Vaat Alacaklısının Talep Hakkı
Vaat alacaklısı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu sicilinde memurdan vaat edilen taşınmaza ilişkin asıl satış sözleşmesinin yapılmasını doğrudan doğruya isteyemez. İşleme, vaat borçlusu satıcının da iştirak etmesi gerekir. Satıcı, tapuda ferağa yanaşmazsa, alıcı TMK m. 716 hükmüne dayanarak satışı vaat edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile kendi adına tescil edilmesini mahkemeden dava yoluyla talep edebilir.
Uygulamada vaat alacaklısının açtığı davaya “cebri tescil davası ya da ferağa icbar davası” denilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, ileride satış sözleşmesinin yapılmasına tarafları zorlar.
Öğretide ifade edildiği üzere; “Gayrimenkul satış vaadi bir ön akittir. Bu ön akitle, asıl akit olan gayrimenkul satım sözleşmesinin kurulması borçlanılmaktadır... Satış vaadi akdini yerine getirmeyen borçluya karşı alacaklının açacağı dava, bu satım akdinin yerine getirilmesine ilişkin olacaktır. Mahkemenin vereceği kararla borçlu asıl sözleşmeyi yapmaya mahkum edilir ve borçlunun irade beyanı yerine mahkeme hükmü geçeceğinden, bu hükümle satım sözleşmesi kurulmuş olur. Gayrimenkul satış vaadi alacaklısı, borcunu yerine getirmeyen borçluya karşı, satış akdinin kurulmasını isteyebileceğine, mahkemenin bu husustaki hükmü ile satış akdi kurulmuş olacağına, satış akdi gayrimenkul mülkiyetinin geçirilmesi talebine mesnet olabilecek bir hukuki sebep meydana getirdiğine göre, gayrimenkul satış vaadi alacaklısı tek bir dava ile satış akdinin yapılmış sayılmasına, mülkiyetin kendisine aidiyetine ve tapuya tesciline karar verilmesini isteyebilir.” (Sungurbey,, sf. 149)
Satış Vaadi Sözleşmesinin Yaptırım Kuvveti
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hakkın yaptırım kuvveti, bu sözleşmelerin bir ön akit, akit yapma vaadi sözleşmesi olmasından kaynaklanmaktadır. Gerçekten akit yapma vaadi sözleşmesinin hükmü, vaat edeni asıl akdi yapmaya mecbur etmesidir. Şayet vaatte bulunan kişi, asıl akdi yapmaktan kaçınırsa, mahkemenin hükmü onun irade beyanı yerine geçer ve örneğin akde konu bir taşınmaz ise tapu memuru mahkeme kararına dayanarak vaat sahibi adına yazılı bulunan tapu kaydını terkin ile alıcı adına tescil eder. Eğer olayda aynen ifa kalmamışsa, vaadini yerine getirmeyen vaat sahibinden tazminat istenir” (Fevzioğlu naklen, Bal, sgm. sf. 19)
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri içerdiği için taraflara ilişkin edimlerin ifasında TBK m. 97 (BK m. 81) hükmünde öngörülen koşul ve özelliklerin göz önün de tutulması gerekir. Öğretide de ifade olunduğu üzere; “Taşınmaz satış vaadi senedi akdi borç doğuran ve karşılıklı taahhütleri içine alan bir akittir.
BK m. 81 uyarınca, karşılıklı taahhütleri içine alan bir akdin yerine getirilmesini isteyen kimse; kendi borcunu ifa etmiş olması lazımdır. Satış vaadinin alacaklısı olan taşınmaz mal mülkiyetinin kendi adına tescilini istediğine göre, borcu olan satış parasını ödemiş olması gereklidir. Bu yön, tescile ilişkin dava devam etmekte iken hakim tarafından tamamlattırılmalıdır. Bunun içinde IBK 20.6.1951-13/5 s. kararı ile şufa davaları için kabul edilen satış parasının tevdi veya tediyesine ilişkin usul burada da aynen uygulanmalıdır.” (Olgaç, sge, sf. 195)
Yargıtay Kararları
💡 “… Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK m. 716 uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir..” (14. HD. 19.6.2013–7244/9335)
💡 Ferağa icbar davasında vaat alacaklısı davacı, sözleşmenin konusu ne ise onu edim olarak isteyebilir. Vaat konusu parsel ile ilintili (türemiş) olmayan taşınmaz parseli yönüyle bir istemde bulunamaz: “…Sözleşmeye konu paylar olup olmadığı araştırılmamıştır. Diğer taraftan satış vaadi 137 parsel için düzenlenmiştir. Davacılar, sözleşmenin konusu ne ise edim olarak onu isteyebileceklerinden, 137 parsel ile 449 parselin bir ilintisi olup olmadığı da araştırılmamıştır. Yapılması gereken iş, 449 parselin 137 parselden gelip gelmediğini tespit etmek, aralarında bir bağlantı yoksa sözleşme 137 parsel için düzenlendiğinden, 449 parselle ilgili olarak açılan davayı reddetmek, aralarında bir bağlantı olduğu tespit edilirse, 449 parseldeki davacılar payının F. Y den A. Ç. ye gelip gelmediğini belirlemek, bütün bunların sonucuna uygun bir karar vermek olmalıdır” (14. HD. 11.7.2011–7756/9114)
