Önalım Davasına Cevap Nasıl Verilir?
Taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesi davası açılmış ise davalı tarafından bu davaya cevap verilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyete çevirme davasında davalı cevap dilekçesini nasıl hazırlar? Nasıl itiraz edebilir?
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi -1-
ADANA X ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DOSYA NO:
DAVALI:
VEKİLİ:
DAVACI:
VEKİLİ:
KONU:
AÇIKLAMALAR:
Davacı tarafından müvekkilimiz karşı Adana X Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılan Şufa hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescili Davası tamamen haksız ve kötü niyetle açılmış bulunmaktadır;
1- Davacı vekili müvekkilinin, tapunun 14 Parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın payının müşterek mülkiyet hükümleri çerçevesinde maliki olduğunu bu yüzden müvekkilinin, 12 tarihinde taşınmazdaki paydaşlardan birine ait olan 1/3 payın davalı olan müvekkilim tarafından 11 tarihinde 10.000 TL bedelle satın alındığını öğrenmiş bulunduğunu iddia etmekte bulunup bu iddiasında hem haksız hem de kötü niyetli olduğu yapacağımız açıklamadan ve elimizdeki resmi senetten çok açık ve net bir şekilde anlaşılacaktır;
2- Seyhan Tapu Müdürlüğü tarafından 11 tarihli 12 Yevmiye numaralı olan Resmi Senetten anlaşılacağı üzere (Ek-1 Resmi Senet) ‘1/3 hissesi Ahmet adına kayıtlı iken, Mehmet’e vekaleten 1/3 hissesinin tamamını 50.000 TL(elli bin TL) bedelle, Kemal’e vekaleten 1/3, hissesinin tamamını 50.000 TL(elli bin TL) bedelle sattıklarını, satış bedelinin nakden ve tamamen aldığını, alıcı X adına X vekaleten, bu satışı aynı bedelle kabul ettiğini’’ gösteren resmi senette satışın davacı tarafın iddia ettiği gibi 10.000 TL bedelle gerçekleşmediği satış bedelinin 50.000 TL olduğu çok açık ve net bir şekilde anlaşılmaktadır.
3- Şufa davasının amacı, paydaşların yasal ön alım haklarını haksız bir şekilde ileri sürüp paylı mülkiyete konu taşınmazı satın alan 3. kişileri haksız bir şekilde zarara uğratmak olmayıp ancak resmi senette gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, harç ve masraflarını ödemek suretiyle ve bu hakkın da TMK ilgili kanun maddesinde de belirtilen kanuni süreler içinde ileri sürmesi icap eden bir hak olması gerekirken davacı taraf dilekçesinde haksız bir şekilde ‘’11 tarihinde taşınmazdaki paydaşlardan birine ait olan 12 payın davalı olan müvekkilim Ahmet tarafından 12 tarihinde 10.000 TL bedelle satın alındığını öğrenmiş bulunmakta olduğu’’ denilerek satış bedeli bilerek düşük gösterilmiş, bu bilmenin de dava dilekçesinde açıkça denildiği gibi davacı X tarafından söz konusu tarihte öğrenildiği ve bu öğrenmenin de ancak resmi senede bakılarak öğrenileceği göz önünde bulundurulması gerekirse davacı tarafın niyetinin müvekkilim Mehmet’i haksız bir şekilde zarara uğratmak olup ve şufa davasının verdiği özgüvenle kendisinin de haksız bir yarar elde etmeyi arzuladığı ve sayın mahkemeyi de bilerek yanıltıp yasal ön alım hakkını hem müvekkilimi mağdur edecek şekilde hem de mahkemeyi yanıltmaya yönelik kullanmaya çalışmaktadır.
4- Ayrıca davacı tarafından satış işleminin akabinde satıcı paydaşa attığı mesajlar (ek-2 ) Davacı tarafından çok daha önceden öğrendiğini ve satış bedelinin 10.000 TL olmayıp 50.000 TL olduğunu göstermekte bulunup Türk Medeni Kanunu Madde 2′ye göre “HERKES, HAKLARINI KULLANIRKEN VE BORÇLARINI YERİNE GETİRİRKEN DÜRÜSTLÜK KURALLARINA UYMAK ZORUNDADIR. BİR HAKKIN AÇIKÇA KÖTÜYE KULLANILMASINI HUKUK DÜZENİ KORUMAZ.” denmesine rağmen davacı taraf bir buçuk sene gibi uzun bir süre sonra bu hakkı kullanmayı tercih etmiş olup ve bu hakkını da satış bedelinin yarı oranı üzerinden gerçekleştirmek amacıyla dava açmıştır. Sanki satışı ve kendisinin ileri sürdüğü ancak gerçeği yansıtmayan satış bedelini yeni öğreniyormuş gibi açıklamada bulunup doğrudan yargı makamını yanıltıcı beyanda bulunarak hakkını açıkça kötüye kullanmıştır.
5- Keza satış tarihi ile dava tarihi arasında uzunca bir süre geçmiş bulunmakta bu süre davacı tarafından atılan mesajlarla bilgi sahibi olduğu göz önünde bulundurulması gerektiği ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sürenin öğrenilmesi satıcı ve alıcı tarafından engellenmediği ve bu sürenin geçmesine müvekkilim tarafından sebebiyet verilmediği için önalım bedelinin tespiti gerekmektedir. Nitekim Yargıtay da aynı görüşü yerleşik içtihatlarında belirtmektedir:
- Yargıtay 6.HD., 28.5.1996-5163/5285 s
Kararında ‘’Davalı, şufalı payın değerinin yeniden tespitini savunmuştur. Uyuşmazlık, şufa bedelinin satış tarihinde tapuda gösterilen bedel mi, yoksa dava açıldığı tarihte tespit olunacak bedel mi olacağının tespitinde toplanmaktadır. Şufa bedelinin satıcı ile davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair kanunda bir açıklık yoktur. Bu itibarla objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, satıştan uzunca bir süre geçirildikten sonra açılan şufa davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icap eder’’
- Yargıtay 6.Hd., 20.6.2013-16738/10770 s.
‘’Davalının önalım bedelinin objektif esaslara göre belirlenmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince; satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir’’
Denilerek bedeldeki kıymet değişikliğinin bu gibi hallerde davacının ödeme borcuna yansıtılması gerektiği; İşbu nedenlerden dolayı emlak piyasasındaki canlılık göz önünde bulundurulması gerektiği ve emlak piyasasında bir günün diğer günü tutmadığı değer artışları göz önüne alınması gerektiğinden ve davacı tarafın haksız tutumu da nazara alınıp geçen süre içindeki değer artışı için keşif yapılması ve yapılan keşif sonucu bilirkişi tarafından takdir edilen kıymet esas alınıp meydana gelen değer artışının davacının ödeme borcuna yansıtılması ve davanın bu takdir edilen kıymet üzerinden devam edilmesi,
6- Aksi takdirde davacı taraf Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince bu uzun süre içinde meydana gelen ve müvekkilimin hakkı olan değer artışı üzerinden haksız bir şekilde zenginleşip müvekkilimin kendi hakkı olan değer artışını almasını engelleyeceği ve bu durumun da müvekkilimin malvarlığının haksız bir şekilde azaltılıp fakirleşmesine neden olacağı göz önünde bulundurulmalı, sayın mahkeme tarafından kıymet takdiri yönünde karar verilmeli ve yapılan bu kıymet takdiri üzerinden davaya devam edilmeli,
7- Bir an için sayın mahkemenin ileri sürdüğümüz talepleri kabul etmemesi halinde davanın gerçek satış bedeli olan ve resmi senetten anlaşılan 60.000 TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları üzerinden devam etmesini saygılarımla sayın mahkemeden talep ve arz ederim.
HUKUKİ SEBEBPLER: TMK, TBK Ve Sair İlgili Mevzuat
DELİLLER: Keşif, Tanık, Yemin ve Tapu Satış Sözleşmesi, Her türlü Delil
NETİCE-İ TALEP:
Yukarıda kısaca açıkladığımız nedenlerle;
1- Davacı tarafından açılan ve haksız olan talebin yapılacak olan keşif sonucunda meydana gelen değer üzerinden şufa hakkının kullanılmasına,
2- Bir an için sayın mahkemenin ileri sürdüğümüz talepleri kabul etmemesi halinde davanın gerçek satış bedeli olan ve resmi senetten anlaşılan 60.000,00 TL satış bedeli ile tapu harç ve masrafları üzerinden devam etmesine,
3- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini müvekkilim adına saygılarımızla bilvekale arz ve talep ederim.
Davalı Vekili
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi -2-
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN YARGIÇLIĞI’NA
DOSYA NO:
DAVALI:
VEKİLİ:
ADRES:
DAVACI:
VEKİLİ:
KONU: Cevap dilekçesinin sunulması hakkında
AÇIKLAMALAR:
Davacı, müvekkil aleyhine açtığı davada kısaca müştereken malik bulunduğu taşınmazın 14 tarihinde 1/6 hissesinin üçüncü kişi davalıya satıldığı bu bağlamda satış bedeli 50.000 TL’nin depo kararı verilmesi sureti ile taşınmazın davalı adına kaydının iptali ile kendi adına tescili talep etmiştir.
USUL İTİRAZLARIMIZ:
TMK’da yasal önalım hakkını düzenleyen 732 vd. maddelerinde önalım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği veya öğrendiği tarihten itibaren 3 aylık hak düşürücü süre içerisinde iş bu davanın açılması gerektiği amir hükmü karşısında davacı tarafça taşınmazın satış işleminden sonra yaklaşık 23 aylık süre sonrasında huzurdaki dava ikame edilmiştir. Burada önemle arz etmek istediğimiz husus müvekkil tarafından taşınmazın 1/6 hissesi satın alındıktan sonra geri kalan 5/6 hissesinin satış konusunda davacı tarafla defaten telefonla ve yüz yüze şahsen ve aracılar vasıtası ile görüşmeler yapılmıştır. Görüşmeler neticesinde davacı yanca taşınmazın rayiç değer üzerinden bir bedel talep etmesi sebebi ile taşınmazın geri kalan kısmının müvekkil tarafından alımı söz konusu olmamıştır. MK Md /2/2 fıkrası gereği bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yasal düzenlemesi kapsamında davacının ‘‘bu satış tesadüfen haberi olduğunu iddia etmesi’’ mesnetsiz olup huzurda açılan davanın öncelikle hak düşürücü süre yönünden değerlendirilerek reddine karar verilmesini talep etmekteyiz.
ESASA İLİŞKİN CEVAPLARIMIZ
Müvekkilim 14 tarihinde 12 parsel numaralı taşınmazın 1/6 hissesini komisyoncu vasıtası ile vekaleten 175.000 bedel ile satın almıştır. Satışa konu bedel banka vasıtası ile ifa edilmiştir. Muhakeme esasında celp edilecek banka kayıtları ile bu durum ispat edilecektir. Ayrıca mahkemeniz tarafından tensip gereği mahalde yapılacak bilirkişi incelemesi ile taşınmazın gerçek değeri ortaya çıkacaktır.
DELİLLER: Tapu Kayıtları, Banka Kayıtları, Mahalde bilirkişi incelemesi, tanıklar, vs her türlü delil
TALEP: Yukarıda arz ettiğimiz sebeplerle öncelikle mesnetsiz ve yasal dayanaktan yoksun davanın usulden ve esastan tetkik edilerek reddine, şayet davanın kabulü yönünde bir karar ittihaz ettirilecekse bu kere taşınmazın satışa konu gerçek değer üzerinden depo kararı verilmesine ve bedelin ödeme tarihi dikkate alınarak yasal faizi ile birlikte davalıya ödenmesine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini arz ve talep ederiz. tarih
Davalı Vekili
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi 3
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO:
DAVAYA CEVAP VEREN DAVALI :
VEKİLİ :
DAVACI :
VEKİLİ :
KONU : Davaya cevaplarımızdır.
CEVAPLARIMIZ : 1- Dava konusunun (müvekkil Ahmet tarafından Adana İlçesi, Seyhan Köyü, Pafta No:2, Parsel No: 3 olan paylı mülkiyete konu taşınmazdaki Mehmet’in payının satın alınması üzerine) davacı tarafından 4721 sayılı TMK’nin 732. Maddesinde düzenlenmiş bulunan önalım hakkının kullanılması olduğu görülmektedir.
2- Dava konusu taşınmazın (tapu kaydını henüz görmemiş olmamızdan dolayı net olarak bilmemekle birlikte Kemal eşi Fatma Nine adı ile anılan mirasbırakandan) mirasın açılması ile mirasçılarına iştirak halinde mülkiyet hükümlerine göre geçtiği, bilahare de tapuda mirasçılar adına intikal yapılarak paylı mülkiyet haline geldiği anlaşılmaktadır.
3- Paylı mülkiyete konu dava konusu taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiştir.
Tapu Sicil Müdürlüğü’nden almış olduğumuz şifahi bilgiye göre taşınmazın malikleri arasında mirasçılar dışında, H S, A B ve müvekkilin hissesini satın almış olduğu D E adlı şahısların da olduğu yani hisselerin tedavül gördüğü anlaşılmaktadır. Bu şahıslardan H S, payı üzerine iki katlı ev yapmış ve halen ikamet etmektedir. Bu fiili durum bile tek başına dava konusu taşınmazın hissedarlar arasında fiilen paylaşıldığı olgusunun ispatına yetmektedir. Zira Yüksek Mahkeme aşağıya bölümleri alınan ekteki kararlarında görüldüğü üzere Taşınmazda çok sayıda paydaş olsa dahi, fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir, şeklindeki görüşü ile paydaşlardan bir ya da birkaçının fiilen kullandığı yerler olması halinde fiili bir taksimin yapılmış olduğunun kabul edileceğini bildirmektedir.
Parselin kalan bölümünde diğer hissedarlara ait zeytin ağaçları vardır (zeytin ağaçları hissedarlar tarafından ayrı ayrı dikilmiştir) ve hissedarlar taşınmazı resmi olarak paylaşmamış olsalar da fiilen paylaşmışlardır ve herkesin (ve davacının da) yararlanmakta olduğu kısım Sayın Mahkemece parsel üzerinde yapılacak keşif esnasında da görüleceği gibi bellidir.
Müvekkilin payını satın aldığı DE adlı şahsın da fiili olarak yararlandığı kısım mevcuttur o da diğer paydaşlar gibi fiili taksim sonucu kendisine düşen bölümü kullanmış, zeytin ağaçları dikmiş ve zeytin ağaçlarının tımarını yapmakta, ürünlerini toplamakta iken payını müvekkile satmış ve yararlandığı bölümü arz üzerinde müvekkile göstermiştir.
4- Davacının mirasçılar dışındaki kişilere pay devri ve fiili paylaşım sırasında her hangi bir hak etmemiş olması ve önalım hakkını kullanmamış olmasına rağmen, müvekkilin hisse alması üzerine önalım hakkını kullanma gereği duymuş olması Yüksek Mahkeme’nin ekli kararlarında da belirlendiği üzere TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.
Davacı iyiniyetli değildir ve söz konusu davayı açması iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz. Önceki devirlere ve fiili taksime itiraz etmeyen davacı yasanın ilgili hükmünden istifadeyle müvekkilin satın aldığı taşınmaz hissesini kendisine mal etmeye çalışmaktadır.
5- Yüksek Mahkeme’nin benzer davalardaki uygulamasının aşağıdaki gibi olduğu görülmektedir.
1. a. “…Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir...”(6.HD, 16.1.2012, 2011/11266-2012/76)[1]
1. b. “…Taşınmazda çok sayıda paydaş olsa dahi, fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir. Ortada eylemli bir bölüşme söz konusu olduğu halde zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması yukarda açıklandığı üzere Medeni Kanun’un 2. maddesi ile bağdaşmaz. Taşınmaz fiilen taksim edilerek kullanıldığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir…”(6.HD, 19.01.2012, 2011/11748-338)[2]
1. c. “…Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 gün ve 17 / 1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Olayımıza gelince; Davalının taşınmazın fiilen bölünerek kullanıldığı yönündeki savunması doğrultusunda keşifte dinlenen yerel bilirkişi ve davalı tanıkları taşınmazın batı hududunun Kemal Karahan tarafından ortadaki bölümün Ali Karahan tarafından, doğu hududundaki bölümün ise Hidayet Karahan tarafından kullanılageldiğini beyan etmişler, fen memuru bilirkişisi raporunda da taşınmaz üzerinde krokide A harfi ile gösterilen kısmın davalı Günay Dibektaş, B harfi ile gösterilen yerin Ali Karahan, C harfi ile gösterilen yerin ise Kemal Karahan tarafından kullanıldığını belirtmiştir. Mahkemece yapılan gözlem, yerel bilirkişi ve tanık beyanları davalının fiili taksim savunmasını doğrular niteliktedir. Taşınmazın çok sayıda paydaşı olmasına karşın fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir. Ortada hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli bölüşme söz konusu olduğundan, zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması yukarda açıklandığı üzere Medeni Kanun’un 2. maddesi ile bağdaşmaz. Taşınmaz fiilen taksim edilerek kullanıldığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir…”(6.HD, 06.02.2012, 2011/13269-1401)[3]
6. Yüksek Mahkeme fiili taksim iddiası üzerine yapılacak araştırma konusunda ise “… Bu durumda mahkemece, gerektiğinde yerinde uygulamalı keşif yapılarak uzman bilirkişiden raporu alınması, tanıklardan taşınmazın kullanımına yönelik hususlara ilişkin ayrıntılı bilgi ve görgülerinin sorulması, tapu kaydındaki tedavüller ve taşınmazın fiili kullanım biçiminin de değerlendirilmesi suretiyle davalıların fiili taksim savunması üzerinde durularak oluşan sonuca göre bir karar vermek gerekir…” (6.HD, 23.2.2011, 2011/11909-1872)[4], şeklinde görüş bildirmektedir.
7. Fiili taksim olduğu ve bu nedenle de zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanmasının Medeni Kanun’un 2. maddesi ile bağdaşmayacağı ve davanın reddi gerektiğini iddia ediyoruz. Bu iddiamızı tedavüllü tapu kaydı, taşınmaz başında yapılacak keşif ve dinleteceğimiz tanıkların beyanları ile ispatlayacağız.
DELİLLER : Keşif, bilirkişi, tanıklar beyanı, tapu kaydı (mirasbırakandan mirasçılara intikal ve intikalden sonraki tedavülleri de gösterir) yemin, isticvap ve her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK, HMK’nın ilgili hükümleri.
CEVAP SÜRESİ : İki haftadır
İSTEM SONUCU : 1. Keşif yapılarak göstereceğimiz tanıkların taşınmaz başında dinlenmelerine, taşınmaz üzerinde bulunan evin ve zeytin ağaçlarının kimlere ait olduğunun ve kullanım şekillerinin tespitine, keşif giderinin delilleri arasında keşif deliline de dayanan davacının yatırdığı avanstan karşılanmasına,
2. Fiili taksim ve yukarıda izaha çalıştığımız diğer nedenlerle davanın reddine, (davanın kabulü halinde müvekkile ödenecek bedelin tapuda gösterilen değer üzerinden değil tespit edilecek gerçek değer/sürüm değeri üzerinden belirlenmesine),
3. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine,
Karar verilmesini talep ederim. Saygılarımla.
Önalım Davasına Cevap Dilekçesi 4
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DOSYA NO :
CEVAP VEREN DAVALI :
VEKİLİ :
DAVACI :
VEKİLİ :
KONU : Tarafımıza tebliğ edilen dava dilekçesine karşı süresi içerisinde itirazlarımızın ve cevaplarımızın sunulması hk.
AÇIKLAMALAR :
Huzurdaki dava hukuki dayanaktan yoksun, mesnetsiz bir dava olup reddi gerekmektedir. Şöyle ki ;
Davacı, müvekkile ait dava konusu taşınmazların kendisinin ön alım hakkını kullanmaması için, tapuda trampa olarak gösterildiğini iddia ve dava etmektedir. Müvekkil kendisine ait olan 12 ada 11 parsel taşınmazını trampa ederek tasarrufta bulunmuştur. Mülkiyet hakkı anayasal bir hak olup müvekkil, kanunlarının kendisine vermiş olduğu haklardan yararlanmış olup, kendi mülkünü trampa etmiştir. Burada davacının iddia ettiği gibi satış işlemini tapu sicilinde muvazaalı olarak trampa göstermesi söz konusu değildir. Müvekkilin muvazaalı hiçbir tasarrufu bulunmamaktadır. Kaldı ki ; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/1094 E. 2004/1756 K 16.03.2004 tarihli kararında ‘taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerden olan ön alım hakkı bu özelliği sebebiyle sadece gerçek anlamda satışlar için kabul edilmiştir. O nedenle satım niteliğinde olmayan temliklerde şufa hakkı cereyan etmez. Kararı gereği müvekkilin tasarrufu gerçek bir trampa olup mesnetsiz açılan davanın reddi gerekmektedir.
Davacı dava dilekçesinin 4. bendinde tamamen asılsız iddialarda bulunmaktadır. Müvekkil hissesini trampa ettikten sonra bu hisseyi tekrar devir aldığını iddia edilmektedir. Buradaki muvazaa anlaşılmasın diye torunu adına aldığı iddia edilmektedir. Müvekkil taşınmazını trampa ettikten aylar sonra taşınmazı üzerinde tasarrufta bulunmak istemiş ve satışa çıkarmıştır. Bu husustan müvekkilin hiçbir haberi yoktur. Ahmet’in taşınmazları üzerinde tasarrufta bulunması ve Hüseyin’in iradesi ile bu taşınmaza talip olmasının müvekkil ile hiçbir alakası bulunmamaktadır. Kaldı ki ek olarak sunmuş olduğumuz 11 tarihli protokol ile Hüseyin ve Ahmet iki şahit huzurunda satım için anlaşmışlardır. Mahkemeniz gerekli görmesi halinde bu şahitler mahkeme huzurunda tanıklık edeceklerdir. Davacının iddia ettiği gibi Ahmet’in mali gücü olmaması söz konusu değildir. Bu iki şahit huzurunda satımda anlaşılan 200.000 TL’yi A’ya vermiştir.
Dava konusu taşınmazlar Adana’nın gelişmekte olduğu Seyhan’a yakın mevkide bulunduğundan her geçen gün değeri artmaktadır. İş bu nedenle 200.000 TL o mevkide bulunan gayrimenkulün gerçek değeridir. Hayatın olağan akışına aykırı durum söz konusu değildir.
HUKUKİ DAYANAKLAR: Türk Medeni Kanunu, Yargıtay İçtihatları vs. tüm mevzuat.
DELİLLERİMİZ : Tanık beyanları, tapu kayıtları, keşif bilirkişi vs. tüm yasal deliller.
Tanıklarımız ;
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz ve yargılama sırasında ortaya çıkacak tüm nedenler ile davanın REDDİNE karar verilmesini, yargılama giderleri ve ücreti vekâletin davacıya yükletilmesini vekâleten talep ederiz.
Davalı Vekili
EK: 1- Onanmış vekaletname
2- 11 tarihli protokol
3-Tapu kayıtları ve kroki
Önalım (Şufa) Davasına Cevap Dilekçesi 5
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE
DOSYA NO :
DAVALI :
DAVACI :
VEKİLİ :
KONU : Cevap dilekçemizin sunulmasıdır.
AÇIKLAMALAR :
1- Tarafıma açılan şufa davasına ilişkin dava dilekçesini tebliğ aldım. Yasal süre içerisinde sayın mahkemeye cevaplarımı sunuyorum.
2- Davacı Seyhan İlçesi, 14 parselde kayıtlı taşınmazdaki hisse alımımızdan baştan beri haberdar olmasına karşın, 3 aylık yasal süre dolduktan sonra satışa yeni muttali olmuş gibi haksız ve kötü niyetli bir şekilde bu şufa davasını açmıştır. Öncelikle yasal süre içerisinde açılmayan davanın reddini talep ederim.
3- Davacı dava konusu taşınmazdaki hissesini benden kısa bir süre önce satın almış olup, kendisine de açılmış şufa davalarının olduğunu bilmekteyim. Sayın mahkemece davacıya karşı açılmış şufa davaları sorgulanıp, dava dosyaları istendiğinde görülecektir ki; davacının taşınmaza ilişkin hissesi de dava konusu yapılmış ve mülkiyet hakkının devam edip etmeyeceği hususu ihtilaflıdır. Davacının mülkiyet hakkını koruyamaması durumunda tarafıma açtığı şufa davasına ilişkin yasal hakkı da kalmayacağından, davacıya açılan bu davaların bekletici mesele yapılmasını sayın mahkemeden arz ve talep ederim.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK. ve sair mevzuat.
DELİLLER :
1. Tapu kayıtları,
2. Davacıya dava konusu taşınmaza ilişkin açılan şufa dava dosyaları ( Dosya bilgileri sorgulanarak, dosyaların celbi sayın mahkemeden arz ve talep olunur),
3. Bilirkişi incelemesi,
4. Tanık beyanları ve diğer deliller.
TALEP SONUCU : Öncelikle davanın yasal süresi içerisinde açılmaması ve mahkemece resen tespit edilecek diğer hususlar nedeniyle davanın reddini, aksi kanaatte ise davacıya karşı açılan şufa davalarının bekletici mesele yapılarak neticesine göre hüküm kurulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini sayın mahkemeden arz ve talep ederim.
DAVALI
Önalım (Şufa) Davasına Cevap Dilekçesi 6
ADANA 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE
DAVALI :
VEKİLİ :
DAVACI :
VEKİLİ :
KONUSU : 14 Tarihinde Düzenlenmiş Olan Davacının Şufa dava dilekçesine cevaplarımızın ve delilerimizin sunumudur.
TEBLİĞ TARİHİ :
İZAHI :
14 tarihinde düzenlenmiş olan dava dilekçesinde davacı, müvekkilinin Adana İlçesi, Seyhan Köyü, Pafta No:2, Parsel No: 3’te kayıtlı taşınmazda paydaş olduğunu, müvekkilinin pay oranının halihazırda 88/327 olduğunu beyan etmekle birlikte ayrıca müvekkilinin aynı taşınmaz üzerinde payı bulunan Ahmet’in payını 15 tarihinde sattığını ve bu satış işlemini HENÜZ öğrendiğini ve hemen akabinde 11 tarihinde Ahmet’e önalım hasebiyle ihtarname çektiklerini, gelen ihtarname cevabının hukuki dayanağının olmadığından bahisle söz konusu davayı açma zorunluluklarının bulunduğunu belirtmiştir. İş bu dava dilekçesi içeriği ve dava dilekçesinde talep edilen hususlar gayri hukukidir şöyle ki;
Dava Şufa hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davasıdır. Şufa hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ancak belirtmek gerekir ki her hak gibi dava hakkı da sınırsız değildir. Nitekim TMK’nin ‘dürüst davranma’ alt başlıklı ikinci maddesinde ‘‘Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır’’ ilkesine yer verilmiş, devamında da ‘‘bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz’’ kuralı getirilmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/6-404 Esas, 2010/533 Karar sayılı 20/10/2010 tarihli ilamında:
…Objektif iyi niyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kuralını düzenleyen TMK’nin 2.maddesi, bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edeceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hâkime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekildir) hüküm verme olanağı sağlamaktadır. Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK’nin 2.maddesi uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkân sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir .( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/6-404 Esas, 2010/533 Karar )
İyi niyet kavramını yukarıdaki Yargıtay kararı ışığında irdeledikten sonra, ön alım hakkının kullanılmasında iyi niyetin rolünü yine Yargıtay kararları ışığında irdelemek gerekirse; Ön alım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, yenilik doğurucu (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/14-1761 Esas, 2018/407 Karar sayılı ilamı)
İşbu hak da diğer tüm haklar gibi TMK md 2 çerçevesinde kullanılması zorunluluktur. Yargıtay ise bu halde fiili taksimin varlığı halinde ön alım hakkının kullanılmasının TMK md 2 de işlenmiş olan ‘dürüst davranma kuralı’ ile bağdaşmayacağını öngörmüştür.
Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/14-1761 Esas, 2018/407 Karar sayılı ilamı)
Dava konusu Adana İlçesi, Seyhan Köyü, Pafta No:2, Parsel No: 3’te müvekkil Mehmet’in payını satın almış olduğu Ahmet ile diğer paydaşlar aralarında fiili taksim söz konusudur. Şöyle ki;
Mehmet ve diğer paydaşlar söz konusu bu taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ile ortaklardır ve belirtmek zaruridir ki bu taşınmaz, paydaşların payları oranında fiili olarak taksim edilmiştir. Ekte sunmuş olduğumuz ilgili taşınmazın fotoğraflarında da görülecektir ki, satıcı Mehmet ve diğer paydaşlar tarafından ördürülmüş, fiili taksimi ispatlayan fiili kullanım sınırlarını belirleyici duvarlar da mevcuttur. Payları oranında yıllar önce fiili olarak taksim edilen bu taşınmazını Mehmet 11 tarihinde müvekkil Ahmet’e satmıştır.
Paylı mülkiyette gayrimenkulün kullanımına ilişkin paydaşlar arasında uzun müddet uygulana gelen karşılıklı rızaya dayalı fiili taksim olabilir. Bu ahvalde, üçüncü kişiye yapılan satış neticesinde diğer paydaşlardan herhangi birinin alıcıya karşı kullanabileceği şufa hakkının varlığından bahsedilemez. Yukarıda da belirttiğimiz üzere Yargıtay, paydaşlar arasında bu neviden paylaşımın varlığının bulunduğu gayrimenkullerde yapılacak satışlarda ‘şufa hakkının’ cereyan edemeyeceğini kabul etmektedir.
Fiili taksim bulunması halinde yasal ön alım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, fiili olarak kullanma biçimi oluşmuş ve uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, fiiliyatta meydana gelen bu bağımsız oluşumun korunması TMK’nin 2. maddesinde tanımlanan ‘dürüstlük kuralının’ gereğidir.
Davacı dilekçesinde bu satışı ‘henüz’ öğrendiğine dair bildirimde bulunmuştur. Mehmet 12 tarihinde iş bu taşınmazın diğer paydaşlarından olan Ahmet’ten paylarını satın almıştır. Müvekkilinizin yapmış olduğu bu satın alma işleminin gerçekleştiği tarihte zaten müvekkilimiz Ahmet ile yapmış olduğu işlem gerçekleşmiş idi. Davacının satın alma işlemini sonraki bir tarihte öğrendiği iddiası hukuken muteber değildir. Mehmet’in diğer paydaşlarla olan alım-satım ilişkisinde, tapu müdürlüğünde bahse konu payın müvekkil Ahmet’e devrolunduğunu öğreneceği tartışılmayacak bir gerçektir. Ayrıca belirtmek zaruridir ki, müvekkilinize 11Tarihinde müvekkilimiz Ahmet ile bahse konu taşınmaz hakkında yapmış olduğu alım-satış ilişkisine binaen ‘hayırlı olsun’ demek suretiyle cep telefonu üzerinden kısa mesaj göndermiş ve iş bu satın alma işlemini bildiğini ikrar etmiştir. Bu hususlar dahi başlı başına davacı tarafın kötü niyetini gözler önüne sermektedir.
Tüm bu hususlar ve ilgili bu satış işleminin bilinmesi de birlikte değerlendirildiğinde, davacı, Ahmet ile aralarında oluşan fiili taksime rıza göstermiş ve satıcı Mehmet’in HÂKİMİYETİNDE BULUNAN KISIM ÜZERİNDE BUGÜNE KADAR HERHANGİ BİR HAK DA İDDİA ETMEMİŞTİR.
‘‘…Satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle ön alım hakkını kullanması M.K’nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın bu nedenle reddi gerekirken, yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur. ’’ (T.C Yargıtay 6. H.D 2004/8744 Esas, 2004/7171 Karar sayılı ilamı)
Bugüne kadar hak iddia etmediği halde müvekkilimiz ile Ahmet arasında satış işleminin gerçekleşmesinden sonra iş bu davanın gündeme gelmesi davacının, tapuda gösterilen düşük bedelden alıcıya parasını ödeyip müvekkilimizin payına sahip olmaya çalıştığını göstermektedir. İşte Yargıtay fiilen taksim edilip uzun yıllar boyunca bu şekilde kullanılan taşınmazlarda artık başka paydaşların paylı mülkiyete dâhil olmasında sakınca olmayacağı, müşterek mülkiyetin yürütülmesini zorlaştırmayacağı gerekçesiyle ve de TMK md 2 hasebiyle de şufa davalarını fiili taksimin varlığı halinde reddetmektedir.
Yukarıda arz ve izah ettiğimiz sebeplerle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi gerekmektedir.
DELİLLERİMİZ : 1- Dava konusu parsele ilişkin tüm tapu kayıtlarının geldileri ve satış senetleriyle birlikte Seyhan Tapu Sicil Müdürlüğünden celp edilmesi.
2- Dava konusu parselin bağlı bulunduğu 11 adada yapılan tevhit ve ifraz ve taksim işlemelerine ilişkin kayıtların Seyhan Tapu Sicil Müdürlüğünden celp edilmesi.
3- Davacı ve müvekkilin taşınmazı satın aldığı tapuya dayanak gösterilen 11 Tarihli İfrazen Taksim sözleşmesinin bir örneğinin Seyhan Tapu Sicil Müdürlüğünden celp edilmesi.
4- Keşif ve Bilirkişi incelemesi.
5- Tanık beyanı (tanıklarımızın isim ve adresleri ve hangi hususlarda dinletileceği sayın mahkemenize bildirilecektir.)
6- Davacının kullanmış olduğu telefondan müvekkile gönderilmiş olan SMS kaydı ve buna ilişkin ekran görüntüsü.
7- Dava konusu parselin içerisinde bulunan kargır evin elektrik ve su aboneliklerinin kayıt ve tescil belgelerinin ilgili kurumlardan celp edilmesi.
8- Her Türlü yasal delil.
SONUÇ : Yukarıda belirtmiş olduğumuz itirazlarımız da dikkate alınarak, yazılı cevaplarımızın kabulüyle, hukuki dayanaktan yoksun açılan davanın reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygı ile müvekkilimiz adına arz ve talep ederiz.
Davalı Vekili
Eki: Vekâletname ve dava konusu taşınmazın bulunduğu alana ilişkin fotoğraflar.
Önalım (Şufa) Davasına Cevap Dilekçesi 7
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DOSYA NO :
DAVAYA CEVAP VEREN DAVALI :
VEKİLİ :
DAVACI :
VEKİLİ :
D. KONUSU : Dava dilekçesine karşı cevaplarımızın ve davaya ilişkin delillerimizin sunulmasından ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
Ekli vekâletname uyarınca davalı vekiliyim. Müvekkil aleyhine açılan dava aşağıda açıklanacak nedenlerle usul ve yasaya aykırıdır:
1. Açılan dava süresi içinde açılmadığından Mahkemece işin esasına girilmeden usulden reddi gerekmektedir. Çünkü kanunun aradığı 3 aylık hak düşürücü süre satışın yapıldığı tarihten bu yana çoktan geçmiştir.
2. Davacı her ne kadar satışı yeni öğrendiğini ve öğrenmenin de tapuya gidip sorgulama ile olduğunu iddia etse de gerçek farklıdır: Müvekkile payını satan, satış tarihinden yaklaşık bir yıl önce davacı dahil diğer tüm paydaşları bir araya getirmiş, ihtiyacı nedeniyle satma kararı aldığını öncelikle diğer paydaşlardan birine satmak istediğini, paydaşlardan birinin almasını istediğini bildirmiştir; buna rağmen davacı, ki payını satanın acil olarak paraya ihtiyacı olduğu halde şufa hakkını kullanmamıştır. Şimdi satışın üzerinden 1 yıldan fazla zaman geçmesi üzerine yeni öğrendiğinden bahisle şufa hakkını kullanmak istemesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Yargılamanın esasına girilmesi halinde, davacı dışındaki diğer paydaşların tanık olarak dinlenmesi ile iddiamızın doğruluğu ispatlanacaktır.
3. Yani davacının payın 3. bir kişiye satıldığını yeni öğrendiği iddiası gerçekdışı ve hakkın kötüye kullanılmasıdır. Zaten müvekkil yıllardır davacı ve diğer paydaşlarla aynı mahallede oturan, hepsi tarafından tanınan ve bilinen bir şahıstır. Satış zamanında da payın yabancıya gitmediğini düşünerek müvekkilin satın almasını tüm paydaşlar uygun bulmuşlardır. Buna rağmen davacının satıştan yeni haberdar olduğunu iddia etmesi akla aykırıdır.
4. Zira 09.10.1946 Tarih ve 6/12 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre bir davada zamanaşımı ya da hak düşürücü sürenin geçtiği iddiası varsa, bu savunma sebebinin diğer itiraz ve defilerden önce incelenmesi gerekir. Çünkü hak düşürücü süre itirazının kabulü halinde bu nedenle dava reddedileceğinden, artık diğer itiraz ve defilerin incelenmesine gerek kalmayacaktır.
5. Bu nedenle Sayın Mahkemece resen de göz önünde bulundurulacak nedenlerle öncelikle hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle davanın REDDİ gerekmektedir.
6. Esasa girildiği takdirde tespit olunacağı üzere şufalı payın satış bedeli tapu senedinde ederinin çok altında olarak gösterilmiştir. Oysa müvekkilin satıcıya ödediği bedel ekte sunulacak Adalet Bankası dekontunda görüleceği üzere 50.000 TL’dir. Bu durumda, kabul anlamına gelmemek kaydı ile, davacının şufa hakkının geçerli olduğunu varsaysak bile bedelin tapuda gösterilenden çok daha fazla olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.
7. Davacı satıştan haberdar olduğu halde payın gerçek değerini ödememek amacıyla şufa hakkını kullanmamış; satışın gerçekleşmesini bekleyerek, bedelinin tapuda düşük gösterildiğini fırsat bilmekle ve hakkı kötüye kullanarak işbu davayı açmıştır. Yani şufa hakkı sahibi davacı, uygulamada her zaman başvurulan tapu bedelinin düşük gösterilmesi yönteminden faydalanarak menfaat sağlamaya çalışmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekir.
8. Türk Medeni Kanunun 2. maddesinde “ Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. ” Denilmektedir.
Somut olayda da pay satışta olduğu sürece ve bilgilendirme amacıyla müvekkilden önceki pay sahibinin payını satacağını belirttiği toplantıyı yaptığı sırada paya talip olmayan davacı, satışın üzerinden bir yıldan uzun zaman geçmekle açıkça hakkı kötüye kullanma yoluna gitmektedir ve bu hukuka aykırıdır. Davacının payın satışı sırasında ekonomik gücü elvermediği için şufa hakkını kullanmaya yanaşmadığını ve şimdi de ekonomik olarak hazır olması nedeniyle ve üstelik de tapuda gösterilen bedelden sorumlu olacağını düşünerek bu davayı açmış olması kuvvetle muhtemeldir.
9. Yargılama sırasında davacı dışındaki diğer paydaşların da tanıklık edeceği üzere tüm paydaşların payın satışa çıkacağından bilgisi satıştan çok önce vardır. Payını satan dava dışı pay sahibi, payını satacağını öncelikle paydaşlarına bildirerek, onlardan birinin almasını istediğini belirtmiştir. Bunun üzerine 1 sene satılık ilanı asılı kalmıştır, sonunda tüm paydaşlarca tanınan müvekkilin almasına ses çıkarmamışlardır. Bu nedenle davacının satışı yeni öğrendiği bilgisini kesinlikle kabul etmiyoruz. Davacı davasında haksızdır; kanunca tanınmış bir hakkı kötüye kullanmak suretiyle ulaşmak istediği asıl amaç payın sahibi olmak değil, müvekkili konu dışı bırakmaktır.
10. Bu nedenlerle davacının hukuka, adalete ve özellikle hakkaniyete aykırı davasının REDDİNİ talep etme gereği doğmuştur.
HUKUKİ NEDENLER : TMK, HMK ve her türlü ilgili mevzuat her türlü deliller
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah olunan hususlar ve Sayın Mahkemece re’sen dikkate alınacak nedenlerle, fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla, müvekkil aleyhine açılmış haksız davanın REDDİNE karar verilmesini; yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı yana yükletilmesini saygı ile vekaleten arz ve talep ederim.
Davalı Vekili Avukat
