Olayımızda davacı, komşu arsaya taşkın yapacak şekilde birtakım ağaçlar ekiyor. İlerleyen zamanlarda ise bu ağaçların bulunduğu kısmın tapusunun ifraz edilerek kendisine geçirilmesini istiyor. Ancak mahkeme davacının kötü niyetli olduğunu ve dolayısı ile tapunun kendisine geçirilmesi (temliken tescil edilmesi) talebini reddediyor. Bu durumda tabii ki davacının diktiği ağaçlar boşa gitmiyor, davacı bu ağaçların bedelini taşkın yaptığı arazinin sahibinden isteyebiliyor. İşte tam da bu noktada kötü niyetli olduğu kabul edilen davacının ne miktarda tazminat alacağı ve diğer hakları gündeme geliyor.
Bu doğrultuda kötü niyetli davacının haklarını ve alabileceği tazminatın nasıl hesaplanacağını anlatan Yargıtay kararı şu şekildedir:
📜 Yargıtay Kararı
Davacı, 401 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalılar adına tapuda kayıtlı 402 parsel üzerinde taşkın olarak mesken inşa ettiğini, aynı parsele depo yaptığını, iyi niyetli olduğunu, 402 parsel üzerindeki aşılı delice, zeytin, mandalina, ceviz ve incir ağacı diktiğini, bu şekilde bağ ve bahçe meydana getirdiğini, 402 parseldeki taşkın mesken ve depo birimlerinin TMK 725 ve 724. maddeleri uyarınca, temliken tesciline, olmadığı takdirde malzeme bedelinin tahsiline, yine 402 parselde yayılan ağaçlardan ötürü de tazminat ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davacı iyi niyetli olmadığından temliken tescil istemlerinin reddini savunmuştur.
Karşı davalarında, 402 parsel maliki davalı ve davacılar T ile A’nın paydaşı bulundukları 402 parsele yapılan depo ve meskenin yıkımını, yine bu parsele davalının vaki el atmasının önlenmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davalı ve karşı davacıların açtığı davanın kabulü ile fen bilirkişisinin 10.12.2005 tarihli rapor ve krokisinde sarı renkte boyadığı toplam 409 m2’lik bölüme vaki davacı ve karşı davalının el atmanın önlenmesine, 1.2.2006 tarihli ziraat bilirkişisi raporunda belirlenen inşai ve zirai muhdesatların yıkımına, davalı ve karşı davacıların depo ettikleri 57.966.40. YTL. inşai ve zirai muhdesat bedelinin kararın kesinleşmesi ve talep edilmesi halinde, iyi niyetli davacı ve karşı davalıya ödenmesine, davacı ve karşı davalının mülkiyet aktarımı isteminin yasal şartlar oluşmadığından reddine, davacı ve karşı davalı Asım’ın açtığı muhdesat tespiti davasının kabulü ile 1.2.2006 tarihli raporda sayısı ve yaşları belirlenen muhdesatların davacı Asım tarafından meydana getirildiğinin tespitine, tazminat davasının kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü asıl davacı ve davalı Asım ile davalı ve karşı davacılar temyiz etmiştir.
TMK 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konudaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı nitelikte yapı yapması halinde arazi sahibinin ve yapı sahibinin ne gibi hak ve borçları olduğu yönü üzerinde de ayrıca durulmalıdır.
A) Arazi sahibinin hakları: Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde sahibine geniş yetkiler tanıyan mutlak bir haktır (TMK m. 683-778). Gerçekten, TMK 683. maddesi mülkiyet hakkı malikine iki türlü yetki tanımıştır. Bunlar;
Eşyayı yasal sınırlar içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi ve yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisidir. Eşyaya karşı haksız el atma varsa malik, istihkak davası veya el atmanın önlenmesi davası açarak haksız tecavüzün sonlandırılmasını isteyebilir. Eldeki davada davalı ve karşı davacılar T ile A’nın açtıkları el atmanın önlenmesi davasının dayanağı TMK m. 683 dür. Arazi maliki “her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava” edebilir. Ayrıca TMK 722/3. maddesince arazi maliki malzemenin sökülmesi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini isteyebilir. Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir (TMK m. 722/3).
Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa, haksız fiile dayanarak bunların da malzeme malikinden istenmesi olanaklıdır.
Diğer taraftan, yapının yıkımının aşırı zarara yol açması, arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödemeyecek durumda olması halinde, arazi maliki arsanın mülkiyetinin bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir (TMK m. 724).
B) Malzeme (yapı) sahibinin hakları: TMK 683. maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi, malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m. 35/2) kamu hukukunca, bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır.
Davacı ve karşı davalının karşı davadaki istemlerinin dayanağı ise TMK 724 ve 725. maddeleridir. Anılan hükme göre, “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir”. Görülüyor ki, bu hükümlerle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş, yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı arazi parçasının mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesi için aranan şartlar aşağıdaki gibidir:
a- Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır. TMK 724 ve 725. maddeleri hükümlerinden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapıyı yapana verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin TMK 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki 14.2.1951-17/1 s. İBK da belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b- İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c- Üçüncü koşul: Yapıyı yapan (malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulmak suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedel den mahsup edilmelidir. Aslında bu son koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.
Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse bu talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de TMK m. 723 gereğince tazminat talep etmemiş olması gerekir. Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinde bulunamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır. Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamayacağı gibi, inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez. (İBK 15.5.1957-11/9). Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür. Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için, taşınmazın ifrazı gerekiyorsa, yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.
Malzeme maliki koşulları varsa, arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi, tazminat talebinde de bulunabilir.
Malzeme sahibinin ikinci hakkı tazminat talebidir.
Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde, arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.
TMK 723. maddesi gereğince ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir.
Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyi niyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakati ile yapan malzeme sahibi de iyi niyetli sayılır. Buna karşılık üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötü niyetlidir.
Malzeme maliki ile arazi sahibi iyi niyetli ise, malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve takdiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek takdir edilir. Malzeme sahibi kötü niyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından, burada da olayın özelliğine göre hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır (TMK m. 4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, yıkımın aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim resen tazminata hükmedemez.
Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde;
Somut uyuşmazlıkta; davacı ve karşı davalı malzeme maliki olan Asım, mülkiyeti davalı ve karşı davacılara ait çapa bağlı taşınmaza yapı yaparak iyi niyet iddiasına dayalı olarak temliken tescil talebinde bulunamayacağından, davacı ve karşı davalının malzeme sahibi olarak açtığı temliken tescil davasının reddedilmesinde bir yanılgı yoktur.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriği ile yukarıdan beri açıklanan nedenlere göre davacı ve karşı davalının bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı ve karşı davacıların temyiz itirazlarına gelince;
Yukarıdan beri söz edildiği üzere, davacı ve karşı davalının özellikle 5.7.1944 12/26 s. İBK’da vurgulandığı şekilde iyi niyetli olduğunun kabulü olanaklı değildir. Arazi sahibinin kötü niyetli malzeme sahibine ödemesi gereken tazminatın nasıl hesaplanacağı ise yine az yukarıda açıklanmış bulunmaktadır.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, kötü niyetli malzeme sahibine davalı ve karşı davacı arazi maliklerinin ödemesi gerekli olan tazminatı en geniş şekilde TMK 4. maddesinin hakime tanıdığı takdir yetkisinden yararlanarak hesaplamak ve ancak bu miktar malzeme bedeline hüküm kurmak olmalıdır. Değinilen hususun gözetilmemiş olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” (14. Hukuk Dairesi 11.2.2008 1019/1509 sayılı kararı)