Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Cevaba Cevap Dilekçesi
ADANA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
ESAS NO :
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ :
KONU :Cevaba cevaplarımızdır.
AÇIKLAMALARIMIZ:
CEVABA CEVAPLARIMIZ
1)Davalı y yaptığını iddia ettiği ihbar bildirimi tarafımıza tebliğ edilmemiştir. Bu iddia gerçeği yansıtmamaktadır.
2)Davalı, cevap dilekçesinde müvekkilimin kendisinden sözleşmeye aykırı bir şekilde fazladan bir daire daha istediğini ve ısrar ettiğini bu sebeple sözleşmeyi feshettiğini iddia etmiştir
3)Müvekkilem kendisinden fazladan bir daire istememiştir. Kaldı ki aksinin ispatı davalı tarafından yapılmalıdır.
4)Davalı cevap dilekçesinde hisse devri gerçekleştirilmediği ve kendisine vekalet verilmediği gerekçesi ile davalı y ‘nın inşaata kaçak bir şekilde başlamasının kendisinden beklenemeyeceğini ileri sürmüştür.
5)Ancak bu iddia da gerçeği yansıtmamaktadır. Zira davalı y inşaata başlamış ve büyük bir kısmını tamamlamıştır.
6) Sözleşmede ifa tarihi müvvekkilin yapı yapım ruhsatını almasından itibaren 18 ay sonra olarak belirlenmiştir.
7)Buna rağmen davalı Müteahhit y yapı yapım ruhsatını iş sahibi tarafından alınması gerektiği konusu basiretli bir tacir gibi davranarak konu hakkında bilgisi olmayan müvekkili bilgilendirmemiştir.
8)Davalı Müteahhit y ‘nın taşınmaz devrini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği konusunda bilgisiz olması tacir olması sebebiyle mümkün değildir.
9)Ancak bu kurala rağmen davalı y tarafından “yapı ortaklığı sözleşmesi” adı altında adi sözleşme şeklinde düzenlenmiştir.
10)Müvekkil ise kendisine güvenip sözleşmeyi imzalamıştır.
DAVAYA İLİŞKİN BEYANLARIMIZ
1)Yapı Ortaklığı Sözleşmesi adı altında imzalanan sözleşmede Müvekkil x ‘ın Çorum İli ….. İlçesi ……adresinde bulunan taşınmaz üzerindeki .. payını devretme ve ….ödeme karşılığında davalı Müteahhit y ‘nın da söz konusu adreste bir bina yapıp kendisine bu binadan bağımsız bir bölümü teslim etmeyi kararlaştırmışlardır
Tarafların TBK 12. maddesi çerçevesinde kendi iradeleri ile oluşturdukları sözleşme kısmen veya tamamen ifa edilen edimlerden de anlaşıldığı üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.Her ne kadar sözleşme kanunda öngörüldüğü gibi resmi şekilde yapılmamış olsa da taraflar yüklendikleri edimlerin büyük bir kısmını yerine getirmişlerdir. Davalı y inşaatın %60 tan fazlasını tamamlamış, müvekkil sözleşmede kararlaştırılan 20.000TL’yi ödemiş, taşınmazın devrini yapmak için de davalı Murat Kaya’yı ekte sunulan whatsapp konuşmalarında görüleceği üzere bir çok kere tapuya çağırmıştır.
Kısmen veya tamamen ifa edilen edimlerden taraflar arasındaki sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her ne kadar kanunda düzenlenmemiş isimsiz akitlerden biri olsa da uygulamada sıklıkla karşılaşılan yaygın bir sözleşmedir ve bu sözleşmenin tipik bazı unsurları bulunmaktadır. Yüklenicinin bağımsız bölümler inşa ve teslimi edimi karşılığında; arsa sahibi de arsa paylarını devir ve ferağ etmeyi borçlanır. Bu sebeple arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çifte tipli karma sözleşme niteliğindedir Bu sebeple bahsi geçen sözleşmeye sadece müteahhittin bir işi yapıp teslim etmeyi borçlandığı eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması hukuka ve hakkaniyete uygun değildir. Yargıtay’ın ekte sunulan kararları da bu görüştedir.
2) Müvekkil davalı Müteahhit y ‘yı arsa payı devrini yapmak için bir çok kere tapuya çağırmıştır.Bu durum ispat amacıyla ekte sunulan Whatsapp konuşmalarında görülmektedir. Davalı y herhangi bir sebep olmaksızın arsa payının kendisine devrinden kaçınmıştır.Müvekkilin arsa payını devir borcu Borçlar Kanunu 106. maddesi gereği tevdi etmeye uygun bir borç olmadığı için müvekkil defaatle davalıyı arsa payını devre çağırmaktan ve sözleşmede kararlaştırılan 20.000 TL’yi ödemekten başka bir şey yapamamıştır.
Bu sebeple davalının müvekkilin arsa payını kendisine devrinden kaçınıldığı iddiası tamamen asılsızdır.
3) Medeni Kanun 706. maddesi, Tapu Kanunu 26. maddesi, Noterlik Kanunu 60. ve 89. maddesi ve Borçlar Kanunu 237. maddesi gereği taşınmaz devrini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır. Davalı Müteahhit y tarafından herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde karşı tarafın elini zayıflatmak maksadıyla müvekkilemin bilgisizliğinden faydalanarak “yapı ortaklığı sözleşmesi” adı altında adi sözleşme şeklinde hazırlanmıştır. Müvekkilem ise kendisine güvenip sözleşmeyi imzalamıştır.Davalı y nın taşınmaz devrini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği konusunda bilgisiz olması tacir olması sebebiyle mümkün değildir.Davalı y iyi niyetli davranmamıştır.
Bunun yanında sözleşmede yapı ruhsatiyesi alınmasından itibaren 18 ay içinde borcun muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Ancak davalı İmar Kanunu 22. maddesine göre sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa yapı yapım ruhsatını arsa sahibi tarafından alınması gerektiği konusunda müvekkili bilgilendirmemiştir. Müvekkil uygulana gelmiş teamül gereği inşaatla ilgili hukuki sürecin yüklenici tarafından yürütüleceği zannıyla yapı yapım ruhsatını almamıştır.
Davalının iyiniyetten ve dürüstlükten uzak, ifasını geciktirmeye yönelik bu davranışları sonucu müvekkil evi bir yıl önce teslim alsaydı taşınmazdan elde edeceği kira gelirinden yoksun kalmıştır.
DELİLLER : Ödeme belgeleri,Whatsapp konuşmaları, Yargıtay kararları, tanık, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER : Tapu Kanunu, Medeni Kanun,Borçlar Kanunu,Noterlik Kanunu
SONUÇ VE TALEP : Yukarıda sayılan sebeplerle taraflara arasında akdedilen sözleşmenin niteliği itibarı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu ve uyuşmazlıkta da kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin uygulanmasına
Uyuşmazlık konusu inşaatın kaçta kaçının tamamlandığının tespit edilmesine
Davalının iyiniyetten ve dürüstlükten uzak davranışları yüzünden sözleşmede kararlaştırılan dairenin hala teslim edilememiş olması sebebiyle yoksun kalınan kira gelirinin davalıdan alınıp tarafımıza verilmesine karar verilmesini talep ederiz.
YARGITAY KARARLARI
DAVA : Taraflar arasındaki maddi tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacı, davalı arsa sahipleri ile müvekkili arasında ….09.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını ve davalı arsa sahipleri ile yüklenici davalı şirket arasında 01.06.2011 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahiplerine kalacak B blok zemin üstü ….normal katta yer alan … ve … numaralı bağımsız bölümlerin satışının kendisine vaat olunduğunu, sözleşmeye göre yükleniciye düşen edimlerin sözleşmeye uygun olarak yerine getirilmediğini ileri sürerek şimdilik sözleşmede belirtilen teslim tarihi ile dava tarihine kadar geçen süre … ay üç günlük süre için …,550 TL’nin gecikme tazminatı-kira mahrumiyet, ayıplı ve eksik imalatlar için de şimdilik ….000 TL olmak üzere toplam ….550,00 TL.nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacı ile davalılardan … Yapı İnşaat Ltd. Şti arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, diğer davalılar … ve … ile aralarında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin davacı adına tapuya tescil edildiği, sözleşme içeriğine göre bağımsız bölümlerin niteliklerinin belirlenmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı geç teslim kira tazminatı ve eksik ve ayıptan kaynaklı zararın tazmini istemine ilişkindir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un …/h maddesinde “tüketici işlemi” ve …/c maddesinde “mal” kavramları tanımlanmış, …. maddesinde, bu kanunun uygulanmasıyla ilgili çıkabilecek her türlü ihtilafta Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu hükme bağlanmıştır.
Somut olayda davacının arsa sahibinden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle taşınmaz aldığı ve arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan sözleşme gereği arsasahibinin halefi olarak talepte bulunduğu anlaşılmıştır. Uyuşmazlığın çözümünde taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin tartışılıp değerlendirileceği, 4077 Sayılı Kanun’un uygulanmasıyla ilgili bir uyuşmazlığın söz konusu olmadığı anlaşılmaktadır. Anılan Kanun’un …. maddesi hükmü, Kanun’un uygulanmasıyla ilgili olarak çıkabilecek tüm uyuşmazlıklara ilişkin davalara Tüketici Mahkemelerinde bakılmasını öngörmüştür. Başka bir ifadeyle, 4077 Sayılı …
Kanun, bir uyuşmazlığa Tüketici Mahkemesinde bakılmasının tek koşulu olarak uyuşmazlığın kendisinin uygulanmasıyla ilgili olarak çıkmış olmasını aramıştır.
Uyuşmazlık konusu olayda, …/h bendinde yer alan “tüketici işlemi” ve …/c bendinde yer alan “mal” bulunmamakta olup, anılan kanunla, dar kapsamlı mal ve hizmet ilişkileri, olağan tüketim işleri kapsama alınmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. (YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ 18. 2016/2142K. 2018/5961T. 18.12.2018)
DAVA : Taraflar arasındaki asıl davada sözleşmenin feshi, müdahalenin men’i, karşı davada tapu iptali ve tescil, tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve karşı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacılar-karşı davalılar vekillleri ile davalı-karşı davacılar … Konut Yapı Kooperatifi vekilince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır. Yani mahkemede açacağı “sözleşmenin feshi” davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır, haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.(T.C.YARGITAY23. HUKUK DAİRESİ E. 2016/4341K. 2018/5530T. 18.12.2018)
