Tapuda Yer Alan Taşınmazlar
TMK md 998 kapsamında tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecekler açıkça belirtilmiştir. Örneğin araziler, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler gibi. Tapu ve gayrimenkul uzmanlarından Avukat Saim İNCEKAŞ, tapuya kayıt işleminin son derece kritik önem taşıdığını belirtmektedir.7
Kat mülkiyeti kanununun 1. maddesine göre, bağımsız bölümler, tamamlanmış bir yapının ayrı ve bağımsız olarak kullanılmaya elverişli kısımlarıdır. Bu bağımsız bölüm üzerinde kişinin bağımsız mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
Öte yandan Tapu Sicil Tüzüğünün 9. maddesine göre arazi; sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır, şeklinde tanımlanmıştır.
Hangi Taşınmazlar Tapuya/Sicile Kaydedilir?
Keza anılan tüzüğün 10. maddesinde tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere kayıtlı ayni haklar belirtilmiştir. TMK düzenlemesine göre bu haklar üst hakkı ve kaynak haklarıdır.
TST m. 8: tapu siciline kaydı gereken taşınmazlar öngörülmüştür:
“(1) Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
a) Arazi,
b) Bağımsız ve sürekli haklar,
c) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler,
(2) Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.
(3) Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden terkin edilir.”
Hangi Taşınmazlar Tapuya/Sicile Kaydedilmez
Sicile kaydedilemeyecek olan taşınmazlarda vardır. TMK md 999 hükmüne göre;
“Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.”
Kütüğe tescili mümkün olmayan bir taşınmazın yalnızca “mülkiyetinin tespiti” ile tescil harici bırakılması gerekir.
Yargıtay kararında da ifade edildiği üzere;
“Kadastro sonucu., köyü çalışma alanında bulunan 8 parsel s. taşınmaz irsen intikal ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği sebebiyle davalı., ve müşterekleri adına tespit edilmiştir. Davacı.. A. Ş yasal süresi içince satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak dava açmıştır. Mahkemece davanın reddine, çekişmeli 8 parsel s. taşınmazın payları oranında davalılar adına tesciline karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı…A. Ş vekilinin sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak, davaya konu 8 parsel s. taşınmaz karar tarihinde su altında bulunduğu anlaşılmış olup, bu nitelikteki yerlerin tapu kütüğüne tescili mümkün olmadığından mülkiyetin tespiti ile yetinilmesi gerektiğinin göz ardı edilmesi isabetsiz ise de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hüküm fıkrasının 4. satırında yer alan “taşınmazın” sözcüğünden sonra gelmek üzere “tescil harici bırakılmasına ve taşınmazın mülkiyetinin” sözlerinin yazılmasına, yine gerekçeli kararın 3 no.lu bendinden önceki satırında yer alan “…adlarına tapuya kayıt ve tesciline” sözleri çıkartılarak yerine, “.. e ait olduğunun tespitine” sözleri yazılmak suretiyle hükmün bu şekilde düzeltilerek onanmasına” 16. HD. 14.4.2016- 4565/4182
Asıl olan “doğru sicil’ oluşturmaktır. Örneğin kadastro mahkemesinde aynı kadastro parseli hakkında davalar açılmış olabilir. Bu durumda aynı kadastro parseli hakkında açılan davaların birlikte görülmesi şarttır. Emsal Yargıtay kararında da bu türlü görüş belirtilmiştir: “3402 s. KK m. 1 uyarınca, kadastro hakimi taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 s. TMK un öngördüğü tapu sicilini oluşturmak; doğru, uygulanabilir, açık ve infazda tereddüt doğurmayacak şekilde hüküm kurmakla yükümlüdür.
Aynı taşınmaz hakkında birbirinden farklı hükümler kurulması halinde, infazda şüphe ve tereddüt oluşacağı, amaçlanan tapu sicilinin tesis edilemeyeceği açıktır. Bu nedenle kadastro mahkemelerinde aynı kadastro parseli hakkında açılan davaların birlikte görülmesinde zorunluluk vardır. Bu durumda mahkemece aynı taşınmaza ilişkin bulunan davaların HMK m. 166 ve devamı uyarınca birleştirilmesine karar vermek gerekirken, ayrı şekilde yargılamaya devam ederek infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır” 16. HD. 11.1.2013-473/128
