Haksız yapı, hukuka aykırı şekilde, bir kişinin başkasına ait malzemeyle kendi arsasında veya kendisine ait malzemeyle başkasının arsasında veya başkasına ait malzemeyle yine başkasına ait arsada bir yapı inşa etmesine denir.
Diğer yandan taşkın yapı ise bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmına denir.
Peki, bir yapının aynı anda hem haksız yapı hem de taşkın yapı olması mümkün müdür? Evet, mümkündür. Öyle ki, bir kişi başkasına ait malzemeyle kendi arsasına yaptığı yapıyı ayrıca başkasının arsasına taşırırsa, burada hem haksız yapı hem de taşkın yapı söz konusu olur.
Haksız Yapı Davası
Haksız yapıyı yapan kişinin tapuyu isteyebilmesi için gerekli 3 koşul şunlardır:
- Malzeme sahibi iyi niyetli olmalıdır,
- Yapı kıymeti taşınmazın değerinden açıkça fazla olmalıdır,
- Yapıyı yapan (malzeme sahibi), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.
Bu üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanıyla zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.” (14. Hukuk Dairesi 17.2.2015-13721/1625)
Bir diğer yandan haksız yapıya “gasben inşaat” denildiği de görülmektedir.
İkinci olarak haksız yapının ne gibi şekillerde ortaya çıkacağını düşünelim. Haksız yapı durumu 3 farklı şekilde ortaya çıkabilir. Bunlar şunlardır:
- Bir kimsenin kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanması,
- Bir kimsenin başkasına ait arazideki yapıda kendisinin malzemesini kullanması,
- Bir kimsenin başkasına ait arazideki yapıda başkasının malzemesini kullanması.
Haksız yapı yukarıdaki gibi 3 farklı şekilde ortaya çıkabilir. Peki, arazi üzerine yapılan böyle bir haksız yapının durumu ne olacaktır? Elbette haksız yapı arazinin bütünleyici parçası sayılır. Çünkü iktisadi bir değeri vardır. Yani bunun anlamı haksız yapı arazi sahibinin mülkiyetine girmiş sayılır.
Bundan başka, arazi sahibi haksız yapının yıkımını isteyebilecekken, malzeme sahibi ise malzemelerinin değerini tazminat olarak arazi sahibinden isteme hakkına sahiptir. Bu haklar kişisel bir hak niteliğindedir.
Haksız Yapı Arazinin Bütünleyici Parçası Sayılır
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Bütünleyici parça kanunda şu biçimde düzenlenmiştir: “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarını da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.”
Konumuzla ilgili olarak; örneğin bağımsız bir taşınır sayılan yapı malzemesi ile arsa üzerinde bir inşaat yapılırsa, söz konusu malzeme artık önceki malikin değil, arsanın malikine ait olur.
Bir kimsenin Kendi Arazisinde Başkasının Malzemesini Kullanarak İnşaat Yapması
Kişi başkasının malzemesini kullanarak kendi arazisi üzerine bir yapı yaparsa, bu yapı da haksız yapı sayılır. Böyle bir durumda karşımıza birkaç ihtimal çıkar, kısaca değinelim:
1) Malzeme Sökümünün Aşırı Zarara Yol Açmaması
Malzeme sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, ücreti yapıyı yaptıran arsa sahibine ait olmak üzere, malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Davacı malzeme sahibi doğrudan malzemeye el koyup, bizzat sökemez, çünkü malzeme yapıda kullanılmakla arsanın ayrılmaz parçası olmuştur.
Arsa sahibi yapıdaki malzemenin sökülmesine yanaşmazsa, malzeme sahibi masrafları arsa sahibine yüklenmek üzere malzemenin sökülmesi için mahkemeden izin verilmesini isteyebilir. Malzeme sahibi bu konu için mahkemeye başvururken dikkatli olmalıdır, zira bu talep sadece yapım sırasında arsaya sahip olan kişiye yöneltilebilir, yeni maliklere veya yeni kiracılara yöneltilemez.
2) Arsa sahibinin rızası dışında yapılan yapıdaki malzemenin sökülmesi istemi
Arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Bu durumda da malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açmaması gerekir. Aksi halde malzemelerin sökülmesi yerine arazi sahibi tarafından bedelinin malzeme sahibine ödenmesine karar verilebilir.
Arazi sahibinin malzemenin sökülmesi isteminde bulunabilmesi için aşağıdaki şartların varlığı aranır:
- Arazi üzerinde malzemeyle sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunmaması,
- Yapının arazi malikinin rızası dışında yapılmış olması,
- İnşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi,
- Arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki halinde getirilmesini istemesi gerekir. (14. Hukuk Dairesi 18.9.2007-6033/10333 sayılı kararı)
Haksız Yapıda Tazminat Sorumluluğu
Taşınmazdan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan malzeme ve yapılar için arazi sahibi tazminat ödeyerek haksız yapının mülkiyetini kendi üzerine alır. Arazi sahibinin ödeyeceği tazminatın tutarı belirlenirken haksız yapıyı yapan kişinin iyi niyetli olup olmadığına göre bir ayırım yapılır. Öyle ki haksız yapıyı yapan iyi niyetliyse daha yüksek, kötü niyetliyse daha düşük bir tazminat alır.
Haksız yapıyı yapan iyi niyetliyse: Bu durumda haksız yapı sahibine arazi sahibi tarafından uygun bir bedel ödenmelidir. Bu bedel sadece inşaat veya muhdesat bedeliyle sınırlı olmayabilir, bedelin ne kadar olması gerektiğini hakim takdir yetkisiyle belirleyecektir.
Haksız yapıyı yapan arazi sahibi kötü niyetliyse: Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Peki arsa sahibinin iyi niyetli olmadığı nasıl anlaşılır? Arsa sahibi yapıda kullandığı malzemenin kendisine ait olmadığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyi niyetli sayılmaz ve malzeme sahibinin uğradığı bütün zararları tazmin etmek zorunda kalır. Örneğin malzeme sahibi malzemelerinin haksız şekilde kullanılması nedeniyle daha önce girişmiş olduğu bir taahhüdü yerine getirememişse, bundan kaynaklı kar kaybı yaşamış ve cezai şart ödemek zorunda kalmışsa, bu gibi zararların hepsini arsa sahibi ödemek zorundadır.
Haksız yapıyı yapan iyi niyetli değilse: İyi niyetli olmayan haksız yapı sahibi, başkasının arazisi olduğunu bilmesine rağmen arazi üzerine yapı yapan kişidir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için ifade ettiği en az değeri geçmez.
Tazminat gerektirmeyen hal: Sökülüp götürülmesi mümkün olan şeyler için arazi sahibinin malzeme sahibine tazminat ödemesi gerekmez. Zira bunlar sökülüp götürüldüğü zaman özelliğini koruyacak, arazi sahibi için bir değer ifade etmeyecek malzemelerdir.
Bir Kimsenin Kendi Malzemesi ile Başkasının Arazisi Üzerinde Haksız Yapı İnşa Etmesi
1) Arsa Sahibinin İnşaatı Sökme İsteminde Bulunması
Yapıya karışan malzeme müstakil mülkiyetini kaybeder ve arazinin bütünleyici parçası olur ve arazi sahibinin mülkiyetine girer. Ne var ki arazi maliki bu tür tasarrufu kabullenmek zorunda değildir. Arazi sahibinin arsası üzerinde yapılan inşaatın sökülmesini talep edebilmesi için şu üç koşulun var olması gerekir:
a) İnşaat malzeme sahibi tarafından yapılmış olmalıdır.
b) Bu inşaata arsa sahibi açık veya örtülü bir şekilde rıza göstermemiş olmalıdır. Mesela bir bina inşaatı için bir müteahhitle yapılan anlaşmaya müsteniden arsa üzerinde müteahhidin kendi malzemesini kullanması hali haksız yapı sayılmaz. Halbuki arsa sahibinin haber ve bilgisi olmaksızın arsasına bir gecekondu oturtulması haksız yapıdır.
c) Yapılan inşaatın sökülmesi büyük bir zarara sebebiyet vermemelidir.
Malzeme sahibi haksız yapıyı sökmeye yanaşmazsa, arsa sahibi masrafı malzeme sahibine ait olmak üzere mahkemeden sökmeye izin verilmesini isteyebilir. Arazi sahibinin haksız yapı nedeniyle uğradığı farklı zararları da istemesi mümkündür.
2) Arazi Sahibinin Mülkiyetin Malzeme Sahibine Geçirilmesi Talebi
Yapının yıkımının aşırı zarara yol açması, arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde, arazi maliki arsanın mülkiyetinin, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir.
Haksız Yapı Konulu Önemli Yargıtay Kararları
Son olarak haksız yapıyla ilgili güncel ve yararlı bulduğum özet Yargıtay kararlarını sizlerle paylaşıyorum:
- Haksız Yapının Temliken Tescil Talebine Rağmen Mahkemenin Zilyetlik Hükümlerine Göre Tescil Kararı Vermesi Doğru Değildir
- Noterde Düzenlenen Yapı Yapma İzni Belgesi Temliken Tescil İsteyenin İyiniyetli Olduğunu İspatlar
- Paylı Mülkiyette Paydaşların Temliken Tescil İstemesi Mümkün Değildir
- Arazi Sahibi Bedelini Depo Ederek Tapudaki Muhdesat Şerhinin Terkini İsteminde Bulunabilir
- Haksız Yapı Nedeniyle Temliken Tescile Karar Verilebilmesi İçin Yapının Tamamlanmış Olması Gerekir
- İyi Niyetli Arazi Sahibi Haksız Yapılı Taşınmazın Malzeme Sahibine Tescilini İsteyebilir
- Kötü Niyetli Malzeme Sahibine Ödenecek Tazminat Nasıl Hesaplanır?
- Kötü Niyetli Haksız Yapı Sahibi Taşınmaz Üzerindeki İmalatların Karşılığını Hangi Miktarda İsteyebilir?
- Arsa Sahibi Yıkımı Fahiş Zarar Doğuracak Haksız Yapıyı Almak İstemez, Malzeme Sahibine Tescilini Kabul Etmez ve Yıkılmasını İsterse Malzeme Sahibine Asgari Bir Tazminat Ödemek Zorundadır
- İmar Planı Olmayan Yerlerde Haksız Yapının Temliken Tescili Yapılamaz
- Haksız Yapının Yıkılmasını Talep Etmek İçin Tüm Paydaşların Birlikte Davada Yer Alması Gerekir
- Taşınmaz Üzerindeki Motor Evi Bütünleyici Parça Niteliğinde Değildir
- Babasının Arazisine Ev Yapan Oğulun Tapuyu İsteyebilmesi İçin Babasının Evi Devir Vaadinde Bulunduğunu İspatlaması Gerekir
- Arazi Sahibi Adil Bir Tazminat Karşılığında Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesini İsteme Hakkına Sahiptir
- Paylı Mülkiyette Haksız Yapının Temliken Tescilini Talep Edebilmek İçin Tüm Paydaşların Birlikte Satış Vaadinde Bulunması Gerekir
- İhaleden Satış Vaadi Şerhiyle Satın Alınan Taşınmazın Haksız Yapı Nedeniyle Temliken Tescili Talebi İyi Niyetin Yokluğu Nedeniyle Reddedilir
- Haricen Satışla Alınan Arazi Üzerine Ev Yaptıktan Sonra Şartları Varsa Temliken Tescil İstemek Mümkündür
- İyi Niyetli Olmayan Malzeme Sahibine Haksız Diktiği Ağaçların Arazi Maliki İçin Taşıdığı En Az Değer Oranında Tazminat Ödenir
- Başka Kişiye Ait Araziye Dikilen Ağaç Bedellerinin İadesi İstenirken Hangi Malikin Sebepsiz Zenginleştiği Araştırılmalı, Dava Ona Yöneltilmelidir
- Haksız Yapının Yıkımının Fahiş Zarar Doğurup Doğurmayacağı Hakim Tarafından Takdir Edilir
- Harici Satışta Satıcının Alıcının İnşaat Yapmasına İzin Verdiği Varsayılır
Özet olarak bu yazımızda sizlere en sade ve anlaşılır şekilde haksız yapının ne olduğunu, nasıl meydana geldiğini, kaldırılması için neler yapılabileceğini, örnek Yargıtay kararlarını, taşkın yapıyla farkını anlatmış oldum. Haksız yapıyla ilgili güncel gelişmeler ve değişiklikler oldukça bu yazımız güncellenmektedir.
