Siteden ayrılmadan önce tarafımca yazılan site içi arama motorunu deneyin.

Hacizli Ev, Taşınmaz, Arsa Satılır Mı?

Bu yazımda borçlunun kendi isteğiyle (icradan izin almaksızın) hacizli taşınmazını 3. bir kişiye satıp satamayacağı konusunu ele alacağım.

Bir taşınmazın (ev, arsa gibi) haczedilmesi, borçlunun bunu kendi isteğiyle satışını engellemez; ancak, taşınmaz mal üzerindeki haciz, satış sonrasında da devam eder ve yeni sahibi haciz sorumluluğunu üstlenir. Tapu memuru, satış esnasında alıcıyı hacizler konusunda bilgilendirir. Kamu hacizleri hariç, satış mümkündür; kamu haczi varsa, ilgili kurumun izni gereklidir veya borç kapatılmalıdır.

Hacizli bir evi almanız durumunda, artık bu ev üzerindeki haciz miktarından siz sorumlu olursunuz. Ancak haciz sahibi tarafla iletişime geçip onun muvafakatini alarak bu borçtan sorumluluktan kurtulabilirsiniz. Tabii bir taşınmaza alacağını tahsil etmek amacıyla haciz koymuş olan taraftan böyle bir izni almak oldukça düşük bir olasılıktır, şahıs muhtemelen borcu kapatmanızı isteyecektir.

Taşınmazda Sosyal Güvenlik Kurumu, Vergi Dairesi, Valilik, Belediye gibi kamu kurumlarınca koyulmuş bir haciz varsa, bu kayıtlarda “kamu haczi” olarak ayrıca belirtilir. Kamu haczi varsa bu haciz kalkmadıkça veya ilgili kurumdan açıkça muvafakat alınmadıkça taşınmazın resmi satışı yapılamaz. Yani kamu haczi taşınmaz satışına engeldir.

Hacizli Taşınmaz Almanın Riski Nedir?

Hacizli veya ipotekli bir taşınmaz satın almanın riski, tapu devri sonrasında bu ipotek ve hacizlerin yeni mal sahibi olarak sizin üzerinize geçmesi ve bu durumun getirdiği sorumluluklardır. Bu, satın aldığınız evi kaybetme riski anlamına gelir. Çünkü, ipotekli evin borcu ödenmezse, ipotek hakkına sahip banka, şahıs ya da kurum, evin satışını gerçekleştirerek alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Bu, sizin ödemiş olduğunuz paranın kaybıyla sonuçlanabilir. Bu yüzden, ipotekli bir taşınmaz satın alırken, satış işlemini borcu olan kurumla koordineli şekilde yürütmek ve satış bedelinin, borcun ödenmesi için öncelikle kullanılmasını sağlamak önemlidir. Bu, satın alma işleminin güvenli bir şekilde tamamlanmasını ve beklenmedik sürprizlerle karşılaşmamanızı sağlar.

Diğer Malvarlıklarıma Haciz Koyulur Mu?

Tarafıma sıkça sorulan sorulardan birisi: “Hacizli taşınmaz satın aldım, haciz borcunu ödemezsem diğer malvarlıklarıma da haciz koyulur mu?” Hayır, hacizli taşınmaz satın aldığınızda ve bu haciz borcunu ödemediğinizde diğer malvarlıklarınız yönünden borçlu tutulmazsınız. Borcunuzun kapsamı aldığınız hacizli taşınmazdaki borcun o günkü toplam miktarıyla sınırlıdır. Satın aldığınız andaki toplam borç, aldığınız taşınmazın değerini aşsa dahi diğer malvarlıklarınıza (taşınır, taşınmaz, maaş gibi) haciz koyulamaz.

Taşınmazı satın alırken “haczi kabul etmek”, “borcu kabul etmek” anlamını taşımaz, “bu haczi biliyorum haczin sonuçlarını yani temlik aldığım malın cebren satılabileceğini biliyorum” anlamını taşır. Yeni malik şahsi malvarlığıyla ile sorumlu tutulmaz.

Sonuç

Hacizli bir taşınmazın satışı veya devri, yasal olarak mümkündür. Taşınmazın üzerinde kamu haczi niteliğinde bir haciz olmadıkça ve taşınmazı alacak kişi satış esnasında mevcut hacizleri kabul ettiğine yönelik beyanda bulunduğu sürece hacizli taşınmazın tapuda veya noterde satılabilir.

Haciz, taşınmaz mal üzerindeki tasarruf yetkilerini tamamen ortadan kaldırmaz; sadece kısıtlar. Ancak, taşınmazın devri durumunda, mevcut hacizler yeni sahibe karşı da geçerli olur ve yeni sahip, tapuda kayıtlı haciz şerhi nedeniyle, taşınmazı haciz yükümlülükleriyle birlikte devralır. Bu, taşınmazı satın alan kişinin, alacaklının alacağını taşınmazın satışı yoluyla tahsil etmesine ve bu süreçten sonra kalan tutarın kendisine ait olmasına katlanması gerektiği anlamına gelir. Özetle, hacizli taşınmazın satışı, alıcı ve satıcı için belirli yükümlülükler ve riskler taşısa da, yasal bir işlemdir ve alıcı, haciz şerhini ve sonuçlarını bilerek işleme girer. Bu durum, alıcıya, alacaklının alacağını tahsil etmesi sonrasında kalan tutarın sahibi olma hakkı da verir.

İlgili Kanun Maddeleri

Hacizli taşınmazın 3. kişiye satılabilmesinin hukuki altyapısına da kısaca değinmem gerekirse;

Hacizli bir taşınmazın 3. kişiye satılabilmesinin nedeni, haciz işleminin taşınmazın tasarruf yetkisini tamamen ortadan kaldırmaması ve tapu kütüğünü kilitlememesidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 91. maddesi ve Medeni Kanun’un 1010. maddesi uyarınca, haciz işlemi tapu siciline şerh olarak işlenir ve bu şerh, haciz durumunu ve detaylarını açıklayıcı bir nitelik taşır. Bu durum, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığını aleniyet kazandırır, yani herkes tarafından görülebilir ve bilinebilir hale getirir. Ancak, bu kısıtlama taşınmazın satışını tamamen engellemez. Şerhin konulması, üçüncü kişilerin haczi bilmediklerini iddia etmelerini ve iyi niyetli kazanımları önler, ancak taşınmazın satışına olanak tanır. Bu şekilde, hacizli taşınmazlar, şerh ve kısıtlamaların bilincinde olan alıcılar tarafından satın alınabilir.

İcra ve İflas Kanunu Madde 91 - Taşınmazlar Hakkında Haciz

Madde 91 – Taşınmazın haczi ile tasarruf hakkı Medeni Kanunun 920. maddesi anlamında tahdide uğrar. Sicile kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti, ne miktar meblağ için yapıldığı ve alacaklının adı ile tebliğe yarar adresi icra dairesi tarafından tapu siciline bildirilir. Adresi değişen alacaklı masrafını vermek sureti ile yeni adresinin tapuya bildirilmesini icra dairesinden istemeye mecburdur.

Hacze yeni alacaklılar iştirak eder veya haciz kalkarsa bu hususlar da tapu siciline haber verilir.

Hacizli taşınmazın el değiştirmesi halinde 148/a maddesi uygulanır.

Türk Medeni Kanunu Madde 1010 - Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasında Uygulanacak İşlemler

Madde 1010 – Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:

  1. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
  2. Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre,
  3. Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Uygulamaya Dair

Çalışma sayfasında aşağıdaki konulara dair daha detaylı bilgi bulabilirsiniz.

  • Hacizli taşınmazı satın alan 3. kişi icra dosyasına hangi sıfatla eklenmelidir?
  • Takip 106-110’a göre düşerse yeni malik artık sorumlu tutulamaz

Yazar Hakkında: Avukat Saim İncekaş

Saim İncekaş, Adana Barosu'na kayıtlı bir avukattır. 2016 yılından bu yana Merkezi Adana'da bulunan ve kurucusu olduğu İncekaş Hukuk Bürosu'nda çalışmaktadır. Yüksek lisans derecesi ile hukuk eğitimini tamamladıktan sonra bu alanda birçok farklı çalışma yürütmüştür. Özellikle aile hukuku, boşanma, velayet davaları, çocuk hakları, ceza davaları, ticari uyuşmazlıklar, gayrimenkul, miras ve iş hukuku gibi alanlarda uzmandır. Saim İncekaş, sadece Adana Barosu'nda değil, aynı zamanda Avrupa Hukukçular Derneği, Türkiye Barolar Birliği ve Adil Yargılanma Hakkına Erişim gibi dernek ve kuruluşlarda da aktif olarak görev almaktadır. Bu sayede, hukukun evrenselliği konusundaki farkındalık ve hukuk sistemine olan güveni arttırmaya yönelik birçok çalışmada yer almaktadır. Randevu ve Ön Görüşme İçin WhatsApp Üzerinden Hemen İletişime Geçin

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir