Acele kamulaştırma, devletin acil bir kamu yararı olduğuna karar verdiği durumlarda, özel mülkiyete konu taşınmazları hızlı bir şekilde kamulaştırma yetkisidir.
Acele kamulaştırmanın temel amacı, kamu yararına gerekli olan bir projenin hayata geçirilmesi için, normal kamulaştırma sürecinden daha hızlı bir şekilde taşınmazların kamulaştırılmasını sağlamaktır. Örneğin; afet bölgelerinde veya ülke güvenliği için acilen ihtiyaç duyulan alanların kamulaştırılması gibi.
Acele kamulaştırma ile devlet, kamu yararına aykırı görmediği sürece, özel mülkiyet hakkını sınırlandırabilir ve taşınmazları hızlı bir şekilde kamulaştırabilir. Ancak bu aynı zamanda taşınmaz sahiplerinin haklarının daha çabuk kısıtlanması anlamına da gelmektedir.
Yasal Dayanak
Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenmiştir.
Buna göre, kamu yararının gerektirdiği hallerde ve acelelik olması nedeniyle kamulaştırma işlemlerinin süresi içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı durumlarda, idare tarafından taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırma bedelinin tespit ve takdiri daha sonra yapılmak üzere valilikten süresi bir yılı geçmemek üzere acele kamulaştırma kararı istenebilir. Valilik süreyi ihtiyaca göre altı aya kadar kısaltabilir.
Acele kamulaştırma kararı, idare lehine kesin hüküm oluşturur ve malikin mülkiyet hakkı sona erer. Bu karar tapuya tescil edilir ve taşınmazın mülkiyeti idare adına tapu kütüğüne tescil edilmiş sayılır. Ancak malike tazminat hakkı ve bu tazminat için dava ve icra yolu her zaman açıktır.
Koşulları
Acele kamulaştırma için bazı koşulların sağlanması gerekir. Aşağıdaki durumlarda acele kamulaştırma yapılabilir:
- Kamulaştırmanın acil ve zorunlu olması: Acele kamulaştırma ancak kamu yararı açısından acil ve zorunlu durumlarda başvurulabilecek bir yöntemdir. Eğer kamulaştırma bir an önce yapılmaması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğabileceği durumlarda acil ve zorunlu kabul edilir.
- Kamu yararının varlığı: Acele kamulaştırma için mutlaka kamu yararı bulunmalıdır. Kamu yararı olmaksızın sadece acil ve zorunlu olması yeterli değildir.
- Haklı ve geçerli bir nedenin bulunması: Acele kamulaştırma için idarenin ileri sürdüğü acil ve zorunlu nedenler haklı ve geçerli olmalıdır. Keyfi uygulamalara izin verilmez.
- Mevcut yasal düzenlemelere uygunluk: Acele kamulaştırma kararı alınırken yürürlükteki mevzuata tam olarak uyulmalıdır. Usule aykırı kararlar muteber sayılmaz.
- Alternatif çözüm yollarının bulunmaması: Acele kamulaştırmaya başvurmadan önce idare olağan kamulaştırma yöntemlerini denemiş veya alternatif çözüm yollarını araştırmış olmalıdır.
Bu koşulların tamamının birlikte gerçekleşmesi durumunda acele kamulaştırmaya başvurulabilir. Koşullardan herhangi biri eksikse uygulama hukuka aykırı sayılır.
Süreç
Acele kamulaştırma süreci, normal kamulaştırmadan farklı olarak daha hızlı ilerler. Acele kamulaştırmanın nasıl yapıldığını anlamak için ilgili aşamaları şu şekilde aktarabilirim:
- Kamulaştırma kararının alınması: İdare, acele kamulaştırma yapılması gerektiğine dair bir karar alır. Bu kararda kamulaştırmanın amacı ve kapsamı belirtilir.
- Değer tespiti: Kamulaştırılacak taşınmazın değeri belirlenir. Bu aşamada tazminat miktarı da ortaya çıkar. Değer tespitine yönelik birçok metot mevcuttur, bu konuyu daha derinlemesine başka bir yazımda ele aldım.
Acele kamulaştırmayla belirlenen değer nihai bedel değeri değildir. Bedel tespiti esas davada yapılmalıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2010 yılında verdiği 8199 numaralı kararında bu duruma şu şekilde açıklık getirmiştir: “Dava, sözü edilen Kanun’un 10. maddesine göre açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkin olup, mahkemece Kanun’un 11. ve 15/son maddeleri gereğince taşınmazın değerinin yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenmesi gerekirken 27. maddeye göre yapılan işlemin tespit işleminden ibaret olduğu, bedelin gerçek kamulaştırma bedeli olmadığı ve kararın temyiz kabiliyetinin bulunmadığı gözetilmeksizin, 27. madde gereğince açılan acele el koyma dosyasında değer belirlenmesi nedeniyle bedel tespit davasının reddine karar verilmesi, doğru görülmemiştir.”
- Tazminatın tebliği: Tespit edilen tazminat miktarı, taşınmaz sahibine tebliğ edilir. Taşınmaz sahibinin bu tebliğe itiraz hakkı vardır.
- Taşınmazın teslim alınması: Tazminatın tebliğinden sonra idare, taşınmazı hemen teslim alır. Normal kamulaştırmada bu aşama daha geç gerçekleşir.
- Tazminatın ödenmesi: Taşınmazın tesliminden sonra tazminat, taşınmaz sahibine ödenir. İtiraz durumunda tazminat yatırılır.
- Tapu iptali: Son olarak taşınmaz üzerindeki mülkiyet, kamulaştıran idare adına tescil edilir. Böylece tapu iptal edilmiş olur.
Tapu iptal ancak son aşamada nihai karar verildikten sonra mümkündür. İlk aşamada verilen acele kamulaştırma kararı tek başına tapunun iptali ile idareye geçmesi için yeterli değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2007 yılında verdiği 3023 sayılı kararında bu durumu şu şekilde izah etmiştir: “Mahkemece; taşınmazın delil tespiti mahiyetinde bedeli belirlenerek bankaya malik adına bloke edilmesi ve sadece acele el koyma kararı verilmesi gerekirken, istem aşılmak suretiyle taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmesi, doğru görülmemiştir.”
Görüldüğü gibi acele kamulaştırmada, süreç hızlandırılmıştır ve taşınmaza el koyulması ile tazminatın ödenmesi ardı ardına gerçekleşir. Bu sayede kamulaştırmanın gecikmeden tamamlanması sağlanmış olur.
Kamu Yararı
Acele kamulaştırma işleminin ön koşulu, kamulaştırmanın kamu yararına dayanmasıdır. Kamu yararı, toplumun ortak ihtiyaçlarının karşılanması ve kamu düzeninin korunması için bireylerin bazı haklarının sınırlandırılabileceği durumları ifade eder.
Acele kamulaştırmada, taşınmazın kamulaştırılmasının acil bir kamu ihtiyacını karşıladığının açıklanması gerekir. Örneğin, afet bölgelerinde konut yapımı, yeni yolların açılması, hastane ve okul yapımı gibi kamunun acil ihtiyaçları için acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Ancak kamulaştırmanın kamu yararı dışında başka amaçlarla yapıldığı kanıtlanırsa, yargı tarafından iptal edilebilir.
Kamu yararının belirlenmesinde idarenin takdir yetkisi olmakla birlikte, bu yetki sınırsız değildir. İdarenin kamu yararı kararı yargı denetimine tabidir. Yargı, kamulaştırmanın kamu yararı amacına hizmet edip etmediğini denetler. Sonuç olarak, acele kamulaştırmada kamu yararının varlığı esastır ve idarenin kamu yararı kararı kesin değildir.
Tazminat
Acele kamulaştırmada tazminat hesaplaması, normal kamulaştırmadan farklıdır.
Normal kamulaştırmada, kamulaştırılan taşınmazın rayiç değeri üzerinden tazminat hesaplanır. Ancak acele kamulaştırmada, taşınmaz için belirlenen rayiç bedele ilave bir bedel daha ödenir. Bu ilave bedel, rayiç bedelin %25’i ile %50’si arasında değişir.
Acele kamulaştırmada ödenecek tazminat şu şekilde hesaplanır:
- Rayiç bedel tespit edilir. Örneğin 100.000 TL olsun.
- Rayiç bedelin %25 ila %50’si arasında ilave bir bedel belirlenir. Örneğin %40 olarak belirlensin.
- Rayiç bedel olan 100.000 TL’ye %40 ilave edilerek nihai tazminat tutarı bulunur.
- Buna göre 100.000 TL rayiç bedel + 40.000 TL ilave bedel = 140.000 TL nihai tazminat tutarı olur.
Böylelikle acele kamulaştırmada, normal kamulaştırmaya göre daha yüksek bir tazminat ödenmiş olur. Ancak tazminatın kesin miktarı, ilave bedelin rayiç bedele uygulanacak yüzdesiyle doğrudan ilişkilidir.
İtiraz
Acele kamulaştırma kararının tamamına veya sadece kamulaştırma bedeline itiraz etmek mümkündür. Kamulaştırma kararına itiraz etmek isteyenler aşağıdaki yollardan birini izleyebilir:
- İdari yargıda bedele itiraz etmek: Hak düşürücü süre yoktur. Mahkeme Acele kamulaştırma kararının verilmesinden sonra 6 ay beklenir. (Yargıtay uygulamasına göre makul süre) İdare bu süre içerisinde taşınmazın kamulaştırılması amacıyla malik ile uzlaşmaz veya dava açmaz ise malik kamulaştırmasız el atmadan dolayı bedel tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar. Böylece yeni belirlenecek bedel ile ilk aşamada belirlenen bedel arasında lehine bir fark çıkarsa bunu alır. Unutmamak gerekir ki aradaki fark aleyhinize de çıkabilir ve bu farkı idareye siz ödemek zorunda kalabilirsiniz. Malik adına dava açmadan önce de idareye yazılı başvuru yapmakta fayda vardır.
- İdari yargıda acele kamulaştırmaya yönelik Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine itiraz etmek: Acele kamulaştırma kararına karşı yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açma süresi kararın tebliğinden itibaren 30 gündür.
- Anayasa Mahkemesi: Acele kamulaştırma kanununun veya uygulamasının Anayasaya aykırı olduğu iddiasıyla idari yargı yolu tüketilirse, Anayasa Mahkemesine başvurulabilir.
- Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi: Acele kamulaştırmanın adil yargılanma hakkı gibi insan haklarını ihlal ettiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi’nden olumsuz sonuç alınırsa, AİHM’e başvuru yapılabilir.
- Acele kamulaştırmaya yönelik Asliye Hukuk Mahkemesince bedel tespiti konulu kararın istinaf veya temyiz edilmesi mümkün değildir, karar kesin niteliktedir. Ancak daha sonra açılan nihai bedel tespiti ve tapu iptal davasında, bedel tespiti yönünden itiraz hakkınız vardır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2019 yılında verdiği 12815 sayılı kararında acele el koyma kararlarının temyizinin mümkün olmadığını şu şekilde açıklamıştır: “Niteliği gereği acele el koyma davaları delil tespiti niteliğinde olup, anlaşmazlığı çözümleyen nihai bir karar mahiyetinde olmadığından, bu karar ve bu kararla ilgili ek karar temyizi kabil kararlardan değildir”
İtiraz dilekçesinde, acele kamulaştırma kararının hukuka aykırı yönleri ve itiraz gerekçeleri açıkça belirtilmelidir. Deliller sunulmalı ve ilgili mevzuat hükümlerine atıf yapılmalıdır. İtiraz olumlu sonuçlanırsa, kamulaştırma kararı iptal edilebilir.
Örnek Acele Kamulaştırma Uygulamaları
Türkiye’de son yıllarda bazı büyük projeler için acele kamulaştırma yöntemi kullanıldı. Örnek olması açısından bu projelere kısaca değinelim:
İstanbul Havalimanı
İstanbul yeni havalimanı projesi için büyük bir alan acele kamulaştırıldı. Kamulaştırma kararına karşı açılan davalar reddedildi ve inşaat süreci hızlandırıldı.
Kanal İstanbul
Planlanan Kanal İstanbul projesi kapsamında kamulaştırma süreci başlatıldı. Çiftlik ve tarım arazilerinin kamulaştırılmasına karşı tepkiler olmasına rağmen acele kamulaştırmayla projenin önü açılmaya çalışılıyor.
Osmangazi Köprüsü
İzmit Körfezi’ne yapılan Osmangazi Köprüsü’nün geçeceği alanların kamulaştırılması için acele kamulaştırma kararı alındı. Bölgedeki bazı taşınmazlar kısa sürede kamulaştırılarak köprü inşaatı hızlandırıldı.
Üçüncü Havalimanı
İstanbul’un üçüncü havalimanı için Karadeniz kıyısındaki ormanlık alanlar acele kamulaştırma yoluyla el konuldu. Kamulaştırma sürecinde çevreci grupların tepkileri dikkate alınmadı.
Acele Kamulaştırmanın Avantajları
Acele kamulaştırma uygulamasının önemli avantajları vardır.
- Acele kamulaştırma sayesinde kamu projelerinin hızlı bir şekilde hayata geçirilmesi sağlanır. Normal kamulaştırma sürecinin uzunluğundan kaynaklanan gecikmeler önlenmiş olur.
- Kamu yararına acele ihtiyaç duyulan projeler için zaman kaybetmeden kamulaştırma yapılabilir. Örneğin afet bölgelerinde konut yapımı, yeni yolların açılması gibi acil durumlarda acele kamulaştırmadan faydalanılır.
- Acele kamulaştırmada devletin kamulaştırma kararı kesin olup, mahkemeye başvuru hakkı sonradan tanınır. Bu sayede projelerin önüne geçilmesi engellenmiş olur.
- Kamulaştırma bedelleri peşin ödendiği için uzun süren kamulaştırma tazminat davaları ortadan kalkmış olur. Hem kamulaştırılan kişi hem de devlet için kolaylık sağlanır.
- Acele kamulaştırmayla birlikte kamulaştırma sürecinin hızlanması, bürokrasinin azalması nedeniyle kamulaştırma maliyetlerinde düşüşler görülebilir.
Dezavantajları
Acele kamulaştırma uygulamasının bazı sakıncaları bulunmaktadır:
- Mülk sahiplerine yeterli süre tanınmadığı için itiraz hakkı kısıtlanabilir. Özellikle karmaşık davalarda zaman yetersizliğinden adil bir çözüm bulunamayabilir.
- Kamu yararı tanımının genişletilmesi, keyfi uygulamalara yol açabilir. Özel mülkiyet hakkı zedelenebilir.
- Tazminatlar, piyasa değerinin altında belirlenebilir. Mülk sahipleri mağdur olabilir.
- Acele süreçler, hatalı kararlara yol açabilir. Yargı denetimi yetersiz kalabilir.
- Kamulaştırma kararına karşı başvuru hakkı sınırlandığı için hukuki yollar tüketilemeyebilir.
- Süreç şeffaf yürütülmediği takdirde suistimallere neden olabilir. Keyfi uygulamalar artabilir.
Acele kamulaştırmalar kamu yararına olmakla birlikte, dikkatli şekilde uygulanmalı, özel mülkiyet hakları gözetilmeli ve denetim mekanizmaları iyi işletilmelidir. Aksi takdirde hak kayıplarına yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Acele kamulaştırma satışa engel mi?
Hayır, acele kamulaştırmaya rağmen taşınmazı satabilirsiniz. Acele kamulaştırmayla birlikte taşınmaz üzerine bu durumu anlatan bir şerh işlenir. Yani taşınmazın kaydında “acele kamulaştırmaya tabiidir” şeklinde bir şerh gözükür, ancak bu şerh tapuda taşınmazın satılmasına engel teşkil etmez. Taşınmaz başka birisine satılırsa tapu müdürlüğü yeni maliki kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idareye bildirir.
Acele kamulaştırma kaç günde sonuçlanır?
Acele kamulaştırma süreci ortalama olarak 10-12 ay sürmektedir. Sürecin uzunluğu, taşınmazın durumu, idarenin yoğunluğu, dava sürecinin akıbeti gibi faktörlere göre değişiklik gösterir. 2022 Haziran ayında müvekkilime ait başlatılan bir acele kamulaştırma süreci 14 ay sürmüştü.
Kamulaştırma parası nasıl alınır?
Kamulaştırma bedeli banka aracılığı ile nakit olarak ödenir. Uygulamada taşınmaz sahibi VakıfBank’a giderek sadece kimlik kartı ile bu ödemeyi tahsil edebilmektedir. Ödeme yapan bankada bireysel hesabınız olması dahi şart değildir. Acele el koyma kararı sonrası bankadan bu bedelin çekilmesi bedeli kabul anlamına gelmez
İlgili Kanun Maddeleri
Kamulaştırma Kanunu'nun Acele Kamulaştırma başlıklı 27. maddesi
Madde 27 – 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10. madde esasları dairesinde ve 15. madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10. maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20. madde uyarınca boşaltılır.
Bu Kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen hallerde yapılacak kamulaştırmalarda yatırılacak miktar, ödenecek ilk taksit bedelidir.
Anayasa'nın Kamulaştırma başlıklı 46. maddesi
Madde 46 – Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
