Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Bu ilkeler;

  1. Aynilik,
  2. Tescil,
  3. Nedensellik,
  4. İstek,
  5. Açıklık,
  6. Güven,
  7. Devletin sorumluluğu ilkeleridir.

Aynilik İlkesi

Her taşınmaz için tapu sicilinde bağımsız bir sayfa ayrılır ve kayıt yapılır. TMK m. 1000 dayanak hükümdür. Kat mülkiyetinde de aynı ilke söz konusudur.

Ancak, kadastrosu yapılmamış yerlerde tapu kütüğü yerine zabıt defteri ve kat mülkiyet zabıt defteri tutulduğu için anılan bölgelerde anılan “aynilik ilkesi” söz konusu olmaz.

Tescil İlkesi

Taşınmaz üzerindeki ayni hakların doğumu, devri, içeriğinin değiştirilmesi ve ortadan kaldırılması yalnızca sicile yapılacak tescille mümkün olur.

TMK md 705/1, 997/1,1021 ve 1022/1 hükümleri tescile ilişkin dayanak hükümlerdir.

Tescil ilkesinin istisnası TMK m. 705/2 de yer alan “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır”.

Nedensellik İlkesi

Tescilin geçerli bir hukuki sebebe bağlı olması gerekir. Bu konuda dayanak hükümler TMK md 1015, 1024, 1025’tir. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil şeklidir ancak yolsuzdur. Sebebe bağlılıktan yoksun olan bir yolsuz tescil için zarar gören ilgilisi tarafından “tapu iptali davası” açılabilir.

Yargıtay kararlarında kabul edilen ortak görüşe göre; “Tescil, hukuki sebep bağlı bir işlemdir. Hukuki sebepten yoksun bir tescil yolsuz tescildir ve mülkiyetin intikalini sağlamaz.”

İstek İlkesi

Kural olarak hak sahibi gerçek veya tüzel kişinin başvurusu olmadan tapu sicil kayıtları üzerinde bir işlem yapılamaz. Aksi halde işlem hukuken geçerlilik kazanmaz.

Tapu sicilinde isteme bağlı işlemlerin yapılabilmesi için istekte bulunanın taşınmazla ilgisinin bulunması zorunludur. TMK ve Tapu Tüzüğünde istemin nasıl yapılacağı ve istemin ne şekilde sonuçlandırılacağına ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Örneğin, tescil işleminin, taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılacağına ilişkin m. 1013/1; eklentilerin kütükteki beyanlar sütununa malikin istemi yazılabileceğine ilişkin m. 1012/1; tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesinin bu kaydın hak sağladığı kimselerin yazılı istemi ile yapılabile-ceğine ilişkin m. 1014; kanunlarda veya tapu s. tüzüğünde belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamayacağına ilişkin TST m. 16/1 hükümleri gibi.

Yasa hükmüne, kesinleşen mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanılıyorsa isteğe (beyana) gerek kalmayacağı TMK m. 1013/2 de vurgulanmıştır.

Uygulamada “Talebe Bağlı Olarak Yapılan Değişiklik İşlemleri Hakkında
Genelge” 2010/4 sayılı olup, istemin kabul edilebilmesi için istek sahibinin
taşınmazın ilgilisi olması esastır. İlgili kişiler; malik, vekili, mirasçısı, sözleşme sunan kamu kurum ve kuruluşları örnek gösterilebilir.

Açıklık İlkesi

Bu ilke TMK m. 1020 kapsamında “tapu sicilinin açıklığı” başlığı altında düzenlenmiştir. Anılan yasal hüküm içeriği şöyledir:

“Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memur önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Tapu sicilin inceleyecek kişinin bu yönde hukuki menfaatinin bulunması yani ilgisini inanılır kılması gerekir. Örneğin bir taşınmazı satın alacak olan alıcının bu taşınmaz üzerinde ipotek, haciz vs. gibi kısıtlamaların varlığını öğrenmesinde çıkarı bulunmaktadır. Böylece taşınmazdaki ayni haklar açık hale getirilmiştir. Bu ilke uyarınca kimse, tapu kütüğünde kayıtlı olan bir husustan haberdar olmadığını (bilmediğini) ileri süremez, herkesin bu tapu kayıtlarını bildiği farz edilir.

Anılan bu yasal karine kesin olduğu için aksi kanıtlanamaz. Ancak her önüne gelen tapu sicilini inceleyemez. İnceleyecek kişinin tapu siciliyle bir ilgisinin bulunması ve bu ilgiyi tapu memuruna inandırması gerekir.

Öğretide açıklık ilkesinin yalnızca asli siciller için söz konusu olduğu yani tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, resmi belgeler ve plan hakkında geçerli olduğu yönündedir.

Uygulamada “Tapu sicilindeki bilgi ve belgelerin veriliş esasları” konulu 2001/11 s. Genelge esas alınarak işlem yapıldığı gözlenmektedir. Anılan Genelge kapsamında;

  • Mahkemeler, savcılıkların araştırma ve soruşturma ile ilgili bilgi ve belge istemleri,
  • Avukatların tapu sicilini incelemeleri ve belge istemleri,
  • Kamu kurum ve kuruluşlarının bilgi ve belge istemleri,
  • Bankaların bilgi ve belge istemleri gibi durumlar açıkça ifade edilmiştir.

Önemine binaen avukat inceleme ve belge istemi hakkında genelgede şunlar yazılıdır: “…Kamu görevi ifa eden avukatların vekaletname ibraz etmeden yazılı olarak talepte bulunması koşuluyla (idaremizce istem belgesi düzenlenecektir) bir memur huzurunda tapu sicilini inceleyebilmeleri ve görevleri sırasında kendilerine kolaylık sağlanması
gerekir. Ancak avukatların tapu sicilinden örnek istemeleri halinde vekaletname ibraz etmeleri zorunlu olup, (belge örneği istemlerinde ilginin saptanması gerekir) gerekli harç ve vergilerin tahsilini müteakiben yetkili kılındığı ölçüde belge örneklerinin verilmesi mümkün bulunmaktadır…”

Tapu Siciline Güven İlkesi

Tapu siciline güvenerek bir hak kazanan kişinin bu kazanımı koruma altındadır. Ancak hak kazanan kişinin iyi niyet sahibi olması da gerekir. Dayanak TMK md 1023 de sözü edilen iyi niyet TMK m. 3 de yer alan “sübjektif’ iyi niyettir.

Buna göre, tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmazın sahibi olarak görünen kişinin gerçek hak sahibi olmadığını bilmeyen ve gerekli özeni gösterse bile bilebilecek durumda olmayan kişinin ayni hak kazanımı geçerli olacaktır.

Örneğin “sahte vekaletnameye dayanılarak yapılan bir satış işleminde alıcı TMK md 1023 maddeye tutunmak suretiyle edinmesinin geçerli olduğunu ileri süremez” 1. HD. 23.5.1989-2463/6435.

Sahte vekaletnamede olduğu gibi, tasarrufta bulunan kişinin hukuki ehliyeti, temsil yetkisi gibi şahsi özellikleri de TMK md 1023 hükmünün koruması dışındadır.

Örneğin bir akıl hastasından taşınmaz satın alan alıcı, iktisabında iyi niyetli olduğunu ileri süremez. “TMK md 15 de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması sebebiyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından, karşı tarafın iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmaz.” (1. HD. 16.1.2014-19055/567)

Güven ilkesi özel mülkiyete konu taşınmazlar yönüyle geçerli olup, kamu nitelikli taşınmazlar (ormanlar, meralar gibi) yönüyle güven ilkesi geçerli değildir. Bir başka deyişle; örneğin orman vasıflı bir taşınmazın iktisabında iyi niyet korunmaz ve iktisap geçerli olmaz.

“Güven ilkesi, tapu kütüğü ve plan için geçerlidir. Bunlar dışındaki ana siciller, sadece açık bir atıfla tapu kütüğünü tamamladıkları oranda bu ilkeden yararlanır. Yardımcı siciller bakımından güven ilkesinden söz edilemez. Taşınmazın konumu, niteliği, kültür tarzı, değeri ve  imar durumuyla ilgili maddi nitelikli kayıtlarda (bunlar tapu kütüğünde yer alsa
dahi) güven ilkesi uygulanmaz.”

Tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılacak şerhler yönüyle “tapu siciline güven ilkesi” uygulanmaz. Başka bir deyişle beyanlar sütununda yazılı olan bir kaydın doğruluğuna güvenerek iyi niyetle herhangi bir ayni hak iktisap edilemez.

Güven ilkesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için aranan şartlar Yargıtay kararında şöyle belirtilmiştir: “Medeni Kanun, mülkiyet hakkının doğumunu, sebebe bağlı bir hukuki işlem olarak kabul etmiştir. Medeni kanun sistemine göre tescilin geçerli olması ve mülkiyet hakkının doğması için geçerli bir hukuki sebebe dayanması zorunludur. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil işlemi yolsuz tescil niteliğini taşır ve her zaman iptali istenebilir. Yolsuz tescilin tek istisnası, TMK m. 1023 de hükme bağlanan iyi niyet kuralıdır. Söz konusu madde hükmüne göre, tapu sicilindeki kayda iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir ayni hakkı iktisap eden kimsenin iktisabı muteberdir. Bu maddenin uygulanabilmesi için, geçerli bir hukuki muamelenin bulunmaması, geçerli olmayan bu muameleye dayanarak tapuda bir intikal işleminin yapılması, ikinci el konumunda olan kişinin yolsuz olarak tescil edilen tapu kaydının doğru olduğuna güvenerek iktisapta bulunması gerekir” HGK 30.5.2001-1/464-471

Devletin Sorumluluğu İlkesi

TMK md 1007 hükmü açıktır. Tapu sicilinin tutulmasından dolayı hazinenin sorumluluğuna bulunmaktadır.

Avukat Saim İNCEKAŞ – Adana Avukatı

bir yorum bırakın