Sözlü Kira Sözleşmesinin Varlığını İspat Usulü

Sözlü Kira Sözleşmesinin Varlığını İspat Usulü – Yargıtay Kararı

  • Davalı aylık kira bedelinin 500,00 TL olduğunu ileri sürdüğüne göre davalı kira sözleşmesini tanık beyanları ile kanıtlayamaz. Davacı borçlunun icra takibine itiraz etmemesi de kira akdinin varlığını kabul ettiği anlamına gelmez. Mahkemece davalının kira sözleşmesinin varlığını ispat edemediği dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken bu hususlar gözönünde bulundurulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

İlgili yargıtay kararı şu şekildedir:

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava, icra takibine yönelik menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, takip alacaklısının … İcra Müdürlüğünün 2013/26362 Esas numaralı dosyası ile hakkında takip başlattığını, icra takibinde kira alacağı talebinde bulunduğunu, davalı ile ne yazılı ne de şifahi bir kira sözleşmesi yapmadığını, taşınmazın maliki iken davalının hile ile taşınmazı devraldığını belirterek icra takibi sebebiyle borçlu olmadığının tespitine, takibin iptaline, karar verilmesini istemiştir. Davalı davaya konu taşınmazı davacıdan satın aldığını, davanın haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının icra takibine itiraz etmediği, tanık beyanları doğrultusunda kira borcunun bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
HMK’nun 190.maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Somut olayda davalı 19.11.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile sözlü kira ilişkisine dayanarak aylık 500,00 TL den bir yıllık kira bedeli olmak üzere 6.000 TL kira alacağının tahsilini istemiştir.
Davacı kira ilişkisini kabul etmemiştir. Bu açıdan kira sözleşmesinin varlığını ispat külfeti davalıya aittir. HMK’nun 189/3.maddesi uyarınca kanunun belirli delillerle ispatını emrettiği hususlar başka delillerle ispat olunamaz. Aynı Kanun’un 200.maddesine göre bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin yapıldıkları zamanki miktar ve değeri 2.500 Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir.
Davalı aylık kira bedelinin 500,00 TL olduğunu ileri sürdüğüne göre davalı kira sözleşmesini tanık beyanları ile kanıtlayamaz. Davacı borçlunun icra takibine itiraz etmemesi de kira akdinin varlığını kabul ettiği anlamına gelmez. Mahkemece davalının kira sözleşmesinin varlığını ispat edemediği dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken bu hususlar gözönünde bulundurulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10.3.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.( T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6417 K. 2016/1850 T. 10.3.2016)

Bu yönde bir diğer yargıtay kararı şu şekildedir:

Yanlar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi Derya Alaybeyoğlu’nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Dava, 22 sayılı parseldeki 3- 4 ve 9 numaralı bağımsız bölümlere elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Hükmüne uyulan bozma ilamı uyarınca; elatmanın önlenmesi isteği bakımından çekişmeli taşınmazların keşfen belirlenen değeri üzerinden peşin harcın tamamlanması üzerine, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 22 parsel sayılı taşınmazdaki 3, 4 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin davalı Y. S.’na aitken borçları nedeniyle yapılan icra takibi sonucu dava dışı Toprak Bank’a satıldığı, sonrasında ise dava dışı TMSF Başkanlığına devredildiği, davalı Y. S. anılan taşınmazlar için tapu iptali ve tescil isteğiyle TMSF aleyhine Adana 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/122 Esas sayılı dosyasında dava açmış ise de bahsi geçen davanın reddedilerek, verilen ret kararının kesinleştiği, davacının çekişmeli taşınmazları 01.09.2006 tarihinde TMSF Başkanlığından satın almak suretiyle edindiği, kayden davacıya ait olan taşınmazların halen davalı Y. S.’nun ortağı olduğu diğer davalı S… Otomotiv Yedek Parça İnşaat Taahhüt Tekstil Limited Şirketinin kullanımında olduğu, davalı şirketin taşınmazlarda kayıttan kaynaklanan herhangi bir hakkının bulunmadığı, ancak davalı şirketin bağımsız bölümleri kiraladığını, hatta kira ilişkisi nedeniyle davacıdan önceki malik olan TMSF Başkanlığı tarafından Adana 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/1140 esas sayılı dosyasında kira tespiti, Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/785 ve 2005/786 esas sayılı dosyalarında ise kira alacağı ve tahliye davalarının açılıp, hükme bağlandığını ve kullanımının önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayandığını belirterek, kiracılık savunmasında bulunduğu anlaşılmaktadır.
Gerçekten de böyle bir sözleşmenin varlığı ve geçerliliği sabit olduğu takdirde, anılan sözleşmeye değer verileceği kuşkusuzdur. Bu durumda davalının taşınmazı tasarrufunun haksızlığından söz edilemeyecektir.
Bu halde davacı yanın, bayiinin sözleşmesine dayanarak tahliye isteminde bulunması gerekecektir. Bu bakımdan mahkemenin kabulünde isabet olduğu söylenemez. Ancak,kiracılık savunmasının kanıtlanması gerekeceği de muhakkaktır.
Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki; kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )’dir.
Bu nedenle, dava değeri 40.-YTL yi aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı Yasa uyarınca ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK.’nun288.maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ise değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.-YTL’nin üzerine yükseltilmiştir. Bu oran, 5219 ve 5236 Sayılı Yasalara göre yapılan katsayı artışı sonucu davanın açıldığı 16.09.2011 tarihinde 590.00, YTL olmuştur. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir.
Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine ( davalıya yada davalılara ) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun292. ve293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.
O halde, yukarıda değinilen hususlar gözetilerek, davalının savunmasında dayandığı dava dosyaları da incelenmek suretiyle toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilerek davalının kiracılık savunmasının incelenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.
Kabule göre de; kötü niyetli zilyedin taşınmaz malikine ödemesi gerekli olan işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilin en az kira bedeli, en fazla mahrum kalınan gelir kaybı esas alınarak tespit edilmesi gerekmektedir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, ecrimisilin hangi esasa göre tespit edildiği belirtilmemiş ve dayanakları gösterilmeden soyut belirleme ile yetinilmiştir.
Mahkemece, hüküm kurmaya elverişli olmayan bilirkişi raporunun esas alınarak karar verilmiş olması doğru değildir.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü ( 6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile ) 1086 sayılı HUMK.’nın428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. ( T.C. YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ E. 2013/2533 K. 2013/4143 T. 25.3.2013)

Bir diğer yargıtay kararı şu şekildedir:

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira parasının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine, davalı lehine %20 icra tazminatına karar verilmesi üzerine hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı kiracının kira parasını ödememesi üzerine alacağın tahsili amacıyla Tarsus 1. İcra Müdürlüğü’nün 2013/2100 esas sayılı icra dosyasında takip başlatıldığını, davalının haksız itirazı ile takibin durduğunu belirterek itirazın iptali ve tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davalının 40 yıldır kiracı olduğunu, bu yerin davacıya kayınpederinden ve eşinden miras olarak kaldığını, metruk haldeki bu yerin 2011 tarihinde davacı ile anlaşılarak esaslı tamiratının yapıldığını, anlaşmaya göre 2 yıllık kira karşılığı davalının bu yeri tamir ettirdiğini, davacının davalıyı çıkartmak için tehdit ettiğini, sonradan da takip başlattığını belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece, “…aylık kiranın 120 TL olduğu tarafların kabulünde olup, yıllık kira HMK 200. maddesi gereğince 2.500 TL’nin altında olduğundan davacı ve davalı tanıklarının dinlendiğini, tanık beyanlarına göre davalının tadilat yaptığını, bilirkişi raporuna göre yapılan tadilatın zorunlu tadilat olduğunun belirlendiğini, tadilat bedelinin davalı tarafça kiradan düşüleceği kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı, davalı ile aralarında düzenlenen yazılı bir kira sözleşmesi ibraz edememiş, aylık kiranın 120 TL olduğunu belirterek ödenmeyen 2010 yılı Haziran ayı ila 2013 yılı Haziran ayı arasındaki 3 yıllık kira parası toplamı 4.440 TL’nin tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davalının bu yerde kiracı olduğunu kabul etmiş, aylık kiranın 120 TL olduğuna karşı çıkmamış, kiralanana tadilat yapılması karşılığı 2 yıl boyunca kira ödenmeyeceğine dair 2011 yılında davacı ile davalı arasında anlaşmaya varıldığını savunmuştur. Davalı, kiracılığa ve aylık kira parasına karşı çıkmadığına göre davalının bu yerde aylık 120 TL kira karşılığı davacının kiracısı olduğunun kabulü gerekir. Davalı, yapacağı tadilat karşılığı 2 yıl kira ödemeyeceğine dair davacı ile aralarında anlaşma yapıldığını savunduğuna ve davacı tarafça böyle bir anlaşma olmadığı iddiası ile bu savunmaya karşı konulduğuna göre bu iddiasını kanıtlamalıdır.
1086 sayılı H.U.M.K’nun 288.’nci maddesi (6100 sayılı HMK’nun 200.maddesi) gereğince davacı tarafından iddia edilen yıllık kira miktarına göre sözlü kira anlaşması tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilir. Mahkemece HMK’nun 200. maddesi kapsamında davacı ve davalı tanıkları dinlenmiş ise de, dinlenilen tanıkların davalı tarafça bir tadilat yapıldığını ancak “yapılan tadilat bedelinin kiradan mahsup edileceği yada 2011 yılından itibaren 2 yıl boyunca kira ödenmeyeceğine dair bir anlaşmadan haberdar olmadıklarını” beyan ettikleri görülmüştür. Davalı tarafça delil listesi verilmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davalı tarafın “yapılan tadilat bedelinin kiradan mahsup edileceği yada 2011 yılından itibaren 2 yıl boyunca kira ödenmeyeceğine dair bir anlaşmaya varıldığını” dolayısıyla takip konusu aylar kira parasının ödendiğini kanıtlayamadığının kabulü gerekir.
Ayrıca kabule göre de, davalı tarafından yapıldığı kabul edilen tadilatların acil ve zorunlu tadilatlar oldukları hususunda dosya arasında yeterli belge ve delil de bulunmamaktadır.
Tüm bu nedenlerle mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. ( YARGITAY 6. Hukuk Dairesi ESAS: 2014/10880 KARAR: 2015/8392)

Kaynak: https://www.yargitay.gov.tr/

Son düzenleme tarihi 11 Haziran 2020 21:31

Paylaş
Avukat Saim İncekaş

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Bir yorum bırakın

E-posta adresiniz gizli tutulacaktır.