Satış Vaadinden Kaynaklı Tapu İptal ve Menfi Zarar Tazmini Davası

Satış Vaadinden Kaynaklı Tapu İptal ve Menfi Zarar Tazmini Dava Dilekçesi

ADANA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

TEDBİR TALEPLİDİR

DAVACILAR:

DAVALI:

D.KONUSU: Müvekkiller ile yüklenici arasındaki “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”nin geriye etkili olacak şekilde FESHİNE, …………….. İli, ……….. İlçesi, Şehit …………….Mahallesi 1226 Ada, 6 Parselde kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde hissesi bulunan davalının hissesi oranında tapusunun iptali ile müvekkiller adına payları oranında tapuda tesciline, dava konusu taşınmaz üzerine tedbir konulmasına, şimdilik fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere 1.000 TL’lik maddi zararın tazminine karar verilmesi istemidir.

HARCA ESAS DEĞER  :

AÇIKLAMALAR           :

1-)Müvekkillerden Yusuf K. ……… ile davalı Ahmet F…… arasında, Kadirli 1.Noterliği …… yevmiye nolu, 10/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalanmıştır. (Ek-1) Yine müvekkillerden Taner G……. ile davalı arasında Kadirli 1.Noterliği …… yevmiye nolu, 01/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” imzalanmıştır.(Ek-2)

2-)Sözleşmeler gereği davalı yüklenici, müvekkil Taner G….’in maliki olduğu ……… İli, …… İlçesi, C……… Mahallesi, Balıklağı mevkiinde kain ve tapu sicilinde 1226 ada, 5 parsel ile Yusuf K…….’nun maliki olduğu ……….. İli, ……….. İlçesi, C……. Mahallesi, Balıklağı mevkiinde kain ve tapu sicilinde 1226 ada, 1 parselde bir bloktan oluşan zemin+4 katlı, zemin katta 3 adet işyeri, 1 adet daire, diğer dört katta ise her katta iki daire olmak üzere toplam 12(oniki) adet bağımsız bölümlü binayı plan ve projesine uygun olarak yapmayı vaad ve taahhüt  etmiştir. Yapılacak inşaatta, zemin katta güney doğu cepheli 30 m2 olan 2 numaralı işyeri ile 3.katta bulunan güney doğu cepheli dairenin tamamı müvekkil Taner G……’e, 2 katta bulunan kuzey batı cepheli dairenin tamamı ile 3.katta bulunan kuzey batı cepheli dairenin 1/2’si (yarısı) ise müvekkil Yusuf K…….’na ait olacaktır. Söz konusu dairelerin karşılığı olarak da müvekkillerim taşınmazların devrini davalı Ahmet F………..’ya geçirmeyi vaad ve taahhüt etmişlerdir.

3-)Yapılan sözleşmeye göre, davalı taraf inşaatı plan ve projeye uygun olarak yapıp ruhsat tarihinden itibaren 20 ayda tamamlamayı kabul ve taahhüt etmiştir. Müvekkil Yusuf K…….Kadirli 1. Noterliği ….. yevmiye nolu, 10/08/2018 tarihli(Ek-3) ve Taner G…..’de Kadirli 1. Noterliği …….yevmiye nolu, 01/08/2018 tarihli düzenleme şeklinde vekaletnameleri davalı tarafa vererek inşaatın başından sonuna kadar gereken tüm yetkileri devretmişlerdir. Bu şekliyle, inşaatın her aşamasının bizzat davalı tarafça yapılacağı kabul edilmiştir. Görüleceği üzere, imar durumuyla alakalı işlemlerin yapılmasından inşaatın plan ve projesinin hazırlanmasına, ruhsat alınmasından gerekli harçların yatırılmasına kadar pek çok edim yüklenicinin sorumluluğundadır.

4-)Ayrıca müvekkillerimden Taner G…… sözleşmenin yapıldığı günden bir gün sonra yani 02/08/2018 tarihinde bahse konu arsasının 5873/687300 payını, Yusuf K……’da yine sözleşmeyi yaptığı gün olan 10/08/2018 tarihinde bahse konu arsasının 8277/12277 payını tapuda davalı tarafa, yaptıkları sözleşmeden dolayı satış işlemi ile devretmişlerdir. Bahse konu devirlerden sonra müvekkillerim arsaları üzerinde davalı tarafla paylı mülkiyet hükümleri gereği malik olmuşlardır.

5-)Yapılan tüm bu hukuki işlemlerle müvekkillerim  yapılan sözleşmeler gereği kendilerine düşen yükümlülükleri yerine getirmişlerdir. Ancak davalı yüklenici inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 20 ayda tamamlaması gereken inşaatın henüz yapım aşamasına bile geçmemiştir. Sözleşme yapıldıktan sonra arsa üzerinde bulunan müvekkillere ait zeytin ve bir takım meyve ağaçları davalı yüklenici tarafından kestirilmiş ve bundan sonraki iki yıllık süreçte davalının yapmış olduğu tek işlem, 15/04/2019 tarihinde tapuda tescili yapılan arsaların tevhidi(birleştirme) işlemidir.(Ek-4) Ayrıca, davalı tarafça yaptırılan tevhid işlemi sonucu ise parseller birleştiğinden yeni adı Ş…………Mahallesi 1226 Ada, 6 Parsel olmuştur.

6-)TBK m. 473/1hükmü;”Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.” şeklindedir.

TBK m.123 “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.” ile TBK m.124 “Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.” hükümlerine binaen müvekkillerim sözleşmenin feshi için Kadirli 2.Noterliği kanalıyla ….. yevmiye nolu, 03/06/2020 tarihli ihtarname(Ek-5) keşide ederek davalı yana fesih iradelerini açıklamışlardır. Ancak davalı tarafça ortaya herhangi bir kabul iradesi konmadığı gibi müvekkillerime ait hisselerinde devrine yanaşmamıştır. Tüm çabaların sonuçsuz kalması üzerine müvekkillerim 11/08/2020 tarihinde Kadirli 1.Noterliği kanalı ile davalı yana verilmiş olan vekaletnamenin iptali amacı ile …… yevmiye nolu(Ek-6) ve ……..yevmiye nolu(Ek-7) azilnameleri keşide etmişlerdir.

7-)Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2007 tarihli, 2006/4943 E., ve 2007/5921 K. Sayılı ilamında; ” Borçlar Yasası’nın 355. ve devamı maddelerinde yer alan eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin edimi inşaat karşılığı taahhüt edilen arsa tapusunun devri, yüklenicinin edimi ise sözleşmeye ve tekniğine uygun biçimde inşaatı tamamlayarak süresinde teslimdir. Karşılıklı edimleri içeren bu akitlerde taraflardan birisi süresinde edimini ifa etmediği takdirde borçlu temerrüdüne düşmüş sayılır. Bu durumda diğer taraf BK.nun 106. maddesince seçimlik hakkını kullanabilir. Yine anılan Yasa’nın 107. maddesine göre, borçlunun hal ve vaziyetinden bir mehil tayinine gerek yok ise alacaklı derhal fesih hakkını kullanabilir ve 108. madde uyarınca zararını isteyebilir. Kural böyle olunca somut olaya bakıldığında, arsa sahibi tapuyu devrederek edimini ifa etmiştir. Sözleşmede teslim süresi diğer üyelerinki ile aynı olacak denilmiş olmasına göre teslim konusunda yüklenicinin ayrıca borçlu temerrüdüne düşürülmesi gerekir. Ne var ki, davada inşaata hiç başlanılmadığı ve yıllardır boş durduğu iddia edildiğine göre inşaata hiç başlanılmamış ise 107. madde uyarınca yüklenicinin ayrıca temerrüde düşürülmesinin sonuca etkisi olmayacağından davacının derhal fesih hakkının bulunduğu kabul edilmelidir. Ancak mahkemece bu hususta bir inceleme yapılmış değildir. O halde yapılması gereken iş, uzman bilirkişiler aracılığıyla mahallinde keşif icrasıyla inşaatın incelenmesi, yüklenici inşaatı terk ederek temerrüde düşmüş ise fesih hakkı kabul edilerek davacının devrini gerçekleştirdiği Örencik Köyü Sarıkol mevkii 3018 parseldeki (6790 m2) tarlasının dava tarihindeki piyasa fiyatlarıyla bedeli hesaplanıp hüküm altına alınmalı, akdin feshine karar verilmelidir. Aksi durumda dava reddedilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik incelemeyle davanın reddi usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.” şeklinde hüküm kurularak sözleşmenin feshi ve tapu iptalini gerektirir bir durum olduğuna dikkat çekilmiştir.

Yine Yargıtay 15.Hukuk Dairesi’nin 10.10.2001 tarihli, 2001/3777 E. ve 2001/4463 K. Sayılı ilamında “Sözleşmede belirtilen sürede inşaatı teslim etmemekle yüklenici, kendiliğinden temerrüde düşmüş ve bu duruma arsa sahiplerinin, BK.nun 106/2 maddesi gereğince seçimlik hakları doğmuş olur.İnşaat oranının parselin birinde % 10, diğerinde % 28 olduğunun keşfen saptanmasına ve seçimlik hakkının BK.nun 108.maddede belirtilen sözleşmenin feshi(dönme) yönünde kullanılmış bulunmasına göre, başka birşeye bakılmaksızın sözleşmenin feshine (dönme) tapuların iptali ile tekrar arsa sahipleri adına tesciline karar verilmelidir.”

8-)TBK m.125/3; “Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” hükmü uyarınca da müvekkillerimin uğramış olduğu menfi zararın tazmini gerekmektedir. Nitekim ortada müvekkillerimin uğramış oldukları zararlar mevcuttur.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin E.2016/331, K.2016/4729 T.17/11/2016 sayılı ilamında da “Menfi zarar uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden, sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.” denilmektedir. Menfi zararın kapsamını sözleşme hiç yapılmamış olsaydı, müvekkillerin uğramayacak olduğu malvarlığı kayıpları oluşturmaktadır. Fiili zararlar ile kaçırılan fırsatlar bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla bilirkişi marifetiyle müvekkillerin projenin normal koşullarda tamamlanmasıyla elde edebileceği gelirler(kira gelirleri), arsa üzerinde bulunan müvekkillere ait zeytin ve meyve ağaçlarının kesilmesi sonucu onlardan elde edilememiş ürünler, başka bir yüklenici ile yapılacak olan sözleşme fırsatının kaçırılması ve sözleşmenin feshi için yapılmış olan masraflar (noter kanalıyla yapılan işlemlerin masrafları (toplamda 948.27 TL tutarındaki 4 adet makbuz(Ek-8), hukuki danışmanlık masraflar vs.) gibi uğramış oldukları tüm zarar kalemlerinin tespitiyle birlikte zararın tazmini gerekmektedir.

9-)Müvekkillerin uzlaşma için görüşmeye davet etmesine ve bu sürenin üzerinden işbu dava tarihine kadar yeterli zaman geçmesine rağmen davalı yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmeyeceği ve dolayısıyla müvekkillerim açısından ifanın gerçekleştirilemeyeceği anlaşılmış olup, BU SÜREYE RAĞMEN GEREKLİ İŞLEMLERE BAŞLAMAYAN DAVALININ TUTUMU KARŞISINDA, TARAFLARCA İMZALANAN

Kadirli 1.Noterliği ……. yevmiye nolu, 10/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ve Kadirli 1.Noterliği …… yevmiye nolu, 01/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”nin HAKLI SEBEPLE FESHİ(geriye etkili olarak) ile SÖZLEŞME SEBEBİYLE UĞRANILAN TÜM ZARARLARIN TAZMİNİ ve DAVALI YÜKLENİCİYE DEVRİ YAPILAN SÖZ KONUSU TAŞINMAZ HİSSELERİNİN TAPU İPTALİ VE MÜVEKKİLLERİM ADINA TESCİLİ İÇİN işbu davayı açma zorunluluğumuz hasıl olmuştur.

Ayrıca dava konusu taşınmazda, yapılan sözleşmelerden dolayı davalı yükleniciye tescili yapılan hisselerin 3.kişilere devrini önlemek maksadı davalının hissesi üzerine İHTİYATİ TEDBİR konulması önem arz etmektedir.

HUKUKİ SEBEPLER    :TBK, TMK, HMK ve sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER   :Davalı tarafın sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımızı saklı tutmak kaydıyla;

1-)Tapu kayıtları (uyuşmazlık konusu hususların tespiti ve ispatı için ….. Tapu Müdürlüğü’nden celbi talep olunur),

2-)Düzenleme satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (uyuşmazlık konusu hususların tespiti ve ispatı için sunulmuştur),

3-)Düzenleme şeklinde vekaletnamaler (uyuşmazlık konusu hususların tespiti ve ispatı için sunulmuştur),

4-)Kadirli Belediyesi Encümen Kararı Tevhit İşlemi Tutanağı,

5-)Kadirli 2.Noterliği kanalıyla keşide edilen …… yevmiye nolu, 03/06/2020 tarihli ihtarname (uyuşmazlık konusu hususların tespiti ve ispatı için sunulmuştur),

6-)Azilnameler (uyuşmazlık konusu hususların tespiti ve ispatı için sunulmuştur),

7-)Noter Masraf Makbuzları (yapılan masrafların ispatı için sunulmuştur),

8-)Keşif (arsa üzerinde inşaat adına başlanmış hiçbir işlemin olmadığının ve kesilen ağaçların tespiti için talep olunur),

9-)Bilirkişi incelemesi (taşınmazın emsal değerinin tespiti, müvekkillerin uğramış olduğu zararların (kira geliri kaybı, kesilen ağaçların ürünlerinden elde edilecek değerler-davalı ile sözleşme yapmamış olsalardı başka bir yüklenici ile yapacak olmaları karşısında kaçırmış oldukları fırsatlar gibi) tespiti için talep olunur)

10-)Tanık beyanları (uyuşmazlık konusu hususlarda müvekkiller tarafından yapılan devrin saiki ve sair hususlarda dinletilmek üzere daha sonra bildirilecektir),

11-)İsticvap,

12-)Yargıtay Kararları ve yasal her türlü delil.

SONUÇ ve İSTEM    : Yukarıda kısaca arz edilen, yargılama sırasında ortaya çıkacak ve Mahkemenizce re’sen saptanacak sair nedenlerle ve fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla;

1)İşbu davamızın KABULÜNE,

2-)HMK’nın389.maddesi uyarınca, dava sonuçlanıp karar kesinleşene kadar dava konusu taşınmazın üçüncü şahıslara devrini önlemek maksadıyla davalının payı üzerine teminatsız İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,

3-)Müvekkiller ile yüklenici arasında akdedilen Kadirli 1.Noterliği …… yevmiye nolu, 10/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ve Kadirli 1.Noterliği …… yevmiye nolu, 01/08/2018 tarihli “Düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”nin geriye etkili olacak şekilde HAKLI SEBEPLE FESHİNE,

4-)………… İli, ………… İlçesi, Ş……. Mahallesi 1226 Ada, 6 Parselde kayıtlı arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde hissesi bulunan davalının hissesi oranında TAPUSUNUN İPTALİ İLE MÜVEKKİLLER ADINA PAYLARI ORANINDA TAPUDA TESCİLİNE,

5-)Müvekkillerin uğradığı maddi zararın tespiti ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1000 TL’sinin ihtar tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte TARAFIMIZA ÖDENMESİNE,

6-)Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi bilvekale arz ve talep olunur. tarih

DAVACILAR VEKİLİ

EKLER:

Son düzenleme tarihi 24 Ağustos 2020 19:00

Paylaş
Avukat Saim İncekaş

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Bir yorum bırakın

E-posta adresiniz gizli tutulacaktır.