Satış Vaadinde İfa İmkansızlığı Durumunda Vaat Borçlusuna Açılacak Dava

Satış vaadinde satıcı gözüken, ancak tapu kaydında malik olmayan kişiye karşı açılamaz. Dava, vaatte bulunmamış olsa bile, kayıt malikine karşı açılır. Doğru hasma karşı açılmayan davanın ise pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi gerekir. 

Yine de malik, vaat borçlusu olmadığı için kendisine karşı açılan davaya karşı çıkarsa, ifa imkansızlığı nedeniyle ona karşı açılan dava reddolunur. 

Vaat alacaklısı, ifa imkansızlığına sebebiyet veren vaat borçlusunun kusuru nedeniyle TBK m. 112 uyarınca vaat borçlusuna karşı tazminat isteminde bulunabilir. 

 💡 Bu konuda yüksek mahkeme değerlendirmesi şu şekildedir:

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, taşınmazın kayıtla maliki olmadığını, bu işlem yerine getirildiğinde satış vaadi sözleşmesinin ifa edileceğini bildirmiştir. Mahkemece dayanılan sözleşme geçerli olsa da satış vaadi sözleşmesinin borçlusu kayıt maliki olmadığından söz edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. 

Davada 12.11.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanılarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunulmuştur.

Eldeki davanın dayanağı TMK 716. maddesidir. Gerçekten anılan hükme göre mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanılarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan bir kimse malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Buna uygulamada ferağa icbar suretiyle tescil talebi de denilmektedir. Yasa hükmünde sözü edilen “malikise, taşınmazın o andaki kayden maliki olan kimselerdir. Kısaca satış vaadi sözleşmelerinin konusu 1644 ada 14 s. parseldeki H. L. B in payı olduğundan, mülkiyet aktarımı istemine ilişkin davanın kayıt maliki olan bu kişiye yöneltilmesi  gerekir. Başka bir deyişle dava doğru olmayan hasma yöneltildiğinden davanın pasif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi gerekir…” (14. HD. 3.5.2011 1339/6006)

Satış Vaadinde İfa İmkansızlığı Durumunda Vaat Borçlusuna Nasıl Dava Açılır

Taraf Teşkili Sağlanmadan Hüküm Verilemez

Taraf teşkili sağlanmadan hüküm verilemez. Örneğin satış vaadinde bulunan murisin mirasçılarına karşı satış vaadine dayalı sözleşmeye göre tapu iptali davası açıldığında nüfus kaydına uygun alınmış doğru veraset belgesinde gösterilen tüm mirasçılara husumetin yöneltilmiş olması gerekir. Yani murisin nüfus kaydıyla uyumlu olmayan veraset belgesine göre husumet tevcihi halinde yöntemince taraf teşkil edilmemiş demektir. Böyle bir durumda davacıya vaatte bulunan murisin nüfus kaydına uygun veraset ilamı alması için süre verilmesi ve davaya usulünce dahil edilmesi suretiyle taraf teşkili sağlanmalıdır.

 💡 Bu konuda yüksek mahkeme değerlendirmesi şu şekildedir:

“Somut olayda, davacı murisi babası Ahmet K. adına kayıtlı 10 parsel s. taşınmazda yer alan 1. numaralı bağımsız bölümdeki davalı mirasçıların miras payını 2.9.2005, 13.9.2005, 26.12.2005 ve 8.5.2006 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satın aldığını belirterek, adına tescili istemiş, mahkemece muris adına tapuda kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. 

Davacıya satış vaadinde bulunan ve payının iptaline karar verilen Nemciye K. davada taraf değildir. Oysa dosya içerisinde bulunan nüfus kayıt örneğine göre, veraset ilamında mirasçı görünmeyen Necmiye’nin de muris Ahmet K. mirasçısı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacıya nüfus kaydına uygun bir şekilde veraset ilamı alması için süre verilmeli ve mirasçı Nemciye usulüne uygun bir şekilde davaya dahil edilmeli, taraf teşkili sağlandıktan sonra bir karar verilmelidir. Mahkemece değinilen hususun göz ardı edilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir” (14. HD. 13.2.2013-389/2103)

 💡 Tapu iptal ve tescil davasının son kayıt sahibine açılması gerekir:

Tapu iptal ve tescil istemli davaların kural olarak son kayıt sahibine karşı açılması zorunludur. “Aksi bir durum kayıt malikinin tarafı olmadığı bir davada mülkiyet hakkını yitirmesi sonucunu doğurur ki bu hem Anayasanın 35. maddesine hem de 4721 s. TMK 683 ve devamı maddelerinde düzenlenen mülkiyet hakkına aykırı düşer. Ayrıca Hukuk Muhakemeleri Kanununun temel ilkesi olan “karar altına alınacak hakkın ilgilisinin, davacı ve davalı sıfatı ile davada yer alması ilkesi zedelenmiş olur. Bu durumda 6100 s. HMK 124. maddesinin sağladığı olanakta gözetilerek, çekişmeli taşınmazlardan … parselde satın alma yoluyla malik olan kişinin de davada yer almasının sağlanması gerektiğinde kuşku yoktur..” (1. HD. 27.2.2014-22333/4568)

Avukat Saim İncekaş tarafından yayınlandı

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Yorum Gönderin

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.