Sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinden mahrum kalabilirsiniz. Mahrum kalınan kira bedeli böyle bir durumda dava açılarak talep edilir. Bu yazımızda mahrum kalınan kira bedelinin iadesi konulu dava dilekçesini bulacaksınız.
ADANA NÖBETÇİ TÜKETİCİ MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
KONUSU : Müspet Zararın (Mahrum Kalınan Kira Bedelinin) Tazmini
HARCA ESAS DEĞER: 3.600 TL (Şimdilik)
AÇIKLAMALAR
Müvekkilim ………(Alıcı) ile davalı ………….(Satıcı) arasında … tarihinde Konut Satım Sözleşmesi adi bir şekilde düzenlenerek imza altına alınmıştır.
(Delil 1 – Konut Satım Sözleşmesi)
Sözleşmenin konusu sözleşmenin 1. maddesinde özellikleri belirtilen gayrimenkulün sözleşmenin diğer maddelerinde belirtilen şartlar dahilinde alıcı olan müvekkilime satışının yapılmasıdır. Sözleşme gereği davalının yapacağı konut yukarıda da belirttiğimiz üzere … ilçesinde olup sözleşmenin ifa yeri ise … ilçesidir.
Müvekkilimin söz konusu dairenin bedelini ödeme şekline ilişkin husus, sözleşmenin 3. maddesi ve eklerinde düzenlenmiş olup müvekkilim sözleşmenin 3. maddesi gereği olan yükümlülüklerini düzenli olarak yerine getirmiştir. Müvekkil satın almış olduğu … TL’yi davalıya ödeme planına uygun bir şekilde davalıya ödemiştir. Müvekkil tüm ödemeleri … tarihinde bitirmiştir. (Delil 2 – Ödeme Planı) (Delil 3 – Müvekkilin konut için ödeme yaptığı son dekontu)
Davalı tarafça müvekkilime satışı yapılan dairenin müvekkilime teslim tarihi … olacak şekilde sözleşmenin 5. maddesinde düzenlenmiş olup bu süre akdin kurulduğu aydan itibaren 3 yıldır. Akit tarihi … olup müvekkilimin satın almış olduğu dairenin sözleşmenin 3. maddesi gereğince müvekkilime kullanıma hazır bir halde davalı tarafça teslim edilmesi gereken tarih bu durumda …‘tir. Fakat teslim edilmesi gereken konut, projesinde ve diğer belgelerde de belirtildiği üzere kalorifer ısıtmalı, mutfak dolapları takılı, odaların tabanı parke kaplamalı, elektrik tesisatı ve aydınlatması tamamlanmış, abonelikleri yerine getirilmiş ve çevre düzenlemesi yapılmış bir şekilde teslim edilmesi gerekirken halen teslim edilmemiştir. Teslim işleminin yapılmamasında müvekkilimin bir kusuru yoktur. (Delil 4 – Bloğunun tamamlanmasının gecikeceğine dair bilgilendirme yazısı)
Davalı taraf müteahhit konumundadır. Davalı tarafın müvekkilime inşasını tamamlayarak teslimini yapacağı konutu Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi uyarınca yapım esnasında kendi yönetimi ve özenle yürütmesi ve yine müvekkilimi konutların yapımı ile ilgili olarak aydınlatması ve bilgi vermesi gerekirken bu hususlara ilişkin yükümlülüklerini de yerine getirmemiştir. Müvekkilimin satın almış olduğu konutun davalı tarafça … tarihinde teslim edilmesi gerekirken işbu dava tarihine kadar teslim edilmemiş olması sebebiyle müvekkilimin gecikmeden ötürü işbu dava tarihine kadar ki süre için (30 ay) mahrum kalmış olduğu, elde edemediği kira bedeli alacağı söz konusudur. Şöyle ki:
Sözleşmeye göre müvekkilime davalı tarafça taşınmazın teslim edilmesi halinde müvekkilimin söz konusu konutu kendi nam ve hesabına kiraya vermesi hususu düzenlenmiştir. Davalının müvekkilime sözleşme gereği yaparak teslim etmesi gereken konut zamanında müvekkilime teslim edilmiş olsa idi konutun niteliği itibariyle aylık 1.800 – 2.000 TL bedel üzerinden kiraya verilmesi mümkün olacaktı. Nitekim mahkeme bölgedeki emsal kira sözleşmelerini incelemesi halinde müvekkile ait konutun aylık 1.800 – 2.000 TL kira bedeli aralığında olduğunu tespit edecektir.
Müvekkilin haklarının savunulması adına davalıya rayiç kira bedellerini talep etmek için Adana 4. Noterliğince 1666 yevmiye nolu ihtarname gönderilmiş olup, davalı taraftan ise cevaben … tarihli iade-i taahhütlü yazı gönderilmiştir. Bahse konu cevap yazısında satım sözleşmesinin hukuka aykırı maddelerine atıflar yaparak, gecikme cezası olarak m2’sini 2 TL gibi komik bir rakam ile düzenlendiğini dolayısıyla bu ücretin talep etmeniz halinde borçlarınızdan düşüleceğini bildirmektedirler. Müvekkilimin davalıya borcu kalmamasına rağmen belirtikleri komik rakamdan oluşan cezai şartı dahi vermekten imtina edip borcunuzdan düşülecektir demektedirler. (Delil 5 – Adana 2. Noterliğince 1666 yevmiye nolu ihtarname) (Delil 6 – İhtarnameye karşılık 20.06.2018 tarihli iade-i taahhütlü cevap yazısı)
İş bu dava konusu ve davalı tarafla aynı dava konusu ve davalı tarafa sahip ve müvekkilim lehine karara ulaşmış Adana 2. Tüketici Mahkemesi 2019/184 Esas no’lu kararı mevcuttur. Bahse konu kararda “… TL rayiç kira bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine” şeklinde gereği düşünülmüştür. Dolayısıyla aynı davalının yapmış olduğu haksız fiil iş bu davamızda da mevcut olup, adaletin bir olduğuna inanarak diğer davada alıcı lehine verilen adil kararın müvekkil lehine de verilmesi uygun olacaktır. (Delil 7 – Adana 4. Tüketici Mahkemesi 2016/18 Esas nolu davanın … tarihli duruşma tutanağı) (Delil 8 – Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi 2016/1849 Esas nolu davanın Gerekçeli Kararının celbi)
Teslim borcunu ifada temerrüde düşen yüklenici TBK madde 118 “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür” uyarınca ya borcun geç ifasından dolayı yapı sahibinin uğradığı zararları giderecek ya da TBK madde 119’un “Temerrüde düşen borçlu, beklenmedik hâl sebebiyle doğacak zarardan sorumludur. Borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını veya borcunu zamanında ifa etmiş olsaydı bile eklenmedik hâlin ifa konusu şeye zarar vereceğini ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir” şeklindeki ifadeleri uyarınca beklenmedik halden doğan zarardan sorumlu olacaktır. Ayrıca borçlu TBK m. 123 hükmü uyarınca alacaklıya olan teslim borcunu ifa etmesi için vereceği süre içerisinde teslim borcunu ifa etmediği takdirde, alacaklı TBK m. 125 “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir” şeklinde yer alan seçimlik haklardan birini de kullanabilecektir.
Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre her ne kadar eserin geç teslimi ya da teslim edilmemesinden dolayı mahrum kalınan kira bedelleri için sözleşme ile cezai şart belirlense de cezai şartın hak ve nesafete göre düzenlenmesi gerektiği, düzenlense bile tekrardan rayiç kira bedelinin araştırılıp tespit edilmesi şeklinde kararı mevcuttur.
T.C. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2015/33 K. 2016/3917 T. 27.6.2016’da “Mahkemece iddia ve tüm dosya kapsamına göre; sözleşmenin 4. maddesine göre; davacı arsa sahibine dairelerin 28.06.2012 tarihinde teslim edileceği, sözleşmenin 5. maddesi gereği inşaatın bitirilmemesi halinde 6 ay mahrum kalınan emsal kira bedellerinin her daire için 1000,00 TL’den az olmamak üzere talep edilebileceği, davacıya ait sözleşmede belirtilen 8 adet dairenin 7 ay sonra tamamlandığı, 01.02.2013 tarihinde teslim edildiği, sorumluluk ilkesine göre BK’nın 96 ve 108. maddeleri uyarınca sözleşme serbestisi olsa da tarafların edim ve yükümlülüklerini zamanında yapmasına yönelik cezai şartın getirilebileceği, cezai şartın hak ve nesafet kurallarına uygun olması gerektiği, davacının davalıya….ihtarname çektiği, tarafların bitim konusunda anlaştıkları,….. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre 8 adet dairenin kira bedelinin rayiç emsal kiralar yönünden hesaplanması gerektiği ve cezai şartın oluştuğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir” şeklinde karar mevcut olup, mezkûr Yargıtay içtihadına göre eğer cezai şart hukuka ve adalete uygun düzenlenmemişse rayiç kira bedelinin araştırılmasına karar verilmiştir. Dolayısıyla müteahhit firmaların yapmış oldukları konut satım sözleşmelerinde tek taraflı olarak sözleşmelerine ekledikleri hak ve nesafetten uzak geç teslim durumlarında alıcıya ödenecek cezai şartlı kira bedelleri konut satımlarında alıcıları bağlamaz. Alıcılar sözleşmede aleyhine düzenlenen cezai şart ile sınırlanamaz, çünkü mevcut sözleşme esnasında alıcı ile satıcı eşit konumda değil sözleşmelerin tüm ayrıntıları satıcı tarafından tek taraflı alıcı aleyhine düzenlenmekte ve alıcı hiçbir şekilde sözleşme de tek bir maddeyi dahi değiştirememektedir. İş bu davaya ışık tutacak bu Yargıtay içtihadının müvekkilimin lehine olduğu açık olup dolayısıyla Yargıtay’ın edindiği bu adil kararın müvekkilime de uygulanmasını talep ederiz. (Delil 9 ve 10– Yargıtay Kararları)
Davalının müvekkil ile yapmış olduğu konut satış sözleşmesi Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanuna göre “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi” adı ile anılmaktadır. Bahse konu sözleşmesinin aynı kanun m. 41 göre “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” şeklinde şekil şartı mevcuttur. Fakat davalı, müvekkilin haklarını önemsemediğinden dolayı şekil şartına uymamıştır. Ayrıca aynı kanun m. 44’e göre “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır” şeklinde teslimin şartları belirlenmiştir. Kanun teslim süresini 36 ay ile sınırlamış fakat iş bu davada sözleşme … tarihinde kurulmuş olmasına ve aradan 69 ay geçmesine rağmen herhangi bir teslim gerçekleşmemiştir. Dolayısıyla açıkça tüketicinin aleyhine hareket eden davalı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunu’ndaki bahse konu maddelere de uymayarak tüketici olan müvekkilimin haklarını ihlal etmiştir.
Bu sebeplerden ötürü fazlaya ilişkin talep ve dava hakkımız ve dava tarihinden konutun teslim edileceği tarihe kadar olan süre içinde gecikme tazminatı (kira geliri mahrumiyeti) talep ve dava hakkımız saklı kalmak üzere işbu davayı açma zorunluluğu hasıl olmuştur.
DELİLLER:
- ……… Konut Satım Sözleşmesi,
- Ödeme Planı,
- Müvekkilin konut için ödeme yaptığı son dekontu,
- ……….Bloğunun tamamlanmasının gecikeceğine dair bilgilendirme yazısı,
- ……..Noterliğince ……. yevmiye nolu ihtarname,
- İhtarnameye karşılık … tarihli iade-i taahhütlü cevap yazısı,
- … Tüketici Mahkemesi … Esas nolu davanın … tarihli gereği düşünülen duruşma tutanağı,
- … Tüketici Mahkemesi … Esas nolu davanın Gerekçeli Kararının celbi,
- Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/33 K. 2016/3917, 27.6.2016 tarihli içtihadı.
- … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla vermiş olduğu 2007 / 308 E. ve 2008 / 136 K. sayılı kararı sureti ve Yargıtay 13 H.D.’sin 2008 / 11934 E. ve 2009 / 1805 K. sayılı yerel mahkemenin kararını onama kararı sureti.
- Bilirkişi (gerektiğinde)
- Keşif (gerektiğinde)
- Ve her türlü yasal deliller.
H. SEBEPLER: B.K., Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ve diğer ilgili mevzuat.
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla; ve işbu dava tarihinden itibaren sözleşmeye konu konutun müvekkilime teslim edileceği tarihe kadar olan süre için gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti) talep ve dava hakkımız saklı kalmak üzere;
- Sözleşmede belirtilen konutun … tarihinden itibaren rayiç kira bedelinin yıllara göre TESPİTİNE,
- Sözleşmede belirtilen konutun teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen 3 yıl süre için şimdilik aylık … TL olmak üzere toplam … TL gecikme tazminatının (kira mahrumiyeti) dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte DAVALIDAN ALINARAK DAVACIYA VERİLMESİNE,
- Yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim. Saygılarımla.
Davacı Vekili
