Kira Sözleşmesinde Süreler, Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe kararlaştırabilirler. Bir başka ifadeyle, kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılabileceği gibi, belirli olmayan bir süre için de yapılabilir.
Kira sözleşmesinde belli bir süre varsa buna “belirli süreli kira sözleşmesi” denir. Kira sözleşmesinde belli bir süre belirlenmemişse “belirsiz süreli kira sözleşmesi” denir.
Bir başka açıdan kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Diğer kira sözleşmeleri, yani bir sürenin belirtilmediği kira sözleşmeleri belirsiz sürelidir.
Kira sözleşmesinin özelliği gereği, kullanmanın devri bir zamanla sınırlı olmalıdır ve bu süre sonunda geri verme borcu doğmalıdır. Kira sözleşmesinde sürenin ne kadar olacağının açıkça kararlaştırılması şart değildir.
Kira süresi ne kadar olacağı açıkça kararlaştırılmamışsa kural olarak belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusudur ve bu kira sözleşmesi feshi ihbar sürelerine uyularak ortadan kaldırılabilir. Şu kadar ki konut ve çatılı işyeri kiralarında feshi bildirim gerçekleşse bile tahliye sebeplerinden birinin de gerçekleşmiş olması şarttır.
Bu nedenle yasal sebepler yoksa konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin on kira yılı devamı söz konusu olmakta ve bundan sonra feshin bildirilmesi olanaklı olmaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmesinde taraflar herhangi bir bildirim olmaksızın sırf sürenin geçmesiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Belirli sürenin açık veya zımni biçimde kararlaştırılması mümkündür. Tarafların açık veya zımni bir şekilde belirledikleri sürenin geçmesiyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Bildirim yapmak sona erme bakımından gerekli değildir. Sözleşme için belirlenen sürenin
geçmesinden sonra tarafların, aralarında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisine devam etmeleri durumunda kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelir (TBK. m. 327). Süre belirli bir gün, ay, yıl olabileceği gibi belli zaman aralığı da olabilir.
Türk Borçlar Kanunun 347. maddesinin I. fıkrasına göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır”.
Bu hükümle TBK. m. 300’deki belirli süreli kira tanımından ayrılmıştır. Bu tür kirada, kiracıyı koruma amaçlı olarak kendiliğinden sona erme durumu öngörülmeyip kiracının bildirimi esas alınmıştır. Kanun koyucu bildirimin yazılı olması şartını kaldırmamış, geçerlilik şekli olarak yazılılık şartını TBK. 348. maddesinde vurgulamıştır.
Hükmün uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin sona erme tarihinin kiranın başlangıcında belirli bir tarih olarak gösterilmiş olması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirsiz süreli nitelikte olması durumunda kiracı tarafından TBK. m. 329’daki bildirim sürelerine uyarak her zaman, kiraya veren tarafından ise kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra yine bu maddede belirtilen sürelere uyarak bildirim yoluyla sona erdirebilecektir.
Kiraya veren de kiracı gibi konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirimde bulunurken sebebe veya haklı sebebe ihtiyacı yoktur.
Sözleşmede her hangi bir süre belirtilmemiş ancak yıllık kira miktarı belirtilmiş ise, bu takdirde kira sözleşmesi yıllık olarak kabul edilir.
Bazı kanunlarda kira sözleşmesine süre bakımından sınırlama getirilmiştir. Örneğin; 08.09.1983 tarih ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64. maddesine göre, “Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve eneıji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.
Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, önceden Maliye Bakanlığından izin alınması şarttır. Katma bütçeli idarelerde bu izin, idarelerin bağlı bulundukları bakanlıktan alınır. Özel İdare ve belediyeler için kendi özel kanunları uygulanır.
Üç yıldan fazla süre ile kiraya verme işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit edilir”.
Aynı Kanunun “Su ürünleri istihsali hakkı kiralarında süre” başlıklı 65. maddesinde ise “Dalyan, voli yerleri, doğal ve yapay göller, barajlar, havuzlar, nehirler ve nehir ağızlarındaki sular, av yerleri ile deniz ve iç sulardaki su ürünleri istihsal hakkının kiralanmasında beş yıla kadar sözleşme yapmaya idareler yetkilidir.
Ancak, kiracı tarafından kurulacak ve tesisat yapılacak olan üretme yerleri onbeş yıla kadar kiraya verilebilir.
Bu madde kapsamına giren kira işlerinde, kira bedeli her yıl şartname ve sözleşmesindeki esaslara göre yeniden tespit olunur.” Hükmü getirilmiştir.
