Kira Hukuku ve Kanunu
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan (Resmi Gazete: Tarih: 04.02.2011, Sayı: 27836) önceki dönemde, kira sözleşmesini düzenleyen iki farklı kanun bulunmaktaydı.
Bu kanunlardan birisi 818 sayılı Borçlar Kanunu, diğeri ise 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun idi. Buna göre, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin olarak yapılan düzenlemelerin yanı sıra (BK m. 248-298), 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun ile konut ve işyeri kira sözleşmelerine yönelik olarak özel düzenlemeler de bulunmaktaydı.
Ancak Türk Borçlar Kanunu, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altında (TBK md 339-356) 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun’da yer alan düzenlemeleri de kapsamı içerisine almıştır.
Böylece iki farklı kanundaki hükümler birleştirilerek, kira sözleşmesine ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nda yer almış bulunmaktadır.
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. Maddeleri arasında ayrıntılı ve kapsamlı olarak Dördüncü Bölümde üç ayırım halinde düzenlenmiştir.
Bu düzenleme çerçevesinde, Birinci Ayırımda “Genel Hükümler”, İkinci Ayırımda “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”, Üçüncü Ayırımda
“Ürün Kirası” yer almıştır.
Yukarıda da belirtildiği üzere, Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeler yapılırken, esas itibarıyla, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi hükümleri göz önünde tutulmuş, ancak bununla birlikte, ülkemizde son derece yaygın bir uygulama alanı olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de Kanun metnine alınmıştır.
Böylece iki farklı kanundaki hükümler birleştirilmiş ve kira sözleşmesine ilişkin esas düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nda yer almıştır.
Hemen belirtmek gerekir ki, TBK md 647 ile 818 sayılı Borçlar Kanunu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun m. 10 ile de 6570 Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.
Ancak, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamına giren uyuşmazlıklara ilişkin olarak, Türk hukuk uygulamasının çözümleri de göz önünde tutulmuştur. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu’nda olduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu’nda da kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir.
Nitekim çağdaş hukuk sistemlerinde, örneğin Fransa, Almanya ve İsviçre’de yasal değişiklikler yapılarak, kiracının korunmasına özel önem verildiği görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri hazırlanırken, İsviçre Borçlar Kanunu’nun 15 Aralık 1998 tarihinde
kabul edilip, 1 Temmuz 1999 tarihinde yürürlüğe giren Federal Kanun hükümleriyle değiştirilen yeni düzenlemesinden de yararlanılmıştır.
Ayrıca, belirtilenülkelerde belli bir kategoriye giren kira sözleşmeleri için özel bir kanuna rastlanmadığı, bütün kira sözleşmelerini kapsayan hükümlere, Medenî Kanun içinde, yani temel kanunlarda yer verildiği göz önünde tutularak, Ülkemizde de, kanun koyucunun Türk Borçlar Kanunu ile aynı yöntemi izlediği görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri yalnızca, 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun hükümlerinin tek bir çatı altında toplanmasından ibaret olmayıp, kanun koyucu bu hükümlerin dışında, özellikle Yargıtay uygulamasını ve Avrupa mevzuatını da dikkate alarak birçok yeni düzenlemeye yer vermiştir.
Bu bağlamda olmak üzere, TBK. m. 299’da yer alan “Kira süresi” yeni bir düzenlemedir. Aynı şekilde, “Üçüncü kişinin sınırlı aynî hak sahibi olması” kenar başlığını taşıyan TBK. Md 310, “Kiralananda kiracı tarafından değişiklik yapılmasını düzenleyen TBK. Md 320, “Kiranın devri” kenar başlığını taşıyan TBK. m. 322, “Takastan feragat yasağı” kenar başlıklı TBK. m. 325, “Kiralananın geri verilmesinde gözden geçirme ve bildirme” konusundaki TBK. m. 334, yeni hükümlerdir.
Ayrıca, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun hükümleri, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesi düzenlenmesine dâhil edildiği içindir ki, bu özel Kanuna tâbi kira sözleşmelerinin konusunu oluşturan taşınmazlar, Dördüncü Bölümün İkinci Ayınmı’nda (TBK. m. 339-356) “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralan” başlığı altında düzenlenmiştir. Bu ayınmda yer verilen hükümlerin pek çoğu, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun’da bulunduğu hâlde, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda mevcut olmayan hükümlerdir. Meselâ, “Uygulama alanı” kenar başlığını taşıyan TBK. m. 339, “Kiracının güvence vermesi”ni hükme bağlayan TBK. m. 342, “Kira bedeli” başlıklı TBK. m. 343, kira bedelinin “Belirlenmesi” kenar başlıklı TBK. m. 344, “Sözleşmenin sona ermesi”ni düzenleyen TBK. m. 347 vd., “Yeniden kiralama yasağı” kenar başlıklı TBK. m. 355, “Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” kenar başlığını taşıyan TBK. m. 356
böyledir.
Buna karşılık; “Bağlantılı sözleşme” kenar başlıklı TBK. m. 340, “Dava açma süresi ve kararın etkisi”ni düzenleyen TBK. m. 345, “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı”nı hükme bağlayan TBK. m. 346 ve “Aile konutu” kenar başlıklı TBK. m. 349, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralan Hakkında Kanun’da bulunmayan, yeni hükümlerdir.
Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerden en önemlisi ve uygulama alanı en geniş olanıdır. Bu itibarla da Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin olarak getirdiği düzenlemelerin, özellikle sözleşmenin taraflarından birisi olan kiracıyı korumaya yönelik olduğunu söylemek mümkündür.
Kiracı lehine koruma, bir yandan, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi imkânlarının sınırlı olması, diğer yandan, yenilenen veya süresi uzatılan kira sözleşmelerinde, kira bedellerinin, uyuşmazlık hâlinde belirli ölçütlerden yararlanılarak belirlenmesi biçiminde ortaya çıkmaktadır.
Bununla birlikte, Kanunda, kiraya verenin özellikle çeşitli menfaatleri de gözetilmiştir. Örneğin, kira bedelinin ifa zamanına (TBK.
m. 314), yan giderlere (TBK. m. 315), kiraya veren tarafından, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin bir yıldan daha kısa süreli olması durumunda bile iki haklı ihtara dayanılarak (TBK. m. 351/f. II) veya gereksinim ileri sürülerek, dava yoluyla (TBK. m. 350) ya da on yıllık uzatma döneminin bitiminden sonra, hiçbir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, tek yanlı olarak sona erdirilmesine (TBK. m. 347) ve dava açılacağının, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşuluyla, bu hakkın bir kira yılı uzamasına (TBK. m. 353) ilişkin hükümlere, kiraya verenin haklı menfaatlerinin de korunması gereğinden hareketle Türk Borçlar Kanunu’nda yer verilmiştir.
