İddia
Davacı bir kısım kat malikleri vekili, davalı şirket tarafından, kat mülkiyetine konu olan ana taşınmazın ortak yerlerinden bahçe ve çatıya, bütün kat maliklerinin muvafakati alınmadan, sadece bir kısım kat maliklerinin onayı ile GSM baz istasyonu tesis edilmek suretiyle el atıldığını ileri sürerek, el atmanın önlenmesini ve kurulan tesisin kaldırılmasını istemiştir.
Savunma
Davalı Türkcell İletişim Hizmetleri A.Ş. vekili, anılan RBS sisteminin taşınmazın bahçe ve çatısına Mart 2000 tarihinde çevreden kolaylıkla görülebilir şekilde monte edildiğini, bu montajın yönetici ile akdedilen kira akdine dayanılarak yapıldığını, yöneticinin 7500 USD kira gelirini apartman ortak hesabına gelir olarak aldığını, kiralama işlemi üzerinden geçen süre karşısında, bilgileri olduğu halde iki yıl süre ile sessiz kalan davacıların sonradan böyle bir dava açmalarının hakkın açıkça kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Sulh Hukuk Mahkemesince, davaya konu baz istasyonunun kurulması için tüm kat maliklerinin oybirliği şartı gerektiği halde davacı kat maliklerinin onaylarının alınmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece bu karar, yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme, Kat Mülkiyeti Yasası’nın 45. maddesinde öngörülen oybirliği şartı gerçekleşmediğinden, muvafakat veren kat maliklerinin davaya dahil edilmesinin sonuca etkili olmayacağı gerekçesiyle önceki kararında direnmiş; direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, Kat Mülkiyeti Yasasına dayalı ortak yere el atmanın önlenmesi ve tesisin kaldırılması istemine ilişkindir.
Davacıların, kat maliki durumunda bulundukları, kat mülkiyetine konu taşınmazın bahçesine ve çatısına, davalı şirket tarafından, kat maliklerinden bazılarının muvafakatini elde eden yönetici ile yaptığı kira sözleşmesine dayanarak, baz istasyonu kurmuş olduğu çekişmesizdir.
Görülmekte olan davada, davacılar, söz konusu baz istasyonunun tesisi konusunda tüm kat maliklerinin onayının alınmadığını, bu nedenle, davalının eyleminin ortak yerlere el atma niteliğinde olduğunu ileri sürerek, el atmanın önlenmesine ve tesisin kaldırılmasına karar verilmesini istemişlerdir.
Görüşmeler sırasında, esasa girişilmeden önce, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasasına göre mi, yoksa genel hükümler çerçevesinde mi çözümlenmesi gerektiği hususu ön sorun olarak ortaya atılmış, buna bağlı olarak da, mahkemenin davaya bakmakla görevli olup olmadığı üzerinde durulmuştur. Sonuçta “634 Sayılı Yasa’nın 16. maddesinde kat maliklerinin ana taşınmazın bütün ortak yerlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kullanma hakkına sahip oldukları, davalının üçüncü kişi durumunda bulunup taşınmazın ortak yerlerine el attığı iddiası ile dava açıldığı anlaşıldığından davaya değere göre genel mahkemede bakılması gerektiği görüşü benimsenmiştir.
Bu durumda; davalının dava konusu ortak yerlere kendiliğinden el atmadığı, bir kısım kat maliklerinin muvafakatini 10 Mart 2000 tarihli muvafakatname ile alan apartman yöneticisi ile yapılan kira sözleşmesine dayanılarak baz istasyonunun tesis edildiği; kira sözleşmesinin geçerli olup olmadığının tespitinin ise, ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi çerçevesinde yapılacak bir inceleme ile mümkün olacağı hususu Hukuk Genel Kurulu’nda tartışılmıştır.
Sonuçta, uyuşmazlığın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre çözülmesi gerektiği, aynı yasanın 2814 Sayılı Yasayla eklenen 1. maddesinde yer alan “Değeri ne olursa olsun Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkların çözümünde Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olacağı” hükmü karşısında, davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğu, oyçokluğu ile kabul edilmiştir.
Açıklanan ön sorunun bu şekilde halinden sonra, Sulh Hukuk Mahkemesince bakılıp sonuçlandırılan davanın esasının incelenmesine geçilmiştir.
Yerel Mahkeme ile Yüksek Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığı noktasındadır. Uyuşmazlığın çözümü için, öncelikle, bir kısım kat malikinin muvafakatini alan yönetici ile düzenlediği kira sözleşmesine dayanarak, ortak yerlere GSM baz istasyonu tesis ettiğini savunan davalının bu savunmasının, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesinde yer alan düzenleme çerçevesinde değerlendirilmesi açısından, kira sözleşmesini imzalayan yönetici ile, muvafakatnamede isim ve imzaları bulunan kat maliklerinin davaya dahil edilmesinin gerekip gerekmediği hususu açıklığa kavuşturulmalıdır.
Somut olayda davacılar kat mülkiyetine konu olan ana taşınmazın 4/86 arsa paylı 16/B numaralı bağımsız bölüm malikleridir.
Anılan Yasanın 3. maddesinde de “Kat mülkiyeti arsa payı ve gayrimenkuldeki ortak yerlere bağlantılı özel bir mülkiyettir.” hükmü yer almaktadır.
Bu hükümden de anlaşılacağı üzere kat mülkiyeti, ortak mülkiyet esasına dayalı özel bir mülkiyet şeklidir.
Yine aynı Yasanın 16. maddesinde “Kat maliklerinin ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacakları ve o şekilde kullanma hakları bulunduğu” belirtilmiştir. Şu durumda kat maliklerinden birinin yada üçüncü kişinin ortak yerleri temellük etmesi veya istifadeye engel olması durumunda, ortaklardan birinin tecavüzün defi için fiilen el atan aleyhine dava açabileceği ve husumetin fiilen el atan kişiye yöneltilmesi gerektiği açıktır.
Diğer taraftan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesinde “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devir olunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” hükmü yer almaktadır.
Açıklanan yasal durum çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde;
Davaya konu baz istasyonunun kurulduğu apartmanda kat maliki olan davacıların, kendileri dışında kalan diğer kat maliklerinin katılımı olmaksızın, davalının ana taşınmazın ortak yerlerine yönelik el atmasının önlenmesi istemiyle dava açmaları hukuken mümkün olduğu gibi, kira sözleşmesini imzalayan yönetici ile muvafakat veren kat maliklerinin de davaya dahil edilmeleri gerekmemekte olup, görülmekte olan dava, dinlenebilir (mesmu) niteliktedir. Yine, yukarıda değinildiği üzere, davanın açıldığı Sulh Hukuk Mahkemesi bu davaya bakmakla görevlidir.
Bu durumda; Yerel mahkemenin kira sözleşmesine imza koyan yönetici ile ortak yerlere GSM Baz İstasyonu kurulmasına muvafakat eden kat maliklerinin davaya dahil edilmelerine gerek bulunmadığına ilişkin direnme kararı yerindedir.
Bozma ilamı taraf teşkiline özgü olup, davalının esasa ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden, bu konudaki temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Dairesi ‘ne gönderilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın esasa ilişkin temyiz itirazlarının tetkiki için 18. HUKUK DAİRESİ’NE gönderilmesine, 23.10.2002 gününde yapılan 2. görüşmede oyçokluğuyla karar verildi. (23.10.2002 gün E.18-861-K.853)
