Yönetim kurulu tarafından hazırlanacak işletme (yatırım) projesinin birer örneği, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde işletme projesine itiraz edilirse; itirazlar ve varsa diğer eksik hususlarda, blok işletme projesi kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilir. İtirazlar haklı ise gerektiğinde yeni bir işletme projesi hazırlanır. İtirazlar doğrultusunda hazırlanan işletme projesi kesindir ve ayrıca kat maliklerine tebliği gerekmez.
İşletme projesinin tebliği ardından kişilerin itiraz hakkı doğar:
İtirazların reddine karar verilmesi halinde dava hakkı saklı kalmak kaydı ile işletme projesi kesinleşir. Yönetici veya yönetim kurulu tarafından hazırlanan işletme projesine, tebliğ edilen herkesin (7) gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz süresini kaçıranlar bir başkasının yaptığı itiraza dayanarak gider/avans payını ödemekten kaçınamaz. Ancak itiraz üzerine işletme projesinde değişiklik yapılmış ise itiraz etmeyenlerden bu dönemde fazla ödeme alınması halinde, sonraki ödemelerinden düşülür.
İşletme projesi kat malikleri kurulunda veya temsilciler kurulunda yapılmış veya itirazlar kat malikleri kurulunda veya temsilciler kurulunda reddedilmiş ise; işletme projesinin ve kat malikleri kurulu (temsilciler kurulu) kararlarının iptalinde, sadece dava açan kat maliki yönünden ve onun lehine hüküm kurulur. İptal hükmü, dava açmayan kat malikleri yönünden kurulamaz ve genele teşmil etmez.
“8 numaralı kararın davacı yönünden (ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, aydınlatma giderleri için toplanacak avansların eşit miktarda yatırım gideri alınır) hükmünün davacı yönünden iptali ile “davacı yönünden toplanacak avansın kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler” biçiminde hüküm fıkrasının sonucunun noksanda bırakılması suretiyle infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” Yargıtay 18.HD. E.2014/20196, K.2015/209, 7.12.1.2015
İşletme projesine itiraz durumunda; yönetici tarafından, itiraz süresinin son günü beklenerek tüm itiraz edenlerin itirazlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir. İtirazlar yerinde görülürse yeni bir işletme projesi yapılır ve karar, itiraz edenlere bildirilir.
Kesinleşmeyen işletme projesi:
Kesinleşmeyen işletme projesine dayanılarak kiracılar ve sürekli faydalananlar da dahil aidat/avans ödenmesinde temerrüt halinde yapılacak icra takibinde kesinleşmeyen işletme projesi yasal dayanak oluşturmaz ve delil olarak kullanılamaz. Böyle bir durumda gecikme tazminatı ve icra inkar tazminatı da talep edilemez. Aksi halde yönetici veya kat maliklerinden herhangi birinin genel hükümlere göre, giderlerin yapıldığını gösteren belgelerle alacağı ispatlaması gerekir.
İşletme projesi kat malikleri kurulunda veya toplu yapı temsilciler kurulunda yapılmış ise dava hakkı dışında itiraz hukuken kabul edilemez. Kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun, toplu yapı temsilciler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK’nın 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. (KMK 37/son)
İİK 68 niteliğinde belgedir:
Kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. (KMK. 72/2)
Kat maliklerinin ve diğer taşınmaz maliklerinin, tebliğden itibaren 7 gün içinde genel işletme projesine itiraz etme hakları sadece yönetim kurulunun veya yöneticinin yaptığı işletme projesine ilişkindir. KMK’nın 72. maddesinin ikinci fıkrasına göre blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılacağı özellikle “ortak giderlere katılma” başlığı altında düzenlenmiştir.
İşletme projesine karşı dava açma hakkı:
Böyle bir durumda; işletme projesi, kat malikleri kurulunda alınmış karar ile yapılmış ise, karara karşı çıkan ve bu aykırılığı toplantı tutanağına şerh düşürten her kat maliki, toplantı tarihinden itibaren 1 ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise karar tarihinden itibaren 6 ay içinde ve her hâlükârda öğrendiği tarihinden itibaren 1 ay içinde, alınan kararın ve işletme projesinin iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekir.
Yargıtay: Kat malikleri kurulunda kabul edilen işletme projesinin ayrıca tebliğine gerek yoktur.
“Kat malikleri kurulu kararına ve işletme projesine dayalı olarak aynı parsel üzerinde kain bağımsız bölümlerin işletme giderlerinin tahsilini teminen ilamsız takip yapılmaktadır. Kat malikleri kurulu kararları ve kesinleşmiş işletme projeleri, KMK’nın 37 son maddesi gereğince İİK’nın 68/1. maddesinde yazılı belgelerden olup, geçersizliği genel mahkemelerde açılacak bir dava ile kanıtlanmadığı sürece ilamsız takibe konu edilebilir. 16.02.2010-15.02.2011 dönemine ilişkin işletme projesinin, kat malikleri kurulunca görüşülüp 17.02.2010 tarihli genel kurul kararı ile kabulüne karar verilmiştir. Bu durumda işletme projesi kat maliklerince kabul edilmekle, kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararı haline geldiğinden bu kararın ilgililere ayrıca tebliğine gerek yoktur.” Yargıtay 12.HD. E.2012/6399, K.2012/22995, T.28.06.2012
Yargıtay: İşletme projesi itirazın kaldırılmasını sağlayan belge niteliğinde değildir.
“Yönetimin düzenlediği işletme projeleri ve Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi kapsamında itirazın kaldırılmasını sağlayan belge olarak kabulü mümkün değildir. Cari hesap ekstresi ve 2014-2015 bütçesinin İİK’nın 68/1. maddesine uygun itirazın kaldırılmasını sağlayan belge olmadığı ise tartışmasızdır.” Yargıtay 12.HD. E.2015/27032, K.2016/4377, 7.18.2.2016
Yargıtay: Alacak kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderleri kararına dayanmıyorsa itirazın kaldırılması isteminin reddi gerekir.
“Davacı-alacaklı Site İşletme Kooperatifi tarafından 29.01.2014 tarihli hesap ekstresine göre yönetim gideri alacağının tahsili amacıyla davalı-borçlu aleyhine ilamsız icra takibi başlatıldığı, alacağın kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararına dayanmadığı, alacağın sayaç okuma bedelinden oluştuğu anlaşılmakta ise de takip dayanağı belgelerin alacaklı kooperatifin 2012 yılı olağan genel kurul tutanağı ve 2013 yılı tahmini bütçesi olup, bu belgelerin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde belirtilen kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları niteliğinde olmadığı gibi, kayıtsız şartsız borç ikrarı da içermediğinden alacaklının itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gereklidir.” Yargıtay HGK E.2017/12-264, K.2018/1765, T.27.11.2018
Yargıtay: Yatırım bütçesine dava açılmadan önce kat malikleri kurulunda incelenmesi gerekir.
“Yönetim kurulunun yatırım bütçesine ilişkin kararının öncelikle kat malikleri kurulunda incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, doğrudan doğruya açılan bu davanın dinlenme yeteneği bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi yerine kabulü doğru görülmemiştir.” Yargıtay 18.HD. E.2014/7085, K.2014/14241, T.16.10.2014
Yargıtay: Alacak kesinleşen işletme projesi veya kurulun işletme giderleri kararına dayanmıyorsa itirazın kaldırılması isteminin reddi gerekir.
“Davacı-alacaklı S.S. Mashattan Site İşletme Kooperatifi tarafından 29.01.2014 tarihli hesap ekstresine göre yönetim gideri alacağının tahsili amacıyla davalı-borçlu aleyhine ilamsız icra takibi başlatıldığı, alacağın kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararına dayanmadığı, takip dayanağı belgelerin alacaklı kooperatifin 2012 yılı olağan genel kurul tutanağı ve 2013 yılı tahmini bütçesi olup, bu belgelerin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde belirtilen kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları niteliğinde olmadığı gibi, kayıtsız şartsız borç ikrarı da içermediğinden alacaklının itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gereklidir. “Yargıtay HGK. E.2017/12-266, K.2018/1767, T.27.11.2018
