Kat Karşılığı Arsa Payı Tazminat Davasına İtiraz

Kat Karşılığı Arsa Payı Tazminat Davasına İtiraz

  • Müvekkilin taşınmazı insanların yaşayabileceği apartman dairesine dönüştürmesi için gerekli olan emek ve sermayesi hiçe sayılmıştır. Mahkeme şayet davalı ile davacı arasındaki sözleşmeyi kurulduğu günden itibaren ortadan kaldıracak bir hüküm kuruyor ise davalı müvekkilin zararının giderilmesi için tazminata da  hükmetmesi gerekmekteydi ancak yerel mahkeme bu hususu da göz ardı etmiştir.
  • Kat karşılığı arsa payı sözleşmeleri derin uzmanlık ve öngörü gerektiren ve kesinlikle tapu ve gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi gereken bir dava türüdür.

Kat Karşılığı Arsa Payı Tazminat Davasına İtiraz Dilekçesi

X BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ İLGİLİ HUKUK DAİRESİNE

Sunulmak üzere

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

ESAS NO                                              :

KARAR NO                                         :

İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN/

DAVALI                                              :

VEKİLİ                                               :

DAVACI                                              :

VEKİLİ                                                : Av

İSTİNAF KONUSU KARAR   : . Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 21/01/2020 gün ve 2018/ Esas 2020/ K sayılı kararının istinafen incelenerek kaldırılması talebi

KARARIN TEBLİĞ TARİHİ            :

AÇIKLAMALAR

DAVANIN ÖZETİ: Davacı arsa sahibi  ile davalı muvekkilimiz (yüklenici)  arasında . Noterliği’nin 20.05.2009 tarih ve  011520 yevmiye numarasıyla düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile X ili Merkez ilçesi 2. Bölge Bucağı X Köyü 3036 ada 4 nolu parseli teşkil eden taşınmaz üzerine bodrum, +2 adet asma katlı  dükkan, +4 katlı bina (her katta 2 daire) olarak ve kuzey cepheli 1 adet depo, kuzey cepheli 1 adet asma katlı dükkan, 1. katta karşılıklı 2 adet daire, kuzey cepheli 2. Katta kuzey cepheli 1 adet dairenin %50’sini ve kuzey cepheli 3. Kattaki karşılıklı 2 adet daire arsa sahibinin olacağı diğer bütün bağımsız bölümlerin müteahhidin olacak şekilde sözleşme yapılmıştır. Davacı taraf, iş bu sözleşme hükümlerinin yerine getirilmediği iddiasıyla müvekkilim aleyhine Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi, 10.000,00 TL gecikme tazminatı ve şayet inşaat bitmiş olsaydı elde edeceği kira gelirinin tarafına ödenmesi için X tarihinde iş bu davayı açmıştır.

İSTİNAF NEDENLERİ:

X Asliye Hukuk Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda: “davanın kabulüne ve X Noterliğinin X tarih ve X yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığın inşaat sözleşmesinin feshine” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

Yerel Mahkeme davanın kabulü yönünde karar verip X Noterliğinin X tarih ve X yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin FESHİNE YÖNELİK VERDİĞİ KARAR hatalı olup, hukuka ve hakkaniyete açıkça aykırı olduğundan, istinaf gerekçelerimiz incelenerek kararın kaldırılmasına ve dosyanın yerel mahkemeye iadesine veya davalı müvekkil lehine esas hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir. Şöyle ki;

Yerel mahkemenin daha önce 2012/ Esas ve 2017/Karar numarası ile verilen karar X Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2017/ Esas ve 2018/ Karar numaralı istinaf incelemesi ile bozulmuştur. Bozma gerekçesine baktığımızda şu hususlara değinildiği görülmektedir.  “Davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici X arasında X tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığı, mahkemece davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimini tam olarak yerine getirmediginin tespit edilmiş olduğu, dava konusu inşaat ile ilgili Belediyece yıkım karar verildiği gerekçesiyle sözleşmenin feshine karar verildiği görülmüştür. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin edimini eser teslim borcunu sözleşmeye ve yasaya uygun olarak yerine yetirmesi gerekir. Somut olayda dosya kapsamından mahallinde yapılan keşifte her ne kadar inşaatın projeye ve imara aykırı şekilde yapıldığı tespit edilmişse de bu aykırılıklardan dolayı ilgili Belediye Encümenince inşaatın sadece projeye ve imara aykırı olan kısımlarının yıkımına karar verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda ilk derece mahkemesince öncelikle mahallinde konusunda uzman bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılarak davacıya ait bağımsız  bölümlerdeki imara aykırılıkların giderilmesi için yapılması gereken işler ve bu işler için gerekli olacak süre konusunda rapor ve kroki düzenlettirilmeli ve daha sonra ise keşfen alınan bu rapor ve krokiye göre Belediyeden proje ve imara aykırılığın giderilip giderilemeyeceği hususu araştırılmalıdır. Tüm bu araştırma ve incelemeler sırasında davalı yükleniciye söz konusu aykırılıkların giderilmesi için süre verilmeli ve verilen süre içerisinde mevcut aykırılıkların giderilip giderilmediği açıklığa kavuşturulup toplanan delillere ve elde edilen neticeye göre karar verilmesi gerekmektedir.” Gaziantep BAM kararında değinilen ve yerel mahkemece giderilmesi gereken bu hususlar yerel mahkemece giderilmemiştir.

Davacı ile davalı arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne göre eksik inşa edilen “binanın sağ kısmında olan tarafta bağımsız bölümlerde ise ebeveyn odasının balkona dahil edip bunun giderilmesi için, kapalı otoparkın ve sığınağın eklenti depo olarak kullanılmasına ilişkin de imar affından faydalanıp imara uygun hale getirilmek için sayın yerel mahkemeden 2981 Sayılı İmar Yasası ile imar ve gecekondu yasalarına göre uymayan şekilde inşa edilmiş ya da inşa aşamasında olan bütün yapılar hakkında uygulanacak işlemleri düzenleyen ve hak sahiplerinin mülkiyet sorunlarını çözen ve “imar affı” olarak bilinen kanundur. İmar affı, 31 Aralık 2017 tarihinden önce mevzuata aykırı yapılan yapıları kapsamaktadır.  Uyuşmazlığa konu taşınmaz, imar affı kapsamında olup imar affı süresince yapı kayıt belgesi düzenlenebilir nitelikteydi. Davalı müvekkil imar affından yararlanmak için yasal hak sahibi olan davacı tarafla iletişime geçmesine rağmen davacı taraf imar affından yararlanılması için başvuru yapmamıştır. İş bu imar affından yararlanmak için yerel mahkemeden tarafımıza yetki verilmesi için yazılı olarak ve  21/05/2019 tarihli 2. Celsede ve yine 21/01/2020 tarihli 5 celse tarafımıza yetki verilmesi talebimiz yerel mahkemece olumlu veya olumsuz bir karşılık görmemiştir. Ancak yerel mahkeme gerekçeli kararının 4. Sayfasının 6. Paragrafının 10. Satırında “davalı yüklenicinin imar affına yönelik başvurusu ve yetki talebi olmadığından davayı uzatmaya yönelik bu beyanına itibar edilmemiş” şeklinde gerekçe oluşturulmuştur. Ancak görüldüğü üzerek gerek davacı tarafın kötü niyetli oluşu gerekse de yerel mahkemenin dosya üzerinde eksik bilgi sahibi olması ve  adeta davacı tarafı kollar nitelikteki yanlı tutumu nedeniyle davalı müvekkil imar affından faydalanamamıştır ve bu nedenle de  sözleşmeye aykırılıkları tam anlamıyla giderilememiştir.İş bu imar affından yararlanmak için yerel mahkemeden tarafımıza yetki verilmesi için yazılı olarak ve  21/05/2019 tarihli 2. Celsede ve yine 21/01/2020 tarihli 5 celse tarafımıza yetki verilmesi talebimiz yerel mahkemece olumlu veya olumsuz bir karşılık görmemiştir. Ancak yerel mahkeme gerekçeli kararının 4. Sayfasının 6. Paragrafının 10. Satırında “davalı yüklenicinin imar affına yönelik başvurusu ve yetki talebi olmadığından davayı uzatmaya yönelik bu beyanına itibar edilmemiş” şeklinde gerekçe oluşturulmuştur. Ancak görüldüğü üzerek gerek davacı tarafın kötü niyetli oluşu gerekse de yerel mahkemenin dosya üzerinde eksik bilgi sahibi olması ve  adeta davacı tarafı kollar nitelikteki yanlı tutumu nedeniyle davalı müvekkil imar affından faydalanamamıştır ve bu nedenle de  sözleşmeye aykırılıkları  giderilememiştir.

Yerel mahkeme bir üst maddede bahsettiğimiz  Gaziantep 17. Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2017/ Esas ve 2018/ nuamaralı kararında bahsi geçen hususlara dikkat etmeden yeniden hukuka ve hakkaniyete aykırı şekilde karar vermiştir. Şöyle ki; Yerel mahkemenin gerekçeli kararına baktığımızda dosya içerisinde mevcut tüm deliller birlikte değindiğini bahsetmiştir ancak yerel mahkemece  hangi delillin hangi olaya ilişkin olduğunu açıklamamıştır. Mahkemece bu husus açıklanmış olsaydı hangi delillerin mahkeme kanalıyla dosya içerisine alındığı ve mahiyeti belli olmayan hangi belgelerin davacı tarafça dosya sunulduğu açıklığa kavuşmuş olacaktı. Gaziantep 17. Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi’nin 2017/2305 Esas ve 2018/1391 nolu Kararında tespit edilecek olan eksikliklerin giderilmesi için davalı müvekkile süre verilmesi gerektiği tespitine yer verilmiştir. Yerel mahkemece davalı müvekkile verilecek olan iş bu sürenin işin mahiyeti gereği makul bir süre verilmiş olması gerekmektedir. Ancak yerel mahkemece davalı müvekkile eksikliklerin giderilmesi için makul addedilebilecek bir süre verilmemiştir. Kaldı ki  davalı müvekkil tarafından “Davacının hissesine düşen dubleksin seramiklerinin yapılması, camlarının yapılması, bina girişindeki demir kapının yapıldığı, bodruma girilen demir kapının yapıldığı, kapı diyafonlarının takılması, bina girişindeki mermerlerin yapılması,” gibi taşınmazdaki eksiklikler giderilmiştir.

Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini geriye etkili olarak sona erdirmeye yönelik bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış farz edilerek hüküm doğuracaktır. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Bu durumda arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlüdür. Gerek Yargıtay Hukuk Daireleri, gerekse H.G.K. kararlarında ve Medeni Kanun’un 2. Maddesi gereğince eserin seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olduğu durumlarda akdin geriye doğru feshi İmkansız olduğu, sadece ileriye etkili feshedilebilme imkanı verilmektedir. Dava konusu taşınmazın Yerel Mahkemece gerekçeli karara konu yapılan 24/04/2019 tarihinde düzenlenen raporda “yapılan tespitlerde mimari projesine aykırı kısımların yıkılarak düzeltilmesinin değil, projesine uygun haline getirilerek düzeltilmesinin daha sağlıklı bir yol olacağı, bina içerisinde sözleşmeye aykırı olarak yapılan uygulamaların düzeltilebilir nitelikte oldukları binanın keşif tarihi itibariyle   96,53 oranında tamamlandığı tespit edilmiştir. Ayrıca keşif kapsamında taşınmazın çekilen fotoğraflarından da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazda yaklaşık 2 yıla yakın bir süredir insanlar yaşamaktadır. Yerel mahkeme tüm bu hususları dikkate almadan sözleşmenin feshine karar vermesi Medeni kanun 2. Maddesine ve Yerleşik Yargıtay kararlarına açık şekilde aykırıdır. Dava konusu taşınmazın  tamamlanmış olması ve bu taşınmazda davalı müvekkilin emek ve sermayesinin yok sayılarak Şanlıurfa 4. Noterliği’nin 20.05.2009 tarih ve  011520 yevmiye numarasıyla düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” geçmişe etkili olarak FESHİNE karar verilmesi  ve müvekkil lehine olarak taşınmazın Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden önce arsa niteliğinde olması ve sözleşmenin yerel mahkemece feshine karar verildiği 21/01/2020 tarih itibariyle büyük bir kısmı tamamlanmış ve içerisinde insanların yaşadığı apartman olması nedeniyle taşınmazdaki değer artış miktarı göz ardı edilerek yerel mahkemece sözleşmenin feshine yönünde karar verilmesi açıkça hukuka ve hakkaniyete aykırıdır. Yerel mahkeme açık olan kanun hükümlerine göre ancak ve ancak sözleşmeyi ileriye etkili olarak sonlandırabilirdi. Ancak yerel mahkeme yukarıda da değinildiği gibi davalı müvekkilin taşınmazı insanların yaşayabileceği apartman dairesine dönüştürmesi için gerekli olan emek ve sermayesi hiçe sayılmıştır. Mahkeme şayet davalı ile davacı arasındaki sözleşmeyi kurulduğu günden itibaren ortadan kaldıracak bir hüküm kuruyor ise davalı müvekkilin zararının giderilmesi için tazminata da  hükmetmesi gerekmekteydi ancak yerel mahkeme bu hususu da göz ardı etmiştir.

TALEP SONUCU: Yukarıda arz ve izah edildiği üzere ve re’sen gözetilecek olan hususlarda göz önünde bulundurularak;  Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 21/01/2020 gün ve 2018 Esas 2020/ K sayılı  kaldırılması yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın yerel mahkemeye gönderilmesi veya işin esasına girerek davanın reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederiz.

Davalı Vekili

Son düzenleme tarihi 13 Temmuz 2020 20:04

Paylaş
Etiketler: itiraz dilekçesi
Avukat Saim İncekaş

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Bir yorum bırakın

E-posta adresiniz gizli tutulacaktır.