Henüz Açılmamış Miras Hakkında Satış Vaadi Yapılamaz

  • Miras bırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir.
  • Şayet şekil, geçerlilik (sıhhat) şartı olarak aranmışsa, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç meydana getirmeyeceğinden ifası istenemez.

Yargıtay Kararı

“Taraflar arasındaki “tapu iptal ve tescildavasından dolayı yapılan yargılama sonunda Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 2.11.2009-320/284 s. kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 14. HD. 22.3.2010-2431/3106 s. ilamı ile;

(…Dava, 14.9.2001 tarihli adi yazılı düzenlenmiş “taşınmaz satış vaadi sözleşme sibaşlıklı belgeye dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.

Davalı, sözleşmenin biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Borçlar Kanununda kural olarak sözleşmenin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Gerçekten BK 11/1. maddesi uyarınca “akdin sıhhati konusunda kanunda sarahat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir“.  Fakat kanun tarafından birinin veya her ikisinin bazen de 3. kişilerin yahut kamunun menfaatini korumayı, hukuki güvenceyi sağlamayı amaçlamışsa, şekil zorunluluğu getirilebilir. Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak arar.

Şayet şekil, geçerlilik (sıhhat) şartı olarak aranmışsa, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç getirmeyeceğinden ifası istenemez.

BK 213. maddesine göre, “gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır”.

Yasanın 22/1. deki “bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdirhükmü uyarınca eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını) BK 22/2. maddesinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur.

Diğer taraftan 1512 s. Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60/3. madde fikrasi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılmasınızorunlu kılan 89. maddesi taşınmazın satış vaadi sözleşmesini yapma revini noterlere vermiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, noterde düzenlenen resmi senet, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanarak ve resmi memurca (noter tarafından) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. 7.10.19538/7 s. IBK da vurgulandığı üzere, resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir. Aksi halde yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamaz.

Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davacının tescil istemine ilişkin talebin reddi, ikinci kademedeki isteğin değerlendirilmesi yerine orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme varmış gibi tescil talebinin kabulü doğru olmamıştır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HGK tarafından incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Davacı vekili; davacı ile davalının kardeş olduklarını, davalının annelerinden davalıya intikal edecek olan 40 parseldeki miras payının tamamını 10.000 TL karşılığında davacıya satmayı vaat ve taahhüt ettiğini, aralarında 14.9.2001 tarihli sözleşme yapıp, satış bedelinin tamamının da tahsil edildiğini, ancak davalının ortaklığın giderilmesi davası açtığını, davalı kardeşinin miras payının tamamının davacı adına tesciline, aksi halde satış bedeli olan 10.000 TL ile birlikte ödeme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere zarar ve ziyanın tespiti ve en yüksek banka faizi oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacı ile davalının kardeş oldukları, yapılan satış vaadi sözleşmesinin mirasçılar arasında yapılması sebebiyle adi yazılı şekilde yapılmasının satış vaadinin geçerliliğini etkilemeyeceğini, MK 677/1. maddesinde bu durumun açıkça vurgulandığı, keza mirasçılar arasında yapılması sebebiyle tescili için iştirak halinin çözülmesine de gerek bulunmadığı, ayrıca mirasçı olarak sadece davacı ile davalının mirasçı oldukları, başka mirasçının da bulunmadığı gerekçeleri ile davacının tescil talebini kabulüne karar verilmiştir.

Özel Dairece; .. yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşemeye da yanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamayacağı; mahkemece davacının tescil istemine ilişkin talebin reddi ile ikinci kademedeki isteğin değerlendirilmesi gerekirken, aksine düşünceyle orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme varmış gibi tescil talebinin kabulünün doğru olmadığıgerekçesiyle karar bozul muştur.

Yerel mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanarak direnme kararı verilmiştir.

Uyuşmazlık; kardeş olan taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 4721 s. TMK 677. maddesinde; . terekenin tamamı ve ya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez, sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlarhükmü yer almakta; 678. maddesin de ise; miras bırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilirdenilmektedir.

818 s. BK de kural olarak sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak aramaktadır.

Şayet şekil, geçerlilik (sıhhat) şartı olarak aranmışsa, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç meydana getirmeyeceğinden ifası istenemez.

818 s. BK 213. maddesine göre; “Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır. Diğer taraftan, aynı kanunun “akit yapmak vaadibaşlıklı 22. maddesinde Bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir. 1 Kanun iki tarafin menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeye tabi kıldığı takdirde, bu şekil akdin yapılması taahhüdünü de tatbik olunurhükmüne yer verilmiştir.

Bu hükme göre, bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan, eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışıni) maddenin 2. fikrasında ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur.

Diğer taraftan 1512 s. Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60/3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasızorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.

7.10.19538/7 s. IBK da vurgulandığı üzere, resmi şekilde maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda noterde beyan etmeleridir.

Öyle ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanunun aradığı resmi şekle uygun yapılması geçerlilik koşuludur.

Somut olaya gelince; kardeş olan taraflar arasında 14.9.2001 tarihinde (adi şekilde) gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, miras bırakanlarının ise 17.7.2002 tarihinde öldüğü, adiyen düzenlenmiş sözleşmede her iki tarafın imzasının bulunduğu görülmektedir.

Mirasçı olan taraflar, henüz doğmamış miras haklarının devri konusunda sözleşme düzenlemişler ve satış vaadi olduğunu belirtmişlerdir.

O halde tarafların iradesinin satış vaadi sözleşmesi olduğunda kuşku yoktur.

Yukarıda açıklanan düzenlemeler göz önüne alındığında; taraflar arasındaki sözleşmenin mirasçılar arasındaki sözleşmeleri düzenleyen TMK 677. maddesine göre geçerli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Aynı kanunun mirasın açılmasından önce yapılan sözleşmelere ilişkin 678. maddesine göre; miras bırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir. Buna göre adiyen düzenlenen sözleşmeler geçerli ise de, buna miras bırakanın katılımı ya da izni aranmıştır.

Bir an için eldeki davaya konu sözleşmenin TMK 678. maddesi kapsamında olduğu düşünülse dahi, bu halde de, murisin sözleşmeye katılmadığı ve onay da vermediği anlaşıldığından, bu yönden de geçerli kabul edilemeyecektir.

O halde, mahkemece, gerek yukarıda ve gerekse bozma ilamında açıklanan hususlar göz ardı edilerek geçersiz sözleşmeye dayalı tescil isteminin kabul edilmesi doğru değildir.

Bu nedenle HGK’ca da yukarıda açıklanan ilave sebeplerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bozulmalıdır.” (HGK 8.6.201114/408402)

Son düzenleme tarihi 29 Temmuz 2020 22:46

Paylaş
Avukat Saim İncekaş

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Bir yorum bırakın

E-posta adresiniz gizli tutulacaktır.