Harici Gayrimenkul Satış Sözleşmesi(Resmi Olmayan Satış Sözleşmesi)

Tapu dışı yolla/harici satış, bağış ve benzeri işlemler geçersiz olmakla birlikte, satıcı kayıt maliki veya mirasçılarının bu satışlar uyarınca tapulu yerleri alıcısına devrettikleri ve alıcının da malik sıfatıyla ve kendi malı olarak üzerinde tasarrufunu sürdürdüğü sıkça rastlanılmaktadır.

Adana tapu ve gayrimenkul alanında uzman Avukat Saim İNCEKAŞ; yapılan harici taşınmaz/gayrimenkul sözleşmelerine çok sık rastlandığını ve bu durumun hukuki açıdan taraflara büyük zorluk çıkardığını belirtmektedir.

Harici Satış Sözleşmesi Geçerli Olur Mu?

Tapuda kayıtlı taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde şekil kurak; MK 634/1. fıkrası, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde, mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar, biçiminde genel bir hüküm getirmiştir.

BK 213 maddesiyle de, taşınmaz satımı, geçerli olması için resmi senede rapdedilmesi şarttır, hükmüne yer verilmiştir.

Şeklin gerçekleşmesi; 2644 s. Tapu K m. 26 ya göre, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesi sözleşmesini yapmaya yetkili makam, tapu sicil muhafızı veya memurudur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise, Noterli K m. 60/3, ve 89. maddeleri uyarınca düzenleme biçiminde resen noterler yapabilmektedir.

Şeklin amacı; genel olarak şeklin amacı, bazen taraflardan birinin veya her ikisinin, bazen de 3. kişilerin veyahut kamunun yararını korumak, hukuki güvenliği sağlamaktır.

26.11.1980-5/3 s. İBK da, taşınmaz mülkiyetinin geçirimi borcunu yükleyen sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının tarafları koruyucu amacı şöyle ifade edilmektedir: tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkılmayacak yüklere girmemek.

Resmi şekildeki sözleşme belirli bir kamu görevlisi tarafından düzenleneceği için, sözleşmede tarafların irade beyanları açık ve kesin olarak belirlenir. Özellikle taşınmazlarda şekil kuralı sayesinde tapu siciline yapılacak olan tescil işlemi için sağlam ve güvenilir bir dayanak elde edilmiş olur.

Tarafların taşınmaz devrine dair iradelerini resmi memur önünde açıklamaları ve bunun resmi senede geçirilmesiyle, genellikle onların ehliyetsizlik, irade bozukluğu, sözleşme şartlarının resmi senettekinden farklı bulunduğu şeklinde değişik ve gelişi güzel itirazlarda bulunmaları güçleşir.

Bu nedenlerle, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekil şartına bağlı tutulmasında sadece tarafların değil, kamunun da yararı bulunduğu kabul edilmektedir.

Şekle aykırılığın müeyyidesi; BK md 11/2. fıkrasına göre, kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla, kanun, öngördüğü şekli, bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlemiş bulunmakta ve buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesini (hukuki sonucunu) bağlamaktadır.

O halde MK 634. maddesi ile BK 11 ve 213. maddelerinin bu açıklıklan karşısında, tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satımına ve noterde düzenleme biçimine (resen) yapılmamış olan satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.

Bu geçersizliğin hukuki mahiyeti doktrinde tartışmalı olup, klasik olarak nitelenen “butlan” görüşüne karşı son yıllarda “kendine özgü geçersizlik” görüşü de savunulmakta ve şekil kurallarının amaçsal yorumundan hareketle (şekil noksanlığının herkes tarafından değil, bundan zarar gören tarafça defi olarak ileri sürülebileceği, şekil noksanlığının hakim tarafından resen gözetilemeyeceği..) ileri sürülmekte ise de, İsviçre Federal Mahkemesi gibi Yargıtay da butlan görüşünü benimsemektedir.

Bu itibarla kanunda öngörülen şekil şartı emredici niteliktedir ve hakim şekil noksanlığını (taraflar ileri sürmemiş olsalar dahi yargılamanın her safhasında) resen göz önüne almak zorundadır.

Keza, geçersiz bir sözleşmeyi ifadan kaçınmak, kural olarak, ahlaka aykırılık teşkil etmez, ifa edilmeyen edimlerin ifası istenemez ve karşı tarafın iyiniyeti göz önünde tutulamaz.

Satış Sözleşmesi Neden Resmi Şekilde Yapılmalıdır?

26.8.1980 gün ve 5/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, tapulu taşınmaz mülkiyetinin geçirim borcunu doğuran sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının tarafları koruyucu amacı şöyle ifade edilmektedir. “…Tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkmayacak yüklere girmemek…”

Şekle aykırılık ile hakkın kullanılması yasağı kuralının çatışması; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı; 25.1.1984-3/1 s. İBK da ifade edildiği üzere, MK 2/2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme imkanını sağlamaktır…

MK m. 2/2 deki kuralla, kanun ve hakkın mutlaklığı ilkesine istisna getirilmiştir. Ancak bu kuralın ikincilliği gözetilerek, öncelikle her meseleye ona ilişkin kanun hükümleri tatbik edilmeli, uygulanan kanun hükümlerinin adalete aykırı olabileceği bazı istisnai durumlarda da, 2. maddedeki kural, haksızlığı tashih edici bir şekilde uygulanabilmelidir.

Gerçekten de hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının şekle aykırılığı ileri sürme hakkı için de bir sınır teşkil ettiği, buyurucu niteliği itibariyle hakim tarafından resen gözetilmesi gerektiği bugün Türk-İsviçre öğretisi ve uygulamasında tartışmasız olarak kabul edilmektedir.

Şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının çatışmasını iki halde incelemek gerekmektedir: ifa halinde; öncelikle -ifa- sözüyle, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmede şekil noksanlığı veya şekilsizlik bulunmasına rağmen tapuda tescil işleminin yapılmış olması amaçlanmaktadır. Çünkü taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunun ifası tapuda yapılan bir tescil işlemi ile yerine getirilmiş olur.

Taraflar şekle aykırı bir sözleşmeden doğan edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir şekilde, bilerek ve isteyerek tümüyle yerine getirmemişlerse (tapuda tescil işlemi yapılmamışsa) bunun iadesinin istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği Yargıtay uygulamasıyla kabul edilmektedir.

İfadan kaçınılması halinde; İçtihadı birleştirme bu sorunun halliyle ve ancak konusuyla sınırlı olarak ilgilidir.

Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşme yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmamış bulunmakla beraber, tarafların anlaşarak tapuda tescil işlemi öncesinde kendilerini geçersiz sözleşmeyle bağlı sayarak alıcının satış bedelinin ödenmesine, satıcının taşınmazı alıcıya terk etmesine ve alıcının da taşınmazı malik gibi kullanmakta olmasına rağmen, satıcının tapuda tescil işleminden kaçınması hallerinde, hakim, satın alanın açacağı cebri tescil davasını kabul edebilir mi? Böyle olaylarda hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı cebren tescile imkan sağlar mı?

İsviçre Federal Mahkemesine göre, şekil noksanlığı sebebiyle batıl bir taşınmaz satışında henüz tescil yapılmadan butlan ileri sürülmesi halinde, ayni hakların şekille ilgili hükümleri karşısında, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek için dahi olsa hakim, tapu memurunu batıl sözleşmeye dayanarak tescile zorlayamaz.

Yargıtay’ın 10.7.1940-2/77 s. İBK da; “haricen taşınmaz satılıp da bedeli satana ve taşınmazda alana teslim ve bu suretle taşınmaz alanın intifama terk edildiği ve sonradan bunlardan biri ferağdan veya teferruğdan imtina ettiği takdirde, muteber olmayan bu satım zımnında her iki tarafın verdiğini istirdata hakkı olduğu” ilkesi vurgulanmış ve konuyla ilgili olarak da (ancak alıcı satış bedelinin iadesine kadar tamamen işgal edebilir ve bu yüzden kendisinden semereleri tazmin veya ecrimisil istenemez) sonucuna varılmıştır.

26.5.1954-8/18 s. İBK da teyiden tekrarlanan 7.10.1953-8/7 s. İBK da kabul edilen ilke şöyledir: “aralarında mevcut olduğunu iddia ettiği akdi bir ilişkiye müsteniden tapuda malik sıfatıyla mukayyet bulunan bir şahıstan sicildeki kaydın namına tashihini isteyen kimsenin, MK 634. maddesine uygun şekilde davalı ile beyinlerinde inikat etmiş muteber bir akde istinat etmesi lazımdır. Böyle bir akdin inikat etmediği davacının beyanından anlaşıldıktan sonra, kanunun mevcut olmadığını kabul ettiği bir halin artık
ispatı da düşünülemez. Bu gibi hallerde davanın hukuki sebepten mahrum bulunması bakımından reddedilmesi iktiza eder”

Gerçekten de şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği, söz konusu İÇK karşısında, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz (batıl) bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının, olayın özelliği gerektirmedikçe, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla dahi olsa, reddi gerekir.

Örneğin üzerinde bina bulunan bir taşınmazın veya Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapımı tamamlanmış binadan bir bağımsız bölümü, bir tarlayı ya da arsayı geçersiz sözleşmeyle satın alıp ona zilyet olan ve sözleşmeyle kendisini bağlı sayarak tüm vecibelerini yerine getiren kişinin, velev tapuda devir borcunun yerine getirileceği hususunda satıcı tarafından kendisine tam bir güvence verilerek aldatılmış olsa dahi, cebri tescil isteği reddedilir. Çünkü niteliği itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından resen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı bir uyuşmazlıkta çatıştığında, hakkın kötüye kullanılması kuralıyla şekil şartı kuralının aşılabileceği için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal MK m. 2/2 hükmünün ikincilliğinin tabii bir sonucudur ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir. Aynı ilkeye 25.1.1984-3/1 s. İBK da değinilmiştir…

Yargıtay’ın olayın özelliğini gözeterek, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralını aştığına ve böylece şekil şartı kuralını ihmal ettiğine örnek olarak (geçersiz sözleşme uyarınca aldığı tapulu taşınmaza yapı yapan ya da ağaç diken kimseye, MK m. 650 ye göre arsanın veya tarlanın adına cebren tescilini isteme hakkını 5.7.1944-12/26 s. İBK ile tanımış olması) gösterilebilir.  Bu İBK sonuç bölümünde aynen şöyle denilmektedir: “Bir taşınmazı resmi takririni vermek üzere haricen satıp parasını alarak müşteriye teslim eden ve inşaat garsiyatı görüp menetmeyen malikin zımni rıza ve muvafakati nazarı dikkate alınarak ve hadiseye göre hüsnüniyet arayarak bu maddeyi (m. 650) tatbik etmek lüzumu aşikardır.”

İçtihadı birleştirme konusu olayların özelliğine gelince; 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmemiş “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerde yüklenici, arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devredilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır. Ancak yüklenici daha işe başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı yükleniciler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında, inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devredileceği zamanda fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla bunları düşünen satıcı (yüklenici) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise, açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir.

Oysa MK m. 2/2 ile, suiistimal karakteri aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. İsviçreli Prof Merz’in dediği gibi, “şekli hukuktaki hakkı, maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar, onu gerçek ölçülerine götürebilir, gerçek hak korunur, şekli veya görünür hak korunmaz.

Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder.

Öte yandan MK m. 4 hükmüyle de hakim, adalete uygun karar vermeye çağrılmaktadır. O menfaatlerin doğru ve adil bir dengesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır.

Açıklanan nedenlerle, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere, olayın özelliğine göre, hakimin MK m. 2 hükmünü gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varılmıştır. Varılan bu sonuçla; TC. Anayasasının 10. maddesinde öngörülen-kanun önünde eşitlik ilkesinin- ihlal edildiği yolundaki görüş, gösterilen gerekçeler karşısında varit olmadığı gibi, şekle aykırı sözleşmeyle tapulu taşınmaz satımı yapan satıcının tapuda mülkiyeti devir işlemine yanaşmadığı her olayda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı gözetilerek, cebren tescil işleminin kabul edilmesi de yasamızın sistemiyle bağdaşmaz.

Bu ÎBK ile eşya hukukuna hakim olan prensiplerin büyük ölçüde değiştirildiği iddiasına da katılmak mümkün olamaz. Cebri tescil istemi, ayni değil, kişisel bir haktır.

Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin 3. şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır.

Başka bir anlatımla kural olarak ifa (tescil) davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında rüyet edilecektir. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyiniyetli 3. şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmişse, elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alınanın tescili isteminin de yasal dayanağı kalmaz (MK m. 931)

Görüşmeler sırasında içtihadı birleştirmenin olumlu yönde çözümlenmesi halinde MK m. 917’nin uygulanmasında büyük uyuşmazlıklara neden olunacağı, yabancıların taşınmaz ediniminin yeterince takibinin engelleneceği, icra hukuk bakımından tereddüt ve ihtilaflara yol açılacağı da ileri sürülmüşse de, bütün bu sorunların içtihadı birleştirme ile varılan sonuçtan kaynaklanmayacağı gerçeği ortadadır.

Sonuç: Tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğini, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde olayın özelliğine göre, hakimin MK 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine” İBK 30.9.1988-2/2

“Tapulu taşınmaz malların noter senediyle alımı ve satımı yasalara göre geçerli değildir. Resmi senedin tapu memuru tarafından düzenlenmesi gerekir” İBK 10.6.1931-2/40

Harici satış-ödenen satış bedeiline uyarlama yapılması zorunluluğu

Davacılar vekili, vekil edenlerinin miras bırakanı…in 1996 yılında tapuda davalı adına kayıtlı bulunan…parsel s. taşınmazdaki lA payı haricen satm aldığını açıklayarak, …parselde, …davalı adma kayıtlı V2 payın tapu kaydmm iptali ile vekil edenleri adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde davalıya ödenen satış bedeli sebebiyle şimdilik 10.000 TL in davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiş, ölümünden sonra davaya dahil edilen mirasçıları ise, davacılar ile miras bırakanları., in ilk defa 23.2.2000 tarihinde nizalı hale geldiğini, talebin zamanaşımına uğradığını belirterek davanm reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının davaya cevap vermediği, mirasçılarının ise cevap süresinden sonra zamanaşımı definde bulundukları gerekçesiyle buna dair itirazlarının reddine, taşınmazda 14 pay sahibi olan …in harici satış nedeniyle imzaladığı senedin iptali için açtığı davada, aynı sebeple C. Başsavcılığına sunduğu şikayet dilekçesinde, şikayet nedeniyle kollukta alman ifadesinde ve davacılardan…tarafından açılan tapu iptal ve
tescil davasında harici satışı ve bu satış nedeniyle davacıların miras bırakanı.. ından satış bedelini aldığını doğruladığı gerekçesiyle davanm kabulüne, davaya konu 22 parselde davalı.. .adına kayıtlı 14 payın tapu kaydının iptali ile miras paylan oranında davacılar adına tesciline karar verilmesi üzerine; hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece kararda gösterilen gerekçeyle davalı mirasçılann zamanaşımı define dair ret kararı isabetli ise de, tapulu taşınmazların satışı resmi şekil koşuluna tabi olup, haricen satışı TMK 706, BK 213 (TBK m. 237), 2644 s. Tapu Kanunu m. 26 ve 1512 s.Noterlik K m. 60 ve 89 hükümleri gereğince geçersizdir. Satış ilişkisinin ikrar edilmiş olması davalının açık kabulü bulunmadığı sürece sonuç doğurmaz. Davalı…in davayı açık kabulü mevcut değildir. O halde davacının kademeli taleplerinden tapu iptal ve tescil talebinin reddedilip, bedel (tazminat) istemi hakkında denkleştiriri adalet ilkesi uyarınca inceleme yapılıp gerçekleşecek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden kabul edilmesi doğru değildir.

Kural olarak, 10.7.1940-2/77 s. İBK ve 7.6.1939-31/47 s. İBK göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını arttıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.

Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon nedeni ile belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilmemelidir. Davacının harici satış sebebiyle davalı yana bedel ödendiğinin kanıtlanması halinde harici satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerekir.

O halde mahkemece yapılacak iş; dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir ve bir bankacıdan oluşan üçlü bilirkişi heyetine tevdi edilmesi, harici satış sebebiyle nakden ödendiği belirtilen satış bedeli tutarının, ödeme tarihinden itibaren belirlenen tefe-üfe endekslerindeki artışları, altın, döviz fiyat ve kurlarındaki artışlar, işçi ve memur aylıklarındaki artışlar ve benzeri ekonomik etkenler gözetilerek ödeme tarihinden dava tarihine kadar uyarlamasının yapılması, uyarlama suretiyle dava tarihinde vardığı değerin belirlenmesinin istenmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırılmalı, tarafların ve Yargıtayın denetimine elverişli rapor alınması, ondan sonra bedel konusunda olumlu veya olumsuz bir karar verilmesinden ibarettir.

Mahkemece yazılı gerekçeyle tapu iptal ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi yukarıda açıklanan ÎBK ile açıklanan ilkelere aykırı olmuştur. Bu nedenle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına. 8. HD. 9.5.2016-22138/8537

Haricen Yapılan Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Özellikleri

  1. Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz.
  2. Verdiği bedel kendisine verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” İBK 10.7.1940-2/77
  3. Taşınmazın haricen satışına ve satışının vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının yetkili memur huzurunda ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş ise, bu gibi
    uyuşmazlıklar BK 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve imtina tarihidir” İBK 7.6.1939-31/47 (Şener, İçt. Kararları, 1997)
  4. Mirasa dahil taşınmazların paylaşılması hakkında mirasçılar arasında yapılacak sözleşmenin geçerli olması için yazılı olması yeterlidir. Bu akdin ayrıca tapu memuru huzurunda resmi senede bağlanması zorunlu değildir” İBK 10.12.1952-2/4
  5. TMK md 677 uyarınca, mirasın taksiminden önce terekeye dahil olan belli bir taşınmaz maldaki miras hakkının, (diğer bir mirasçıya) temlikine ilişkin sözleşmenin geçerli bulunması için, temlik edenin terekedeki tüm miras haklarını kapsaması gerekmez. Bu nitelikteki sözleşmeler geçerlidir. Böyle bir sözleşme iştirak hali bozulmadan tapuda işlem yapılmasını sağlar. İBK 24.5.1985-2/5

Harici Satış Sözleşmesiyle Verilen Bedel Nasıl Geri İstenir?

Taşınmaz satışına ilişkin harici sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Yanlar, aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermekle yükümlüdür. Somut olayda bedel ödeyen alıcı ödediğini geri isteyebilir ise de, faiz isteyemez.

“Ancak alacağını faiziyle birlikte tahsilini davacı istemişse, hükmedilen miktara dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulaması söz konusu olur” 13. HD. 5.4.2011-16912/5308

Taşınmazı haricen satan, satıştan kaynaklanan aldığı parayı iade etmedikçe
verdiğini geri isteyemez. Hapis hakkı harici satış sözleşmesinde gösterilen satış bedeli ile varsa zorunlu ve faydalı giderlerin karşılığıdır.

Satıcı teslim edilen taşınmazın alıcı tarafından kullanılmasından dolayı ecri misil veya kira isteyemez.

Bu tür davalar 818 s. BK m. 125 (6098 s. TBK m. 146) hükmündeki 10 yıllık zamanaşımına tabidir. (İBK 7.6.1939-31/47); 13. HD. 5.4.2011-16912/5308

Haricen Sözleşmede Yapılan Ödeme Nasıl İspatlanır?

Resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olan yazılı harici satış sözleşmesindeki ödemeye ilişkin kaydın aksi yazılı delille ispat olunabilir.

Emsal Yargıtay kararları şudur: “

Taraflar arasında düzenlenen 30.12.1992 tarihli taşınmaz satışına ilişkin satış, MK 634, BK 213 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Her geçersiz satışta olduğu gibi, taraflar aldıklarını sebepsiz iktisap hükümleri dairesinde iade ile yükümlüdürler. 10.7.1940 tarih ve 2/7 s. İBK uyarınca, geçersiz taşınmaz satışında verilen satış bedeline alıcı faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcı ecrimisil veya kira bedeli isteyemez.

Mahkemece bağlayıcı nitelik taşıyan İBK’ya rağmen, satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerden, davacının elde ettiği kira gelirinin indirilmesi suretiyle her iki konuttan elde edilen kira gelirinin talep edilebilecek alacak miktarından çok fazla olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” 13. HD. 3.6.2010-13556/7587

Davacı, davalıdan satın aldığı taşınmaz için 5.000 TL ödeme yaptığını ileri sürmüştür. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere taraflar arasında akdedilen 17.9.2002 tarihli harici sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir.

Ne var ki sözleşmeye göre 5.000 TL satış bedelinin davalıya ödendiği yazılıdır. Davalı, davacıdan 1600 TL aldığını savunmuş ise de, yazılı belgenin aksini davalı ispat etmekle yükümlüdür. Öyle olunca, mahkemece davalıya bu hususta delilleri sorulup toplandıktan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, sırf davalının beyanı nazara alınarak davanın 1600 TL üzerinden kabulü doğru görülmemiş bozmayı gerektirir.

Davacı, alacağını faiziyle birlikte tahsilini istemiştir. Hükmedilen miktara dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken, bu hususun göz ardı edilmesi usul ve yasaya aykırıdır” 13. HD. 5.4.2011-16912/5308

Hapis hakkı tanınırken iadesi gereken satış bedelinin “denkleştirici adalet ilkesi” gözetilerek hesaplanması gereği HGK 1.10.2014-1-1117/745 s. kararında belirtilmiştir: “…Tapulu taşınmazın satışı, sözleşme resmi şekilde yapılmadan geçersiz olsa da taşınmaz maliki satış parası adı altında bir bedel alıp kullanmış, karşılığında alıcı da iade adına kadar taşınmazdan yararlanmıştır. Ancak karşılıklı olarak verilenlerin iade edileceği gün, taşınmaz maliki taşınmazını değer kaybı olmaksızın geri alabilse de, bedel ödeyen aradan geçen uzun süre gözetildiğinde ödediği bedeli aynı alım gücünde alamayacaktır. O halde üzerinde durulması gereken husus, hapis hakkı tanınırken, iadesi gereken satış bedelinin miktarının ne şekilde hesaplanacağıdır.

Bilindiği üzere, 4721 s. TMK m. 993 ve 994 hükümleri geri vermekle yükümlü iyi niyetli zilyedin hak ve borçlarını düzenlemiştir. Geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyi niyetli zilyedin, taşınmazı geri vermekten kaçınma ya da hapis (alıkoyma) hakkı TMK md 994/1. hükmü ile tanınmış bir haktır.

İyi niyetli zilyet el atmanın önlenmesi (geri verme) davası şuasında defi (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici satış bedelinin ödenmesini ileri sürebileceği gibi, taşınmazın geri verilmesinden sonra da, taşınmazı geri verirken açıkça ve örtülü olarak vazgeçmemiş olduğu hallerde, faydalı ve zorunlu giderler ile satış bedelini sonradan da ve ayrı bir dava ile de istemesine engel bulunmamaktadır.

Bunun yanı sıra geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) veya mülkiyet (istihkak, MK m. 618, TMK m. 683) davasıyla geri isteyebilir. TMK md 994 hükmü sebepsiz zenginleşmeyi önleyen özel bir düzenleme olup, her iki davada da TMK 994-995. maddelerinin uygulanması gerekir.

Uyuşmazlığın çözümünde dikkate alınması gereken sebepsiz zenginleşme ilke ve esaslarına da değinmekte yarar bulunmaktadır. Sebepsiz zenginleşmenin temeli “hakkaniyet” esasına dayanmakta olup, asıl unsurunu da “denkleştirici adalet” ilkesi oluşturmaktadır.

Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.

TMK 2/2. maddesinde düzenlenen “hakkın kötüye kullanılması yasağı” kuralı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun) hüküm verme olanağı sağlamaktadır. Yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun ihtiyaçlarını karşılamakla yükümlüdür.

Ülkemizde yaşanan enflasyon ortamı nedeniyle, paranın değeri (alım gücü) aradan geçen uzun zamana bağlı olarak düşmektedir. Doğal olarak belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın iade günündeki alım gücü arasında fark edilir ölçüde azalma olmaktadır.

Geçersiz sözleşme gereğince akdin düzenlendiği tarih itibariyle verilen paranın aynen iadesine karar verilmesi ise, enflasyonist etkilerin yoğun olarak yaşandığı ülkemizin ekonomik ortamında büyük adaletsizlikler doğurur. Bu da toplumsal barış ve huzuru engeller.

Öyle ise, hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek bu bedel, hapis hakkı bedelinin tayininde hükme esas alınmalıdır…”

Tapu dışı yollardan yapılan sözleşmeye dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasının kabul edilmesi halinde, davanın kabul beyanına göre sonuçlandırılması gerekir. (YHGK. 26.1.1983 T. 1981 /8-752 E. 1983/40 K)


Kaynak:

  1. S.Sapanoğlu, E. Günay

bir yorum bırakın

tr Türkçe
X
error: Sağ tıklama özelliği kapalıdır.