Vielen Bürgern ist das passiert: Auf einem 3 Hektar großen Grundstück, das sie geerbt hatten, wurden Hunderte von Häusern gebaut und es entstand beinahe ein Wohnviertel. Situationen wie etwa, dass für eine 3 Acre große Fläche nur eine einzige Eigentumsurkunde vorliegt, kommen nach Katasterverfahren häufig vor. Sowohl für die öffentliche Ordnung als auch für eine geordnete Urbanisierung ist es von entscheidender Bedeutung, solche großen Grundstücke, die manchmal von Hunderten von Anteilseignern bewohnt werden, in kleinere Grundstücke ohne Anteile aufzuteilen. Diese Aufteilung von Land oder Grundstücken in kleinere Parzellen wird als Parzellierung bezeichnet.
Dieser Rechtsprozess umfasst technische und rechtliche Schritte wie den Abzug des Regulierungsanteils (DOP), die Neuverteilung der Eigentumsrechte und die Schaffung von Zonenparzellen. Die Parzellierung schließt die Lücke zwischen Stadtplanung und Eigentumsrecht, zielt aber auch darauf ab, das öffentliche Interesse und die Rechte der Grundstückseigentümer zu schützen.
Wie ist der Parzellierungsprozess definiert und was ist seine Rechtsgrundlage?
Unter Parzellierung versteht man den Vorgang der Umwandlung von Katastergrundstücken in Zonengrundstücke gemäß dem Zonenplan, wie in Artikel 3194 des Zonengesetzes Nr. 18 geregelt. Dieser Rechtsrahmen wird unter dem Titel „Bestimmungen zur Regelung von Grundstücken, die mit in Bebauungsplänen für öffentliche Dienstleistungen ausgewiesenen Gebieten zusammenfallen“ ausführlich beschrieben.
In der Entscheidung Nr. 14/2019 E., 4563/2020 K. der 2145. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts heißt es eindeutig: „Bei der Parzellierung handelt es sich um den Vorgang, die Katasterparzellen innerhalb der Zonenblöcke zusammen mit den gemäß dem Zonenplan für öffentliche Dienstleistungen vorgesehenen Flächen wie Straßen, Plätze, Parks und Grünflächen in Zonenparzellen gemäß dem Zonenplan umzuwandeln.“ Diese Definition unterstreicht, dass es sich bei der Parzellierung nicht nur um eine Grundstücksaufteilung handelt, sondern auch um ein geplantes Urbanisierungsinstrument, das dem öffentlichen Interesse dient.
Die rechtliche Grundlage bilden Baurecht Artikel 18 ermächtigt Gemeinden und Gouvernorate, Parzellierungspläne innerhalb ihres eigenen Zuständigkeitsbereichs auszuarbeiten und umzusetzen. Diese Behörde schafft die rechtlichen Grundlagen für die Stadtplanung und ebnet den Weg für eine geordnete Urbanisierung.
In der Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs Nr. 2016/196 E., 2018/34 K. heißt es: „Parzellengeschäfte zählen zu den wesentlichen Beschränkungen des Eigentumsrechts zu Zwecken des Gemeinwohls, diese Einschränkung muss jedoch verhältnismäßig sein.“
Aus welchen Phasen besteht der Parzellierungsprozess?
Der Parzellierungsprozess besteht aus den folgenden Schritten:
- Erstellung eines Bebauungsplans
- Genehmigung durch den Gemeinderat oder die Provinzialverwaltung
- Sperre für einen Monat
- Bewertung der Einwände
- Übermittlung des fertigen Plans an die Grundbuch- und Katasterdirektion
- Durchführung von Eintragungsvorgängen im Grundbuchamt
Der Parzellierungsprozess folgt einem gewissen systematischen Ablauf und jeder Schritt ist von rechtlicher Bedeutung. Der ordnungsgemäße Ablauf dieses Verfahrens ist für den Schutz der Eigentumsrechte von entscheidender Bedeutung.
1. Parzellierungsplan und Genehmigungsverfahren
Der Parzellierungsprozess beginnt mit der Erstellung des Parzellierungsplans. Diese technische Studie umfasst die Umwandlung von Katasterparzellen in Baublöcke, die Trennung öffentlicher Bereiche wie Straßen, Parks, Grünflächen und die Anzeige von DOP-Abzügen. enthält. Der erstellte Plan wird vom Gemeinderat geprüft und genehmigt, wenn er innerhalb der Gemeindegrenzen liegt, und von der Provinzialverwaltung, wenn er außerhalb der Gemeindegrenzen liegt.
2. Ankündigungs- und Einspruchsphase
Der genehmigte Bebauungsplan wird für einen Monat am schwarzen Brett der zuständigen Verwaltung ausgehängt. Bei dieser Frist handelt es sich um ein gesetzliches Recht der betroffenen Grundstückseigentümer, den Plan zu prüfen und Einwände vorzubringen. Die Sperrfrist ist wichtig, um Eigentumsrechte zu schützen und Transparenz zu gewährleisten.
3. Auswertung und Finalisierung
Während der Sperrfrist eingelegte Einsprüche werden von der zuständigen Behörde geprüft und entschieden. Nach der Auswertung der Einwände werden die notwendigen Korrekturen vorgenommen und der Plan finalisiert. Der finale Bebauungsplan ist ab sofort gültig.
4. Registrierung und Durchführung
Der fertige Parzellierungsplan wird an die zuständige Grundbuch- und Katasterdirektion übermittelt. Hier erfolgt die Eintragung neu entstandener Baugrundstücke in das Grundbuch. Im Rahmen des Eintragungsverfahrens werden alte Katasterparzellen aus dem Grundbuch gelöscht und an ihrer Stelle neue Bauparzellen eingetragen.
5. Wie lange dauert es?
Das Flächennutzungsgesetz schreibt Gemeinden und Gouverneuren für die Erstellung und Genehmigung von Parzellierungsplänen eine bestimmte Frist vor. Dementsprechend gilt: „Die Gemeinde oder das Gouverneursamt; Es ist unbedingt erforderlich, dass die Parzellierungspläne innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung der Bebauungspläne erstellt und genehmigt werden.“
In der Praxis kann dieser Prozess jedoch länger dauern, insbesondere bei großen Gebieten oder in Fällen mit massiven Einwänden. Die Fertigstellung des Parzellierungsprozesses kann aus Gründen wie einer hohen Anzahl von Einsprüchen, unzureichender Verwaltungskapazität oder technischen Problemen bis zu 1–2 Jahre dauern.
Wie in der Entscheidung Nr. 6/2017 E., 2354/2019 K. der 4125. Kammer des Staatsrats dargelegt, bleibt die Verpflichtung der Verwaltung zur Parzellierung auch dann bestehen, wenn sich der Prozess in die Länge zieht. Trotz der Vorschrift in der Flächennutzungsordnung, dass Parzellierungspläne innerhalb von fünf Jahren erstellt werden müssen, entfällt die Verpflichtung zur Durchführung von Parzellierungen nicht, wenn diese Frist überschritten wird; Im Gegenteil: „Gemeinden oder Gouverneure sind für alle Arten von Enteignungsarbeiten und -transaktionen verantwortlich, die sich aus ihrem Versäumnis ergeben, einen Parzellierungsplan auszuarbeiten.“
6. Was kostet der Paketierungsprozess?
Gemeinden und spezielle Provinzverwaltungen können die Parzellierungsarbeiten innerhalb ihrer Grenzen mit eigenem Personal durchführen oder auch Leistungen aus der Privatwirtschaft in Anspruch nehmen. In diesem Fall können die Kosten unterschiedlich ausfallen, es müssen jedoch in jedem Fall Anwalts- und Gerichtskosten bezahlt werden. Gebühren für technische Dienstleistungen, Eigentumsurkundengebühren, Katasterkontrollgebühr, Gebühren für Registrierungsverfahren, Verwaltungsantragsgebühren, Umstellungskosten im Falle einer Löschung sowie Kosten im Falle einer Enteignung. Gebühren jedes Jahr aktualisiert.
7. Was ist eine spezielle Paketierung?
Bei der privaten Parzellierung handelt es sich um die Aufteilung von Grundstücken auf eigene Initiative des Eigentümers oder der Eigentümer. Für das Verfahren der Sonderparzellierung muss ein Antrag bei der Bauleitplanungsbehörde der jeweiligen Gemeinde gestellt werden. Außerhalb der Gemeindegrenzen erfolgt die Antragstellung bei der jeweiligen Landessonderverwaltung. Bei der Antragstellung sind der Grundbuchauszug, der Katasterdurchmesser, die Bebauungsplanurkunde und der Parzellierungsplan vorzulegen.
Artikel 18 der Flächennutzungsverordnung verbietet die private Parzellierung zu Bauzwecken in Gebieten ohne Flächennutzungsplan. Nur unter bestimmten Ausnahmen möglich (Übertragung durch Erbschaft, Anteile für landwirtschaftliche, touristische, industrielle Zwecke).
Durch dieses schrittweise Verfahren wird ein rechtlicher Rahmen für die Wahrung der Eigentümerrechte und die geordnete Umsetzung von Bebauungsplänen geschaffen. Allerdings kommt es in der Praxis, insbesondere in Großstädten, vor, dass die Sperrfrist von den meisten Immobilieneigentümern nicht wahrgenommen wird. Viele Grundstückseigentümer erfahren von der Parzellierung erst mit der Zustellung des neuen Eigentumstitels, wenn die Einspruchsfrist schon längst abgelaufen ist.
In meiner Berufspraxis erlebe ich häufig die Situation, dass die Bürger bei der Grundstücksteilung nicht ausreichend über die Höhe der DOP-Abzüge informiert werden. Dieser Prozess kann finanziell und moralisch herausfordernd sein, insbesondere für Grundstückseigentümer, die einen erheblichen Teil ihres Landes verloren haben. Obwohl der Rechtsrahmen den Schutz von Rechten vorsieht, müssen die Verwaltungen bei Parzellierungstransaktionen hinsichtlich Transparenz und wirksamer Information proaktiver vorgehen. Deshalb müssen die Rechte der Eigentümer verteidigt werden mit einem Rechtsexperten Die Befolgung des Prozesses von Anfang an kann irreparable Verluste verhindern.
Was ist der Regulatory Partnership Share (DRP) und wie wird er berechnet?
Der Disposition Partnership Share (DOP) ist eines der wichtigsten Elemente des Unterteilungsprozesses. Der DOP, geregelt in Artikel 18 des Zonengesetzes, ist der Anteil, der den der Regulierung unterliegenden Grundstücken und Parzellen bei der Parzellierung als Gegenleistung für die durch die Regulierung entstehenden Wertsteigerungen entnommen wird.
Rechtsgrundlagen und Zweck der DOP
Der Hauptzweck des DOP-Abzugs besteht darin, öffentliche Dienstleistungsbereiche zu schaffen, die für die Bevölkerung im Regulierungsbereich erforderlich sind, um ihre städtischen Aktivitäten fortzusetzen. Das Gesetz benennt diese Bereiche eindeutig: Öffentliche Bereiche wie Straßen, Plätze, Parks, Parkplätze, Spielplätze, Grünflächen, Gotteshäuser, Polizeistationen, Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, Märkte, Nachbarschaftssportbereiche, Stationen und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs werden mit DOP-Abzügen geschaffen.
Was ist die Grenze der DOP-Rate?
Gemäß Artikel 18 des Zonengesetzes darf der DOP-Satz 45 % der vor der Regulierung bestehenden Oberfläche der regulierten Grundstücke und Parzellen nicht überschreiten. Diese rechtliche Abgrenzung ist für den Schutz von Eigentumsrechten wichtig. In diesem Zusammenhang wird in der Entscheidung Nr. 5/2018 E., 3426/2019 K. der 5721. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts betont: „Bei der Ermittlung des DOP-Satzes dürfen 45 % der verbleibenden Fläche nach Abzug der Flächen der bestehenden Straßen im Anordnungsgebiet von der Gesamtfläche der Katasterparzellen im Anordnungsgebiet nicht überschritten werden.“
Wie wird DOP berechnet?
Die DOP-Berechnung erfolgt in den folgenden Schritten:
- Es wird die Gesamtfläche aller im Regulierungsgebiet liegenden Katasterflurstücke ermittelt.
- Von dieser Summe werden die Flächen bestehender Straßen im Regelungsgebiet abgezogen.
- Von der verbleibenden Fläche können maximal 45 % als reglementarischer Gesellschaftsanteil abgezogen werden.
- Dieser Abzug wird von allen Parzellen im Regulierungsgebiet gleichmäßig vorgenommen.
Erhalt eines Duplikats des DOP
In Artikel 18 der Flächennutzungsverordnung wird der Grundsatz übernommen, dass „es von wesentlicher Bedeutung ist, dass einem Grundstück kein Anteil einer Vereinbarungspartnerschaft mehr als einmal entzogen wird“. Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmefälle vor:
- Im Falle einer Bevölkerungssteigerung und baulichen Veränderungen durch Bebauungsplanbeschluss jeglicher Art kann von den vergrößerten Grundstücken unter Anrechnung der bisherigen Abzüge ein ergänzender DOP von bis zu 45 % einbehalten werden.
- Bei Anträgen im Rahmen des Gesetzes Nr. 2981 können Abzüge bis zur Differenz vorgenommen werden, die den Satz früherer Aufgabezahlungen und Abzüge zum DOP-Satz im Unterteilungsplan ergänzt. Der Gesamtabzugssatz darf jedoch 45 % nicht überschreiten.
Beim DOP-Abzug zu berücksichtigende Aspekte
Bei der Vornahme von DOP-Abzügen im Rahmen von Parzellierungsgeschäften sind folgende Punkte zu beachten:
- DOP sollte aus allen Parzellen gleichmäßig entnommen werden.
- Ohne Berechnung des DOP sollte kein Abzug vorgenommen werden.
- Von Parzellen, die keinen Wertzuwachs aufweisen, darf kein DOP entnommen werden.
- Mit DOP geschaffene Flächen dürfen ausschließlich für gesetzlich festgelegte öffentliche Dienste genutzt werden.
- Felder, die nicht durch DOP abgedeckt sein sollten (wie etwa Felder offizieller Institutionen), sollten nicht in die DOP-Berechnung einbezogen werden.
Für eine geordnete und planvolle Entwicklung der Städte ist der ordnungspolitische Partnerschaftsanteil unabdingbar. Dennoch können in der Praxis Fehler zu Schutzrechtsverletzungen und Wertverlusten führen. Daher sollten bei der Berechnung und Umsetzung des DOP gesetzliche Grenzwerte und Gerichtsentscheidungen sorgfältig beachtet werden.
Welche Befugnisse haben Kommunen und Verwaltungen im Parzellierungsprozess?
Kommunen und Gouverneure sind befugt, Parzellierungspläne auszuarbeiten und umzusetzen. Im Rahmen der Flächennutzungsverordnung:
- Gemeinden innerhalb ihrer Grenzen
- Gouverneursämter außerhalb der Gemeindegrenzen
- Metropolgemeinden bzw. Kreisgemeinden in Metropolen
Führt Paketierungsvorgänge durch. In der Entscheidung Nr. 6/2017 E., 1845/2018 K. der 7532. Kammer des Staatsrats wurde folgendes geregelt: „Die Zuständigkeit für die Parzellierung liegt bei der Verwaltung, die den Bebauungsplan erstellt und umsetzt.“
Wie kann ich Einspruch gegen die Parzellierung einlegen?
Da es sich bei Parzellierungsvorgängen um Verwaltungsvorgänge handelt, die unmittelbare Auswirkungen auf Eigentumsrechte haben, steht den Rechteinhabern ein Einspruchsrecht gegen diese Vorgänge zu. Wie kann man also Einspruch gegen den Parzellierungsprozess einlegen und welche rechtlichen Verfahren sind zu befolgen?
1. Benachrichtigungs- und Ankündigungsprozess von Parzellierungsverfahren
Gemäß Artikel 19 des Zonengesetzes werden die vom Gemeinderat oder der Provinzverwaltung genehmigten Parzellierungspläne in der jeweiligen Verwaltung für einen Monat ausgesetzt. Im Gesetz heißt es: „Diese Pläne werden einen Monat lang bei der zuständigen Verwaltung ausgehängt.“ Zwar steht dort „Die Bekanntgabe erfolgt auch auf dem üblichen Weg“, eine Verpflichtung zur persönlichen Benachrichtigung der Grundstückseigentümer besteht über die Sperrmitteilung hinaus jedoch nicht.
Gemäß der Rechtsprechung des Council of State handelt es sich bei Parzellierungstransaktionen jedoch um subjektive Transaktionen, die den Immobilieneigentümern gemeldet werden müssen. Nach Angaben des Staatsrates beginnt die Frist zur Einreichung einer Parzellierungsklage, also zur Erhebung eines Einspruchs gegen das Flächennutzungsgeschäft, erst mit der schriftlichen Benachrichtigung. Daher wird in der Praxis bereits die bloße Aussetzung der Entscheidung als eine Maßnahme angesehen, die die Freiheit zur Geltendmachung von Rechten einschränkt.
2. Widerspruchsmöglichkeit und Frist
Die von der Grundstücksteilung betroffenen Grundstückseigentümer, beschränkt dinglich Berechtigten (Hypotheken- und Nutznießer), Mieter und sonstigen Besitzer können in zwei Stufen Einspruch gegen die Grundstücksteilung erheben:
- Verwaltungsrechtlicher Einspruch: Während der einmonatigen Schwebezeit des Bebauungsplans können Einwände bei der zuständigen Gemeinde- oder Provinzsonderverwaltung erhoben werden. Bei Rechtsgeschäften innerhalb der Gemeindegrenzen ist ein Einspruchsantrag an das Bürgermeisteramt, bei Rechtsgeschäften außerhalb der Gemeindegrenzen ist ein Einspruchsantrag an das Gouverneursamt zu stellen. Die Beurteilung dieser Einsprüche erfolgt durch den Gemeinderat bzw. die Landesverwaltung.
- Gerichtlicher Einspruch: Im Falle der Ablehnung des Verwaltungseinspruchs muss dagegen innerhalb von 60 Tagen ab Zustellung der Ablehnungsentscheidung Berufung beim Verwaltungsgericht eingelegt werden. es kann eine Nichtigkeitsklage eingereicht werden. Es besteht die Möglichkeit, sich direkt an das Gericht zu wenden, ohne den Weg des Verwaltungseinspruchs einzuschlagen.
Gemäß Artikel 8 des Zonengesetzes kann gegen die endgültigen Parzellierungspläne innerhalb von fünf Jahren ab dem Datum der Fertigstellung Klage eingereicht werden. Mit anderen Worten gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab dem Abschluss der Teilungstransaktion.
Gemäß der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats mit der Nummer 2017/3426 E., 2019/5124 K.: „Wird die Entscheidung getroffen, den Parzellierungsprozess abzubrechen, ist die Verwaltung verpflichtet, einen neuen Parzellierungsprozess durchzuführen und der Eigentumsstatus wird auf den vorherigen Stand zurückgesetzt.“
3. Gerichtsstand und Zuständigkeit im Widerspruchsverfahren
Für Klagen gegen die Parzellierung:
- Zuständiges Gericht: Es handelt sich dabei um Verwaltungsgerichte. Da es sich bei Parzellierungsvorgängen um einzelne Verwaltungsvorgänge handelt, ist die Klage beim Verwaltungsgericht als Gericht erster Instanz zu erheben.
- Zuständiges Gericht: Nr. 2577 Verwaltungsverfahrensrecht Gemäß Artikel 34 sind Klagen in Bezug auf die Zoneneinteilung bei dem Gericht einzureichen, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet.
4. In der Einspruchsbegründung anzugebende Angelegenheiten
Der Einspruchsantrag muss folgende Angaben enthalten:
- Identität und Kontaktdaten des Einspruchsführers
- Datum und Nummer der strittigen Parzellierungstransaktion
- Gegenstand und Widerspruchsgründe
- Unterlagen, die den Einspruch ggf. stützen
Ein detailliertes Muster für einen Einspruch gegen die Parzellierung Zur Überprüfung können Sie unseren Artikel noch einmal durchlesen.
5. Welche Entschädigungsansprüche bestehen bei fehlerhafter Paketzustellung?
Eigentümer, die aufgrund fehlerhafter Teilungsvorgänge einen Schaden erleiden, haben Anspruch auf Entschädigung. Diese Rechte sind:
- Materieller Schadensersatz: Es können Schäden aus der Verletzung von Eigentumsrechten, Wertverlust und Nutzungseinschränkung geltend gemacht werden.
- Immaterieller Schaden: Kann im Falle einer Verletzung persönlicher Rechte eingefordert werden.
In der Entscheidung Nr. 5/2018 E., 7524/2019 K. der 8457. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts wurde folgendes geregelt: „Die Verwaltung ist verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, der dem Eigentümer durch das fehlerhafte Parzellierungsverfahren entstanden ist.“
Der Einspruch gegen Parzellierungsgeschäfte ist ein rechtliches Verfahren und im Hinblick auf den Schutz von Eigentumsrechten von großer Bedeutung. In diesem komplexen Prozess Adana-Anwalt Um Einspruchsanträge richtig zu verfassen und keine gesetzlichen Fristen zu versäumen, ist es wichtig, sich Unterstützung zu holen. Kompetente Rechtsberatung, insbesondere bei Einsprüchen gegen DOP-Tarife, hilft, Rechtsverluste zu vermeiden.
Was sind die Unterschiede zwischen dem Parzellierungsverfahren und dem Unterteilungsverfahren?
„Was ist Parzellierung?“ Wenn Sie beim Beantworten der Frage die Unterschiede zwischen diesem Vorgang und dem Sekretionsprozess erklären, hilft Ihnen das dabei, das Thema ganzheitlicher zu verstehen.
Parzellierung und Unterteilung sind zwei verschiedene Methoden zur Aufteilung von Grundstücken und Land:
| özellik | Paketierung | Division |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Flächennutzungsgesetz Art. 18 | Bauordnung Artikel 15 und 16 |
| Anwendungsbereich | Alle Parzellen im Regulierungsbereich | Ein einzelnes Paket oder mehrere Pakete |
| Schwierigkeit | Dies kann von Amts wegen durch die Verwaltung erfolgen | Die Anfrage des Eigentümers ist erforderlich |
| DOP-Schnitt | Anwendbar (max. 45 %) | Unzutreffend |
| Genehmigungsbehörde | Gemeinderat/Landesverwaltungsrat | Gemeinderat/Landesverwaltungsrat |
Wie lässt sich der Eigentumsstatus nach einer Unterteilung bestimmen?
Durch die Parzellierung entstehen anstelle von alten Grundstücken neue Baugrundstücke. Die Eigentumsverhältnisse werden wie folgt ermittelt:
- Jeder Eigentümer erhält einen Anteil an dem neuen Baugrundstück, der seinem Grundstücksanteil vor der Aufteilung entspricht.
- Die Verteilung erfolgt auf Grundlage des Restbetrags nach Abzug der DOP.
- Soweit möglich wird versucht, dem Eigentümer eine Parzelle am alten Standort oder in der Nähe davon zuzuteilen.
In der Entscheidung Nr. 1/2018 E., 2504/2019 K. der 3487. Zivilkammer des Obersten Berufungsgerichts heißt es: „Es ist wichtig, dass die durch die Parzellierung entstandenen Zonengrundstücke an die Eigentümer der in die Regelung einbezogenen Katastergrundstücke im Verhältnis ihrer Anteile an den in die Regelung einbezogenen Grundstücken verteilt werden.“
Was ist bei der Parzellierung zu beachten?
Fehler im Verfahren können Ihre Schutzrechte beeinträchtigen und zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen. Aus diesem Grund gehen wir auf die rechtlichen Probleme ein, die im Parzellierungsprozess häufig auftreten, und erläutern einige wichtige Punkte, die während des Prozesses berücksichtigt werden sollten:
- Die Einhaltung des Bebauungsplans muss sichergestellt werden: Der Hauptzweck des Parzellierungsprozesses besteht darin, Katasterparzellen in Zonenparzellen gemäß dem Zonenplan umzuwandeln. Deshalb muss in jeder Phase des Verfahrens die vollständige Einhaltung des Flächennutzungsplans sichergestellt werden. In der Entscheidung Nr. 6/2018 E., 7245/2019 K. der 4523. Kammer des Staatsrates heißt es: „Im Parzellierungsverfahren wird die Einhaltung des öffentlichen Interesses, der städtebaulichen Grundsätze und der Planungsgrundsätze überprüft.“ Unter Verletzung des Flächennutzungsplans erstellte Bebauungspläne können später durch die Verwaltungsgerichte für nichtig erklärt werden.
- Der DOP-Wert darf den gesetzlichen Grenzwert nicht überschreiten: 45 % sollten nicht überschritten werden.
- Bei der Verteilung muss auf Gerechtigkeit und Fairness geachtet werden: Die Ausschüttung soll proportional zum Anteil erfolgen. Ein Grundstück sollte nicht an einem Ort abgegeben werden, der weit vom bisherigen Standort des Eigentümers entfernt ist.
- Grundstücke müssen in einer für die Bebauung geeigneten Größe und Form erstellt werden: Die Grundstücke sind in einer Größe und Form anzulegen, die den im Flächennutzungsplan vorgesehenen baulichen Bedingungen entspricht. In Artikel 18 der Grundstücks- und Parzellenordnungsverordnung heißt es: „Bauwerke, die nach Flächennutzungsplan und Baurecht erhaltenswert sind, werden auf dem Feld vermessen und innerhalb einer Flächennutzungsparzelle möglichst als selbständige Bauten belassen, sofern sie die durch den Antrag vorgegebene Mindestgrundstücksgröße erreichen.“
- Ziel sollte es sein, gemeinsam genutzte Flurstücke möglichst weitgehend in eigenständige Flurstücke umzuwandeln: Bei der Parzellierung gemeinschaftlicher Grundstücke ist der Schaffung eigenständiger Parzellen der Vorzug zu geben.
In der Entscheidung Nr. 6/2018 E., 7245/2019 K. der 4523. Kammer des Staatsrates wurde folgende Aussage hervorgehoben: „Im Parzellierungsverfahren wird die Einhaltung des öffentlichen Interesses, der städtebaulichen Grundsätze und der Planungsgrundsätze überprüft.“
Welche Bedeutung haben Parzellierungsverfahren bei Stadtumbauprojekten?
Bei städtischen Transformationsprojekten sind Parzellierungsprozesse in folgenden Punkten wichtig:
- Es ermöglicht die Neugestaltung unregelmäßiger und ungesunder Bauflächen.
- Es ermöglicht die Schaffung von Infrastruktur und sozialen Einrichtungen.
- Es gewährleistet eine Parzellengestaltung nach modernen städtebaulichen Grundsätzen.
- Trägt zur Lösung von Eigentumsproblemen bei.
Bei den Parzellierungsmaßnahmen im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 zur Umgestaltung von Gebieten mit Katastrophenrisiko kann der DOP-Satz 45 % übersteigen. In der Entscheidung Nr. 14/2017 E., 2354/2019 K. der 4125. Kammer des Staatsrats wurde folgendes festgestellt: „Bei den in städtischen Transformationsgebieten durchgeführten Parzellierungsprozessen können flexiblere Verfahren angewendet werden, indem die Merkmale des Gebiets berücksichtigt werden.“
Fazit
Die Parzellierung ist ein komplexer Prozess, der sowohl technische als auch rechtliche Aspekte hat. Fehler, die dabei gemacht werden, können die Verletzung von Eigentumsrechten, Wertverluste und langwierige Rechtsstreitigkeiten zur Folge haben. Besonders:
- Prüfung von Bebauungsplänen
- Begleitung von Einspruchsprozessen
- Einreichung von Nichtigkeitsklagen
- Wahrung von Entschädigungsansprüchen
Es ist äußerst wichtig, sich in diesen Angelegenheiten rechtlich von Experten beraten zu lassen. Um den Schutz Ihrer Eigentumsrechte und einen fairen Aufteilungsprozess zu gewährleisten, begleiten wir den Prozess von Anfang bis Ende. Experte für Immobilienrecht Es wird empfohlen, es mit auszuführen.
