Dieser Vorstand, der keine juristische Person nach türkischem Recht ist, ist verpflichtet, im Einklang mit dem Verwaltungsplan der Hauptimmobilien und den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen zu handeln. Während ordentliche Sitzungen einmal im Jahr stattfinden, können bei Bedarf auch außerordentliche Sitzungen abgehalten werden. Die getroffenen Entscheidungen sind für alle Wohnungseigentümer bindend und können nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden.
Wann tagt der Wohnungseigentümerrat?
Der Wohnungseigentümerrat trifft sich mindestens einmal im Jahr unter der Bezeichnung „ordentliche Sitzung“. Wenn der Zeitpunkt der Sitzung im Managementplan festgelegt ist, wird er in Übereinstimmung mit diesem Plan festgelegt. Wenn im Managementplan kein Zeitpunkt angegeben ist, findet die Sitzung innerhalb des ersten Monats eines jeden Kalenderjahres statt.
Darüber hinaus kann der Vorstand bei Vorliegen eines wichtigen Tagesordnungspunkts auf Antrag des Verwalters, des Rechnungsprüfers oder eines Drittels der Wohnungseigentümer zu einem anderen Zeitpunkt im Jahr unter der Bezeichnung „außerordentliche Sitzung“ zusammentreten. Allerdings müssen solche Treffen den Eigentümern mindestens 15 Tage im Voraus schriftlich mitgeteilt werden und Ort, Zeit und Tagesordnung müssen klar angegeben werden.
Wie wird die Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet?
Der Wohnungseigentümerrat besteht aus allen selbstständigen Teilhabern, die an der Verwaltung einer Wohnung oder eines Grundstücks beteiligt sind. Damit der Vorstand gebildet werden kann, muss die Anzahl der Eigentümer und die Anzahl der unabhängigen Sektionen mehr als zwei betragen. Der Vorstand wird automatisch unter direkter Beteiligung der Eigentümer gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gebildet. im 1. Treffen Quorum Kann dies nicht erreicht werden, wird die Sitzung mit den Teilnehmern der zweiten Sitzung begonnen, ohne dass ein Quorum erforderlich ist. Auch hier entscheidet die absolute Mehrheit der Anwesenden. Das bedeutet: Auch wenn eine Person an der zweiten Sitzung teilnimmt, kann mit der Stimme einer Person eine Sitzung abgehalten und eine Entscheidung getroffen werden.
Der Vorstand besteht aus den im Grundbuch eingetragenen Eigentümern selbstständiger Grundstücke und hat keine juristische Person. Das Vertretungsrecht der Eigentümer ist auf eine Stimme für jeden unabhängigen Abschnitt, den sie besitzen, beschränkt. Wenn es mehr als einen Eigentümer des unabhängigen Teils gibt, erfolgt die Vertretung durch Auswahl eines Vertreters unter ihnen. Gleichzeitig kann der Eigentümer, der nicht an der Sitzung teilnehmen kann, jedem eine Vollmacht erteilen. Mieter können teilnehmen, aber nicht abstimmen, es sei denn, sie erteilen sich selbst eine Vollmacht.
Wie hoch ist die Beschlussfähigkeit des Wohnungseigentümerausschusses?
Für die Sitzung der Wohnungseigentümervertretung gelten bestimmte Qualifikationsvoraussetzungen. Diese Anforderung wird auch als Erfüllungsquorum bezeichnet. Da eine Entscheidung, die ohne Erfüllung der Quorumsvoraussetzung getroffen wird, ungültig ist, sollte das Quorum sorgfältig geprüft und gegebenenfalls die erste Sitzung verschoben werden:
- Quorum der ersten Sitzung:
Vorstand der Wohnungseigentümer, Eigentümer Mehr als die Hälfte davon, gemessen an Anzahl und Landanteil können unter Beteiligung gesammelt werden. Wird dieses Verhältnis nicht eingehalten, kann die erste Sitzung nicht durchgeführt werden. - Quorum der zweiten Sitzung:
Wird in der ersten Sitzung das Quorum nicht erreicht, erfolgt die zweite Sitzung Spätestens innerhalb von 15 Tagen ist erledigt. Für diese Sitzung ist kein Quorum erforderlich mit der absoluten Mehrheit der Anwesenden Entscheidung getroffen wird.
Dieses System stellt sicher, dass Entscheidungsprozesse bei geringer Teilnehmerzahl an der Sitzung schnell und effektiv durchgeführt werden.
Mit welcher Mehrheit werden Entscheidungen im Wohnungseigentümerrat getroffen?
Die Entscheidungsfindung richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Jeder Wohnungseigentümer hat 1 Stimme. Beschlüsse werden mit Zustimmung der absoluten Mehrheit, d. h. 51 %, der an der Versammlung anwesenden Eigentümer hinsichtlich Anzahl und Grundstücksanteil gefasst. In manchen Fällen ist jedoch eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Beispielsweise ist bei Angelegenheiten wie dem Verkauf von Gemeinschaftsflächen oder größeren Renovierungsprojekten die Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder eine 4/5-Mehrheit erforderlich.
Bei Entscheidungen im Wohnungseigentümerrat sind je nach Art der Angelegenheit unterschiedliche Mehrheitsbedingungen erforderlich. Hier sind die Arten der für die Entscheidungsfindung erforderlichen Mehrheiten und deren Einzelheiten aufgeführt:
1) Mehrheitsentscheidung für allgemeine Entscheidungen: Allgemeine Management- und Verwaltungsentscheidungen des Wohnungseigentümervorstands, mit der absoluten Mehrheit der Anwesenden wird genommen. Zum Beispiel:
- Reinigung, Wartung und kleinere Reparaturen der öffentlichen Bereiche
- Festlegung des Jahresbudgets und der Beiträge
- Freistellung von Führungskräften und Prüfern
- Annahme des Geschäftsprojekts
2) Entscheidungen, die eine qualifizierte Mehrheit erfordern: Einige wichtige Entscheidungen erfordern die Zustimmung einer größeren Mehrheit der Eigentümer:
- Doppelte Mehrheit (sowohl zahlenmäßige Mehrheit als auch Landanteilsmehrheit):
- Wahl des Vorstandes
- Auswahl des Wirtschaftsprüfers
- Nützliche Neuerungen und Ergänzungen vornehmen
- Umstellung der Zentralheizung auf Einzelheizung
- Verpflichtung zur Übertragung des Stockwerkeigentums
- 5 von 4 Mehrheit:
- Verkauf von Gemeinschaftsräumen,
- Größere Sanierungen oder wesentliche Änderungen (z. B. Verkauf von Dachrechten).
- Bau, Reparatur und Einrichtungen, die nicht im Architekturprojekt enthalten sind
- Äußeres Tünchen oder Streichen in verschiedenen Farben
- Installation eines Aufzugs, einer Tür oder eines Kamerasystems, die nicht im Architekturprojekt enthalten sind (schriftliche Zustimmung ist ausreichend)
- Konsens:
- Änderung des Wohnungsverwaltungsplans (5 von 4 in Massenbauten)
- Änderung des Nutzungszwecks der Hauptimmobilie
Welche Befugnisse hat der Wohnungseigentümerrat?
Der Wohnungseigentümerrat hat die Entscheidungsbefugnis in vielen Fragen der Verwaltung der Wohnung oder des Grundstücks. Die wichtigsten dieser Befugnisse sind folgende:
- Wahl des Geschäftsführers bzw. Vorstandes: Er wählt den Verwalter bzw. Vorstandsmitglieder für die Verwaltung des Mehrfamilienhauses bzw. Grundstücks.
- Budget- und Gebührenermittlung: Bereitet das Jahresbudget für allgemeine Ausgaben vor und legt die Höhe der Beiträge fest.
- Entscheidungen zu Gemeinschaftsbereichen: Trifft Entscheidungen über die Wartung, Reparatur, Erneuerung und Nutzung öffentlicher Bereiche.
- Änderung des Managementplans: Nimmt Änderungen am Managementplan vor, wenn dies für notwendig erachtet wird (einstimmig).
- Reparatur- und Wartungsarbeiten: Es entscheidet über die rechtlichen und tatsächlichen Verfahren, die zum Schutz und zur Instandsetzung der wesentlichen Immobilien erforderlich sind.
Die vom Wohnungseigentümerrat getroffenen Entscheidungen sind für alle Eigentümer bindend, sofern sie den zwingenden Bestimmungen des Gesetzes und des Bewirtschaftungsplans entsprechen.
Was ist das Entscheidungsbuch der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Das Entscheidungsbuch ist ein offizielles Dokument, in dem alle getroffenen Entscheidungen aufgezeichnet werden. Jeder Beschluss wird von den teilnehmenden Etageneigentümern unterzeichnet. Dieses Notizbuch ist ein wichtiges Beweismittel bei rechtlichen Auseinandersetzungen. Gerade in gerichtlichen Verfahren möchte das Gericht zunächst dieses Buch prüfen. Der Geschäftsführer ist verpflichtet, dieses Buch regelmäßig zu führen. In diesem Buch werden ordentliche und außerordentliche Vorstandssitzungen sowie alleinige Entscheidungen des Geschäftsführers festgehalten.
Was ist bei der Wohnungseigentümerversammlung zu beachten?
Damit die Wohnungseigentümerversammlung regelmäßig und gültig abläuft, sollten einige Punkte beachtet werden:
- Besprechungsanruf: Die schriftliche Mitteilung muss allen Wohnungseigentümern mindestens 15 Tage vor dem Versammlungstermin erfolgen. In der Einladung müssen Ort, Zeit und Tagesordnung der Sitzung klar angegeben sein.
- Anwesenheitsliste: Es sollte eine von den Teilnehmern der Sitzung unterzeichnete Anwesenheitsliste geführt werden.
- Nicht von der Tagesordnung abweichen: In der Sitzung sollten nur die festgelegten Tagesordnungspunkte besprochen werden, über Angelegenheiten, die nicht auf der Tagesordnung standen, sollte nicht entschieden werden. Auf Wunsch der Wohnungseigentümer können in regelmäßigen Sitzungen weitere Punkte in die Tagesordnung aufgenommen werden.
- Auswahl von Managern und Auditoren: Handelt es sich um eine Wahlversammlung, muss bei der Wahl des Geschäftsführers und des Rechnungsprüfers auch ein Freispruchsbeschluss (Freispruch) gefasst werden.
- Abstimmung und Auszählung: Die abgegebenen Stimmen können hauptberuflich oder durch einen Bevollmächtigten abgegeben werden. Dieser Vorgang sollte sorgfältig durchgeführt werden, um das Risiko einer Überbewertung zu vermeiden.
- Entscheidungen aufzeichnen: Über besondere Befugnisse des Geschäftsführers muss entschieden werden. Alle getroffenen Entscheidungen müssen im Entscheidungsbuch festgehalten und durch die Unterschriften der an der Sitzung teilnehmenden Eigentümer (Teilnehmer) genehmigt werden.
Die Beachtung dieser Aspekte stellt die Rechtsgültigkeit und Verbindlichkeit der Sitzungsbeschlüsse sicher. Andernfalls drohen Ihnen Stornierungsklagen.
Ist es möglich, die Beschlüsse des Hauseigentümerrats aufzuheben?
Ja, es ist möglich, die Entscheidungen des Wohnungseigentümerausschusses aufzuheben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Wohnungseigentümer, die glauben, dass eine getroffene Entscheidung gegen das Gesetz verstößt, können sich an das Zivilgericht wenden und eine Aufhebung beantragen.
Dieser Löschungsantrag muss innerhalb eines Monats gestellt werden, nachdem die Eigentümer, die mit der Entscheidung nicht einverstanden sind, von der Entscheidung erfahren haben. Eigentümer, die an der Versammlung teilgenommen und gegen die Entscheidung gestimmt haben, müssen innerhalb derselben Frist ab dem Datum der Entscheidung eine Klage einreichen. Aufhebungsklagen werden angenommen, wenn die Entscheidung formal oder inhaltlich rechtswidrig ist. Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs dienen häufig als Beispiele für die Aufhebung unfairer Entscheidungen, insbesondere in Bezug auf Gemeinkosten.
Wohnungseigentümergemeinschaft im Lichte der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs
Der Oberste Gerichtshof hat viele Präzedenzfälle bezüglich der Wohnungseigentümergemeinschaft gefällt. Zum Beispiel:
- Für die ordentliche Versammlung ist keine besondere Einberufung erforderlich: 634/29 des Gesetzes Nr. 1. Gemäß dem Artikel ist für ordentliche Sitzungen keine besondere Einladung/Vorladung erforderlich; Der Aufruf kann durch Aushängen am Eingang des Hauptgebäudes oder an der Anschlagtafel 15 Tage im Voraus erfolgen. (20. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2019/5585)
- Auch wenn die zweite Sitzung im Februar stattfindet, damit die ordentlichen Sitzungen im Januar stattfinden, handelt es sich nicht um eine außerordentliche Sitzung, da es sich um eine Fortsetzung der ordentlichen Sitzung handelt. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2010/1115)
- Die Person, die an der Sitzung teilnimmt, kann sich nicht darauf berufen, dass die Einberufung der Sitzung unregelmäßig sei.: Der Wohnungseigentümer, der an der Sitzung teilgenommen hat, kann gemäß der Ehrlichkeitsregel in Artikel 2 des TMK nicht die Absage der Sitzung aufgrund fehlender Einladung beantragen. (Aktenzeichen 20/2017 der 2584. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs)
- Der Eigentümer, der an der Sitzung teilgenommen hat, aber der Entscheidung schriftlich widerspricht, kann eine Nichtigkeitsklage einreichen. (5. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 1988/335)
- Es besteht keine Verpflichtung, die Einberufung der ordentlichen Versammlung 15 Tage im Voraus anzukündigen. (Aktenzeichen 5/1971 der 445. Zivilkammer der Generalversammlung des Obersten Berufungsgerichts)
- Die Person, die an der Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen, positiv für den Beschluss gestimmt und den Beschluss unterzeichnet hat, kann keine Klage auf Aufhebung dieses Beschlusses einreichen. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2011/7898)
- Die Person, die an der außerordentlichen Versammlung teilnimmt, kann gegen diese Versammlung keine Anfechtungsklage wegen Formmangels erheben. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2014/916)
- Da die Frist von fünfzehn Tagen für die außerordentliche Sitzung nicht eingehalten wurde, müssen alle getroffenen Entscheidungen annulliert werden. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2014/3300)
- Eine Klage ausschließlich auf Absage der Versammlung einzureichen, ohne die Aufhebung einer auf der Versammlung getroffenen Entscheidung zu beantragen, ist mit den Anforderungen von Treu und Glauben und Toleranz unvereinbar. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 1993/7616)
- Da der Geschäftsführer im Amt ist, kann der Abschlussprüfer nicht ermächtigt werden, eine außerordentliche Sitzung einzuberufen. (18. Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs, Aktenzeichen 2001/9567)
Gesetzesartikel über die Wohnungseigentümergemeinschaft
Artikel 27 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes regeln die Arbeitsgrundsätze des Wohnungseigentümerausschusses. In diesen Artikeln:
- Artikel 29 des Wohnungseigentumsgesetzes: Sitzungszeit des Wohnungseigentümervorstandes
- Artikel 30 des Wohnungseigentumsgesetzes: Quorum für Sitzungen und Entscheidungen. Der Wohnungseigentümerrat entscheidet in der ersten Sitzung mit Stimmenmehrheit und in der zweiten Sitzung mit absoluter Mehrheit der Teilnehmer.
- Artikel 31 des Wohnungseigentumsgesetzes: Das Recht, an der Abstimmung teilzunehmen.
- Artikel 32 des Wohnungseigentumsgesetzes: Beschlüsse und Bindung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Hauptimmobilien werden nach den Entscheidungen des Vorstandes verwaltet und alle Wohnungseigentümer, Verwalter und Wirtschaftsprüfer sind verpflichtet, diese Entscheidungen einzuhalten. Entscheidungen werden in einem notariell beglaubigten Buch niedergeschrieben und unterzeichnet. Streitigkeiten werden auf der Grundlage früherer Entscheidungen gelöst.
- Artikel 33 des Wohnungseigentumsgesetzes: Interventions- und Aufhebungsfall des Richters. Wohnungseigentümer können innerhalb eines Monats beim Friedensgericht eine Aufhebungsklage gegen die Entscheidungen des Vorstandes einreichen. Bei Abwesenheit oder absoluter Nichtigkeit ist keine Fristanforderung erforderlich. Der Richter trifft auf Antrag des Verletzten eine Entscheidung im Einklang mit dem Gesetz, dem Managementplan und der Billigkeit, und gegen diejenigen, die sich nicht an die Entscheidung halten, werden Verwaltungsstrafen verhängt.
Rechtliche Probleme, die sich bei der Verwaltung einer Wohnung oder eines Grundstücks ergeben, können professionelle Unterstützung erfordern. Als in Adana tätiger Anwalt biete ich Beratungs- und Verwaltungsdienstleistungen im Rahmen des Eigentumswohnungsrechts an. Als Anwaltskanzlei Saim İncekaş erarbeiten wir rechtliche Lösungen zu Themen wie Managementproblemen, Gebührenstreitigkeiten oder der Aufhebung von Entscheidungen. Klicken Sie hier für detaillierte Informationen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Der Wohnungseigentümerrat ist ein entscheidungsbefugtes Gremium bei der Verwaltung der Wohnung oder des Grundstücks.
- Wie führt man eine Wohnungseigentümerversammlung durch?
Die Versammlung wird abgehalten, indem alle Eigentümer unter Einhaltung einer Frist von mindestens 15 Tagen einberufen werden.
- Was ist das Entscheidungsbuch?
Das Entscheidungsbuch ist das Dokument, in dem die getroffenen Entscheidungen offiziell festgehalten werden.
- Kann gegen die Entscheidungen des Stockwerkeigentümerausschusses Berufung eingelegt werden?
Ja, gegen Entscheidungen, die als rechtswidrig erachtet werden, kann beim Zivilfriedensgericht Berufung eingelegt werden.
- Wie wählt man einen Manager aus?
Der Verwalter wird durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gewählt.
- Aus wie vielen Personen besteht der Wohnungseigentümerrat?
Der Wohnungseigentümerrat besteht aus mindestens 3 selbständigen Wohnungseigentümern.
- Wer kann im Wohnungseigentümerrat mitwirken?
An den Sitzungen des Wohnungseigentümervorstands können nur unabhängige Wohnungseigentümer oder deren Vertreter teilnehmen.
- Wie viele Stimmen kann jeder Etageneigentümer abgeben?
Ein Wohnungseigentümer kann maximal ein Drittel der Gesamtstimmen nutzen, unabhängig von der Anzahl der unabhängigen Abschnitte, die er besitzt.
- Was passiert, wenn die Wohnungseigentümer nicht zur regulären Versammlung erscheinen?
Wird das Quorum nicht erreicht, findet die erste Sitzung nicht statt; Die zweite Sitzung findet spätestens innerhalb von 15 Tagen statt und der Beschluss wird von der Mehrheit der Anwesenden gefasst.
- Kann ein Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilnimmt, Geschäftsführer werden?
Ja, ein Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilnimmt, kann durch Mehrheitsbeschluss der anderen Eigentümer zum Verwalter gewählt werden.
- Einstimmigkeit oder Mehrheitsentscheidung bei Wohnungsentscheidungen?
Für allgemeine Entscheidungen Mehrheitsbeschluss, aber für Sonderfälle wie Managementplanänderungen Einstimmigkeit Erforderlich ist.
- Wie viele Vollmachten kann eine Person bei einer Wohnungsversammlung entgegennehmen?
Höchstens eine Person 3 Vollmachten Sie können erhalten.
- Wer kann nicht Wohnungsverwalter sein?
Personen, die gesetzlich eingeschränkt sind, Personen, die durch eine gerichtliche Entscheidung ausgeschlossen sind, und Personen, die geschäftsunfähig sind, können nicht Wohnungsverwalter werden.
- Kann die Frau des Etageneigentümers an der Besprechung teilnehmen?
Der Ehegatte des Etageneigentümers kann nur mit einer schriftlichen Vollmacht an der Versammlung teilnehmen und abstimmen.
- Wie oft findet die Wohnungseigentümerversammlung statt?
Der Wohnungseigentümerrat muss mindestens einmal im Jahr zusammentreten.
- Was passiert, wenn der Manager keine Besprechung einberuft?
Wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft, kann ein Drittel der Wohnungseigentümer eine Versammlung einberufen. In diesem Fall kann ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden.
- Wie richtet man die erste Wohnungsverwaltung ein?
Die erste Wohnungsverwaltung wird durch die Sitzung des Wohnungseigentümervorstands und die Wahl eines Verwalters durch Mehrheitsbeschluss festgelegt.
- Wie viele Tage vor der Einberufung der Wohnungshauptversammlung?
Die Einberufung der Generalversammlung muss mindestens 15 Tage vor der Versammlung erfolgen.
