Tapu Hukuku | Avukat Saim İncekaş

Tapu hukuku, taşınmazların mülkiyetini, devrini ve üzerindeki hakları düzenleyen hukuk dalıdır. Bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmi belge olan tapu, hukuki güvenliği sağlamak adına devlet tarafından kayıt altına alınır. Tapu işlemleri, alım-satım, miras, bağış, ipotek ve intikal gibi birçok hukuki süreci kapsar. Türkiye’de tapu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmekte olup, taşınmaz alım satımında hukuki prosedürlere uygun hareket etmek, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır. Bu yazıda tapu hukukunun temel ilkeleri ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin önemli hususlara değineceğiz.

Taşınmaz Mal Nedir?

Taşınmaz mal, bir yerden bir yere götürülmesi mümkün olmayan ve taşınabilir nitelikte olmayan, değeri olan eşyalara verilen isimdir. Taşınmaz mala alternatif olarak gayrimenkul de denilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz malların tapu siciline kaydedilecek mallar olarak belirlendiği 998. madde ve taşınmaz malın tanımının olduğu 704. madde taşınmaz malların hukuki çerçevesini oluşturmaktadır.

Yasal Çerçevesi

Türk gayrimenkul mevzuatı, mülkiyet haklarını ve alım-satım işlemlerini düzenleyen çeşitli kanunlardan oluşmaktadır. Bu kanunlar önem sırasına göre şu şekildedir:

Türk Medeni Kanunu (TMK): Türk Medeni Kanunu (TMK), Türkiye’deki gayrimenkul işlemlerinin hukuki altyapısını oluşturmada kritik bir rol oynamaktadır. TMK, mülk sahiplerinin hak, yükümlülük ve sorumluluklarını ana hatlarıyla belirleyerek mülkiyet haklarının korunmasını sağlar ve gayrimenkul işlemlerinin sorunsuz ve şeffaf olmasını kolaylaştırır.
Tapu Kanunu: Bu kanun, gayrimenkul işlemlerinin tescili ve belgelenmesini düzenleyerek mülkiyet bilgilerinin şeffaf ve hesap verilebilir durumda olmasını sağlar.
Kadastro Kanunu: Kadastro Kanunu, taşınmazların haritalanması ve sınırlarının belirlenmesinden sorumlu olan kadastro sistemini düzenlemektedir. Bu sistem Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından yönetilmektedir.
Kamulaştırma Kanunu: Bu kanun, gayrimenkullerin kamu kullanımı için adil tazminat karşılığında kamulaştırılmasının hukuki temelini oluşturmaktadır.
İmar Kanunu: İmar Kanunu, sürdürülebilir kalkınmayı sürdürmek ve kültürel mirası korumak amacıyla arazi kullanımını, şehir planlamasını ve inşaat izinlerini düzenlemektedir.
Orman Kanunu: Orman Kanunu ormanlık alanları korumakta ve belirlenen orman alanlarında gayrimenkul sayısını kısıtlamaktadır.Kıyı Kanunu: Bu kanun, kıyı şeridindeki gayrimenkul faaliyetlerini düzenleyerek kıyı alanlarının korunmasını sağlar.

Taşınmaz Türleri

Taşınmaz türleri çeşitli kategorilere ayrılabilir. Bu kategoriler arasında arazi, bina, daire, iş yeri gibi örnekler bulunmaktadır. Taşınmaz mal, özüne zarar verilmeden bir yerden diğer bir yere taşınması mümkün olmayan ve yerinde sabit duran malları ifade eder. Ayrıca tapu çeşitleri de taşınmazlara göre farklılık gösterebilir. Bunlar arasında kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusu ve hisseli tapu bulunmaktadır. Arsa ise taşınmazları daha spesifik bir şekilde tanımlayan bir kategori olarak değerlendirilebilir. Arsa kategorisi içerisinde imarsız arsa, imarlı arsa, kamu arsası ve ticari arsa gibi alt kategoriler yer alır.

Yabancı Yatırımcılar için Temel Hususlar

Türkiye’deki yasalar yerli ve yabancı, gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinmesine izin vermektedir. Ancak ulusal güvenlik açısından stratejik veya hassas sayılan belirli bölge veya alanlarda bulunan mülklerin edinimi konusunda bazı kısıtlamalar söz konusudur.

Bir gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yabancılar belirli düzenleme ve süreçler hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Bazı önemli hususlar şunlardır:

- Tapu Kaydı: Türkiye’de mülk edinmek, Tapu olarak da bilinen tapu kaydının alınmasını gerektirir. Bu süreç gerekli belgelerin gönderilmesini, yasal gerekliliklerin yerine getirilmesini ve ilgili ücretlerin ödenmesini içerir.

- Askeri Onay: Belirli bölgelerde bulunan mülkleri satın alan yabancıların, Türk askeri makamlarından onay alması gerekebilir. Bu onayın amacı, mülkün ulusal güvenliğe tehdit oluşturmamasını sağlamaktır.

- Yabancıların Arazi Mülkiyeti: Yabancı kişi veya kuruluşlar, askeri bölge veya sınırlara yakın belirli bölgelerde gayrimenkul sahibi olamaz. Ancak bu alanlarda dolaylı olarak mülk edinebilmek için Türkiye’de tüzel kişilik kurabilirler.

- Uyuşmazlıkların Çözümü: Gayrimenkul anlaşmazlıklarında çözüme yönelik hukuki mekanizmalar mevcuttur. Ortaya çıkabilecek her türlü anlaşmazlığı etkili bir şekilde çözmek için profesyonel hukuki tavsiye almak ve arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif anlaşmazlık çözüm yöntemlerini değerlendirmek önemlidir.

Taşınmaz Davaları Nelerdir?

Taşınmaz davaları, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili açılan hukuki davaları ifade eder. Bu davalar çeşitli konuları kapsayabilir. İşte taşınmaz davalarının bazı örnekleri:

1. Tapu iptali ve tescil davaları: Taşınmaz mülkiyetinden kaynaklanan en sık görülen dava türlerindendir. Bu davalar, tapu kaydında yapılan yanlışlıkların düzeltilmesini veya belirli bir taşınmazın tescilini talep eder.

1. İstihkak davaları: Taşınmaz bir malın, haksız olarak işgal edilmesini konu eden davalardır. Haksız işgal eden kişi veya kurumlara karşı taşınmazın gerçek sahibi tarafından açılır.

1. Kamulaştırma davaları: Kamu kurumlarının, özel şahıslara ait taşınmazları kamulaştırmasıyla ilgili açılan davalardır. Bu davalar, kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğunu veya tazminat miktarını sorgulayabilir.

1. Kira davaları: Kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesi amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıkları ele alır.

Taşınmaz davalarına verilen yukarıdaki örnekleri çoğaltmak mümkündür. Hukuk sisteminde daha birçok taşınmaz davası çeşidi bulunmaktadır. Her dava, detaylı olarak incelenmeli ve olayın özelliklerine göre hukuki adımlar atılmalıdır.

Türkiye’de taşınmaz davaları genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemeleri veya Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülmektedir. Hangi mahkemenin görevli olduğu davaların niteliğine, talep edilen dava değerine ve yargılama yerine bağlı olarak değişebilir.

Örneğin, tapu iptali ve tescil davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmektedir. Aynı şekilde, istihkak davaları da Asliye Hukuk Mahkemeleri’ne açılabilir. Kamulaştırma davaları ise idarenin eylem ve işlemlerine karşı açılan davalardır. Bu tür davalar, İdare Mahkemeleri’nin yetki ve görevine tabidir.

Taşınmaz Alım ve Satımında Yerli-Yabancı Müvekkillerimize Yatırım Danışmanlığı ve Süreç Yönetimi Hizmeti Sunuyoruz

- Çeşitli özelliklerde yatırıma uygun gayrimenkul araştırması

- Taşınmazın tapu, belediye ve mahkeme kayıtlarının incelenmesi, satışa engel veya ileride doğabilecek risklerin analizi

- Alım-satıma engel nitelikteki şerhleri araştırılması ve kaldırılması

- İmar ve proje planlarının incelenmesi, taşınmaz mevcut durumunun projeye aykırılık içerip içermediğinin tespiti, belediye encümen kararlarının raporlanması

- Elbirliği, miras veya sözleşmeden kaynaklanan hisseli tapuların satış süreçlerinin vekil olarak sonuçlandırılması

- Taşınmazla ilgili adli veya idari davaların tespiti, bu davalardan koyulan ihtiyati haciz veya tedbirlerin oluşturduğu risklerin raporlanması

- Tapu müdürlüğünden taşınmazın satış geçmişinin, şüpheli mal kaçırma veya muvazaalı işlemlerin araştırılması

- Taşınmazın güncel değer ve durum tespit raporunun Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği onaylı bilirkişilerce hazırlanması

- Taşınmazı satacak olan şahıs veya tüzel kişilerin kredi durumu, ticari geçmişi, adli ve idari dosyalarının araştırılması

- Taşınmaz alımında kredi ve ipotek süreçlerinin takibi, finans şirketleriyle görüşülmesi, vekil olarak sözleşmeler yapılması

Sonuç

Türkiye’de gayrimenkul hukukunu düzenleyen yasal çerçeveyi ve düzenlemeleri anlamak, başarılı ve sorunsuz bir alım satım süreci için önemlidir. Şahsen avukat olarak Türkiye’de özellikle Adana şehrinde takip ettiğim birçok tapu ve gayrimenkul davası mevcut. Bunun sebebi bu alanda birden fazla ve karmaşık yasal düzenleme bulunması. Yasal yükümlülüklere uygun bir şekilde davranarak hem yerli hem de yabancı yatırımcılar gayrimenkul piyasasında güvenle hareket edebilir, hak ve menfaatlerini koruyabilirler.

Avukat Saim İncekaş Hukuk Bürosu olarak Türkiye’de gayrimenkul hukuku alanında uzmanlık sahibiyiz. Daha detaylı bilgi ve kişiye özel tavsiyeler için hemen şimdi buraya tıklayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Umarım bu blog yazısı Türkiye’deki Gayrimenkul (Taşınmaz) hukukunu daha iyi anlamanızda yardımcı olmuştur. Gayrimenkul gibi önemli hukuki konularda her zaman profesyonel tavsiye almayı unutmayın.

Aşağıda aklınıza takılabilecek sık sorulan sorular ve cevaplarını bulabilirsiniz. Sayfada yer alan bilgi kutularından ilgili mevzuat ve mahkeme kararlarını inceleyerek daha detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Gayrimenkul ve Taşınmaz Hukuku Alanında Sık Sorulan Sorular

Tapu nedir ve nasıl alınır?

Tapu, taşınmaz malın kimin adına kayıtlı olduğunu gösteren resmi bir belgedir. Tapu almak için taşınmaz malın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurmanız gerekmektedir. Belirli bir prosedürü takip etmek ve gerekli belgeleri temin etmek gerekmektedir.

Tapu devri nasıl gerçekleştirilir?

Tapu devri için alıcı ve satıcının noter veya tapu memuru huzurunda tapu devir sözleşmesi imzalaması gerekmektedir. Ardından tapu sicil memurluğunda gerekli işlemler yapılır ve tapu devri tamamlanır.

Emlak danışmanlığı nedir?

Emlak danışmanlığı, gayrimenkul alım/satım veya kiralama işlemleri konusunda uzmanlaşmış kişilerin müşterilere danışmanlık hizmeti sunmasıdır. Emlak danışmanları, müşterilerin ihtiyaç ve taleplerine göre uygun gayrimenkul seçimini yapar, işlemleri takip eder ve müşterileri en iyi şekilde bilgilendirir.

Tapu iptali ve tescil davası nasıl açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydında düzeltme yapılması veya iptal edilmesi gereken durumlarda açılan bir davadır. Bu dava için yetkili mahkemeye başvurmanız ve dava dilekçesi ile gerekli belgeleri sunmanız gerekmektedir.

Kamulaştırma nedir ve nasıl yapılır?

Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyete el koyma işlemidir. Kamu kurumları veya belediyeler tarafından yürütülür ve belirli bir süreci takip eder. Kamulaştırma yapılacak taşınmaz mal sahiplerine tazminat ödenir.