ما هي الحالات التي لا يمكن فيها ممارسة حق الشفعة؟

من المسائل القانونية التي يجب مراعاتها في شراء وبيع العقارات حق الشفعة. للحصول على معلومات عامة عن حق الشفعة هذا المقال يمكنك القراءة. في هذه المقالة ، سنشرح الحالات التي لا يمكن فيها استخدام حق الأولوية ، وهو مسألة أكثر تحديدًا. ستجد إجابات مفصلة على أسئلتك مثل عندما لا يمكن ممارسة حق الشفعة ، وفي أي نوع من معاملات البيع لا يتم الاعتراف بحق الشفعة.

1) في المبيعات لأصحاب المصلحة

من أجل ممارسة حق الشفعة ، يجب بيع السهم لطرف ثالث. فيما يتعلق بممارسة حق الشفعة ، لا يتم اعتبار أصحاب المصلحة كأطراف ثالثة ضد بعضهم البعض. لهذا السبب ، إذا تم بيع سهم واحد أو أكثر من الأسهم غير المنقولة الخاضعة للملكية المشتركة إلى صاحب مصلحة آخر ، فلا يجوز ممارسة حق الشفعة. على القاضي أن يأخذ ذلك في الحسبان مباشرة.

2) في حالة نقل كل أو جزء من العقارات الخاضعة للملكية المشتركة من قبل جميع أصحاب المصلحة

في حالة بيع كل أو جزء من الممتلكات غير المنقولة الخاضعة للملكية المشتركة من قبل جميع أصحاب المصلحة ، فلا يوجد استخدام لحق الشفعة ، حيث لا يوجد أي صاحب مصلحة لممارسة حق الشفعة القانوني.

3) لا يتم استخدام حق الأولوية في الملكية التعاونية

تي إم كيه 702 وفقًا للمواد واستمرارها ، نظرًا لأن الورثة ليس لديهم أسهم أو أسهم معينة على الممتلكات غير المنقولة التي تنتمي إلى الملكية المشتركة ، فإن البيع الذي يتم بمفرده لا يسري ولا ينشأ حق الشفعة القانوني لأصحاب المصلحة الآخرين. ومع ذلك ، إذا قام جميع الورثة بتحويل أسهمهم معًا ، فسيكون لأصحاب المصلحة الآخرين حق الأولوية القانوني.

4) الشفعة لا تجدي في حالة الغفران

في حالة التبرع الذي ينطوي على نقل ملكية ، لا يمكن استخدام حق الأولوية. نقل الملكية بدون مقابل في التبرع. عينة:

في حالة قيام المساهم بتحويل حصته إلى أبنائه أو زوجته أو الزوج أو أحد أقاربه ، حتى إذا كان هناك عقد بيع رسمي ، لا يسري حق الأولوية في التنازل عن أغراض أخرى غير البيع الفعلي المتعلقة بالبيع. قانون التبرع أو قانون الميراث. كما تم قبول قرار محكمة النقض بتاريخ 27.3.1957 ورقم 12-2 بأنه لا يمكن استخدام حق الشفعة في حالة التبرع.

تقرر بالإجماع بتاريخ 27.3.1957/27.3.1957/12 أن حق الشفعة ، المقبول بموجب القانون المدني في البيع الحقيقي ، لن يتم حتى لو كان هناك عقد بيع رسمي في حالة تنازل الملكية المشتركة عن حصة المساهم للزوجة ، الزوج أو الطفل أو القريب ، في حالة تسود فيها أغراض مختلفة عن قانون الميراث من البيع أو الاعتبارات مثل المنح. (قرار محكمة الاستئناف بتوحيد الاجتهاد بتاريخ 2 و XNUMX-XNUMX هـ / ك.)

في حال كان التنازل في شكل منحة ، لا يمكن ممارسة حق الشفعة لأن المنحة تهدف إلى نقل سلعة إلى حيازة طرف ثالث مجانًا ، ولكنها ليست معدة للبيع. لأنه ، في حالة الشفعة ، لا يتم تضمين السعر الذي يلتزم الشخص الذي يستخدم حق الأولوية بدفعه للمشتري في المنحة. لا يمكن للشخص الذي يمارس حق الأولوية أن يطلب تحويل الحصة دون دفع أي ثمن. (الجمعية العمومية للقانون 27.5.2015-6/2268-1437)

باختصار؛ موضوع حق الأولوية هو بيع الأسهم. وبناءً على ذلك ، لن ينشأ أي حق شرعي قانوني عند التنازل عن الأسهم التي لا تخضع لبيع حقيقي والتي لا تعتبر بيعًا.

5) في اتفاقية تبادل السلع (Tramp)

يعتبر استبدال الحصة المشتراة مسبقًا بسلعة مقابلة لطرف ثالث بمثابة مقايضة. عقد تبادل السلع (المقايضة) هو تبادل سلعة أو حق بسلعة أخرى. 282 تيرابايت. يتم تعريف هذا العقد في المادة. في المادة المذكورة أعلاه ، "عقد تبادل البضائع هو العقد الذي يتعهد فيه أحد الطرفين بنقل حيازة وملكية شيء أو أكثر إلى الطرف الآخر ، ويتعهد الطرف الآخر بنقل حيازة وملكية أشياء أخرى أو أكثر كعمل مضاد ". معرف ك.

من نفس القانون 283. من حيث الجوهر كما يشترط أن يتم تطبيق أحكام عقد البيع في عقد تبادل البضائع. فيما يتعلق باستخدام حق الأولوية في الممارسة العملية ، من المقبول عدم استخدام هذا الحق في عقد تبادل البضائع ، والذي يخضع لأحكام عقد البيع.

يجوز للمدعي إعلان التواطؤ من خلال الادعاء بأن التنازل الذي تم في شكل مقايضة في سند الملكية هو في الواقع بيع. يمكن إثبات هذا الادعاء من قبل المدعي بأي نوع من الأدلة. الفرق في القيمة بين الممتلكات غير المنقولة الخاضعة للمقايضة لا يكفي لإثبات أن التنازل في سند الملكية هو بيع. إذا تم عرض الصفقة ، التي هي في الواقع عملية بيع ، على أنها مقايضة فقط لمنع أصحاب المصلحة الآخرين من استخدام حقوق الأولوية الخاصة بهم ، فسيتم تعميم القانون. بمعنى آخر ، إذا كان من المفهوم أن التنازل عن الأسهم في سند الملكية هو حقًا مقايضة ، فسيتم رفض القضية لأنه لا يمكن استخدام حق الأولوية. خلاف ذلك ، إذا كان الاستحواذ على حصة في العقار عن طريق المقايضة (عن طريق تبادل البضائع) تواطؤًا ، فسيتم استنتاج أنه تم الحصول على الحصة من خلال صفقة البيع ، وسيتعين قبول قضية الأولوية. .

6) في التحويلات التي تمت مع عقد البناء مقابل الشقة

نظرًا لأنه يجب ممارسة حق الأولوية وفقًا لشروط بيع السهم ، في حالة التحويل مع طرف مقابل بخلاف المال ، لا يمكن للمدعي تخصيص الحصة وفقًا لنفس الشروط. لهذه الأسباب ، لا يتم استخدام حق الشفعة في نقل الملكية بموجب عقد بناء مقابل شقة.

يجب التأكيد على ما إذا كان تحويل الحصة الذي تم إجراؤه إلى المقاول وفقًا لعقود البناء مقابل نقل حصة الأرض يمكن اعتباره مبيعات حقيقية. كما هو مذكور أعلاه ، لن ينشأ حق الأولوية القانوني في التنازل عن الأسهم التي لا تخضع لبيع حقيقي والتي ليست من طبيعة البيع. نظرًا لأنه يجب ممارسة حق الأولوية ضمن شروط بيع السهم ، فليس من الممكن تخصيص السهم من خلال الوفاء به بموجب نفس الشروط من أولئك الذين يكتسبون الحصة مقابل أموال أخرى غير المال..

في عقد البناء مقابل حصة الأرض ، يقوم مالك الأرض بتحويل حصة الأرض إلى المقاول بدلاً من بعض المال مقابل البناء. ولا يمكن استخدام حق الأولوية في مثل هذه التنازلات ، كما قد طلب إعادة حصة الوقت. لأنه ، في حالة الشفعة ، السعر الذي يلتزم الشخص الذي يستخدم حق الأولوية بدفعه للمشتري ، أي بعض المال ، لا يتم تضمينه في عقد البناء مقابل نقل حصة الأرض ، ولكن السعر يتم دفع من الحصة عن طريق إنشاء عمل. مثلما لا يمكن للمقاول أن يطلب نقل الحصة دون دفع أي ثمن ، مستخدماً حق الشفعة ، فإنه لا يمكن للمقاول أيضاً أن يبني المبنى ويسلمه لمالك الأرض بالشروط. محددة في العقد ، والتي يتعين عليه القيام بها مقابل الحصة. (الجمعية العمومية لمحكمة الاستئناف بتاريخ 04/12/2015 - 2014 / 6-324 المبدأ - قرار 2015/2787)

أخيرًا ، دعونا لا ننسى الاستثناء التالي: إذا كان حق الارتفاق الأرضي له أكثر من مساهم واحد ، فسيتم تفعيل حق الشراء أولاً بينهم. عندما يبيع أحد أصحاب المصلحة حق الارتفاق (حصة الأرض) الخاصة به إلى غير أصحاب المصلحة ، سيتمكن أصحاب المصلحة الآخرون من استخدام حق الشفعة. 

7) لا يتم استخدام حق الأولوية للأموال غير المنقولة غير المسجلة في سند الملكية

ينشأ حق الشفعة مع بيع صحيح لسند الملكية غير المنقولة. لا توجد معاملة في سند الملكية في بيع الممتلكات غير المنقولة بدون سند الملكية. يخضع هذا النوع لأحكام الممتلكات المنقولة من حيث البيع والنقل. تخضع الى. عينة:

الأموال غير المنقولة التي قد تكون عرضة لدعاوى الشفعة هي تلك المكتوبة في السجل العقاري. حق الشفعة هو حق ينشأ من بيع ساري المفعول في سند الملكية غير المنقولة ويدرج ضمن تضييق حقوق الملكية مقابل حرية الملكية. (الغرفة المدنية السادسة بالمحكمة العليا 6 ت. 4.12.2003/8425/8730 هـ / ك.)

8) نقل وتقاسم الميراث والتنازل عن الميراث وما إلى ذلك. في الحالات التي يسود فيها الغرض من قانون الميراث ودوافعه

حتى لو كان يبدو وكأنه عقد بيع (الشفعة القانونية) ، المساهم في الملكية المشتركة ؛ إذا باع نصيبه لزوجة أو زوج أو ولد أو قريب ، فلا يجوز استخدام حق الشفعة في الحالات التي توجد فيها أغراض أخرى غير البيع ، أو حق الإرث ، أو لغرض مثل التبرع.

9) لا يمكن استخدام حق الأولوية في وجود المشاركة النشطة

المشاركة النشطة للممتلكات غير المنقولة الخاضعة للملكية المشتركة بين أصحاب المصلحة/لا ينطبق حق الأولوية في حالة البيع لطرف ثالث من قبل المساهم الذي يتم منحه الجزء المستخدم في التوزيع. لا يوجد نص في TMK في هذا الصدد. من الناحية النظرية وفي قرارات المحكمة العليا ، تم تبني أن استخدام حق الشفعة في حالة المشاركة النشطة يتعارض مع قاعدة الصدق الواردة في المادة 2 من القانون المدني التركي. 

إذا كان العقار الذي يتعلق به السهم الخاضع لقضية الشفعة مقسمًا بشكل خاص فيما بينهم ويستخدم كل صاحب مصلحة جزءًا معينًا ، إذا باع أحدهم المكان الذي يستخدمه والحصة المقابلة لهذا المكان لطرف ثالث ، البائع ، الذي لم يطالب بحق في هذا المكان في ذلك الوقت ، يحق للمدعي بسبب البيع الذي تم في السند. ممارسة حقه تتعارض مع قاعدة السلوك الصادق في المادة 2 من TMK.

إذا تم تقسيم العقار الذي تتعلق به الحصة الخاضعة لحالة الشفعة بشكل خاص من قبل أصحاب المصلحة ، ويستخدم كل صاحب مصلحة جزءًا معينًا ، وإذا باع أحدهم المكان الذي يستخدمه والحصة المقابلة لهذا المكان لطرف ثالث ، لا يطالب البائع بالحق في هذا المكان في وقت صاحب المصلحة ، استخدام حق الشفعة بسبب البيع لا يتوافق مع قاعدة الصدق في المادة 2 من القانون المدني التركي. بينما يمكن تقديم الادعاء بسوء النية في كل مرحلة من مراحل القضية ، يجب على المحكمة أيضًا أن تتعامل مع الأمر بحكم وظيفتها. في مثل هذه الحالات ، لا يمكن تمديد الدفاع. في حالة المشاركة النشطة ، يجب رفض القضية. (الجمعية العمومية لمحكمة الاستئناف 24.5.2006/2006/XNUMX ت XNUMX/6-288 304 هـ / ك.)

وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة النقض ، تم تقسيم العقارات الخاضعة لقضية الشفعة طواعية بين أصحاب المصلحة ، وبيع الأسهم بينما يستخدم كل صاحب مصلحة مكانًا معينًا واستخدام ما قبل- حق الامتصاص من قبل أصحاب المصلحة بسبب هذا البيع للأسهم يتعارض مع قاعدة الصدق المنصوص عليها في المادة 2 من القانون المدني ... "(محكمة الاستئناف). 6. HD. 09/12/2003 T. 2003 / 8139-8863 E /ك.)

في تقرير الخبراء الذي تم إعداده بعد الاكتشاف في الموقع ، ذكر أن القطعة غير المنقولة تم استخدامها بتقسيمها إلى ستة عشر جزءًا ، سواء للبناء أو كحقل ، ومن بين هذه الاستخدامات ، تم استخدام الأسوار أو الشبكات السلكية أو الحمولة. من الأدلة التي تم جمعها ، من المفهوم أن قطعة معينة من غير المنقولة ، والتي يستخدم المنزل كحقل ، تم بيعها للمدعى عليه ، وكما ذكر المدعي في عريضة الدعوى ، قام ببناء مبنى من ثلاثة طوابق في الداخل ، محاط بالأسلاك والسور والجدار ، ويستخدم الجزء المتبقي كحقل. بعبارة أخرى ، هناك أجزاء من العقار حيث يتم استخدام كل من المدعي ، صاحب المصلحة البائع ثم المدعى عليه بشكل منفصل.

حقيقة أن عدد أصحاب المصلحة في العقار مرتفع ، وبعضهم لا يستخدم غير المنقولة على الإطلاق ، ولا يقوم المستخدمون بحفظ المنطقة وفقًا لنسب الحصة في سند الملكية لا يغير حقيقة أن الثابت يستخدم في الواقع عن طريق القسمة. نظرًا لأن ممارسة المدعي لحق الشفعة على بيع الأسهم المقابلة للجزء غير المنقول الذي لم يدعي البائع في ذلك الوقت ، لن يمتثل لقاعدة الصدق الواردة في المادة 2 من القانون المدني التركي ، كما هو موضح أعلاه ، ليس من الصحيح إصدار حكم مكتوب عندما تقرر المحكمة رفض القضية. (محكمة الاستئناف - الغرفة المدنية السادسة 6/30/12 T. 2008/2008 E. 12362/2008 K.)

كما ترى ، في حالة المشاركة النشطة بين أصحاب المصلحة ، لا يمكن المطالبة بحق الشفعة في حالة بيع السهم لطرف ثالث. إذا تم الادعاء بحقيقة المشاركة مع الإجراء ، فيجب التحقيق في هذه الحقيقة واتخاذ قرار وفقًا للنتيجة.

10) الحقد

YHGK. والدائرة الخاصة ، TMK ، تم قبول أنه لا يمكن سماع حق الشفعة إذا كان ينتهك قاعدة الصدق المنصوص عليها في المادة 2. وفقًا للممارسة المتبعة ، في الحالات التي يعتبر فيها حق الشفعة منتهكًا، تم رفض قضية الشفعة. أمثلة:

يتعارض مع مبدأ الأمانة أن الشخص الذي اشترى حصة أرض من أجل امتلاك شقة في مبنى لم يتم إنشاء عمارات فيه بعد ، ثم يستخدم حق الشفعة ضد مالك حصة الأرض ويريد ذلك دفع قيمة الأرض المشتراة بسعر منخفض للغاية والحصول على شقة عالية القيمة من خلال الاستفادة من الثغرات في القانون. (محكمة الاستئناف ، الغرفة المدنية السادسة ، 6 ت 7.10.1980/8634 E/ك.)

لا يمكن اعتباره حسن النية ، حيث أن الحصة الاستباقية المشتراة تهدف إلى تقديم منح لاحقًا ، والتخلص من دعوى الشفعة التي نشأت وتم رفعها في الوقت المناسب. لذلك ، يجب قبول حالة الشفعة. (محكمة الاستئناف ، الغرفة المدنية السادسة ، 6 ، ت 5.10.1982/8436 E / N.)

11) في عملية التأسيس

12) في حالة اندماج شركتين

13) لا حق الأولوية في مصادرة وتوحيد الأراضي

14) في حالة استثمار غير المنقولة بحصة في شركة الأشخاص كرأسمال

15) نقل الملكية بعقد حيازة

16) في المبيعات التي تتم عن طريق الزيادة القسرية من المبيعات المحققة من خلال الزيادة

لا يتم استخدام حق الشفعة في المبيعات التي تتم عن طريق المزاد الإجباري. من ناحية أخرى ، يسود حق الشفعة في المزادات الاختيارية. يمكن إجراء المزاد التقديري الاختياري في شكل مزاد خاص اختياري أو من خلال مزاد اختياري. على أي حال ، يمكن استخدام حق الشفعة في المبيعات التي تتم من خلال المزاد الطوعي.

من أجل شراء حصة عقار معروض للبيع بالمزاد الطوعي ، لا يشكل المساهم في ذلك العقار بالمشاركة في المزاد ثم الانسحاب منه تنازلاً عن حق الشفعة. يمكن لهذا المساهم استخدام حقه الشفعة ضد الطرف الثالث الذي اشترى الحصة بالمناقصة التي تمت نتيجة للمزاد. (قرار توحيد الفقه بتاريخ 9.3.1955 ورقم 27/3).

بيع حصة في طرد لا يمنع صاحب المصلحة من ممارسة حق الشفعة في طرد آخر.

17) في كشف السجل العقاري

في تعريف قصير وبسيط ، فإن السجل العقاري هو عملية تحدد الوضع الهندسي والقانوني للأشياء غير المنقولة. نظرًا لأن التحديد المساحي ليس من طبيعة معاملة البيع ، فإن القرار لا يخول أصحاب المصلحة استخدام حق الأولوية. لإعطاء مثال:

حق الأولوية هو حق بناء ينشأ في لحظة علاقة الملكية المشتركة ويصبح قابلاً للاستخدام مع بيع السهم. الأموال غير المنقولة التي قد تكون عرضة لدعاوى الشفعة هي تلك المكتوبة في السجل العقاري. حق الشفعة هو حق من بين تلك التي تقيد حق الملكية ، والتي يتم رفعها ضد حرية الملكية وببيع صحيح في صك الملكية غير المنقولة. في الواقع ، لا يمكن تفسير الحقوق والقواعد الاستثنائية من خلال توسيعها.

نظرًا لعدم وجود بيع على تسجيل سند ملكية الأسهم ، الذي تم تشكيله نتيجة لدراسات مساحية ، لا يمكن ممارسة حق الشفعة. (محكمة الاستئناف - الغرفة المدنية السادسة 6/04/12 T. 2003 / 2003-8425 E / K.)

حق الأولوية هو حق يخول أصحاب المصلحة الآخرين شراء تلك الحصة أولاً ، في حالة بيع الحصة إلى طرف ثالث في ممتلكات غير منقولة تخضع لأحكام الملكية المشتركة. تنشأ علاقة ملكية الأسهم الصحيحة هذه بمجرد إنشائها وتصبح متاحة عند بيع السهم لطرف ثالث.

باستخدام حق الشفعة ، يتم إنشاء علاقة بيع بين صاحب المصلحة والمشتري الذي يمارس هذا الحق ، ويكون نطاقها وشروطها هو نفسه العقد المبرم بين البائع والمدعى عليه. في حين أن صاحب المصلحة الذي يستخدم حق الشفعة يريد شراء هذا السهم ، يجب عليه / عليها تخزين سعر الشفعة ، وهو مجموع سعر البيع الموضح في سند الملكية والرسوم والمصاريف التي دفعها المدعى عليه. ومع ذلك ، نظرًا لأن المدعي ليس طرفًا في عقد البيع المبرم في سند الملكية ، فيمكنه المطالبة بالتواطؤ في السعر وإثبات هذا الادعاء بجميع أنواع الأدلة. (محكمة الاستئناف - الغرفة المدنية السادسة 6/01/03 ت. 2011/81 هـ / ك.)

18) الإهداء لأحد الورثة

أحد الورثة في نصيب الميراث من غير المنقول مخلص إذا كان هناك حق أولوية ، فلا ينشأ حق الشفعة عند بيع هذا السهم المحجوز. وفقًا للمادة 651 من TMK ، يجوز تخصيص العقارات المشتركة لأحد الورثة أثناء تقسيم الميراث. وفق حكم المادة السابقة ، يشترط في تخصيص الأموال غير المنقولة أن تكون غير قابلة للتجزئة دون إنقاص قيمتها. بمعنى آخر كما يقول القانون: التركة التي لا يمكن تقسيمها دون نقص كبير في قيمتها ، تخصص لأحد الورثة ككل.

أيضا؛ "في حالة وفاة أحد الزوجين ، إذا كانت هناك سلع منزلية أو مكان إقامة يعيش فيه الزوجان معًا ؛ يحق للزوج الباقي على قيد الحياة حق الملكية عليهم على حساب حق الميراث. قد ترغب.

نظرًا لأن التخصيص ينهي الشراكة التعاونية للورثة على الممتلكات المخصصة ويؤدي إلى المشاركة ، يجب تحديد قيمة التخصيص على أساس التاريخ الأقرب للقرار. (المحكمة العليا 2. HD.3.3.2011-13492 / 3734)

إذا تم تخصيص مثل هذا العقار المشترك لأحد الورثة أثناء تقسيم الميراث ، فلا يمكن استخدام حق الأولوية.

19) الخدمة العامة

الاستحواذ على الممتلكات غير المنقولة للوفاء بالخدمات العامة ولأغراض مماثلة: على سبيل المثال ، لا يمكن لأصحاب المصلحة ممارسة حق الأولوية ، نظرًا لأن الملكية غير المنقولة تخضع للملكية المشتركة ، والتي يتم تخصيصها كمكان مدرسي في خطة تقسيم المناطق ، يتم الحصول عليها لغرض أداء الخدمات العامة.

20) في حالة انتهاء حق الأولوية

في حالة انتهاء حق الأولوية: على سبيل المثال ، في الحالات التي يفقد فيها المساهم الذي رفع الدعوى نصيبه أو توقف وضع غير المنقولة موضوع ملكية مشتركة ، يجب رفض الدعوى بسبب- ستنتهي صلاحية حق الانتفاع. إذا لم يكن لصاحب المصلحة المطالب حصة في الطرد الذي تم تشكيله حديثًا نتيجة لطلب التقسيم إلى المناطق ويقع على عاتق المدعى عليه ، فإن حق الشفعة سينتهي وسيتم رفض الدعوى. (قرار الغرفة المدنية السادسة 6-7.12.2010 / 10757)