واجبات ومسؤوليات مدير الشقة

لأول مرة ، سننقل معلومات حول ما سيفعله المدير. أوضحنا بعبارات عامة ما سيفعله المدير عند انتخابه لأول مرة ، وماذا سيفعل عندما يترك منصبه. بسبب العبء الثقيل على المسؤول في المباني والعقارات ، يفضل الناس اختيار مديري العقارات والشقق من الخارج.

يجب أن يعرف مدير الشقة قانون العمارات وقانون الصحة والسلامة المهنية وقانون العمل وقرارات المحكمة العليا جيدًا. عادة ما يكون الأشخاص المهتمون بهذه الأمور محامين. لذلك ، إذا كنت ترغب في الحصول على استشارة لإدارة الشقة ، فمن المستحسن أن تستشير محاميًا محترفًا.

ما هي واجبات مدير الشقة؟

لا يدفع الناس المصاريف المشتركة ، لا يدفعون مستحقات الشقة ، يطعمون الحيوانات المحظورة (مثل كلب دوبيرمان ، كلب بيتبول) ، لا يشتركون في مصاريف الأسطح والصرف الصحي ، لا يدفعون أجور العمال إذا قاموا بتوظيف عمال (البعض يقبل هذا ، والبعض لا يقبل ذلك ، والبعض يقول إنني أدفع رواتبهم ، والبعض يقول إنني أدفع رواتبهم ، ومن الممكن أن أتدخل في تأمين شققهم).

 عندما تولى مدير الشقة الوظيفة لأول مرة ؛

عندما يتولى مدير الشقة الوظيفة لأول مرة ، يقوم أولاً بإعداد خطة الإدارة. تم إعداد مشروع العمل. إعداد تقرير عن رصيد الإيرادات والنفقات. هل المبنى يعاني من نقص حالي ، مشاكل في السقف؟ تم استكشاف هذه. يتم التحقيق في ما إذا كانت هناك مشكلة في الصرف الصحي. هل توجد مشكلة في جدار حديقة المبنى ، ما هي حالة المصعد؟ (كما هو معلوم ، في الوقت الحاضر ، هناك ممارسة لوضع العلامات في المصاعد. كل عام يتم إرفاق ملصقات خضراء وزرقاء وحمراء بالمصعد. يتم لصق هذه الملصقات من قبل المهندسين الميكانيكيين.) استلام طفايات الحريق (تطبيق لائحة حماية المباني من الحريق ، حيث سيتم وضع طفايات الحريق وتحديد المعايير التي سيتم وضعها فيها).

من الخارج ، لا يمكن رؤية مدير الشقة إلا على أنه الشخص الذي يجمع المستحقات ويدفعها. لكن الأمر ليس كذلك من حيث الجوهر. يعتبر التزام المدير بالامتثال للقانون مسؤولية ثقيلة للغاية.

كيف يمكن إعطاء إدارة الشقق للشركة؟

دعونا نعطي مثالا على شقة بها 20 شقة. لنفترض أن لا أحد يريد أن يكون مديرًا في المبنى. في مثل هذه الحالة ، من الضروري الحصول على خدمة من شركة تقدم خدمات إدارة الشقق. القانون يسمح بذلك الآن. بمعنى آخر ، لا يحتاج مدير الشقة إلى مكان عمل أو شقة في المبنى. فقط كن متعلمًا وصحيًا عقليًا ، هذا يكفي. بعد ذلك مباشرة ، يتم اتخاذ قرار بشأن اختيار مدير الشقة من الخارج. كما يحق لمالك الشقة في الشقة توقيع عقد ومتابعة الأعمال.

بعد اتخاذ القرار بشأن الشركة ، يتم تعبئة نموذج اختيار مدير الشقة من الخارج. بعد توقيع العقد ، يسأل مدير الشقة المدير السابق عن جميع المستندات. لنفترض أن الإدارة القديمة مضطربة ولا تريد تقديم مستندات. لا يوجد دفتر قرارات ، ولا حسابات ، ولا مستندات محاسبية ، وليس من الواضح من الذي دفع المبلغ. على الرغم من عدم تقديم هذه المستندات في المرحلة الأولى ، فإن الشركة التي ستقدم خدمة إدارة الشقة تتخذ قرارًا ، تنص على أنه تم تعيينها كمدير في دقيقة واحدة وتبدأ في إعداد خطة إدارة. خطة الإدارة هي دستور المبنى. ومع ذلك ، هذا لا يعني ذلك ؛ أكتب كل شيء في خطة الإدارة ، بغض النظر عما يقوله القانون ... يجب أن تمتثل خطة الإدارة المراد إعدادها لقانون العمارات. بمعنى آخر ، لا يمكن أن تتعارض خطة الإدارة التي أعددتها مع أحكام القانون. بعد إعداد خطة الإدارة ، سيقرأ جميع أصحاب الطوابق ، أي من يملك سند الملكية ، خطة الإدارة ويوقعونها إذا لم يروا أي مشاكل. سيأخذها المدير إلى مكتب تسجيل الأراضي. سيقول إننا نريد أن ندير خطة إدارتنا لمديرية السجل العقاري. بعد ذلك ، سيتم إدخال خطة الإدارة في قسم الإقرارات في السجل العقاري.

في هذه المرحلة ، يُسأل عما إذا كان سيتم توثيق خطة الإدارة. لا يوجد التزام بتوثيق خطة الإدارة. لا داعي لإنفاق 2000 ليرة تركية بدون مقابل. يبقى هذا المال في الخزنة ويتم إنفاقه لصالح الشقة. 

كيف يتم تحضير مشروع إدارة الشقق؟

بعد تشغيل خطة الإدارة من خلال سند الملكية ، ستتم إدارة هذا المبنى الآن وفقًا لخطة الإدارة الجديدة. إذا كانت هناك خطة إدارة قديمة ، فسيتم إلغاؤها. بعد هذه المرحلة ، سيتم إعداد مشروع العمل. ما هو مشروع العمل؟ مشروع الأعمال عبارة عن بيان حساب الدخل والمصروفات. في مشروع العمل ، تتم كتابة مصادر الدخل وكيفية تقييم الدخل. على سبيل المثال ، يمكن تقييم الدخل في حساب وديعة لأجل. لذلك ، يمكن الحصول على دخل الفوائد من هنا. 

إذا لم يعترض أحد في غضون أسبوع بعد تقديم مشروع التشغيل إلى مالكي الشقق ، فسيتم تفعيل هذا المشروع تلقائيًا. المصروفات المتوقعة والمصروفات غير المتوقعة والإيرادات والمصروفات العادية مكتوبة بندا بندا في تقرير الأعمال هذا.

كيف تقوم بتحليل مخاطر الشقة؟

سيقوم المدير بعد ذلك بملء نموذج من خلال ذكر اسمه واللقب وتعليقه في جزء مرئي من المبنى ، وكتابة رقم الهاتف المراد الاتصال به في مكان ظاهر في حالة الطوارئ. بعد ذلك ، سيتم إجراء تحليل للمخاطر حول الشقة. ما هو تحليل المخاطر هذا؟ يجب إجراء دراسة لتقليل المخاطر المحتملة في ذلك المبنى. لنفترض أن جدار الحديقة يهتز في المبنى وهو على وشك الانهيار ، في مثل هذه الحالة يجب إجراء تحليل للمخاطر. يمكن إجراء تحليل للمخاطر بسبب مشاكل في مدخل المبنى وخروجه. يمكن إجراء تحليل للمخاطر حول تشغيل المصعد. على سبيل المثال ، هل يعمل المصعد مع الصوت ، هل هناك مشكلة في نظامه؟ هل يمكن أن يكون هناك شيء في القبو يمكن أن يسبب مشاكل؟ يمكن تضمينه في تحليل مخاطر السباكة والسقف.

حتى الآن ، تم إعداد خطة الإدارة ، وتم تسليمها إلى سند الملكية ، وتم إنشاء مشروع التشغيل وتقديمه إلى أصحاب الملكية. تم تعليق معلومات المدير والهوية ورقم الهاتف المحمول وعلامات التحذير عند مداخل ومخارج المبنى.

تحصيل المستحقات الشهرية

- تحصيل المستحقات الشهرية بعد ذلك. في القانون ، هذا يسمى سلفة ، لكنه يعرف باسم المستحقات بين الناس. تحصيل المستحقات الشهرية ، ودفع الفواتير ، وراتب الموظف ، وتأمين الموظف وأقساطه ، ومكافأة نهاية الخدمة ، ومقدار المبلغ الذي يجب تخصيصه للصندوق ، والمصروفات العادية وغير العادية مكتوبة في مشروع الأعمال.

لنفترض أن المجاري مسدودة في القبو. سيعتني المدير بالمبنى بنفس الطريقة التي يعتني بها بنفسه. لنفترض أن الصرف الصحي مسدود في الطابق السفلي ، وأول مكان يسبب المشاكل هو الطابق الأول. في هذه الحالة ، سوف يتضرر أولئك الموجودون على الأرض. يجب على المدير بالتأكيد منع هذه الخسارة. لنفترض أن المجاري مسدودة والمدير لا يقوم بعمله. لنفترض أن الطابق الأول قد تضرر. في مثل هذه الحالة ، يمكن للشخص المصاب اتخاذ قرار على الفور والمطالبة بالضرر من أصحاب الطابق الآخرين. يمكنك إحضار سباك ، سيكون هذا كافيًا للكشف. يمكن للموظفين في فريق شاحنة التفريغ من البلدية الاحتفاظ بالتقارير. في مثل هذه الحالة ، سيدفع المدير مقابل هذه الخسارة لعدم أداء واجبه. عندما يتم رفع دعوى قضائية ضد المدير ، يجب عليه / عليها إثبات أنه / أنها أوفت بمسؤولياته / مسؤولياتها من أجل اللجوء إلى مالكي الشقق الآخرين. لهذا السبب يتعين على المدير تحصيل المستحقات يومًا بعد يوم وتنفيذها على الفور عند الحاجة إلى أي إصلاحات. لنفترض أن مستحقات شهر يناير قد انتهت ولم يتم دفعها بعد. في هذه الحالة ، يمكنك متابعة التنفيذ. إدارة الشخص الذي لا يدفع المستحقات تدور حول رئيس المدير مرة أخرى. لذلك من الضروري عدم إدارة الشخص الذي لا يدفع المستحقات. ينص القانون على أنه يجب على الجميع المشاركة في جميع النفقات بما يتناسب مع نصيبهم من الأرض. 

ما هي مسؤولية المدير تجاه المدقق؟

يقدم المدير الميزانية العمومية إلى المدقق ويقوم المدقق بفحص الميزانية العمومية. لنفترض أن لديك سنة كمدير وقمت بإعداد التقرير السنوي وتقديمه إلى المدقق. في هذه الحالة ، يجب أن يكون البند الأول من جدول الأعمال في الاجتماع الذي سيعقد هو انتخاب الإدارة الجديدة. مجلس الإدارة هو مجلس من ثلاثة أشخاص. (ومع ذلك ، يمكن أن يكون مجلس الإدارة شخصًا واحدًا.) هناك 3 يومًا حتى تنتهي فترة ولايتك التي تبلغ عامًا واحدًا وقمت بدعوة الأشخاص إلى الاجتماع. (يجب الانتباه إلى أن المكان الذي تعقد فيه الاجتماع مهم أيضًا. لنفترض أنك تعقد الاجتماع في شقتك الخاصة وأن هناك شخصًا معادًا لك. إذا لم يحضر هذا المقيم الاجتماع واعترض لاحقًا على القرارات المتخذة في الاجتماع وقال إنه لا يريد حضور الاجتماع في شقتك لأنه معاد لك ، يمكنه إلغاء القرارات. هناك قرارات محكمة عليا في هذا الصدد.)

لهذا السبب ، يجب إبلاغ جميع المقيمين عن الاجتماع بجدول أعمال الاجتماع قبل 15 يومًا. لا تحتاج إلى إخطار الاجتماع من خلال كاتب عدل. إذا كان هناك عنصر في خطة الإدارة يقوم بإعداد جدول أعمال وتم توقيعه من قبل الجميع ، أو سيتم اعتبار الإشعارات التي يتم إرسالها في مجموعة WhatsApp أو وسائل التواصل الاجتماعي بمثابة إشعار ، فيمكن إرسال إشعار بهذه الطريقة. في مثل هذه الحالة ، لا تحتاج إلى إرسال بريد مسجل مع إيصال الإرجاع. لقد قمت بإنشاء مجموعة WhatsApp ، وقمت بتضمين كل شخص في هذه المجموعة ، وفي هذه الحالة ، يتم اعتبار جدول الأعمال الذي تشاركه من مجموعة WhatsApp والدعوة إلى الاجتماع بمثابة إشعارات. لهذا السبب ، بدلاً من التعامل مع المعاملات مثل الإرسال من كاتب عدل أو الإرسال بالبريد المسجل ، يمكنك الاختيار بهذه الطريقة. عندما تقوم بتكييف التكنولوجيا مع الحاضر ، يكون عمل المدير بسيطًا جدًا. 

كيف يتم حفظ دفتر القرار في الشقة؟

كيف يتم إنشاء كتاب القرار؟ يمكن الحصول على دفتر القرار من القرطاسية التي سيتم إنشاؤها لأول مرة. بعد أخذ الكتاب الأسود ، تتم الموافقة على الكتاب من قبل كاتب العدل بالذهاب إلى كاتب العدل. كل صفحة مرقمة. جميع الصفحات موثقة. عادة ، يجب إغلاق كتاب القرار وتأخذ كتاب جديد كل عام. ومع ذلك ، يمكن لأولئك الذين يعيشون في أماكن صغيرة إغلاق الكتاب كلما امتلأ الكتاب.

 ماذا يجب أن تفعل عندما يتم اختيارك كمسؤول لأول مرة؟

أولاً ، ستقوم بتجميع مجلس الإدارة. يكتب مجلس الإدارة في كتاب القرار كيف تم انتخاب المدير ونوع القرارات التي تم اتخاذها. تحتاج إلى اختيار مدير واحد ومساعد إداري وأمين صندوق واحد. يُمنح المدير سلطة إبرام العقود مع الشركات المختلفة. يحتاج المسؤول إلى هذه السلطة عند توصيل ساعة كهربائية بالشقة أو تشغيل ساعة مائية. في الصفحة الجانبية من الكتاب فيما يتعلق بالقرار المتخذ ، يتم كتابة وتوقيع أسماء جميع أصحاب الطوابق. يمكن للمستأجرين التوقيع كوكيل ، بالنسبة لأولئك الذين لم يوقعوا في ذلك الوقت ، يكفي أن يكتبوا كما لم يوافقوا. لا يمكنك اتخاذ دفتر القرار هذا بالتوقيعات واحدة تلو الأخرى لاحقًا. أثناء اتخاذ القرار في الاجتماع ، ليس من الضروري أن يحضر الجميع ، طالما أن الاجتماع يعقد وفقًا للإجراء. في الصفحة الثانية ، يتم إعداد خطة إدارة واتخاذ قرار بشأن خطة الإدارة. على سبيل المثال ، يمكن تحديد تفاصيل مثل عدم استلام مستحقات من المدير. لأن المدير يعمل بالفعل. توقف. يتم تضمين تفاصيل مثل التخطيط البيئي والمستحقات التي سيتم جمعها في خطة الإدارة. بعد ذلك ، يتم جمع التوقيعات المتعلقة بالأنشطة التي سيتم القيام بها.

ما هي المستندات التي يجب أن يحملها المدير معه؟

يجب أن يحمل المسؤول وثيقة تصريح استخدام المبنى. يجب أن يكون دفتر الدخل والمصروفات ودفتر القرار في متناول اليد. يجب الحصول على رقم ضريبي واحد من مكتب الضرائب. يجب أن تحصل على رقم ضريبي لأن الرقم الضريبي للشقة مطلوب عند توصيل الماء والكهرباء. خلاف ذلك ، لا يمكن لشركات الكهرباء والماء العثور على رقم شقتنا. لا يزال يتعين على المسؤول الاحتفاظ بنموذج خطة الإدارة في ملفه. يجب أن يحمل توقيع أصحاب الشقق على قبول خطة الإدارة. يجب أن تظل الفواتير المدفوعة في أيدي المديرين. يجب أن يحتفظ المسؤول بنماذج صيانة المصعد. تقوم شركات المصاعد بالصيانة مقابل رسم شهري قدره 1 ليرة. إذا لم تنجز صيانة المصعد ، فقد يكون المصعد خارج الضمان إذا كان مصعدًا جديدًا. احتفظ بإيصال دخل ومصروف للشقة ، وعندما تستلم المستحقات اكتبه مع هذا الإيصال وأعطه لصاحب الشقة. 

بشكل عام ، واجبات المدير ومسؤوليات مدير الشقة هذا هو كيف هو. في هذه المرحلة ، فإن أهم شيء هو حساب الميزانية العمومية للدخل والمصروفات في فترات معينة وتعليقها على جزء مرئي من المبنى. لا يكفي أن أقول إنني أعددت الميزانية العمومية وأعرضها على المدقق. بصفتنا مديرين ، نحتاج إلى مشاركة كل هذا بشفافية مع سكان المبنى.