هذا المجلس، الذي ليس له كيان قانوني بموجب القانون التركي، ملزم بالتصرف وفقًا لخطة إدارة العقار الرئيسي والأحكام الإلزامية للقانون. وبينما تعقد الاجتماعات العادية مرة واحدة في السنة، فمن الممكن أيضًا عقد اجتماعات غير عادية عند الضرورة. القرارات المتخذة ملزمة لجميع أصحاب الشقق ولا يمكن إلغاؤها إلا بقرار من المحكمة.
متى يجتمع مجلس أصحاب الشقق؟
يجتمع مجلس أصحاب الشقق مرة واحدة على الأقل في السنة تحت اسم "الاجتماع العادي". إذا كان وقت الاجتماع محدداً في خطة الإدارة، فإنه يتم تحديده وفقاً لهذه الخطة. إذا لم يتم تحديد وقت في خطة الإدارة، فسيتم عقد الاجتماع خلال الشهر الأول من كل سنة تقويمية.
وبصرف النظر عن ذلك، عند ظهور بند مهم في جدول الأعمال، يجوز لمجلس الإدارة أن ينعقد تحت اسم "اجتماع غير عادي" في تاريخ آخر خلال العام بناءً على طلب المدير أو المدقق أو ثلث أصحاب الشقق. ومع ذلك، بالنسبة لمثل هذه الاجتماعات، يجب تقديم إشعار كتابي للمالكين قبل 15 يومًا على الأقل ويجب تحديد المكان والزمان وجدول الأعمال بوضوح.
كيف يتم إنشاء مجلس أصحاب الشقق؟
يتكون مجلس أصحاب الشقق من جميع مالكي الأقسام المستقلين المشاركين في إدارة الشقة أو الموقع. ويشترط لتشكيل المجلس أن يكون عدد الملاك وعدد الأقسام المستقلة أكثر من اثنين. يتم تشكيل المجلس تلقائيا، بالمشاركة المباشرة للمالكين، وفقا لأحكام قانون الوحدات المشتركة. في الاجتماع الأول النصاب القانوني وإذا تعذر تحقيق ذلك، يبدأ الاجتماع بالمشاركين في الاجتماع الثاني دون الحاجة إلى اكتمال النصاب القانوني. ومرة أخرى، يتم اتخاذ القرارات بالأغلبية المطلقة للحاضرين. وهذا يعني: حتى لو حضر شخص واحد الاجتماع الثاني، فيمكن عقد اجتماع ويمكن اتخاذ القرار بتصويت شخص واحد.
ويضم المجلس أصحاب الأقسام المستقلة المقيدين في السجل العقاري وليس له شخصية اعتبارية. يقتصر حق الملاك في التمثيل على صوت واحد لكل قسم مستقل يملكونه. إذا كان هناك أكثر من مالك للقسم المستقل يتم تمثيلهم باختيار مندوب منهم. وفي الوقت نفسه، يجوز للمالك الذي لا يتمكن من حضور الاجتماع أن يمنح توكيلًا لأي شخص. يمكن للمستأجرين المشاركة، ولكن لا يمكنهم التصويت، ما لم يمنحوا أنفسهم توكيلًا قانونيًا.
ما هو النصاب القانوني لمجلس أصحاب الشقق؟
هناك متطلبات تأهيل معينة لاجتماع مجلس أصحاب الشقق. ويسمى هذا المطلب أيضًا النصاب القانوني للاجتماع. نظرًا لأن القرار المتخذ دون استيفاء متطلبات النصاب القانوني سيكون غير صالح، فيجب دراسة النصاب القانوني بعناية، وإذا لزم الأمر، يجب تأجيل الاجتماع الأول:
- نصاب الاجتماع الأول:
مجلس أصحاب الشقق وأصحابها أكثر من نصفهم من حيث العدد وحصة الأرض يمكن جمعها بالمشاركة. وإذا لم يتم استيفاء هذه النسبة، فلا يمكن عقد الاجتماع الأول. - نصاب الاجتماع الثاني:
وإذا لم يكتمل النصاب في الاجتماع الأول، في الاجتماع الثاني خلال 15 يوما على أبعد تقدير تم. النصاب القانوني غير مطلوب لهذا الاجتماع و بالأغلبية المطلقة للحاضرين يتم اتخاذ القرار.
ويضمن هذا النظام تنفيذ عمليات اتخاذ القرار بسرعة وفعالية في حالة انخفاض الحضور في الاجتماع.
بأي أغلبية يتم اتخاذ القرارات من قبل مجلس أصحاب الشقق؟
يتم تنظيم عملية اتخاذ القرار وفقًا لقانون الوحدات السكنية. لكل مالك شقة صوت واحد. وتتخذ القرارات بموافقة الأغلبية المطلقة أي 1% من عدد الملاك الحاضرين في الاجتماع من حيث العدد وحصة الأرض. ومع ذلك، في بعض الحالات، تكون الأغلبية المؤهلة مطلوبة. على سبيل المثال، في مسائل مثل بيع المناطق المشتركة أو مشاريع التجديد الكبرى، يلزم الحصول على موافقة جميع مالكي الشقق أو أغلبية 51/4.
عند اتخاذ القرارات في مجلس أصحاب الشقق، يلزم توفر شروط أغلبية مختلفة اعتمادًا على طبيعة المشكلة. وفيما يلي أنواع الأغلبية المطلوبة لاتخاذ القرار وتفاصيلها:
1) تصويت الأغلبية للقرارات العامة: قرارات الإدارة العامة والإجراءات الإدارية التي اتخذها مجلس أصحاب الشقق، بالأغلبية المطلقة للحاضرين يؤخذ. على سبيل المثال:
- التنظيف والصيانة والإصلاحات الطفيفة للمناطق المشتركة
- تحديد الميزانية السنوية والمستحقات
- إطلاق سراح المديرين والمراجعين
- قبول المشروع التجاري
2) القرارات التي تتطلب أغلبية مؤهلة: تتطلب بعض القرارات المهمة موافقة أغلبية أكبر من المالكين:
- الأغلبية المزدوجة (كل من العدد وأغلبية حصة الأرض):
- انتخاب مجلس الإدارة
- اختيار مدقق الحسابات
- تقديم ابتكارات وإضافات مفيدة
- تحويل نظام التدفئة المركزية إلى نظام تدفئة فردي
- وجوب نقل ملكية الشقة
- 5 من أصل 4 الأغلبية:
- بيع المناطق المشتركة،
- تجديدات كبيرة أو تغييرات كبيرة (على سبيل المثال، بيع حقوق السقف).
- البناء والإصلاح والمرافق غير المدرجة في المشروع المعماري
- التبييض الخارجي أو الطلاء بألوان مختلفة
- تركيب مصعد أو باب أو نظام كاميرا غير مدرج في المشروع المعماري (الموافقة الخطية كافية)
- إجماع:
- تغيير خطة إدارة الشقق (5 من 4 في المباني الجماعية)
- تغيير الغرض من استخدام العقار الرئيسي
ما هي صلاحيات مجلس إدارة أصحاب الشقق؟
يتمتع مجلس أصحاب الشقق بسلطة اتخاذ القرارات بشأن العديد من القضايا المتعلقة بإدارة الشقة أو الموقع. وأهم هذه السلطات هي كما يلي:
- انتخاب المدير أو مجلس الإدارة: وتقوم بانتخاب المدير أو أعضاء مجلس الإدارة لإدارة المبنى أو الموقع السكني.
- تحديد الميزانية والمستحقات: إعداد الموازنة السنوية للمصروفات المشتركة وتحديد مبالغ المستحقات.
- القرارات المتعلقة بالمجالات المشتركة: يتخذ القرارات المتعلقة بالصيانة والإصلاح والتجديد واستخدام المناطق المشتركة.
- تغيير خطة الإدارة: إجراء تغييرات على خطة الإدارة عند الضرورة (بالإجماع).
- أعمال الإصلاح والصيانة: ويقرر الإجراءات القانونية والفعلية اللازمة لحماية وإصلاح العقارات الرئيسية.
القرارات التي يتخذها مجلس أصحاب الشقق ملزمة لجميع المالكين طالما أنهم يلتزمون بالأحكام الإلزامية للقانون وخطة الإدارة.
ما هو كتاب قرارات مجلس أصحاب الشقق؟
كتاب القرارات هو وثيقة رسمية تسجل فيها جميع القرارات المتخذة. يتم توقيع كل قرار من قبل أصحاب الطوابق المشاركين. ويعتبر هذا الدفتر دليلاً هاماً في قضايا المنازعات القانونية. خاصة في عمليات التقاضي، تريد المحكمة فحص هذا الكتاب أولاً. ويلتزم المدير بالاحتفاظ بهذا الكتاب بانتظام. يتم تسجيل اجتماعات مجلس الإدارة العادية وغير العادية والقرارات التي اتخذها المدير وحده في هذا الكتاب.
ما الذي يجب مراعاته في اجتماع مجلس إدارة مالكي الشقق؟
لكي يكون اجتماع مجلس إدارة الشقق منتظماً وصحيحاً يجب مراعاة بعض النقاط:
- دعوة الاجتماع: يجب إرسال إخطار كتابي إلى جميع أصحاب الشقق قبل 15 يومًا على الأقل من تاريخ الاجتماع. ويجب أن يذكر الإشعار بوضوح مكان وزمان وجدول أعمال الاجتماع.
- قائمة الحضور: يجب الاحتفاظ بقائمة تسمى قائمة الحضور موقعة من المشاركين في الاجتماع.
- عدم الخروج عن جدول الأعمال: يجب مناقشة البنود المحددة في جدول الأعمال فقط في الاجتماع، ولا ينبغي البت في القضايا غير المدرجة في جدول الأعمال. يمكن إضافة بنود إضافية إلى جدول الأعمال في الاجتماعات العادية بناء على طلب أصحاب الشقق.
- اختيار المدير والمدقق: إذا كان الاجتماع اختياريًا، فيجب أيضًا اتخاذ قرار بالبراءة (البراءة) أثناء انتخاب المدير والمدقق.
- التصويت والفرز: يمكن الإدلاء بالأصوات التي تم الإدلاء بها كرئيس أو بالوكالة. وينبغي تنفيذ هذه العملية بعناية لتجنب خطر الإفراط في التصويت.
- قرارات التسجيل: ويجب تحديد الصلاحيات الخاصة الممنوحة للمدير. يجب كتابة جميع القرارات المتخذة في دفتر القرارات والموافقة عليها بتوقيعات المالكين (الحاضرين) الذين يحضرون الاجتماع.
إن الاهتمام بهذه القضايا يضمن الشرعية القانونية والطبيعة الملزمة لقرارات الاجتماع. خلاف ذلك، قد تواجه دعاوى الإلغاء.
هل يمكن إلغاء قرارات مجلس أصحاب المنازل؟
نعم، من الممكن إلغاء قرارات مجلس ملاك الشقق. ومع ذلك، هذا ممكن فقط إذا تم استيفاء شروط معينة. يمكن لأصحاب الشقق الذين يعتقدون أن القرار المتخذ مخالف للقانون التقدم بطلب إلى محكمة السلام المدنية وطلب الإلغاء.
يجب تقديم طلب الإلغاء هذا في غضون شهر واحد بعد علم المالكين الذين لا يوافقون على القرار بالقرار. ويجب على الملاك الذين حضروا الاجتماع وصوتوا ضد القرار رفع دعوى قضائية خلال نفس المدة من تاريخ القرار. تقبل حالات الإلغاء إذا كان القرار غير قانوني من حيث الشكل أو المضمون. غالبًا ما تكون قرارات المحكمة العليا بمثابة أمثلة لإلغاء القرارات غير العادلة، خاصة فيما يتعلق بالنفقات العامة.
مجلس أصحاب الشقق في ضوء قرارات المحكمة العليا
أصدرت المحكمة العليا العديد من القرارات السابقة فيما يتعلق بمجلس أصحاب الشقق. على سبيل المثال:
- لا توجد متطلبات خاصة للدعوة للاجتماع العادي: 634/29 من القانون رقم 1. وبموجب هذه المادة، لا يشترط وجود دعوة خاصة/استدعاء للاجتماعات العادية؛ يمكن إجراء المكالمة عن طريق تعليقها عند مدخل المبنى الرئيسي أو على لوحة الإعلانات قبل 15 يومًا. (ملف الغرفة المدنية العشرون للمحكمة العليا رقم 20/2019)
- وحتى لو عقد الاجتماع الثاني في فبراير لاجتماعات عادية ستعقد في يناير، فلن يكون اجتماعا استثنائيا لأنه استمرار للاجتماع العادي. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/2010)
- لا يمكن للشخص الذي يحضر الاجتماع أن يدعي أن دعوة الاجتماع غير منتظمة.: لا يمكن لمالك الشقة الذي حضر الاجتماع أن يطلب إلغاء الاجتماع لعدم وجود دعوة وفقا لقاعدة الصدق في المادة 2 من TMK. (ملف الغرفة المدنية العشرون للمحكمة العليا رقم 20/2017)
- يجوز للمالك الذي حضر الاجتماع ولكنه اعترض على القرار كتابيًا أن يرفع دعوى فسخ. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 5/1988)
- ليس هناك أي التزام بالإخطار بالدعوة للاجتماع العادي قبل 15 يومًا. (محكمة الاستئناف العليا الجمعية العامة الغرفة المدنية الخامسة ملف رقم 5/1971)
- الشخص الذي حضر اجتماع أصحاب الشقق وصوت لصالح القرار ووقع عليه لا يمكنه رفع دعوى لإلغاء هذا القرار. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/2011)
- لا يمكن للشخص الذي يحضر الاجتماع غير العادي رفع دعوى للإلغاء بسبب عدم وجود شكل لذلك الاجتماع. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/2014)
- وبما أنه لم يتم الالتزام بشرط الإخطار لمدة خمسة عشر يومًا للاجتماع غير العادي، فيجب إلغاء جميع القرارات المتخذة. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/2014)
- إن رفع دعوى إلغاء الاجتماع فقط دون طلب إلغاء أي قرار تم اتخاذه في الاجتماع يتنافى مع مقتضيات حسن النية والتسامح. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/1993)
- وبما أن المدير في الخدمة، فلا يمكن تفويض مدقق الحسابات بالدعوة إلى اجتماع غير عادي. (ملف الغرفة المدنية الثالثة بالمحكمة العليا رقم 18/2001)
مواد القانون المتعلقة بمجلس إدارة أصحاب الشقق
تنظم المادة 27 وما يليها من قانون ملكية الشقق مبادئ عمل مجلس أصحاب الشقق. في هذه المقالات:
- قانون الوحدات السكنية المادة (29): موعد اجتماع مجلس أصحاب الشقق
- قانون الوحدات السكنية المادة (30): النصاب القانوني للاجتماعات والقرارات. يتخذ مجلس أصحاب الشقق قراراته بأغلبية الأصوات في الاجتماع الأول وبالأغلبية المطلقة للمشاركين في الاجتماع الثاني.
- قانون الوحدات السكنية المادة (31): الحق في المشاركة في التصويت.
- قانون الوحدات السكنية المادة (32): قرارات وملزمة مجلس إدارة أصحاب الشقق. تتم إدارة العقارات الرئيسية وفقاً لقرارات مجلس الإدارة ويجب على جميع مالكي الشقق والمديرين والمدققين الالتزام بهذه القرارات. يتم كتابة القرارات في كتاب موثق وتوقيعها. يتم حل النزاعات على أساس القرارات السابقة.
- قانون الوحدات السكنية المادة (33): تدخل القاضي وقضية الإلغاء. يجوز لأصحاب الشقق رفع دعوى إلغاء ضد قرارات مجلس الإدارة أمام محكمة الصلح خلال شهر واحد. وفي حالات الغياب أو البطلان المطلق، لا يشترط وجود وقت. يتخذ القاضي قرارًا يتوافق مع القانون وخطة الإدارة والإنصاف بناءً على طلب المتضرر، ويتم فرض غرامات إدارية على من لا يلتزم بالقرار.
قد تتطلب المشكلات القانونية الناشئة في إدارة شقة أو موقع دعمًا احترافيًا. كمحامي يعمل في أضنة، أقدم خدمات استشارية وإدارية ضمن نطاق قانون الوحدات السكنية. بصفتنا المحامي سايم إنجكاش للمحاماة، فإننا ننتج حلولًا قانونية لقضايا مثل مشاكل الإدارة أو المنازعات على المستحقات أو إلغاء القرار. انقر هنا للحصول على معلومات مفصلة.
أسئلة وأجوبة (FAQ)
- ما هو مجلس أصحاب الشقق؟
مجلس أصحاب الشقق هو هيئة مخولة باتخاذ القرارات في إدارة الشقة أو الموقع.
- كيفية عقد اجتماع لمجلس إدارة أصحاب الشقق؟
يتم عقد الاجتماع عن طريق الاتصال بجميع المالكين وتقديم إشعار قبل 15 يومًا على الأقل.
- ما هو كتاب القرار؟
كتاب القرارات هو الوثيقة التي يتم فيها تسجيل القرارات المتخذة رسميًا.
- هل يمكن الاستئناف على قرارات مجلس أصحاب الطوابق؟
نعم، يمكن الطعن في القرارات التي تعتبر غير قانونية أمام محكمة الصلح المدنية.
- كيفية اختيار مدير؟
يتم انتخاب المدير بأغلبية أصوات أصحاب الشقق في اجتماع مجلس إدارة أصحاب الشقق.
- كم عدد الأشخاص الذي يتكون منه مجلس أصحاب الشقق؟
يتكون مجلس أصحاب الشقق من 3 مالكي أقسام مستقلين على الأقل.
- من يمكنه المشاركة في مجلس إدارة أصحاب الشقق؟
يمكن فقط لأصحاب الأقسام المستقلين أو ممثليهم حضور اجتماعات مجلس إدارة أصحاب الشقق.
- كم عدد الأصوات التي يمكن لكل مالك طابق الإدلاء بها؟
ويمكن لمالك الشقة استخدام ثلث مجموع الأصوات كحد أقصى، بغض النظر عن عدد الأقسام المستقلة التي يملكها.
- ماذا يحدث إذا لم يحضر أصحاب الشقق الاجتماع الدوري؟
إذا لم يكتمل النصاب القانوني، لن يتم عقد الاجتماع الأول؛ ويعقد الاجتماع الثاني خلال 15 يوما على الأكثر ويتخذ القرار بأغلبية الحاضرين.
- هل يمكن لمالك الشقة الذي لا يحضر الاجتماع أن يصبح مديراً؟
نعم، يمكن انتخاب مالك الشقة الذي لا يحضر الاجتماع كمدير بأغلبية أصوات المالكين الآخرين.
- الإجماع أم تصويت الأغلبية في قرارات الشقة؟
للقرارات العامة تصويت الأغلبية، ولكن في حالات خاصة مثل تغييرات خطة الإدارة الإجماع مطلوب.
- كم عدد الوكلاء الذين يمكن لشخص واحد أن يأخذهم في اجتماع في الشقة؟
شخص واحد على الأكثر 3 توكيلات يمكنك الحصول عليها.
- من لا يستطيع أن يكون مدير شقة؟
الأشخاص المقيدون بموجب القانون، والأشخاص المحظورون بقرار من المحكمة، وأولئك الذين لا يتمتعون بالكفاءة لا يمكنهم أن يصبحوا مديرين للشقق.
- هل يمكن لزوجة صاحب الطابق حضور الاجتماع؟
لا يمكن لزوجة صاحب الطابق حضور الاجتماع والتصويت إلا بتوكيل مكتوب.
- كم مرة يتم عقد مجلس أصحاب الشقق؟
يجب أن يجتمع مجلس إدارة أصحاب الشقق مرة واحدة على الأقل في السنة.
- ماذا يحدث إذا لم يدعو المدير للاجتماع؟
إذا لم يدعو المدير إلى اجتماع، فيمكن لثلث أصحاب الشقق الدعوة إلى اجتماع. وفي هذه الحالة، يجوز البدء في الإجراءات القانونية.
- كيفية إعداد إدارة الشقة الأولى؟
يتم إنشاء أول إدارة للشقق من خلال اجتماع مجلس أصحاب الشقق وانتخاب مدير بأغلبية الأصوات.
- كم عدد الأيام التي تسبق انعقاد الجمعية العمومية للشقة؟
يجب أن تتم دعوة الجمعية العمومية قبل 15 يوما على الأقل من انعقاد الاجتماع.
