يعد توقيع أكثر من عقد إيجار بين المستأجر والمؤجر أمرًا شائعًا ولكن غالبًا ما يتم تجاهله في علاقات الإيجار. هذا الوضع، خاصة عند النظر إليه ضمن الإطار القانوني، يجلب معه مشاكل ومسؤوليات مختلفة قد يواجهها كل من المستأجرين وأصحاب العقارات. تعتبر قضايا مثل صحة وتنفيذ وإنهاء اتفاقيات الإيجار ذات أهمية كبيرة من حيث حماية حقوق الأطراف.
وفي هذا المقال سأتناول بالتفصيل الآثار القانونية المترتبة على وجود أكثر من عقد إيجار في ضوء الأحكام القضائية. ستساعد هذه المراجعة المستأجرين والمؤجرين على فهم حقوقهم والتزاماتهم بشكل أفضل، بالإضافة إلى توفير معلومات عملية حول كيفية إدارة مثل هذه المواقف.
اتفاقيات الإيجار المتعددة
إن توقيع أكثر من عقد إيجار بين المستأجر والمؤجر يخلق بعض المخاطر والشكوك القانونية، خاصة إذا كانت محتويات الاتفاقيات مختلفة عن بعضها البعض. ويمكنني أن أشرح هذه المخاطر على النحو التالي:
- رسوم الإيجار وفروق المدة: إذا تم تحديد سعر ومدة إيجار مختلفة في العقود، فإن ذلك سيؤدي إلى نزاع بين الطرفين. يصبح من غير الواضح أي عقد صالح.
- التزامات الأطراف: إذا تم تحديد الحقوق والالتزامات بشكل مختلف، يصبح من غير الواضح بالنسبة للمستأجر والمؤجر ما هو العقد الذي سيتصرفون بموجبه.
- إمكانية بطلان العقود لبعضها البعض: إذا تعارض عقدان مع بعضهما البعض، فإن العقد الموقع لاحقا قد يبطل العقد الأول. وهذا يؤدي إلى عدم اليقين القانوني.
- يصبح حل النزاعات صعبا: بما أنه ليس من الواضح ما هو العقد الذي سيتم اتخاذه كأساس في حالة النزاع، يصبح حل النزاع صعبا.
- خطر الاستخدام الضار: قد يتصرف أحد الطرفين بسوء نية من خلال استغلال الاختلافات بين العقدين.
ولذلك فمن مصلحة الطرفين أن يتفق المستأجر والمؤجر على عقد إيجار واحد.
الوضع القانوني
من الممكن قانوناً إبرام أكثر من عقد إيجار بين المستأجر والمؤجر. ولكي يكون العقد الثاني صحيحاً تماماً، يُكتب في العقد نص ينص على نتيجة العقد الأول. على سبيل المثال، يكفي إضافة حكم مثل "تم إنهاء عقد الإيجار بتاريخ 12.12.2022/12.12.2023/XNUMX، وإبرام عقد الإيجار الثاني بتاريخ XNUMX/XNUMX/XNUMX".
وفقًا لقانون الالتزامات التركي، يتمتع الطرفان بحرية إبرام العقود كما يحلو لهما. ومع ذلك، لا يجوز إبرام أي عقد يخالف القانون أو الأخلاق أو النظام العام أو الحقوق الشخصية.
لا يوجد ما يخالف القانون في توقيع أكثر من عقد إيجار واحد. يمكن للمستأجر والمؤجر إبرام أي عدد يريدانه من العقود. ومع ذلك، إذا تعارض محتوى وشروط هذه العقود مع بعضها البعض، ينشأ النزاع.
إذا قام المؤجر بعقد عقود منفصلة مع أكثر من شخص لنفس المسكن، فإنه يرتكب جريمة الاحتيال. ومع ذلك، لا يوجد مانع قانوني لإبرام أكثر من عقد مع المستأجر بمضمون وشروط مختلفة.
يسمح القانون بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد. ومع ذلك، يُتوقع من الأطراف عدم إساءة استخدام حقوقهم والالتزام بقواعد حسن النية. وبخلاف ذلك، يجب البحث عن حل من خلال التقاضي.
هل اتفاقية الإيجار الجديدة تلغي الاتفاقية القديمة؟
يؤدي توقيع عقد إيجار جديد عمومًا إلى إنهاء عقد الإيجار السابق ويدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من تاريخ البدء المحدد في العقد الجديد. وفقًا للمادة 347 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، فإن اتفاقية الإيجار الجديدة الموقعة مع المستأجر تبدأ فترة تمديد عقد الإيجار لمدة عشر سنوات من الصفر. أي أنه في حالة توقيع عقد إيجار جديد مع نفس المستأجر، يتم احتساب مدة العشر سنوات من تاريخ انتهاء هذه الاتفاقية الجديدة. وهذا مهم بشكل خاص فيما يتعلق بإنهاء عقد الإيجار وحقوق الإخلاء. يؤدي تجديد عقد الإيجار إلى تغيير الظروف الحالية وبدء علاقة إيجار في ظل ظروف جديدة. ولذلك، فإن الشروط الواردة في العقد الجديد تحل محل العقد السابق ويحدد العقد الجديد علاقة الإيجار القائمة قانونا. وفي العناوين الفرعية التالية، سأشرح الحالات التي يعتبر فيها عقد الإيجار الثاني صحيحًا أم لا.
إذا تم إعداد العقد الثاني فقط لإظهار سعر إيجار منخفض لمكتب الضرائب، فلن يتم احترام هذا العقد.
في بعض الأحيان يرغب الطرفان في إظهار سعر الإيجار المنخفض لمكتب الضرائب ودفع ضرائب أقل. في مثل هذه الحالة، فإن عقد الإيجار الثاني الذي تم إبرامه لإظهار سعر أقل، على عكس العقد الأصلي، لمجرد تقديمه إلى مأمورية الضرائب، سيعتبر وهميًا وسيظل السعر والشروط الواردة في العقد الأول سارية المفعول.
في قرارها رقم 6 الصادر لسنة 2015، اعتبرت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا أن عقد الإيجار الثاني، الذي تم بغرض إبلاغ مأمورية الضرائب بسعر منخفض، باطل واتخذت الاتفاق الأول أساسًا له. حل النزاع. الجزء ذو الصلة من القرار هو كما يلي: “الخلاف بين الطرفين يدور حول أي من العقود المؤرخة بتاريخ 5.11.2012/8000/4000 لنفس العقار، يبدأ تاريخها في 5.11.2012/8000/4000 وبرسوم شهرية قدرها 5.11.2012 ليرة تركية ورسوم شهرية قدرها 8000 ليرة تركية، على أن تكون "في العقد الثاني بتاريخ XNUMX/XNUMX/XNUMX، لا يوجد أي تعليق يفيد بإنهاء العقد الأول، وبعد إبرام العقد الأول، تكون أموال الإيجار الشهري باهظة. تخفيض السعر من XNUMX ليرة تركية إلى XNUMX ليرة تركية مخالف التدفق الطبيعي للحياة. في مواجهة هذا الوضع برمته، من المفهوم أن عقد الإيجار الذي اعتمد عليه المدعى عليه تم وضعه لسبب آخر غير تحديد سعر الإيجار وكان احتياليًا. "بينما يجب حل النزاع وفقًا لاتفاقية الإيجار المؤرخة XNUMX مقابل رسوم شهرية قدرها XNUMX ليرة تركية، والتي تم وضعها وفقًا للإرادة الحقيقية للطرفين، فإنه ليس من الصحيح اتخاذ قرار كتابيًا بناءً على على عقد الإيجار المزعوم."
وفي قرار مماثل رقم 6/2014، قضت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا بأن العقد الثاني بين الشركات تم فقط لغرض دفع ضرائب أقل، وبالتالي يعتبر هذا العقد باطلاً: "على الرغم من أن الشركة المدعى عليها دفعت بأنها ليست طرفا في عقد الإيجار بناء على المدعي، فمن المفهوم أن هذا الدفاع غير مناسب في مواجهة مبالغ السداد التي تم سدادها، وأن عقد الإيجار المقدم من المدعى عليه مع تاريخ البداية هو 15.12.2008 وتم وضع رسم شهري قدره 700 ليرة تركية لغرض دفع ضرائب منخفضة."
وينبغي أن يذكر في العقد الثاني أن العقد الأول قد فسخ
عند صياغة عقد إيجار ثان، من المهم تضمين بيان يفيد بإلغاء عقد الإيجار الأول واستبداله بعقد إيجار جديد. وهذا يضمن أنه، من الناحية القانونية، في حالة وجود تعارض أو خلاف بين عقدين، يتم تحديد العقد الصحيح بوضوح. بالإضافة إلى ذلك، يوضح هذا البيان أن الطرفين قد اتفقا على شروط العقد الجديد وأن شروط العقد القديم لم تعد صالحة. يعد هذا النوع من المؤشرات بالغ الأهمية بشكل خاص في الحالات التي تنطوي على تغييرات كبيرة في رسوم الإيجار والودائع ومدة الإيجار وما إلى ذلك. إذا لم يُنص بوضوح في العقد الجديد على إلغاء العقد القديم، فهناك خطر اعتبار العقد الأول صحيحًا في دعوى قضائية محتملة.
وبالفعل، قضت المحكمة العليا بأنه عند إبرام عقد إيجار ثان، يجب تحديد نتيجة العقد الأول، وإلا اعتبر عقد الإيجار الثاني باطلا: "بما أنه لم يتم إلغاء العقد الأول، كان ينبغي للمحكمة أن تفصل في النزاع وفقاً لعقد الإيجار المؤرخ في 1.7.2008 والبالغ 4000 ليرة تركية الذي اعتمد عليه المدعي، لكن لا يصح الحكم بحساب مبلغ الإيجار المستحق بموجب العقد المكتوب بتاريخ 1.11.2008/6/2014 المقدم من المستأجر المدعى عليه." (قرار الغرفة المدنية السادسة للمحكمة العليا رقم 6449/2015، القرار رقم 4031/XNUMX)
الحصول على عقد الإيجار الثاني عن طريق تزوير العقد الأول
إذا أمكن إثبات تزوير عقد الإيجار، يعتبر العقد الذي تم فيه هذا التزوير باطلا.
في قرارها رقم 6 الصادر عام 2014، قررت غرفة الاستئناف المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا أن الوثيقة التي يُزعم أنها عقد الإيجار الثاني كانت مزورة، وبالتالي لا يمكن اتخاذ هذه الوثيقة كأساس لعقد الإيجار: "بدأ المدعي إجراءات التنفيذ بناءً على اتفاقية الإيجار الشفهية بإيجار شهري قدره 650 ليرة تركية. قدم المستأجر المدعى عليه عقد الإيجار المكتوب بتاريخ 1.8.2012/650/6 كملحق لطلب الاعتراض على الإجراءات. وادعى محامي المدعي أن العقد المقدم مزور. في العقد الذي قدمه المدعى عليه، تم شطب رقم 3 من الإيجار الشهري البالغ 350 ليرة تركية، وكتب 650، وكتب "XNUMX ليرة تركية" بخط اليد. يجب معالجة حالة الديون المستحقة مع احتساب الإيجار الشهري بمبلغ XNUMX ليرة تركية.
سعر الإيجار المحدد في اتفاقية الإيجار الثانية منخفض للغاية
إن توقيع عقد إيجار جديد لنفس العقار بسعر أقل بكثير يبدو مخالفًا لسير الحياة الطبيعي. عادة ما يثير مثل هذا الفارق الكبير في سعر الإيجار الشكوك في أن سعر الإيجار قد تم التقليل منه عمدًا، أي أنه يتم إجراء معاملة (ظاهرية). المعاملات التواطئية هي اتفاقيات يتم إجراؤها لإخفاء النوايا والشروط الحقيقية وليس لها أي شرعية قانونية. وفي هذه الحالة يعتبر عقد الإيجار الثاني باطلا.
وجاء قرار المحكمة العليا الذي قضى بأن التخفيض الباهظ في الإيجار في عقد الإيجار الثاني احتياليا على النحو التالي: "في حين أن هناك اتفاقية إيجار برسوم شهرية قدرها 2083 ليرة تركية، فإن توقيع اتفاقية إيجار بسعر منخفض قدره 500 ليرة تركية يتعارض مع التدفق الطبيعي للحياة. "من المفهوم أن عقد الإيجار الذي استند إليه المدعى عليه تم وضعه لسبب آخر غير تحديد سعر الإيجار وكان احتياليًا". (قرار الغرفة المدنية السادسة للمحكمة العليا رقم 6/2013، القرار رقم 16477/2014)
إذا كان مبلغ الإيجار المدفوع من البنك يطابق السعر الوارد في العقد، فسيتم اتخاذ هذا العقد كأساس
إذا كانت هناك عقدي إيجار مختلفين وكان الإيجار الذي يدفعه المستأجر من خلال البنك مطابقاً للمبلغ المحدد في إحدى الاتفاقيتين، يتم اتخاذ هذه الاتفاقية كأساس قانوني. تشكل مبالغ دفعات الإيجار دليلا مهما في تحديد العقد الحقيقي والنافذ. وقد اعتمدت المحكمة العليا هذا النهج.
لدرجة أن المحكمة العليا ذكرت أنه نتيجة للاتفاق بين المدفوعات المقدمة من البنك والمبلغ الوارد في العقد، يجب أن يؤخذ العقد المطابق كأساس: “يتمحور الخلاف حول تحديد أي عقدين منفصلين يحتويان على أحكام مختلفة من حيث رسوم الإيجار الشهرية يتم إعداده وفقًا للإرادة الحقيقية. "وفقًا لبيان البنك، يجب احترام عقد الإيجار الذي اعتمد عليه المدعي". (قرار الغرفة المدنية السادسة للمحكمة العليا رقم 6/2013-7624)
لا ينبغي احترام العقد المعد بسعر منخفض جدًا مقارنة بالسعر الحالي.
عند تحديد أي من عقدي الإيجار المختلفين يجب الاعتماد عليهما، فإن الفرق بين السعر في العقد والقيمة الحالية مهم أيضًا. إذا كان السعر في العقد منخفضًا جدًا مقارنة بسعر الإيجار الحالي، فقد يعني ذلك أن العقد احتيالي.
وفي قرار بهذا الشأن، قضت المحكمة العليا بعدم إمكانية احترام العقد المعني، مشيرة إلى سعر الإيجار في العقد، والذي يوجد به فرق كبير مقارنة بسعر الإيجار الحالي: "في تقرير الخبراء الذي تم الحصول عليه نتيجة الاكتشاف في الموقع من قبل المحكمة، فإن سعر الإيجار الحالي للعقار المستأجر هو 7.500 ليرة تركية شهريًا. تقرر أن . وبالتالي، مع القبول بأن إبرام اتفاقية الإيجار منخفض السعر لمدة خمس سنوات الموقعة مع المالك السابق، بتاريخ 01.06.2005/6/2008، كان مخالفًا لمسار الحياة العادي وتم ترتيبه بالتواطؤ بين الطرفين ليتم إخضاعه للضريبة المكتب، يجب تقييم اتفاقية الإيجار الموقعة بين المالك السابق والمدعى عليه إيرول. (الغرفة المدنية السادسة للمحكمة العليا رقم 13750/2009، القرار رقم 3661/XNUMX)
ينبغي طلب العقود المقدمة إلى إدارات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي
يجب أن يحصل المستأجرون على أحد اشتراكاتهم في الكهرباء أو الماء أو الغاز الطبيعي. عند إنشاء هذه الاشتراكات، يُطلب من المستأجر تقديم عقد الإيجار. لذلك، إذا كان هناك عقدي إيجار مختلفين، يجب على المحكمة التحقق من اتفاقيات الإيجار المقدمة إلى هذه المؤسسات.
في نزاع يتعلق بعقدي إيجار مختلفين، قررت المحكمة العليا أنه ينبغي طلب نسخة من الاتفاقية كتابيًا إلى هذه المؤسسات الإدارية عند تحديد الاتفاقية التي يجب احترامها: "في هذه الحالة، من الضروري الكتابة مرة أخرى إلى مكتب الضرائب المختص وطلب معلومات عن تاريخ تقديم العقود المقدمة من المدعي، وأيضا الكتابة إلى إدارة المياه وإدارات الكهرباء والغاز الطبيعي، لطلب نسخة من العقود، وإجراء البحث عن تاريخ تقديم هذه العقود إلى المؤسسة." (قرار الغرفة المدنية السادسة للمحكمة العليا رقم 6/2013، القرار رقم 10842/2014)
الاختلافات بين العقود
في الحالات التي يتم فيها إبرام أكثر من عقد إيجار بين المستأجر والمؤجر، فإن محتويات هذه الاتفاقيات تكون دائمًا مختلفة عن بعضها البعض. على سبيل المثال؛
- قد تختلف تكلفة الإيجار. في حين تم تحديد رسوم الإيجار الشهرية بـ 1000 ليرة تركية في العقد الأول، يمكن تحديد هذا الرقم بـ 1200 ليرة تركية في العقد الثاني.
- قد تختلف فترة الإيجار. في حين تم إبرام العقد الأول لمدة عام واحد، يمكن إبرام العقد التالي لمدة عامين.
- قد تختلف العقارات المستأجرة. في حين أن الشقة تم تأجيرها بالعقد الأول، فمن الممكن أن يكون العقد الثاني قد تم إبرامه للجراج.
- قد تكون العقوبة التي سيتم تطبيقها في حالة التقصير مختلفة.
- قد تختلف التواريخ التي سيتم فيها دفع الإيجار.
- قد يتم تحديد الغرض من استخدام العقارات بشكل مختلف.
- قد تختلف التزامات الصيانة والإصلاح.
- قد تتغير شروط النقل والتأجير من الباطن.
- قد يتم تنظيم مسؤوليات والتزامات الأطراف بشكل مختلف.
وتعتبر مثل هذه الاختلافات بين العقود من أسباب النزاعات التي قد تنشأ في حالة وجود أكثر من عقد إيجار.
حلول
ذكرت أعلاه أنه إذا كان هناك عقدي إيجار أو أكثر بين المستأجر والمؤجر وكان هناك تعارض بين هذه الاتفاقيات، فقد ينشأ نزاع بين الطرفين. إليك بعض الحلول التي أنصحك باتباعها في مثل هذه الحالة:
- الاتفاق المتبادل بين الطرفين: يقوم المستأجر والمؤجر بمراجعة العقود معًا ويمكنهما تصحيح البنود المتعارضة بالاتفاق المتبادل. هذا هو الحل الأسرع والأسهل.
- مساومة: يجوز للأطراف استشارة وسيط لمناقشة القضايا المتضاربة. يدعو الوسيط الأطراف إلى التسوية ويقدم اقتراحات لحل المشكلة.
- اتخاذ سبل الانتصاف القانونية: يجوز للمستأجر أو المؤجر رفع دعوى قضائية ضد الطرف الآخر بسبب التناقضات في العقود. ويمكن تحديد أي من العقود صالحة من خلال العملية القضائية.
- إنهاء العقد: إذا لم يتم حل التناقضات، يجوز لأحد الطرفين إنهاء العقد من جانب واحد. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذا قد يكون له عواقب قانونية معينة.
يجب على المستأجر والمؤجر أن يحاولا أولاً حل المشكلة فيما بينهما. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، يمكن اتخاذ سبل الانتصاف القانونية الأخرى. ويجب التوصل إلى حل عادل يراعي حقوق الطرفين.
قد يؤدي توقيع أكثر من عقد إيجار بين المستأجر والمؤجر إلى حدوث ارتباك فيما يتعلق بحقوق والتزامات الطرفين.
- بشكل عام، إذا تم توقيع أكثر من عقد بخصوص نفس الموضوع، فإن العقد الأخير الموقع يعتبر صحيحا. ومع ذلك، في هذه الحالة، يجب أيضًا مراعاة محتوى وشروط العقود الموقعة مسبقًا.
- ومن أجل حماية حقوق الأطراف، من المهم تحديد الاختلافات والتناقضات بين العقود وحلها. إذا لزم الأمر، سيكون من المناسب حل المشكلة عن طريق استشارة محامٍ خبير.
- وفي جميع الظروف، يجب على الأطراف التصرف بحسن نية واحترام الحقوق المتبادلة وإيجاد حلول معقولة والتأكد من التغلب على المشاكل.
- سيكون مفيدًا لكلا الطرفين على المدى الطويل إذا احترم المستأجر والمؤجر حقوق وعقود بعضهما البعض.
باختصار، ما إذا كان هناك أكثر من عقد إيجار سيكون ساري المفعول في نفس الوقت يعتمد على محتوى الاتفاقيات وإرادة الأطراف. خاصة في بلادنا، يتم إبرام اتفاقيات إيجار مختلفة في العلاقات الداخلية والخارجية لتجنب الضرائب، وهذا الوضع يجلب معه العديد من المشاكل. وفي حالة الخلاف يتم إحالة الأمر إلى القضاء وعلى القاضي تفسير العقود والتوصل إلى قرار. وقد شرحت لكم بالتفصيل أعلاه موقف وتفسير محكمة الاستئناف العليا في قضايا مختلفة بشأن هذه القضية.
عزيزي الأستاذ، لقد شرحت الموضوع جيدًا وبالتفصيل تحت العناوين الموجودة على موقع الويب الخاص بك. رضي الله عنه. مرحبًا