في الوقت الحاضر، يمكن أن تصبح العلاقات بين أصحاب العقارات والمستأجرين معقدة لأسباب مختلفة، وفي بعض الأحيان تؤدي هذه المواقف إلى إجراءات قانونية. تعتبر قضية الإخلاء من مكان الإقامة أو مكان العمل بسبب الضرورة قضية مهمة يتم مواجهتها بشكل متكرر في تركيا وتثير اهتمامًا وثيقًا بالطرفين. في هذه التدوينة، أناقش ما هي دعوى الإخلاء، ومتى يمكن رفعها، والخطوات التي يجب اتباعها في هذه العملية، بطريقة تحمي حقوق كل من المستأجرين وأصحاب العقارات.
يحدث هذا النوع من الحالات بشكل خاص عندما يحتاج المؤجر إلى العيش في العقار بنفسه وينظمه قانون الالتزامات التركي (TBK).
الجزء ذو الصلة من المادة 350 من قانون الالتزامات التركي، والذي يتناول حالة الإخلاء بسبب الضرورة، هو كما يلي: "يجب على المؤجر إبرام عقد الإيجار؛ إذا كان هناك التزام باستخدام الممتلكات المستأجرة لنفسه، أو للزوج، أو لأحفاده، أو لأحفاده، أو للأشخاص الآخرين الملزمين برعاية القانون بسبب احتياجات السكن أو مكان العمل، في نهاية الفترة المحددة المدة العقود غير محددة المدة، وذلك بالالتزام بمدة الإنهاء والمدد المقررة للإخطار بالإنهاء وفقاً للأحكام العامة المتعلقة بالإيجار، ويجوز إنهاءها برفع الدعوى خلال شهر يبدأ من التاريخ الذي سيتم تحديده.
تمنح المادة 350 من قانون الموجبات التركي للمؤجر الحق في رفع دعوى إخلاء بسبب الحاجة إلى مسكن أو مكان عمل. يسري هذا الحق عندما يكون المؤجر نفسه أو زوجته أو أحفاده (الأبناء) أو أحفاده (الآباء) أو الأشخاص الآخرين الذين يجب عليهم قانونًا رعايتهم، لديهم حاجة جدية وصادقة. على سبيل المثال، قد يرفع صاحب المنزل هذا النوع من الدعاوى القضائية عندما يحتاج إلى منزله لرعاية الوالدين المسنين.
ويتوقف قبول دعوى الإخلاء للحاجة على توافر شروط معينة. يجب أن تكون الحاجة حقيقية وصادقة ومستمرة؛ تعتبر المواقف المؤقتة أو غير المؤكدة غير كافية.
ويهدف هذا الإطار القانوني إلى حماية حقوق كل من المستأجرين وأصحاب العقارات. وفي حين أنه يمنع المستأجرين من الطرد ظلما، فإنه يسمح أيضا لأصحاب العقارات باتخاذ الخطوات اللازمة استجابة لاحتياجاتهم الحقيقية والعاجلة. إن قضايا الإخلاء بسبب الحاجة لها أهمية بالغة من حيث حماية حقوق الطرفين بشكل متوازن، على أساس مبدأ العدالة والمساواة.
شروط حالة الإخلاء للضرورة
هناك بعض الشروط التي يجب مراعاتها في حالات الإخلاء للضرورة. لكي تنجح قضيتك، أنصحك بمراجعة الشروط التالية بعناية:
- طبيعة العقار المؤجر: في حين يمكن رفع دعوى إخلاء للمساكن وأماكن العمل المسقوفة، إلا أن إخلاء قطع الأراضي والأراضي لا يمكن أن يخضع لهذا النوع من الدعاوى.
- مراعاة الفترات القانونية: يجب رفع دعوى الإخلاء للضرورة خلال المدد المحددة في قانون الالتزامات التركي. تختلف هذه الفترات اعتمادًا على ما إذا كان عقد الإيجار لفترة محددة أو غير محددة. على سبيل المثال، في اتفاقيات الإيجار محددة المدة، يجب رفع دعوى قضائية خلال فترة زمنية معينة بعد انتهاء الاتفاقية.
- الحاجة الحقيقية والصادقة للمؤجر: يجب أن يكون أساس الدعوى مبنياً على الحاجة الحقيقية والصادقة إلى مسكن أو مكان عمل للمؤجر أو الأشخاص الذين يعولهم قانوناً (الزوج، الفروع، الأجداد). ولا ينبغي أن تكون هذه الحاجة مؤقتة ويجب إثباتها أثناء عملية التقاضي.
- عدم توفر سكن أو مكان عمل بديل: إذا كان للمدعي مسكن أو مكان عمل آخر وكانت هذه الأماكن قادرة على تلبية احتياجات المدعي، ترفض المحكمة طلب الإخلاء.
- رسائل التحذير وعمليات الإخطار: ما إذا كان المؤجر بحاجة إلى إرسال إشعار إلى المستأجر قبل تقديم طلب الإخلاء بسبب الضرورة يعتمد على الوضع. يوفر إرسال تحذير بعض المزايا في عمليات التقاضي.
- إجراءات المحكمة والأدلة: يجب على المؤجر تقديم الأدلة الكافية لدعم ادعاءاته. وتقوم المحكمة بتقييم الأدلة المقدمة وتحديد ما إذا كانت الحاجة حقيقية وصادقة.
- تكاليف ونتائج القضية: يجب على الطرف الذي يرفع الدعوى أن يغطي التكاليف بداية. واعتمادًا على نتيجة القضية، تحدد المحكمة من سيدفع النفقات.
ونظراً للضرورة، يجب أن تتم كل مرحلة من مراحل قضية الإخلاء وفقاً للإجراءات القانونية. إذا لم يتم استيفاء الشروط المذكورة أعلاه من قبل المؤجر المدعي، فهناك خطر رفض القضية.
رسائل التحذير وعمليات الإخطار
- ليس هناك إلزام بإصدار إنذار: في عملية رفع دعوى الإخلاء بسبب الضرورة، لا يكون المؤجر ملزماً بتوجيه إنذار للمستأجر مسبقاً. ومع ذلك، إذا أرسل المؤجر إشعارًا إلى المستأجر، فإن ذلك يمنح المؤجر الحق في رفع دعوى إخلاء حتى نهاية سنة الإيجار البالغة سنة واحدة التي يتم فيها تمديد عقد الإيجار، بالإضافة إلى فترة شهر واحد الممنوحة للمستأجر. المؤجر لرفع دعوى قضائية..
قررت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا في قرارها رقم 6 لسنة 2012 أنه يمكن تمديد فترة رفع الدعوى عن طريق إصدار إنذار على النحو التالي: "إذا تم إخطار المستأجر بنية إخلاء المستأجر قبل أو خلال فترة الشهر الواحد التي لن يتم تجديد العقد فيها، فيمكن رفع دعوى قضائية حتى نهاية الفترة التالية لهذا الإخطار. "إن الموعد النهائي لرفع الدعوى يتعلق بالنظام العام، ويجب أن تأخذه المحكمة بعين الاعتبار تلقائياً، حتى لو لم يتقدم به المدعى عليه".
- حان الوقت لتقديم قضية الإخلاء: في اتفاقيات الإيجار محددة المدة، يجب رفع دعوى قضائية خلال شهر واحد على أبعد تقدير بعد انتهاء الاتفاقية. في اتفاقيات الإيجار غير محددة المدة، يتم أخذ سنة الإيجار كأساس ويمكن رفع دعوى قضائية في غضون شهر واحد على أبعد تقدير بعد انتهاء سنة الإيجار..
- حالة المالك الجديد: وضع المالك الجديد مختلف قليلا. يجب على المالك الجديد إخطار المستأجر كتابيًا بالوضع خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ على العقار ورفع دعوى الإخلاء بعد 1 أشهر. ويجب أن يذكر في هذا الإخطار أن العقار المستأجر هو المالك الجديد وأن هناك حاجة إلى سكن أو مكان عمل وطلب الإخلاء..
مسؤولية الإخطار في دعوى الإخلاء المرفوعة من المالك الجديد للضرورة موضحة بالتفصيل على النحو التالي في القرار رقم 6 الصادر عن الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا عام 2013: "يجوز لمن يقتني عقاراً على هيئة مسكن أو مكان عمل مسقوف أن يرغب في ذلك خلال شهر واحد من نهاية العقد، بناء على العقد المبرم بين المالك السابق والمستأجر، أو خلال شهر واحد ابتداءً من تاريخ التملك، بما في ذلك يوم التملك، وفقاً للمادة 351 من قانون الموجبات التركي، كتابياً إلى المستأجر، ويجوز له رفع دعوى الإخلاء للضرورة بعد ستة أشهر من تاريخ التملك بشرط أن يقوم الشخص بإخطار ليس من الضروري رفع الدعوى فوراً بعد انتهاء الستة أشهر، ولكن يمكن رفعها حتى نهاية العقد. ومع ذلك، يجب تقديم الإخطار خلال شهر واحد بعد الاستحواذ، ولا يمكن معالجة ذلك لاحقًا.
من لهم الحق في رفع دعوى الإخلاء
يتم تحديد من يحق لهم رفع دعوى الإخلاء للضرورة وفقاً لقانون الالتزامات التركي. الأشخاص الذين يمكنهم ممارسة هذا الحق هم:
- المؤجر: الوضع الرئيسي والأكثر شيوعًا هو أن يقوم المؤجر بنفسه برفع هذه الدعوى. ويشمل ذلك الحالة التي يرغب فيها المؤجر في استعادة العين المؤجرة بسبب احتياجاته أو زوجته أو أبنائه (أحفاده) أو والديه (أحفاده).
- يني مالك: يمكن للمالك الجديد للعقار أيضًا رفع دعوى إخلاء للضرورة. وينطبق هذا في حالة ظهور مالك جديد نتيجة لبيع العقار أو نقل ملكيته.
- المستأجر: يجوز للمستأجر أيضًا رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر من الباطن بسبب الضرورة. على سبيل المثال، قد يرغب المستأجر في إخلاء المستأجر من الباطن لاستخدام العقار بنفسه أو تركه لاستخدام قريبه.
- مالك الحقوق الحقيقية المحدودة: يحق أيضًا للأشخاص ذوي الحقوق العقارية المحدودة في العقارات رفع دعوى الإخلاء بسبب الضرورة. على سبيل المثال، يجوز للشخص الذي له الحق في الإقامة على عقار أن يطلب إخلاء العقار من أجل ممارسة هذا الحق.
كما ترون، يمكن رفع دعوى الإخلاء من قبل مالك العقار أو المستأجر أو المستأجر من الباطن أو أي شخص آخر مرخص له باستخدام العقار. ولذلك يمكننا القول أن الأشخاص الذين لديهم صلاحية التصرف في العقارات لهم الحق في رفع دعوى الإخلاء إذا لزم الأمر.
المدعى عليه
ومن المهم أيضًا من سترفع دعوى الإخلاء ضده. بشكل عام، يتم رفع دعوى الإخلاء ضد المستأجر أو المستأجر من الباطن أو أي شخص آخر له الحق في الانتفاع بالعقار. الأشخاص التالية أسماؤهم هم المخاطبون بحالة الإخلاء للضرورة:
- المستأجر: أول شخص يتبادر إلى ذهنك في حالة الإخلاء هو المستأجر. في حالة انتهاء عقد الإيجار أو إنهائه، إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار، يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء ضد المستأجر.
- مستأجر من الباطن: من الممكن أن يقوم المستأجر الرئيسي بتأجير جزء من العقار المؤجر لشخص آخر. في هذه الحالة، لا يمكن رفع دعوى الإخلاء ضد المستأجر من الباطن إلا من قبل المستأجر الرئيسي.
وفي جميع الأحوال يجب رفع دعوى الإخلاء على من يستعمل العقار فعلاً. خلاف ذلك، هناك خطر أن يتم رفض القضية بسبب عدم وجود عداء.
مكان ومدة رفع دعوى الإخلاء
- مكان لرفع دعوى الإخلاء: يتم البت في قضايا الإخلاء للضرورة أمام محاكم الصلح المدنية. يتم رفع دعوى الإخلاء في المحكمة التي يقع فيها العقار.
- مدة قضية الإخلاء: يمكن رفع دعاوى الإخلاء في أوقات مختلفة في اتفاقيات الإيجار محددة المدة وغير محددة المدة. وفي عقود الإيجار محددة المدة، يجب فتحه خلال شهر واحد من نهاية العقد. في عقود الإيجار غير محددة المدة، يمكن رفع الدعوى خلال شهر واحد يبدأ من التاريخ الذي سيتم تحديده مع الالتزام بمدة الإنهاء والمدد المتوقعة لإشعار الإنهاء وفقاً للأحكام العامة المتعلقة بعقد الإيجار.
مفهوم الحاجة
ويشكل مفهوم الحاجة أساس حالات الإخلاء بسبب الحاجة. في القانون، الحاجة هي حالة موضوعية تنشأ لاستخدام المالك للمسكن أو مكان العمل.
وأوضحت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا مفهوم الحاجة في قضايا الإخلاء في قرارها رقم 6 لسنة 2015 على النحو التالي: “لكي يتم اتخاذ قرار الإخلاء في الحالات بناء على ادعاء الحاجة، يجب إثبات أن الحاجة حقيقية وصادقة وإلزامية. فالحاجة المؤقتة غير الدائمة لا يمكن اعتبارها سبباً للإخلاء، والحاجة التي لم تنشأ بعد أو التي يتوقف تحقيقها على فترة زمنية طويلة لا يمكن اعتبارها سبباً للإخلاء. "إن وجود سبب للحاجة وقت رفع الدعوى لا يكفي، بل يجب أن تستمر هذه الحاجة أثناء المحاكمة".
يتم تحديد الاحتياجات بشكل موضوعي، ولا تعتبر المطالب الشخصية احتياجات. على سبيل المثال؛ فرغبة المالك في إخراج المستأجر لراحته الشخصية ليست حاجة صحيحة.
الاحتياجات الحالية هي:
- يحتاج المالك إلى السكن لنفسه أو لزوجته أو أولاده أو والديه.
- يحتاج المالك إلى مكان عمل لمهنته وفنه.
- يتطلب العقار إصلاحًا أو تجديدًا كبيرًا.
- - ضرورة هدم وإعادة بناء المسكن أو مكان العمل.
- هناك قرار مصادرة في مخطط التقسيم.
يجب أن تنشأ الحاجة للعيش/العمل فعليًا في مسكن المالك أو مكان عمله. فمجرد وجود حقوق الملكية لا يكفي. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون الحاجة صحيحة وحقيقية ومبررة.
في دعوى نموذجية، طلب المدعي إخلاء المستأجر لاحتياجات ابنه المكتبية، ورفضت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا طلب الإخلاء، معللة ذلك بأن هذه الحاجة لم تستمر مع استمرار نجل المدعي الخدمة العسكرية طويلة الأمد.
إثبات الحاجة
المستندات التي يمكن تقديمها إلى المحكمة لإثبات الحاجة هي:
- يمكن إثبات ملكية العقار وحق استخدامه من خلال وثائق رسمية مثل سجلات تسجيل الأراضي واتفاقيات الإيجار.
- يمكن إظهار التغييرات المخططة مع مستندات مثل المشروع المعماري وعقد التجديد والصور الفوتوغرافية.
- يمكن إثبات الحاجة إلى مكان عمل جديد من خلال وثائق مثل بدء وظيفة جديدة أو تعيين.
- يمكن إثبات حجم الأسرة واحتياجاتها من خلال وثائق مثل شهادات الميلاد وشهادات الميلاد وشهادات زواج أفراد الأسرة.
- يمكن إثبات الاحتياجات الناشئة عن الظروف الصحية من خلال المستندات الطبية مثل تقرير الطبيب وتقرير اللجنة الطبية.
- الصور وتسجيلات الفيديو وإفادات الشهود تستخدم أيضًا كأدلة.
إن إثبات أن الحاجة ملحة وإلزامية بأدلة موضوعية أمر مهم للحصول على نتيجة إيجابية للقضية. يجب على المدعي أن يدعم ادعاءاته بمستندات محددة.
على سبيل المثال، فإن حقيقة أن المدعي، وهو المؤجر، يعيش أيضًا في المنزل المستأجر، يعتبر كافيًا لقبول أن الحاجة حقيقية. وقد عبرت الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا عن هذا الوضع على النحو التالي في قرارها رقم 6 الصادر عام 2013: «في الحالات القائمة على الحاجة السكنية، يكفي أن يسكن المحتاج في منزل مستأجر، ولا يشترط أن يكون المحتاج مهدداً بالإخلاء. "بما أنه لا خلاف على أن المدعي مستأجر، فمن الضروري أن يقرر إخلاء المدعى عليه بقبول أن الحاجة حقيقية وصادقة وإلزامية".
الحالات التي لا يتم فيها قبول طلبات الإخلاء للضرورة
ومن الأمثلة على الحالات التي قد لا يصح فيها طلب الإخلاء للضرورة ما يلي:
- الاحتياجات المؤقتة وغير الصادقة: وإذا كانت الحاجة مؤقتة وليست دائمة، فلا يجوز للمحكمة قبول طلب الإفراج. فمثلاً الحاجة إلى مسكن لقضاء أشهر الصيف لا تعتبر حاجة دائمة.
وفي مثال آخر، ادعى المدعي أنه يحتاج إلى العقار لأنه قريب من مدرسة أطفاله، لكن الغرفة المدنية السادسة بالمحكمة العليا وجدت أن هذا السبب غير صادق ورفضت الدعوى.
ومن ناحية أخرى، تم قبول قضية المدعي المسن والأعزب، الذي ادعى أن المنزل الذي يعيش فيه المؤجر أكثر أمانًا من المنزل الذي يعيش فيه المؤجر حاليًا.
- الاحتياجات التي لم تولد بعد أو طويلة الأجل: إن الحاجات التي لم تنشأ بعد أو التي يتوقف تحقيقها على فترة زمنية طويلة لا يمكن قبولها كسبب للإخلاء. وينطبق هذا في الحالات التي يكون فيها سبب الحاجة غير واضح. على سبيل المثال، لا تعتبر التوقعات الغامضة بأنه ستكون هناك حاجة إلى غرفة إضافية إذا كان لدي طفل سببًا كافيًا لطلب الإخلاء.
- استمرارية الاحتياجات في تاريخ فتح الدعوى: ولا يكفي أن يكون سبب الحاجة قائما وقت رفع الدعوى، بل يجب أن تستمر هذه الحاجة أثناء المحاكمة. وإذا زالت الحاجة أثناء إجراءات التقاضي، فلن يقبل طلب الإخلاء.
- الفشل في التعبير عن حاجة واضحة وملموسة: يجب على صاحب المنزل التعبير عن احتياجاته بشكل واضح وملموس. على سبيل المثال، بدلاً من العبارات الغامضة مثل "أحتاج إلى مساحة أكبر"، ينبغي تفسير الازدحام في المساحة الحالية والحاجة إلى مساحة جديدة بأمثلة ملموسة.
- من أجل المطالبة باحتياجات الشركة، يجب أن يكون العقار ملكًا للشركة: لا يمكن للأشخاص الحقيقيين إخلاء ممتلكاتهم الخاصة بسبب احتياجات شركاتهم. ومع ذلك، يمكن للكيانات القانونية إخلاء الأماكن التي تستأجرها لتلبية احتياجاتها الخاصة.
- إذا كان هناك منع سابق للتأجير: إذا صدر قرار بمنع تأجير العقار خلال الثلاث سنوات الأخيرة، فلا يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء للضرورة خلال هذه الفترة.
وقد تؤدي مثل هذه الحالات إلى رفض المحكمة طلب الإفراج. وفي كل حالة، تقوم المحكمة بالتقييم في ضوء الظروف العامة وخصائص القضية الملموسة.
أمر الإخلاء
تقرر المحكمة قبول دعوى الإخلاء أو رفضها.
- وفي حالة قبول دعوى الإخلاء، يُمنح المدعى عليه فترة زمنية معينة للإخلاء. وتبلغ هذه الفترة 15 يومًا على الأقل و30 يومًا على الأكثر بعد أن يصبح القرار نهائيًا.
- ويجوز للمحكمة تمديد هذه الفترة تبعا لظروف القضية الملموسة. على سبيل المثال، في ظروف الشتاء، قد يتم منح وقت إضافي إذا كانت حالة المدعى عليه غير مواتية.
- عند انتهاء المدة المحددة للإخلاء ويصبح القرار نهائياً، يمكن تنفيذ الإخلاء قسرياً عن طريق التقدم بطلب إلى مديرية التنفيذ.
- إذا تم رفض دعوى الإخلاء، يجوز للمدعى عليه الاستمرار في البقاء في المنزل. ومع ذلك، يجوز للمدعي استئناف القرار.
وفي قضايا الإخلاء، تحافظ المحكمة على التوازن من خلال مراعاة مصالح الأطراف. يُسمح بفترة زمنية معقولة للإخلاء. خلال هذه العملية، يتم اتخاذ الاحتياطات اللازمة لضمان عدم وقوع المدعى عليه ضحية.
الاعتراض على قرار الإخلاء
بعد اتخاذ قرار الإخلاء، يمكن الاعتراض على هذا القرار من خلال الاستئناف خلال أسبوعين من تاريخ الإخطار. ويقدم طلب الاستئناف إلى المحكمة الابتدائية التي أصدرت القرار. ولا يوقف استئناف القرار إجراءات الإخلاء.
من أجل وقف تنفيذ قرار الإخلاء، يمكن تقديم طلب تأجيل التنفيذ مع التماس الاستئناف. ولهذا يجب توافر الشروط التالية:
- هناك خطر حدوث أضرار لا يمكن إصلاحها أو مستحيلة إذا تم الإخلاء على الفور.
- إمكانية حماية حقوق المدعى عليه في حالة إلغاء الإفراج بعد التنفيذ
إذا وجدت المحكمة أن طلب تأجيل التنفيذ مبرر، يتم وقف التنفيذ. وبالتالي، لا يمكن أن يتم الإخلاء. ومع ذلك، يظل هذا ساريًا حتى تنظر المحكمة في الاستئناف وتتخذ قرارها بشأن الأسس الموضوعية.
وإذا لم يتخذ قرار بتأجيل التنفيذ فيمكن تنفيذ قرار الإخلاء فوراً. ومع ذلك، إذا تم إلغاء قرار المحكمة الابتدائية نتيجة مراجعة الاستئناف وتبين أن المدعي مخطئ، يجوز للمدعى عليه رفع دعوى للحصول على تعويض عن الأضرار التي لحقت به.
تنفيذ قرار الإخلاء
من أجل تنفيذ القرارات المتخذة في قضايا الإخلاء، أي إخلاء المسكن أو مكان العمل من قبل المدعى عليه، يجب إرسال القرار إلى مكتب التنفيذ.
بعد اتخاذ قرار الإخلاء بشكل نهائي، يتم تقديمه من قبل المدعي إلى مكتب التنفيذ المعتمد. يقوم مكتب التنفيذ بإبلاغ المدعى عليه بالقرار ويعطيه فترة زمنية معينة. إذا لم يقم المدعى عليه بإخلاء العقار طواعية خلال هذه الفترة، يبدأ مكتب التنفيذ عملية الإخلاء القسري.
في حالة الإخلاء القسري، يتم إغلاق أبواب العقار أولاً. يتم بعد ذلك إخراج المتعلقات من العقار وإغلاق الأبواب. إذا لزم الأمر، يتم تلقي الدعم من إنفاذ القانون. يتم اتخاذ الاحتياطات اللازمة لمنع إتلاف ممتلكات المدعى عليه في الممتلكات غير المنقولة أثناء الإخلاء القسري.
وبالتالي، يتم تنفيذ قرار المحكمة من خلال التنفيذ وتلبية احتياجات المدعي. التنفيذ الفعال لأوامر الإفراج مهم لتنفيذ الأحكام القضائية.
منع أصحاب العقارات من الإيجار
حظر الإيجار بعد قضية الإخلاء: لا يجوز تأجير العقار الذي تم إخلاؤه للضرورة لشخص آخر إلا بعد مرور 3 سنوات على الأقل. إذا تم انتهاك هذه القاعدة، فسيتم الحكم عليك بدفع تعويض لا يقل عن إيجار سنة واحدة عن آخر سنة إيجارية. وقد وضعت هذه القاعدة لمنع المؤجر من إخلاء المستأجر تعسفاً بحجة حاجته إلى العقار..
ومن أجل المطالبة بالتعويض، يجب أن يكون الإفراج بناءً على قرار من المحكمة. وقد لخصت الغرفة المدنية الثالثة بمحكمة الاستئناف العليا هذا الوضع في قرارها رقم 3 لسنة 2019 بما يلي: "بما أنه لا يمكن ضمان الإفراج بتنفيذ قرار المحكمة الصادر نتيجة لقضية الإخلاء، فإن شروط التعويض المنصوص عليها في المادة 355 لم يتم استيفائها".
تعتبر حالات إخلاء السكن أو مكان العمل للضرورة من النزاعات المهمة التي تؤدي إلى إنهاء عقد الإيجار بين المستأجر والمالك. تبدأ هذه الحالات عادةً بادعاء المالك أنه يحتاج إلى السكن أو مكان العمل لنفسه أو لأقاربه.
ويشترط لرفع دعوى الإخلاء أن يكون للمدعي حاجة حقيقية ومعقولة. ويجب إثبات ادعاء الحاجة بأدلة ملموسة. ويجوز للمستأجر المدعى عليه أن يعترض على الدعوى بإثبات أن الحاجة ليست حقيقية أو ليست ملحة كما يدعي المدعي.
وبعد تقييم الأدلة والحجج المقدمة من الأطراف، ستقرر المحكمة الإفراج إذا كانت هناك حاجة حقيقية لذلك. الاستئناف مفتوح ضد القرار. يتم تنفيذ قرار الإخلاء النهائي من خلال إدارة التنفيذ.
ونتيجة لذلك، في قضايا الإخلاء المرفوعة بسبب الضرورة، من المهم جدًا أن يقدم الأطراف مطالباتهم وأدلتهم وفقًا للقانون وأن تتخذ المحكمة قرارًا عادلاً وفقًا لظروف القضية الملموسة. ينبغي دائمًا تفضيل الحل الودي للنزاعات.
الأسئلة الشائعة:
هل تنتهي دعوى الإخلاء للضرورة في الجلسة الأولى؟
قد تتطلب قضايا الإخلاء هذه أكثر من جلسة استماع لأن المحكمة قد تطلب معلومات أو مستندات إضافية من الأطراف، وتستمع إلى الشهود، وتجري فحصًا تفصيليًا. ونظرًا لحاجة الطرفين إلى الاستماع إلى الشهود، تستغرق قضية الإخلاء من 3 إلى 4 جلسات استماع في المتوسط.
كم من الوقت يستغرق المالك لطرد المستأجر لأنني سأبقى هناك؟
في هذه الحالة، إذا اعترض المدعى عليه على القضية، فسيتم الانتهاء من القضية في غضون سنة إلى سنتين في المتوسط. يمكن تنفيذ قرار الإخلاء قبل أن يصبح نهائياً. لهذا السبب، لا تعتقد أنك سوف تعترض من خلال الاستئناف على أي حال.
هل الوساطة إلزامية في دعوى الإخلاء للضرورة؟
اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، أصبحت الوساطة إلزامية في قضايا الإخلاء بسبب الضرورة.
مقالات القانون ذات الصلة
المادة 350 من قانون الالتزامات التركي بعنوان "المتطلبات وإعادة الإعمار وتقسيم المناطق"
المادة 350 - المؤجر ، عقد الإيجار.
1. إذا كان هناك التزام باستخدام العقار المستأجر لنفسه أو لزوجته أو فرعه أو رئيسه أو غيره من الأشخاص الذين يتعين عليه / لهم العناية به ، بسبب الحاجة إلى الإقامة أو مكان العمل ،
2. إذا كان هناك حاجة إلى إصلاح عقد الإيجار أو تمديده أو استبداله بغرض إعادة البناء أو إعادة الإعمار ، وكان من المستحيل استخدام المستأجر خلال هذه الأعمال ،
في بعض العقود المحددة المدة ، في نهاية الفترة ، يمكن أن تنتهي بدعوى قضائية يتم تقديمها في غضون شهر واحد بدءًا من التاريخ الذي يتم تحديده وفقًا لفترة الإلغاء والفترات المنصوص عليها لإشعار الإنهاء وفقًا للأحكام العامة المتعلقة بالإيجار في العقود لأجل غير مسمى.
المادة 351 من قانون الالتزامات التركي بعنوان "متطلبات المالك الجديد"
المادة 351 - إذا كان الشخص الذي يكتسب لاحقًا العقار المؤجر ملزمًا باستخدامه لنفسه أو لزوجته أو أحفاده أو أحفاده أو غيرهم من الأشخاص الذين يكون ملزمًا برعايتهم بسبب احتياجات السكن أو مكان العمل ، يتم إبرام عقد الإيجار بعد ستة أشهر ، بشرط أن يتم إبلاغ المستأجر بالوضع كتابةً خلال شهر واحد من تاريخ الاستحواذ ، ويمكن أن تنتهي بدعوى قضائية.
يمكن للشخص الذي يكتسب الشخص المستأجر استخدام الحق في إنهاء العقد بسبب الحاجة ، إذا رغب في ذلك ، من خلال دعوى قضائية يتم رفعها في غضون شهر واحد ابتداء من نهاية فترة العقد.
