كيف تتم إجراءات البيع في قضية حل الشراكة؟

1. متى يتم تطبيق إجراء البيع في قضية حل الشراكة؟

وتأخذ محكمة الصلح المدنية في الاعتبار الشروط التالية عند البت في بيع الأموال المنقولة أو غير المنقولة:

• أصحاب المصلحة لا يريدون الانقسام، بل يريدون المبيعات.
• إذا لم يكن العقار مقسما عينيا،
• إذا كان من المستحيل تقسيم العقار دون خسارة كبيرة في القيمة
• في الحالات التي لا يكون فيها تخصيص العقار ممكنا، يفضل اتباع طريقة البيع.

إن تنفيذ قرار البيع الذي تم اتخاذه نتيجة لقضية حل الشراكة ليس عملية تتم تلقائيًا. ويجب دفع مطالب الأطراف والرسوم والنفقات ومتابعتها عن كثب.

2. كيف تتم عملية المزاد بعد قرار البيع؟

السؤال الأول الذي يتبادر إلى الذهن هو "ماذا يحدث بعد قرار حل الشراكة؟" سوف يكون. بعد أن يصبح قرار حل الشراكة نهائيا، تقوم المحكمة بإخطار مكتب السجل العقاري ويتم تسجيل القرار في السجل العقاري. إذا تقرر حل المسألة عن طريق البيع، يتم تعيين موظف مبيعات بناءً على طلب أحد الأطراف المعنية. قانون الإنفاذ والإفلاس ويتم البدء بإجراءات البيع والمناقصة وفقاً لأحكامه.

وتتم عملية البيع وفقاً لأحكام قانون التنفيذ والإفلاس، أي بيع البضاعة لمن يقدم أعلى سعر في المزايدة، وتخضع كل مرحلة لقواعد معينة. يجب أن تتم المبيعات عن طريق المزاد. وفقًا للمادة 123 من قانون العمل المصري: "يتم بيع العقارات بالمزاد العلني عن طريق مكتب التنفيذ خلال ثلاثة أشهر من تاريخ طلب البيع."

اليوم، يمكن تنفيذ عمليات البيع من خلال المزادات التقليدية وإلكترونيا:

• نظام المبيعات الإلكترونية، إلكترونيًا عبر UYAP هي معاملة البيع التي يتم تنفيذها. يتيح هذا النظام إمكانية تقديم العطاءات دون الحاجة إلى الحضور الشخصي ويمكن الوصول إليه على مدار 7 ساعة في اليوم، 24 أيام في الأسبوع. في نظام المبيعات الإلكترونية، يستطيع المشاركون تقديم عروضهم عن طريق إيداع مبلغ إلكترونيًا.
• طلب العطاء الإلكتروني عملية المزاد التقليدية تم نقلها إلى الوسائط الإلكترونية. يتم الإعلان عن مواعيد بدء ونهاية المزاد مسبقًا ويمكن للمشاركين تقديم عروضهم إلكترونيًا خلال هذه الفترة. ويوفر النظام مزايا من حيث الشفافية وإمكانية الوصول.

ومن خلال تجربتنا، يجب أن نقول إن معاملات البيع الإلكترونية مفيدة للغاية مقارنة بمبيعات العطاءات التقليدية. القدرة على الوصول إلى جمهور أوسع، سهولة تقديم العطاءات دون قيود الوقت والمكان، تقديم عملية شفافة وقابلة للتدقيق، تقليل مخاطر الضغط والتلاعب التي قد تحدث في البيئة المادية (هذه هي الميزة الأكثر أهمية)، تقليل تكاليف المعاملات.

من تاريخ صدور قرار حل الشراكة نهائيا خلال سنة واحدة يمكن تقديم طلب بيع. إذا لم يتم طلب البيع خلال هذه المدة فإن القرار يصبح غير قابل للتنفيذ ويجب رفع دعوى جديدة.

2.1 تعيين موظف المبيعات والإجراءات الأولية

بمجرد أن يصبح قرار المحكمة نهائيًا، يتم تعيين موظف مبيعات لإجراء عملية البيع بناءً على طلب أحد أصحاب المصلحة. يقوم موظف المبيعات أولاً بإحضار سجل الأراضي والمقياس العقاري أو مقياس تقسيم المناطق للعقار. إن التقييم الذي تم أثناء قضية حل الشراكة لا يكفي للبيع. كما جاء في قرار الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا رقم 12/2002 والعديد من القرارات المماثلة المستقرة، أثناء عملية البيع بعد الدعوى القضائية لحل الشراكة من قبل موظف المبيعات إعادة التقييم من الواجب فعله.

2.2 إعادة التقييم

موظف المبيعات، المادة 128/2 من قانون التنفيذ والإفلاس. وبحسب ما جاء في مقالها، فإن قيمة العقار يتم تحديدها من قبل خبير. القيمة الحالية المحددة للعقارات تسمى من الناحية الفنية "السعر التقديري". يتم إخطار أصحاب المصلحة بالتقييم ويصبح نهائيًا إذا لم يتم إثارة أي اعتراضات. وفي حالة الاعتراض على التقييم، ينتظر انتهاء الدعوى المرفوعة بهذا الشأن.

2.3 إعداد وإعلان إعلان البيع

بعد الانتهاء من التقييم يقوم موظف المبيعات بإعداد إعلان البيع وفقاً للمواد 114 و125 و126 من قانون التنفيذ والإفلاس. يجب أن يتم ذكر نوع ومكان ويوم ووقت البيع بشكل واضح في الإعلان. وفقاً لقرار الغرفة المدنية الثانية عشرة في محكمة الاستئناف العليا بتاريخ 12/14/11، يجب أن يتم نشر إعلانات بيع العقارات ذات القيمة العالية في الصحف التي تصدر في جميع أنحاء تركيا ويبلغ توزيعها أكثر من 1996 ألف نسخة. ويساعد هذا على ضمان مشاركة أكبر في المزاد وبيع العقار بقيمته الحقيقية.

يجب أن يتم الإعلان قبل تاريخ البيع بشهر على الأقل. إذا كان المراد بيع أكثر من عقار فيجب بيان وقت بيع كل عقار على حدة وذلك وفقاً لما جاء في قرار الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 12/26/11.

هناك نقطة واحدة يجب ملاحظتها بشكل خاص وهي، هي حالة تقسيم المناطق العقارية. كما جاء في المادة 49 من لائحة قانون التنفيذ والإفلاس، يجب أن يتم ذكر الوضع التقسيمي الأخير للعقار بشكل واضح في المواصفات. ووفقاً لقرار توحيد أحكام القضاء الصادر عن محكمة الاستئناف العليا بتاريخ 18/06/1958 فإن عدم تحديد الوضع التنظيمي النهائي للعقار المعروض للبيع وكتابته في كشوف المزاد وإعلان البيع قبل المزايدة قد يكون سبباً من أسباب إلغاء المزايدة.

نقطة أخرى مهمة هنا هي أن الإعلان عن بيع العقارات الموجودة في القرية يجب أن يتم في القرية. عدم الإعلان عن بيع عقار يقع في القرية يعد سبباً من أسباب إلغاء المناقصة. إن تحويل القرية فيما بعد إلى حي بموجب تنظيم قانوني هو وضع مرتبط فقط بالهيكل الإداري للعقار ولا يلغي وجوب التصريح في القرية المعنية كما أنه لا يغير من طبيعة العقار.

2.4 إخطار بالإعلان والتحضير للبيع

بعد الانتهاء من إعداد الإعلان تبدأ عملية التبليغ عن الإعلان عن البيع والتحضير للمزاد.

يجب إخطار جميع المساهمين في العقارات، ودائني الرهن العقاري وحقوق الامتياز، وحاملي حقوق الارتفاق، بشكل منفصل بإشعار البيع. وفقاً للقاعدة الإلزامية المنصوص عليها في المادة 127 من قانون التنفيذ والإفلاس فإن عدم القيام بهذه الإخطارات يعد سبباً لإنهاء العطاء. بالنسبة لأصحاب المصلحة الذين لا يمكن العثور على عناوينهم، يتم إجراء بحث عن العنوان أولاً من خلال إنفاذ القانون، وإذا لم يتم العثور عليه، يتم الإعلان عن ذلك في إحدى الصحف.

في حالة وجود عقار موروث فإن وجود مستندات الميراث في ملف البيع ضروري لتحديد الحصص وتسهيل الرقابة. وفي حالة رفض الورثة الميراث، فإن الحصة تنتقل إلى باقي الورثة طبقاً للمادة 611 من القانون المدني كما لو لم يكن المتوفى حياً وقت وفاته. وفي هذه الحالة يجب إعداد جدول توزيع ما بعد البيع على هذا الأساس.

بعد طلب البيع، من المهم التقدم بطلب إلى مكتب تسجيل الأراضي لإضافة قيد بيع إلى سجل السجل العقاري. وفقاً للمادة 322 من قانون المرافعات المدنية، والمادة 28 من قانون التنفيذ والإفلاس، والمادة 1010 من القانون المدني التركي، فإنه من الإلزامي إضافة ملاحظة البيع إلى سجل الأراضي العقارية من أجل منع أي ارتباك قد ينشأ في المستقبل.

ولا ينبغي أن ننسى التحقيق في الديون الضريبية الناشئة عن العقارات. طبقاً للمادة 1319 النهائية من قانون ضريبة العقارات رقم 30 فإن تصفية ديون ضريبة العقارات قبل المزايدة من ضمن مهام مندوب المبيعات.

مواصفات المبيعات وقائمة الالتزامات: يقوم موظف المبيعات بإعداد مواصفات المزاد، والتي تتضمن بشكل كامل الوضع المادي والقانوني للعقار المراد بيعه. يتم إعداد قائمة الالتزامات من خلال جمع نسخة من سند ملكية العقار، ومقياس المساحة أو تقسيم المناطق، وحقوق الامتياز والرهن العقاري المسجلة في سجل الأراضي، بالإضافة إلى معلومات الدائنين.

إذا كان هناك عبء (شجرة، مبنى، منزل، وما إلى ذلك) على الممتلكات، تتم إضافة المعلومات المتعلقة بهذه الأشياء أيضًا إلى المواصفات. وبموجب المادة 619 من القانون المدني تباع هذه الأشياء مع البضاعة لأنها تعتبر جزءا لا يتجزأ من العرض. ومع ذلك، فقد ذكر أن المحتوى يخص بعض أصحاب المصلحة. ملاحظة على السجل العقاري أو إذا اتفق جميع أصحاب المصلحة على هذا الأمر، يتم تطبيق سعر خاص في توزيع سعر البيع.

ينبغي أيضًا إجراء الاستعدادات للمناداة في يوم البيع.

في الحالات التي يوجد فيها مساهمين أجانب، ينبغي التحقق من القيود المفروضة على الأجانب الذين يكتسبون عقارات في موقع العقار. مع الأخذ بعين الاعتبار المادة 2644 من قانون السجل العقاري رقم 35 والتشريعات ذات الصلة، يجب الحصول على إذن من السلطات العسكرية قبل البيع، إذا لزم الأمر.

2.5 إجراء المزاد

يبدأ البيع في اليوم والوقت المحددين، ويتم توثيق ذلك من قبل كاتب المبيعات وكاتب المدينة. يتم البيع عن طريق المزاد العلني، ولكن من الممكن أيضًا أن يتم البيع بين المساهمين فقط إذا وافق جميع المساهمين.

طبقاً للمادة 124 من قانون التنفيذ والإفلاس يجوز لأي شخص أن يشارك في المناقصة أن يعرض 20% من القيمة المقدرة (السعر التقديري) نقداً أو كخطاب ضمان. يتم إيداع الضمانات النقدية عن طريق Vakıfbank. لا يُطلب من المساهمين الذين يملكون أسهماً في العقارات المراد بيعها تقديم ضمانات إذا تجاوزت أسهمهم 20% من القيمة المقدرة. على سبيل المثال، يمكن لمساهم يملك حصة بنسبة 1.000.000% في عقار بقيمة 25 ليرة تركية أن يشارك في المناقصة دون إيداع وديعة تأمين، حيث أن قيمة هذه الحصة (250.000 ليرة تركية) أكبر من مبلغ وديعة التأمين المطلوبة (200.000 ليرة تركية).

عملية المزايدة والعطاء: أثناء عملية تقديم العطاءات، يتم تلقي العروض من جميع المشاركين بطريقة مفتوحة وشفافة. إذا لم يكن هناك أي مزايد آخر في نهاية الوقت المبين في الإعلان، ينادي منادي البلدة ثلاث مرات ويتم تقييم أعلى عطاء تم تقديمه إلكترونيًا ويتم منح العرض لأعلى مزايد. يتم تسجيل وقت انتهاء المناقصة وموعد تقديم العطاءات في المحضر.

يُطلب من الشخص الذي فاز بالعطاء والمقدم السابق التوقيع على التقرير. وتعتبر هذه التوقيعات دليلاً على أن العطاء تم تنفيذه وفقًا للإجراءات وأن المشاركين أكدوا تصريحاتهم.

2.6 كيف تتم عملية المزاد في نظام المبيعات الإلكترونية؟

تختلف عملية المزاد في نظام المبيعات الإلكترونية بعض الشيء مقارنة بالمزايدة الفعلية. في هذا النظام الذي يتم تشغيله من خلال UYAP: يمكن للمشاركين إيداع 20% من مبلغ الاحتياطي إلكترونيًا، عبر البنك/بطاقة الائتمان أو التحويل الإلكتروني للأموال/التحويل المالي. ويقدمون عروضهم إلكترونيًا عبر بوابة المبيعات الإلكترونية UYAP. في نظام المبيعات الإلكترونية، يستمر المزاد لفترة زمنية معينة (عادة 7 أيام) ويمكن للمشاركين زيادة عروضهم في أي وقت خلال هذه الفترة. بدلاً من أن ينادي منادي المدينة كما في العطاء المادي، يعلن النظام تلقائيًا أن العطاء قد انتهى. خلال الفترة المحددة لدفع سعر العطاء، يقوم مقدم العطاء الفائز بإجراء الدفع إلكترونيًا أو عن طريق التحويل المصرفي وتبدأ عملية التحويل.

2.7 شروط البيع في المزادين الأول والثاني

2.7.1 المزاد الأول

البيع في المزاد الأول، وفقاً للمادة 115 من قانون التنفيذ والإفلاس، يتم تقدير قيمة العقار خمسين بالمائة يتم البدء عبر. ومع ذلك، لا بد من تجاوز بعض الحدود حتى تتم عملية البيع.

لكي تتم عملية البيع في المزاد الأول يجب الوصول إلى 50% من القيمة التقديرية للعقار. هذه النسبة، المادة 115 من قانون التنفيذ والإفلاس "يجب أن يتجاوز سعر الزيادة خمسين بالمائة من القيمة التقديرية للأموال المحجوزة ومجموع المستحقات المضمونة بتلك الأموال ولها الأولوية على مستحقات طالب البيع أيهما أعلى، بالإضافة إلى تكاليف التحويل إلى نقد والتوزيع." هو شرط من شروط الشرط.

• سعر الافتتاح هو على الأقل القيمة التقديرية للسلع. 50٪ مصمم.
• يجب أن يتجاوز سعر العرض 50% من القيمة التقديرية ومجموع المستحقات التي لها الأولوية على مستحقات الشخص الذي يطلب البيع.
• إذا تم تقديم أعلى عرض وتم استيفاء الشروط، يتم الانتهاء من المناقصة وتنتقل الملكية إلى المشتري.

2.7.2 الزيادة الثانية

إذا لم يتم تلقي أي عطاءات بنسبة 50% من السعر الاحتياطي في المزاد الأول، يتم عقد مزاد ثان. وفقاً للمادة 126 من قانون التنفيذ والإفلاس، يجب إجراء المزاد الثاني بعد 10 أيام على الأقل من يوم المزاد الأول. ويعتبر عدم الالتزام بهذه المدة سبباً لإنهاء العطاء.

• مرة أخرى، يتم البدء بالمبيعات عند 50٪ من القيمة التقديرية.
• كما هو الحال في المزاد الأول، يتم إتمام المزايدة في حال تقديم أعلى عرض وتم استيفاء الشروط.
• ومع ذلك، إذا لم يكن هناك مشترين في المزاد الثاني، يتم الاحتفاظ بتقرير يوضح أنه لا يمكن عقد المزاد أو تم إلغاؤه.
• يجوز للدائن أن يطلب إعادة البيع خلال المدة المتبقية من طلب البيع.

إن عمليتي المزاد الأولى والثانية تخلقان نظامًا لضمان بيع سلع المدين بقيمتها. وبالفعل، وكما سترون، فقد مُنعت البضائع من البيع بأقل من نصف السعر حتى في العطاء الثاني.

2.8 دفع سعر العطاء والتسجيل

بعد الانتهاء بنجاح من العطاء، يتم إعداد تقرير المبيعات. يلتزم متلقي العطاء بدفع سعر العطاء المدون في هذا التقرير مقدما. وبناء على الطلب، قد يُمنح مهلة عشرة أيام (وفي بعض الحالات عشرين يوماً). بمجرد أن يدفع المشتري الثمن، فإنه يكتسب ملكية العقار. على أن عملية التسجيل في السجل العقاري تتم بعد انقضاء المدة التي يمكن خلالها طلب إنهاء المزايدة أو بعد الانتهاء من طلب الإنهاء إن وجد، وذلك وفقاً للمادة 10 النهائية من قانون التنفيذ والإفلاس.

إذا لم يقم المشتري الأول بدفع سعر المزايدة في الموعد المحدد، يسأل مندوب المبيعات مقدم العرض السابق، الذي قدم عرضه في محضر اليوم التالي، ما إذا كان سيشتري العقار بالعرض الذي قدمه، ويطلب إجابة خلال ثلاثة أيام. إذا قبل هذا الشخص، يتم تقديم العرض له. يمكن عند الطلب منح مهلة 20 يومًا لسداد الرسوم.

إذا لم يرغب هذا الشخص في تلقي البيع أو لم يستجب خلال ثلاثة أيام، أو إذا لم يتمكن من إرسال الإشعار بسبب عدم العثور على العنوان، فسوف يصدر موظف المبيعات إعلان بيع جديد قبل 7 أيام من البيع. إذا توافرت شروط الفقرة الثانية من المادة 129 من قانون التنفيذ والإفلاس يتم إجراء المزايدة وإلا يلغى طلب البيع.

إذا قدم صاحب المصلحة الذي يحق له المشاركة في مناقصة دون ضمان أعلى سعر مرتين، وبالتالي ضمن ترسية العطاء عليه، إلا أنه فشل في دفع السعر وتسبب في إلغاء العطاء، فإنه لا يستطيع المشاركة في المزاد الثاني دون دفع الضمان، وإذا كرر نفس السلوك، فإنه لا يستطيع استعادة الضمان الذي دفعه كعقوبة. يتم دفع الضمان أولاً لأصحابه الشرعيين بعد خصم مصاريف البيع. ويتم خصم المبالغ التي لم يودعها المساهم بسوء نية من مستحقاته في نطاق حقوق الدائنين.

بمجرد الانتهاء من المناقصة، يتم كتابة أمر إلى مكتب تسجيل الأراضي لتسجيل العقار باسم المشتري. وفقاً للمادة 134 النهائية من قانون التنفيذ والإفلاس، "يجب إبلاغ مكتب السجل العقاري للتسجيل بعد انقضاء المدة المحددة للشكوى أو بعد أن يصبح القرار النهائي للشكوى نهائياً إذا كانت هناك شكوى قد قدمت."

من المهم أن يتم كتابة معلومات هوية المشتري والبائع ومعلومات كافية عن العقار الذي سيتم بيعه بالكامل في وثائق التسجيل. ولمنع أي فساد محتمل، إذا كان متلقي العطاء شخصاً طبيعياً، فيجب إرفاق صورة المالك الجديد والموافقة عليها في خطاب التسجيل، وإرفاق نسخة من شهادة تسجيل العقار، وفقاً لخطابات رأي المديرية العامة للمشتريات العامة العقارية والمواد ذات الصلة من نظام السجل العقاري.

متخصص خاصة في الحالات التي توجد فيها قيود مثل الحواشي أو الامتيازات أو الرهن العقاري في السجل العقاري. محامي تسجيل الأراضي في أضنة ننصحك بالحصول على الدعم.

2.9 دفع رسوم ورسوم الطوابع الخاصة بالعطاءات

الشخص الذي يكمل بنجاح عملية المناقصة ويستحوذ على العقار يكون مسؤولاً عن الوفاء بالالتزامات الضريبية والرسوم التالية:

• ضريبة القيمة المضافة (VAT): 10%
• ضريبة المعاملات المصرفية والتأمينية (BSMV): 4%
• رسوم سند الملكية: 0,4% (ومع ذلك، يمكن استرداد 0,2%.)

نتيجة للعطاء يجب دفع رسوم دمغة العطاء ورسوم سند الملكية. ولكن كما جاء في اجتهاد الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 12/18/04 وقرار الغرفة الحادية عشرة بمجلس الدولة، فإنه بما أن التقرير الذي يعده مكتب التنفيذ نتيجة العطاء لن يصبح نافذاً إلا عند إتمام البيع، فإنه لا يجوز تحصيل رسم الدمغة على العطاء قبل إتمام العطاء.

ومن المهم عدم التسبب في أي تأخير في تحصيل رسوم سند الملكية. طبقاً لنص (I/4-أ) من تعريفة (20) من قانون الرسوم، يجب على مندوب المبيعات، وهو المكلف بالضريبة المستحقة على البائع، أن يقوم بتحويل رسوم بيع سند الملكية المستحقة إلى الجهة المختصة دون الحاجة إلى انتظار اليوم الذي يتقدم فيه المشتري بطلب التسجيل.

2.10 المواقف الخاصة وإجراءات الرهن العقاري والحجز

إذا كانت هناك أي قيود مثل الرهن أو الحجز على العقار، فإن هذه الالتزامات تتم أولاً من الثمن الذي يتم الحصول عليه نتيجة البيع. يتم خصم مصاريف البيع أولاً من سعر البيع، ثم يتم سداد الرهن العقاري وحقوق الامتياز على العقار. ويتم توزيع المبلغ المتبقي على المساهمين بنسبة حصصهم في السجل العقاري.

هناك حالة خاصة إذا تم بيع العقار مع حقوق الانتفاع. وفقاً لقرار الغرفة المدنية السادسة بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 6/16/10، فإنه لما كان حق صاحب الانتفاع في الانتفاع المباشر بالعقار محل نزاع، فإنه لا يمكن فصل المال المقابل لحصة الانتفاع والانتفاع من دخلها.

وفي حالة أخرى، إذا كان هناك قيد تأسيس في سجل الأراضي للعقار، فيجب تحصيل رسم امتياز بنسبة 5737% من سعر العطاء، وفقاً للمادة 18 من قانون التأسيسات رقم 10. إن عدم دفع هذه الرسوم سيؤدي إلى حدوث مشاكل في عملية التسجيل.

2.11 كيف يتم تقاسم سعر البيع؟

يتم توزيع ثمن البيع بين المساهمين بنسبة حصصهم في سند الملكية. أثناء توزيع المبلغ تقوم المديرية بفتح حساب في البنك لصالح الجهات المعنية ويتم إيداع المبلغ فيه. إذا كان هناك سند ملكية على العقار وهناك ملاحظة في السجل العقاري بشأن ملكيته أو اتفاق بين جميع أصحاب المصلحة، يتم إعطاء قيمة سند الملكية لأصحاب المصلحة المعنيين قبل سعر البيع، ويتم توزيع الجزء المتبقي على جميع أصحاب المصلحة بنسبة حصصهم.

1. يتم خصم مصاريف المبيعات.
2. يتم سداد الأعباء مثل الرهن العقاري وحقوق الامتياز على العقارات، إن وجدت.
3. ويتم توزيع المبلغ المتبقي على المساهمين بنسبة حصصهم في السجل العقاري أو شهادة الميراث أو قرار المحكمة.

وفي القرار المرقم 20/2019هـ و2345/2019ك من الدائرة المدنية العشرين بمحكمة الاستئناف العليا قضى بما يلي: "أولاً يتم خصم مصاريف البيع من ثمن البيع، ثم يوزع المبلغ المتبقي على المساهمين حسب نسب حصصهم".

يعد الالتزام بالقانون ذا أهمية كبيرة في كل مرحلة من مراحل عملية المزاد. وكما جاء في قرارات المحكمة العليا، فإن المخالفات قد تشكل سبباً لإنهاء العطاء.

3. حل الشراكة والتنازل عن البيع

بمجرد بدء عملية البيع، قد ترغب في التراجع عن البيع لأسباب مختلفة. ومع ذلك، في هذه الحالة، يعتمد المسار الذي يجب اتباعه على المرحلة التي وصلت إليها عملية البيع وموقف أصحاب المصلحة الآخرين.

3.1 إعفاء من البيع قبل المزاد

إذا تنازل طالب البيع عن طلبه قبل البيع، تنشأ دعوى حل الشركة كحالة خاصة في إجراءات البيع. ويلقي حكم محكمة الاستئناف العليا دائرة التنفيذ والإفلاس المؤرخ 18/06/1957 والمرقم 3836/4142 الضوء على هذه المسألة. وبناء على ذلك، فقد تبين أنه لا يمكن إزالة الملف من العملية إذا تنازل المساهم الذي يريد البيع عن طلبه بتصفية الشراكة دون موافقة جميع المساهمين قبل مرحلة تقديم العطاءات.

وتوضح هذه القضية القانونية الطبيعة الفريدة لقضايا حل الشراكة. وبما أن الدعوى التي يرفعها أحد المساهمين لحل الشراكة تؤثر على جميع أصحاب المصلحة، فإن قرار التخلي عن البيع لا يمكن اتخاذه إلا بموافقة جميع أصحاب المصلحة، وليس بإرادة مساهم واحد.

3.2 التنازل عن البيع في مرحلة العطاء

بمجرد الوصول إلى مرحلة العطاء، تصبح مسألة البيع أكثر تعقيدًا. ووفقاً لقرار الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 12/07/07 المرقم 1975/3782 فقد تم التأكيد على أنه إذا تم الوصول إلى الحدود المنصوص عليها في المادتين 6601 و115 من قانون التنفيذ والإفلاس فإنه لا يجوز وقف البيع بطلب منفرد من المساهم الراغب في البيع دون موافقة صريحة من الموقعين على محضر المزاد.

كما ورد صراحة في المادة 115/5 من قانون التنفيذ والإفلاس أنه "لا يجوز سحب طلب البيع بعد بدء المزايدة. "إذا تم سداد الدين بالكامل قبل نهاية فترة المزايدة، سيتم إيقاف البيع." ويمكن أيضًا تطبيق هذا الحكم بطريقة مماثلة في حالات حل الشراكة.

من المستحسن منع التراكم غير الضروري عن طريق إزالة الملفات التي ظلت دون معالجة لمدة تزيد عن ستة أشهر بالنسبة للمنقولات وسنة واحدة بالنسبة للعقارات من تاريخ آخر معاملة.

4. الظروف المؤدية إلى إنهاء المزاد

قد تؤدي بعض العيوب الإجرائية أو الممارسات الخاطئة إلى ضرورة إنهاء العطاء:

4.1 أسباب إنهاء إعلان البيع

إن عدم الإعلان عن البيع بشكل صحيح يعد أحد الأسباب المهمة لإنهاء العطاء. وكما جاء في قرارات مختلفة صادرة عن الدائرة المدنية الثانية عشرة بالمحكمة العليا للاستئناف:

• عدم عمل اعلان بيع العقارات الموجودة في القرية في القريةوبحسب قرار المحكمة العليا بتاريخ 07/06/2016 فإن عدم الإعلان عن بيع العقار الواقع في القرية يعد سبباً لإنهاء المزايدة. إن تحويل القرية التي يقع فيها العقار إلى حي بموجب تنظيم قانوني لا يلغي هذا الالتزام.
• عدم عرض ساعات بيع أكثر من عقار على حدةوكما جاء في حكم محكمة التمييز الصادر بتاريخ 26/11/1987، إذا أعلن في إعلان واحد عن بيع أكثر من عقار وجب بيان وقت بيع كل عقار على حدة.
• عدم تحديد حالة تقسيم المناطق الخاصة بالعقار:وفقاً للمادة 49 من لائحة قانون التنفيذ والإفلاس وقرار المحكمة العليا بشأن توحيد الفقه بتاريخ 18/06/1958، فإن عدم تحديد الوضع التقسيمي الأخير للعقار في المواصفات وإعلان المبيعات يعد سبباً للإنهاء.

4.2 أسباب الإنهاء فيما يتعلق بإخطار إعلان البيع

طبقاً للمادة 127 من قانون التنفيذ والإفلاس، يجب إخطار جميع المساهمين المسجلين ودائني الرهن العقاري وحقوق الامتياز والأطراف المعنية الأخرى بإعلان البيع على النحو الواجب:

• عدم إخطار جميع الورثة بتاريخ البيع:إن البيع دون تبليغ إشعار البيع إلى العناوين المسجلة أو المعروفة لكافة الورثة والأشخاص المرتبطين بالعقار المسجل في السجل العقاري، يؤدي إلى إلغاء المزايدة.

4.3 أسباب الإنهاء فيما يتعلق بالتقييم

كما أن العيوب في إجراءات التقييم قبل البيع قد تشكل سبباً لإنهاء العطاء:

• الفشل في إعادة التقييم من قبل مكتب المبيعات: كما جاء في القرار رقم 12/2002 الصادر من الدائرة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا، ووفقاً للمادة 12549/128 من قانون التنفيذ والإفلاس، يجب تحديد قيمة العقار بواسطة خبير وموظف مبيعات. ويحظر القانون البيع بالقيمة التي تم تحديدها أثناء الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية.
• لقد مر وقت طويل منذ التقييمإذا لم يتمكن موظف المبيعات من إتمام البيع على الرغم من مرور عامين منذ التقييم، وإذا حدث تغيير في القيمة في هذه الأثناء، فيجب عليه إعادة التقييم بواسطة خبير.

4.4 أسباب الإنهاء فيما يتعلق بعملية البيع

أكثر أنواع أسباب الإنهاء شيوعًا التي تنشأ أثناء عملية البيع هي:

• عدم الالتزام بالموعد النهائي بين أيام البيعوفقاً للمادة 126 من قانون التنفيذ والإفلاس فإن عدم الالتزام بالمدة المطلوبة بين اليوم الأول والثاني للبيع يعد سبباً لإنهاء العقد.
• لا يوجد منادي في المدينة في نقطة البيع.وبحسب قرار الغرفة المدنية الثانية بمحكمة الاستئناف العليا بتاريخ 2/02/05 فإن تحصيل أجرة السمسرة رغم عدم حضور السمسار في مكان البيع قد يؤدي أيضاً إلى إلغاء المزايدة.
• تحصيل ضريبة القيمة المضافة بشكل غير صحيح:من غير الصحيح فرض ضريبة القيمة المضافة على كامل سعر البيع رغم أن العقار تم شراؤه من قبل المساهم. في حين أنه ينبغي تحصيل ضريبة القيمة المضافة على حصة المساهم، فإن تحصيلها بالكامل سيؤدي إلى إنهاء العطاء.

4.5 قضية إلغاء العطاء

يجوز للمشاركين في العطاء أو الدائنين أو المدينين أو الأطراف الثالثة ذات المصلحة رفع دعوى أمام محكمة التنفيذ خلال 7 أيام من تاريخ العطاء لأسباب مثل عدم المشروعية أو المخالفة أو الاحتيال. إذا اكتشفت المحكمة مخالفات جسيمة، فإنها تقرر إنهاء المناقصة وإلغاء صفقة البيع. في حالة إنهاء العقد، يتم إلغاء البيع وإعادة سعر المزاد، إذا تم دفعه، إلى المشتري.

5. هل يمكن تقديم الاعتراضات أثناء عملية البيع؟

في حالة حل الشراكة، من الممكن اتخاذ إجراء قانوني ضد قرار البيع الذي اتخذته المحكمة. هذه العملية القانونية في مقالتنا ذات الصلة لقد شرحنا ذلك بالتفصيل. في مقالنا الحالي، نناقش عملية البيع والاعتراضات على هذه العملية بعد أن يصبح قرار البيع المتخذ في قضية حل الشراكة نهائيًا.

قد تكون عملية البيع محل نزاع في ظروف معينة. ومع ذلك، فإن هذه الاعتراضات لا تكون ممكنة إلا في حالة التصرفات غير القانونية أو غير النظامية أو المخالفة لمبادئ العدالة.

طرق الاستئناف هي كما يلي:

• الاعتراض على شروط البيع: إذا كان هناك أي اختلاف مع المواصفات التي حددها موظف المبيعات، يجوز للأطراف الاعتراض عن طريق تقديم شكوى إلى محكمة التنفيذ قبل تاريخ البيع.
• الاعتراض على إعلان البيع: يجوز الاعتراض إذا تم تحديد مميزات العقار وشروط البيع وحالة التقسيم في إعلان البيع بشكل غير كامل أو غير صحيح.
• مكان ووقت نشر الإعلان:قد يكون عدم نشر إعلانات العقارات ذات القيمة العالية في الصحف الوطنية أو عدم تحديد فترة شهر بين الإعلان وتاريخ البيع محل اعتراض.
• الاعتراض على إخطار الإعلان: يجوز الاعتراض إذا لم يتم إخطار جميع المساهمين المسجلين ودائني الرهن العقاري وحقوق الامتياز وحاملي حقوق الارتفاق بالإعلان عن البيع بشكل صحيح.
• الاعتراض على التقييم: يجوز للأطراف الاعتراض على تقرير التقييم الذي أعده موظف المبيعات خلال المدة التي تبدأ من تاريخ الإخطار. ويعتقد أن القيمة الحقيقية للممتلكات لا تنعكس. الاعتراضات على تقارير التقييم، ويتم تقييمها من قبل المحكمة.
• الاعتراض على سعر العطاء وقضايا الضرائب: تحصيل خاطئ لضريبة القيمة المضافة، وحساب خاطئ لرسوم الوساطة.
• حالة إنهاء العطاء بعد البيع: بعد إتمام البيع، يمكن تقديم طلب إلغاء المناقصة إلى محكمة التنفيذ خلال 7 أيام لأسباب مثل المخالفة أو خطأ في تحديد القيمة أو التدخلات الكيدية. مع تقديم عريضة يمكن تطبيقها على.

في عملية البيع بعد حل الشراكة، وخاصة في العقارات المكتسبة عن طريق الميراث، يجب تنفيذ عملية قانونية لمنع التعقيد واحتمال فقدان الحقوق. محامي التراث في أضنة من المهم جدًا أن تعمل معه.

6. كيفية إخلاء العقار بعد البيع؟

المرحلة النهائية من العملية هي تسليم العقار الذي تم بيعه نتيجة حل الشراكة إلى مالكه الجديد وطرد المساهمين القاطنين فيه. تخضع هذه المرحلة لإجراءاتها ومبادئها الخاصة. وتتطلب مسألة إخلاء المساهمين القاطنين في العقار بعد البيع عملية قانونية منفصلة:

قد يكون هناك مساهمين لا زالوا يعيشون في العقار. وفي هذه الحالة يتم تحديد المسار الذي يجب اتباعه للإخلاء في إطار المادة 135 من قانون التنفيذ والإفلاس. وفقاً لقرار الغرفة المدنية الثانية عشرة بمحكمة الاستئناف العليا المرقم 12/2020ق و5421/2020ق: "يجوز لمشتري العقار المباع نتيجة دعوى حل الشراكة أن يطلب الإخلاء استناداً إلى المادة 9563 من قانون التنفيذ والإفلاس". ويحدد هذا القرار بشكل واضح الأساس القانوني لطلب الإفراج.

إذا كان العقار مشغولاً من قبل أطراف ثالثة، يتم إرسال أمر الإخلاء إلى هؤلاء الأشخاص لإخلاء العقار خلال خمسة عشر يومًا. إذا لم يتم إجلاؤهم خلال المهلة المحددة، فسيتم إبعاد هؤلاء الأشخاص قسراً ونقلهم إلى مكان آخر. بواسطة موظف المبيعات يتم تسليمها للمشتري.

ومن المهم بشكل خاص أن تتم عمليات التسليم بعد البيع عن طريق موظف المبيعات. وفي بعض الملفات نرى أن الطلبات يتم رفضها بحجة أن تسليم البضاعة المعروضة بالمزاد للمشتري بعد البيع يجب أن يتم عن طريق مكتب التنفيذ، ولكن المسؤول هو مكتب المبيعات وليس مكتب التنفيذ.

7. أتعاب محامي بيع حل الشراكة

في حالة حل الشراكة يتم احتساب أتعاب المحامي الذي شارك في عملية البيع وفقاً للأسعار التي يحددها العقد الحر أو قرار المحكمة أو سعر البيع. لأنه نتيجة للقضية قضت المحكمة حتى أتعاب المحاماة لا يمكن فرضها ضد ويجب خصمها من سعر البيع. ومن المهم للأطراف التخطيط لهذه العملية منذ البداية لتجنب النزاعات المحتملة.

كيف يتم تحديد أتعاب المحاماة؟

• الرسوم متناسبة مع سعر البيع: وفي الممارسة العملية، قد يتم احتساب نسبة معينة من سعر البيع كأتعاب المحامي.
• إذا اتفق الطرفان على: تكون أتعاب المحاماة التي تحدد بعقد حر بين المحامي وموكله صحيحة.
• الرسوم التي تقدرها المحكمة: إذا انتهت القضية بقرار من المحكمة ولم يتم الاتفاق بين الطرفين على أتعاب المحامي، يتم تحديدها على أساس تعريفة الحد الأدنى لأتعاب المحامي.

8. الأساس القانوني

تعتمد عملية وإجراءات البيع في قضية حل الشراكة على القواعد القانونية التالية:

• المادة 698 من القانون المدني التركي:ينظم حق كل مساهم في طلب إنهاء الملكية المشتركة.
• المادة 699 من القانون المدني التركي:يشير إلى أنه إذا لم يكن من الممكن تقسيم الممتلكات المشتركة أو إذا كانت من طبيعتها أن تسبب خسارة كبيرة في القيمة، فسيتم التوزيع عن طريق البيع.
• المادة 322/2 من قانون المرافعات المدنية:في حالة حل الشراكة، تخضع معاملات البيع للمواد 106-137 من قانون التنفيذ والإفلاس. وينص على أن يتم ذلك وفقاً لأحكامه.
• المادة 4 من قانون الإجراءات المدنية:يشير إلى أن محكمة الصلح المدنية هي المحكمة المختصة.
• المواد 114 و 125 و 126 من قانون التنفيذ والإفلاس:ينظم شكل ومحتوى إعلان المبيعات والفترات التي يجب أن يتم الإعلان خلالها.
• قانون الإنفاذ والإفلاس المادة 127:يشير إلى أنه يجب إخطار جميع أصحاب المصلحة والأطراف المهتمة بإعلان البيع.
• قانون الإنفاذ والإفلاس المادة 124:ينظم الشروط الإضافية اللازمة للمشاركة في العطاء.
• المادة 128/2 من قانون التنفيذ والإفلاس:يشير إلى أن قيمة العقار يجب أن يتم تحديدها من قبل خبير وموظف مبيعات.
• قانون الإنفاذ والإفلاس المادة 129:ينظم السعر الذي يمكن أن يتم البيع به.
• قانون الإنفاذ والإفلاس المادة 134:ينظم إجراءات الشكوى والمدة الزمنية لإنهاء العطاء.
• قانون الإنفاذ والإفلاس المادة 135:يحتوي على أحكام بشأن إخلاء العقار المباع.
• المادة 2464-68 من قانون إيرادات البلدية رقم 70:ينظم رسوم الوساطة ومعدلاتها.
• المادة 5737 من قانون المؤسسات رقم 18:يشير إلى أنه يجب تحصيل رسم امتياز عند بيع العقارات التي لها قيد أساس في سجلات السجل العقاري.
• المادة 226 من قانون الالتزامات:ينص على أنه يجوز الاعتراض في حالة المزادات الاحتيالية من خلال لوائح مخالفة للقانون والآداب.

أسئلة وأجوبة

ونتيجة لذلك، في قضية حل الشراكة، تبدأ عملية البيع بقرار المحكمة بالبيع وتكتمل بإجراء المزاد/العطاء الذي تجريه وكالة التنفيذ. ويتم توزيع سعر البيع الناتج بشكل عادل على المساهمين، ويتم إنهاء الملكية المشتركة. من أجل حماية حقوق ومصالح جميع أصحاب المصلحة، تتم العملية تحت إشراف قضائي وفي إطار اللوائح القانونية الحالية (مثل TMK المادة 698-699، HMK المادة 12، EBL المادة 114-119 وما إلى ذلك).

وعلى وجه الخصوص، فإن الحصول على المشورة القانونية في مراحل مثل المشاركة في مناقصة البيع وعملية تقديم العطاءات واستكمال العطاء يضمن تقدم العملية بسرعة. عند هذه النقطة، محامي أضنة إن تنفيذ عمليات البيع وفقًا للتشريعات وبدعم من الشركة يقلل من الاعتراضات والإلغاءات المحتملة. يجب عليك استشارة محامٍ لإجراء تقييم قانوني خاص بحالتك.

---