المصادرة العاجلة هي سلطة الدولة في نزع ملكية العقارات المملوكة للقطاع الخاص بسرعة في الحالات التي تقرر فيها أن هناك مصلحة عامة عاجلة.
الغرض الرئيسي من المصادرة العاجلة هو ضمان مصادرة الممتلكات غير المنقولة بسرعة أكبر من عملية المصادرة العادية، وذلك من أجل تنفيذ مشروع ضروري للمصلحة العامة. على سبيل المثال؛ مثل مصادرة المناطق في مناطق الكوارث أو المطلوبة بشكل عاجل للأمن القومي.
ومن خلال المصادرة العاجلة، تستطيع الدولة الحد من حقوق الملكية الخاصة ومصادرة الممتلكات غير المنقولة بسرعة، ما لم تر أن ذلك يتعارض مع المصلحة العامة. ومع ذلك، فإن هذا يعني أيضًا أن حقوق أصحاب العقارات مقيدة بسرعة أكبر.
الأساس القانوني
نزع الملكية العاجل رقم 2942 قانون نزع الملكية وينظم ذلك في المادة 27.
وعليه، في الحالات التي تقتضي المصلحة العامة ذلك، وفي الحالات التي لا يمكن فيها استكمال إجراءات نزع الملكية في الوقت المناسب لدواعي الاستعجال، يجوز للإدارة أن تطلب قرار نزع الملكية عاجلاً من الوالي لمدة لا تزيد على سنة، مع تحديد وتقييم تكلفة مصادرة الممتلكات غير المنقولة أو الموارد أو حقوق الارتفاق التي سيتم تحديدها وتقييمها لاحقًا. ويجوز للحاكم تقصير الفترة بما يصل إلى ستة أشهر، حسب الحاجة.
ويشكل قرار نزع الملكية العاجل قراراً نهائياً لصالح الإدارة وينتهي حق المالك في الملكية. ويسجل هذا القرار في السجل العقاري وتعتبر ملكية العقار مسجلة في السجل العقاري نيابة عن الإدارة. ومع ذلك فإن حق المالك في التعويض وطرق التقاضي والتنفيذ لهذا التعويض مفتوحة دائما.
الشروط والأحكام
يجب استيفاء بعض الشروط للمصادرة العاجلة. ويمكن إجراء المصادرة العاجلة في الحالات التالية:
- المصادرة ضرورة ملحة وإلزامية: المصادرة العاجلة هي طريقة لا يمكن استخدامها إلا في الحالات العاجلة والإلزامية للمصلحة العامة. تعتبر نزع الملكية ملحة وإلزامية في الحالات التي قد تحدث فيها أضرار غير قابلة للإصلاح أو مستحيلة إذا لم يتم تنفيذها في أسرع وقت ممكن.
- وجود المصلحة العامة: ويجب أن تكون هناك مصلحة عامة للمصادرة العاجلة للملكية. ولا يكفي أن يكون الأمر عاجلاً وضرورياً دون أن يكون في المصلحة العامة.
- هناك سبب وجيه وعادل: ويجب أن تكون الأسباب العاجلة والمقنعة التي تطرحها الإدارة لنزع الملكية العاجلة مبررة وصحيحة. لا يسمح بالممارسات التعسفية.
- الامتثال للوائح القانونية الحالية: عند اتخاذ قرار عاجل بمصادرة الملكية، يجب الالتزام بالتشريعات المعمول بها بشكل كامل. القرارات التي تنتهك الإجراء لا تعتبر صالحة.
- عدم وجود حلول بديلة: قبل اللجوء إلى المصادرة العاجلة، كان على الإدارة أن تجرب طرق المصادرة العادية أو تبحث عن حلول بديلة.
فإذا توافرت جميع هذه الشروط، يجوز تطبيق المصادرة العاجلة. وفي حالة فقدان أي من الشروط، يعتبر الطلب غير قانوني.
معالجة
تتم عملية المصادرة العاجلة بشكل أسرع، على عكس المصادرة العادية. لفهم كيفية إجراء المصادرة العاجلة، يمكنني أن أشرح المراحل ذات الصلة على النحو التالي:
- اتخاذ قرار نزع الملكية: تتخذ الإدارة قرارًا بضرورة المصادرة العاجلة. ويحدد هذا القرار غرض ونطاق المصادرة.
- تحديد القيمة: يتم تحديد قيمة العقار المراد مصادرته. وفي هذه المرحلة، يتم أيضًا الكشف عن مبلغ التعويض. هناك العديد من الطرق لتحديد القيمة، وقد ناقشت هذا الموضوع بمزيد من التعمق في مقال آخر.
والقيمة التي تحددها المصادرة العاجلة ليست القيمة النهائية. يجب أن يتم تحديد السعر في الحالة الرئيسية. وقد أوضحت الغرفة المدنية الخامسة بمحكمة الاستئناف العليا هذا الوضع على النحو التالي في قرارها رقم 5 الصادر عام 2010: "تتعلق الدعوى بتحديد رسم نزع الملكية المرفوع طبقاً للمادة 10 من القانون المذكور وطلب تسجيل الأموال غير المنقولة باسم الإدارة، بينما كان ينبغي للمحكمة أن تحدد قيمة الأموال غير المنقولة من خلال "فحص الخبراء وفقا للمادتين الحادية عشرة والخامسة عشرة/الأخيرة من القانون، تم ذلك وفقا للمادة 11. "ولا يصح الحكم برفض دعوى تحديد الثمن بسبب تحديد القيمة في الحجز المستعجل الملف المرفوع وفقا للمادة 15، بغض النظر عن أن الصفقة ما هي إلا عملية تحديد، فإن السعر ليس هو سعر الاستملاك الحقيقي، ولا يكون للقرار قابلية الاستئناف.
- الإخطار بالتعويض: ويتم إخطار مالك العقار بمبلغ التعويض المحدد. ويحق لمالك العقار الاعتراض على هذا الإخطار.
- استلام العقار : بعد الإخطار بالتعويض، تقوم الإدارة باستلام العقار فورًا. وفي حالة المصادرة العادية، تحدث هذه المرحلة لاحقًا.
- دفع التعويضات: وبعد تسليم العقار يتم دفع التعويض لصاحب العقار. وفي حالة الاعتراض يتم دفع التعويض.
- إلغاء الفعل: وأخيراً يتم تسجيل ملكية العقار باسم الإدارة المصادرة. وبذلك يتم إلغاء سند الملكية.
لا يمكن إلغاء سند الملكية إلا بعد اتخاذ القرار النهائي في المرحلة الأخيرة. إن قرار الاستملاك العاجل الذي تم اتخاذه في المرحلة الأولى وحده لا يكفي لإلغاء سند الملكية ونقله إلى الإدارة. وقد أوضحت الغرفة المدنية الخامسة بمحكمة الاستئناف العليا هذا الوضع على النحو التالي في قرارها رقم 5 الصادر عام 2007: "بواسطة المحكمة؛ "بينما يجب تحديد ثمن الأموال غير المنقولة كدليل، يجب حظر البنك باسم المالك ولا ينبغي اتخاذ سوى قرار الحجز العاجل، ولا يعتبر صحيحا إلغاء سجل سند ملكية الأموال غير المنقولة بتجاوز الطلب وتقرر تسجيله باسم الإدارة المدعية."
وكما نرى، في حالة المصادرة العاجلة، يتم تسريع العملية ويتم الاستيلاء على العقارات ودفع التعويضات على التوالي. وبهذه الطريقة يتم التأكد من إتمام عملية المصادرة دون تأخير.
أهتمام عام
الشرط الأساسي للمصادرة العاجلة هو أن تكون المصادرة مبنية على المصلحة العامة. تشير المصلحة العامة إلى المواقف التي يمكن فيها تقييد بعض حقوق الأفراد من أجل تلبية الاحتياجات المشتركة للمجتمع وحماية النظام العام.
في حالة المصادرة العاجلة، يجب توضيح أن مصادرة العقارات تلبي حاجة عامة ملحة. على سبيل المثال، يمكن استخدام المصادرة العاجلة لتلبية الاحتياجات العامة العاجلة مثل بناء المساكن في مناطق الكوارث، وفتح طرق جديدة، وبناء المستشفيات والمدارس. أما إذا ثبت أن المصادرة تمت لغير أغراض المصلحة العامة، فيمكن أن يبطلها القضاء.
على الرغم من أن الإدارة تتمتع بسلطة تقديرية في تحديد المصلحة العامة، إلا أن هذه السلطة ليست غير محدودة. وتخضع قرارات المصلحة العامة التي تتخذها الإدارة للمراجعة القضائية. تتحقق السلطة القضائية مما إذا كانت المصادرة تخدم غرض المصلحة العامة. ونتيجة لذلك، فإن وجود المصلحة العامة أمر ضروري في المصادرة العاجلة وقرار المصلحة العامة الذي تتخذه الإدارة ليس نهائيا.
تعويضات
ويختلف حساب التعويض في المصادرة العاجلة عن المصادرة العادية.
وفي حالة المصادرة العادية، يتم احتساب التعويض على أساس القيمة السوقية للملكية المصادرة. أما في حالة الاستملاك العاجل، فيدفع رسم إضافي على سعر السوق المحدد للعقار. وتتراوح هذه التكلفة الإضافية بين 25% و50% من القيمة الحالية.
يحسب التعويض الواجب دفعه في حالة نزع الملكية العاجلة على النحو التالي:
- يتم تحديد السعر الحالي. على سبيل المثال، فليكن 100.000 ليرة تركية.
- يتم تحديد رسوم إضافية تتراوح من 25% إلى 50% من القيمة الحالية. على سبيل المثال، دعها يتم ضبطها على 40%.
- يتم احتساب مبلغ التعويض النهائي بإضافة 100.000% إلى القيمة الحالية البالغة 40 ليرة تركية.
- وعليه، فإن 100.000 ليرة تركية القيمة الحالية + 40.000 ليرة تركية القيمة الإضافية = 140.000 ليرة تركية مبلغ التعويض النهائي.
وبالتالي، يتم دفع تعويض أعلى في حالة المصادرة العاجلة مقارنة بالمصادرة العادية. ومع ذلك، فإن المبلغ المحدد للتعويض يرتبط مباشرة بنسبة التعويض الإضافي الذي سيتم تطبيقه على القيمة الحالية.
اعتراض
من الممكن الاعتراض على قرار نزع الملكية العاجل بأكمله أو على تكلفة الاستملاك فقط. ويمكن لمن يريد الاعتراض على قرار المصادرة اتباع إحدى الطرق التالية:
- الاعتراض على السعر في القضاء الإداري: ليس هناك فترة التقادم. وتنتظر المحكمة 6 أشهر بعد صدور قرار المصادرة العاجل. (مهلة معقولة وفقا لممارسة المحكمة العليا) إذا لم تتوصل الإدارة إلى تسوية أو رفع دعوى مع المالك لمصادرة العقار خلال هذه الفترة، يقوم المالك برفع دعوى لتحديد السعر بسبب الاستيلاء دون نزع الملكية وتسجيل العقار بإسم الإدارة . وعلى هذا فإذا كان هناك فرق لصالحها بين السعر المحدد حديثاً والسعر المحدد في المرحلة الأولى فإنها تحصل عليه. ولا يجب أن ننسى أن الفارق قد يكون في غير صالحك وقد تضطر إلى دفع هذا الفارق للإدارة. من المفيد تقديم طلب كتابي إلى الإدارة قبل رفع دعوى قضائية نيابة عن المالك.
- الاعتراض على القرار الرئاسي بشأن نزع الملكية المستعجل في القضاء الإداري: ويمكن رفع دعوى بطلان قرار نزع الملكية المستعجل أمام المحكمة الإدارية المختصة. مدة رفع الدعوى هي 30 يوما من تاريخ إبلاغ القرار.
- المحكمة الدستورية: في حالة استنفاد سبل الانتصاف القضائية الإدارية على أساس أن قانون أو ممارسة المصادرة العاجلة تتعارض مع الدستور، يمكن تقديم طلب إلى المحكمة الدستورية.
- المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان: إذا تم تلقي نتيجة سلبية من المحكمة الدستورية على أساس أن المصادرة العاجلة تنتهك حقوق الإنسان مثل الحق في محاكمة عادلة، فيمكن تقديم طلب إلى المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان.
- لا يجوز الاستئناف أو الاستئناف على قرار المحكمة الابتدائية المدنية بشأن تحديد ثمن نزع الملكية المستعجل، فالقرار نهائي. ومع ذلك، في قضية تحديد السعر النهائي وإلغاء سند الملكية المرفوعة لاحقًا، يحق لك الاعتراض على تحديد السعر.
أوضحت الغرفة المدنية الخامسة بمحكمة الاستئناف العليا في قرارها رقم 5 لسنة 2019، أنه لا يجوز الطعن في قرارات الضبط المستعجل على النحو التالي: وأضاف: «نظراً لطبيعتها فإن قضايا الضبط المستعجل هي من طبيعة تحديد الأدلة وليست قراراً نهائياً يحسم النزاع، لذا فإن هذا القرار والقرار الإضافي المتعلق بهذا القرار ليس من بين القرارات التي يمكن الطعن فيها».
يجب أن يُذكر بوضوح في طلب الاعتراض الجوانب غير القانونية لقرار المصادرة العاجل وأسباب الاعتراض. ويجب تقديم الأدلة والرجوع إلى الأحكام التشريعية ذات الصلة. وإذا كان الاعتراض إيجابيا، يجوز إلغاء قرار نزع الملكية.
عينة من طلبات المصادرة العاجلة
في السنوات الأخيرة، تم استخدام أسلوب المصادرة العاجلة لبعض المشاريع الكبيرة في تركيا. دعونا نتطرق بإيجاز إلى هذه المشاريع كمثال:
مطار اسطنبول
تمت مصادرة مساحة كبيرة على عجل لمشروع مطار إسطنبول الجديد. تم رفض الدعاوى القضائية المرفوعة ضد قرار المصادرة، وتم تسريع عملية البناء.
قناة اسطنبول
بدأت عملية المصادرة في نطاق مشروع قناة إسطنبول المخطط له. ورغم وجود ردود أفعال ضد مصادرة الأراضي الزراعية والزراعية، إلا أن الجهود تبذل لتمهيد الطريق أمام المشروع من خلال الاستملاك العاجل.
جسر أوسمانجازي
تم اتخاذ قرار عاجل بمصادرة الأراضي التي سيمر بها جسر عثمان غازي المبني في خليج إزميت. تمت مصادرة بعض الممتلكات غير المنقولة في المنطقة في وقت قصير وتم تسريع بناء الجسور.
المطار الثالث
بالنسبة لمطار إسطنبول الثالث، تم الاستيلاء على مناطق الغابات على ساحل البحر الأسود من خلال المصادرة العاجلة. ولم تؤخذ ردود أفعال المجموعات البيئية بعين الاعتبار أثناء عملية المصادرة.
مزايا المصادرة العاجلة
للمصادرة العاجلة مزايا مهمة.
- وبفضل المصادرة العاجلة، يتم تنفيذ المشاريع العامة بسرعة. يتم منع التأخير الناجم عن طول عملية المصادرة العادية.
- ويمكن إجراء المصادرة دون إضاعة الوقت في المشاريع التي تشتد الحاجة إليها لتحقيق المنفعة العامة. على سبيل المثال، يتم استخدام المصادرة العاجلة في حالات الطوارئ مثل بناء المساكن في مناطق الكوارث أو فتح طرق جديدة.
- وفي حالة المصادرة العاجلة، يكون قرار المصادرة الصادر عن الدولة نهائيًا، ويمنح الحق في الاستئناف أمام المحكمة لاحقًا. وبهذه الطريقة، يتم منع المشاريع من الوقوف في الطريق.
- ونظرًا لأن تكاليف المصادرة تُدفع مقدمًا، يتم إلغاء حالات تعويض المصادرة الطويلة الأمد. يتم توفير الراحة لكل من الشخص المصادرة والدولة.
- ومع المصادرة العاجلة، يمكن ملاحظة انخفاض في تكاليف المصادرة بسبب تسريع عملية المصادرة والحد من البيروقراطية.
عيوب
هناك بعض السلبيات للمصادرة العاجلة:
- قد يتم تقييد الحق في الاعتراض بسبب عدم منح أصحاب العقارات الوقت الكافي. خاصة في الحالات المعقدة، قد لا يتم التوصل إلى حل عادل بسبب ضيق الوقت.
- إن التوسع في تعريف المصلحة العامة قد يؤدي إلى ممارسات تعسفية. قد يتم انتهاك حقوق الملكية الخاصة.
- وقد يتم تحديد التعويض بأقل من القيمة السوقية. قد يقع ضحايا أصحاب العقارات.
- العمليات المتسرعة يمكن أن تؤدي إلى قرارات خاطئة. قد تكون المراجعة القضائية غير كافية.
- وبما أن الحق في الاستئناف ضد قرار المصادرة محدود، فلا يجوز استنفاد سبل الانتصاف القانونية.
- إذا لم يتم تنفيذ العملية بشفافية، فقد تؤدي إلى إساءة الاستخدام. وقد تتزايد الممارسات التعسفية.
وعلى الرغم من أن عمليات المصادرة العاجلة تصب في الصالح العام، إلا أنه ينبغي تنفيذها بعناية، ويجب احترام حقوق الملكية الخاصة، ويجب تشغيل آليات المراقبة بشكل جيد. وإلا فقد يؤدي ذلك إلى ضياع الحقوق.
أسئلة وأجوبة
هل المصادرة المتسرعة تمنع البيع؟
لا، يمكنك بيع العقار رغم الاستعجال. مع المصادرة العاجلة، يتم عمل ملاحظة توضح هذا الوضع على العقار. بمعنى آخر، تظهر ملاحظة في تسجيل العقار تنص على "خاضعة للمصادرة العاجلة"، لكن هذه الملاحظة لا تمنع بيع العقار في سند الملكية. في حالة بيع العقار لشخص آخر، يقوم مكتب التسجيل العقاري بإبلاغ المالك الجديد إلى الإدارة التي قامت بعملية المصادرة.
كم يوما يستغرق استكمال عملية المصادرة العاجلة؟
تستغرق عملية المصادرة العاجلة من 10 إلى 12 شهرًا في المتوسط. يختلف طول العملية اعتمادًا على عوامل مثل حالة العقار وكثافة الإدارة ونتيجة عملية التقاضي. استغرقت عملية المصادرة العاجلة التي بدأها موكلي في يونيو 2022، 14 شهرًا.
كيفية الحصول على أموال المصادرة؟
يتم دفع رسوم نزع الملكية نقدا من خلال البنك. من الناحية العملية، يمكن لمالك العقار الذهاب إلى VakıfBank وتحصيل هذه الدفعة فقط باستخدام بطاقة الهوية الخاصة به. ليس من الضروري حتى أن يكون لديك حساب فردي في البنك الذي يقوم بالدفع. وسحب هذا المبلغ من البنك بعد قرار الحجز العاجل لا يعني قبول الثمن.
مقالات القانون ذات الصلة
المادة 27 من قانون المصادرة بعنوان المصادرة العاجلة
المادة 27 - في تنفيذ قانون التزامات الدفاع الوطني رقم 3634، في الحالات التي يقرر فيها الرئيس الحاجة أو الضرورة الملحة للدفاع عن الوطن، أو في الحالات الاستثنائية التي تنص عليها قوانين خاصة، في مصادرة الممتلكات غير المنقولة المطلوبة، المعاملات الأخرى غير سيتم الانتهاء من التقييم لاحقًا، بناءً على طلب الإدارة المختصة، وسيتم فحص الممتلكات غير المنقولة من قبل المحكمة في غضون سبعة أيام، في إطار مبادئ المادة 10. ويتم تحديد القيمة من قبل خبراء يتم اختيارهم وفقًا لأحكام المادة 15. المادة 10 يمكن للإدارة حجزها نيابة عن مالك العقار عن طريق إيداعها في البنك المحدد في الدعوة والإعلان الصادر وفقا للمادة XNUMX.
يتم إخطار قرار المحكمة بمصادرة الممتلكات غير المنقولة إلى مكتب السجل العقاري. يتم توضيح الحكم الذي ينص على أنه لا يمكن نقل الممتلكات غير المنقولة أو التنازل عنها أو التنازل عنها لأي شخص آخر في السجل العقاري. وبعد صدور قرار المصادرة يتم إخلاء الأموال غير المنقولة وفقاً للمادة 20.
يعتبر المبلغ الذي يجب إيداعه في عمليات الاستملاك التي سيتم تنفيذها في الحالات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة (3) من هذا القانون هو الدفعة الأولى التي يتم سدادها.
المادة 46 من الدستور بعنوان نزع الملكية
المادة 46 - الكيانات الحكومية والعامة ؛ في الحالات التي تتطلب المصلحة العامة ، يُسمح بمصادرة الممتلكات العقارية المملوكة ملكية خاصة كليًا أو جزئيًا وإقامة العبودية الإدارية عليها ، وفقًا للمبادئ والإجراءات المنصوص عليها في القانون ، شريطة أن يدفعوا تعويضهم الفعلي مقدمًا. .
يتم دفع ثمن المصادرة والقرار النهائي نقدًا ومقدمًا. ومع ذلك ، ينص القانون على تنفيذ الإصلاح الزراعي ، وإنجاز مشاريع كبيرة للطاقة والري ومشاريع إعادة التوطين ، وزراعة غابات جديدة ، وحماية السواحل ، وطريقة الدفع للأراضي المصادرة للأغراض السياحية. في مثل هذه الحالات التي قد يتطلب فيها القانون الدفع على أقساط ، لا يمكن أن تتجاوز فترة التقسيط خمس سنوات ؛ في هذه الحالة ، يتم دفع الأقساط بالتساوي.
يتم دائمًا دفع تكلفة أولئك الذين ينتمون إلى صغار المزارعين الذين يديرون تلك الأرض مباشرة من الأرض المصادرة مقدمًا.
في الأقساط المنصوص عليها في الفقرة الثانية وفي رسوم نزع الملكية التي لم يتم دفعها لأي سبب من الأسباب ، يتم تطبيق أعلى فائدة على الذمم المدينة العامة.
