سند مختار هو وثيقة يصدرها رئيس البلدية وتستخدم في مبيعات العقارات التي لم يتم مسحها أو لم تحصل بعد على سند ملكية. يسمح سند رئيس البلدية، الذي يتم إصداره لبيع العقار، بتحديد المالك الشرعي الحقيقي أثناء الإجراءات المساحية وتسجيل سند الملكية على هذا الشخص. إن سند المختار الصادر على عقار لديه سند ملكية بالفعل ليس له وظيفة إلغاء سند الملكية. (استثناء: إذا تم تسليم سند الملكية بالفعل، فيمكن إلغاء سند الملكية.) في هذه الحالة، يحق لك فقط طلب استرداد السعر الذي دفعته.
تحتوي هذه الوثيقة على معلومات هوية مالك الممتلكات غير المنقولة وخصائص الممتلكات. ومع ذلك، هناك بعض النقاط التي يجب مراعاتها فيما يتعلق بالصلاحية القانونية لفعل الزعيم. سأقدم في هذه المقالة معلومات تفصيلية حول ماهية سند رئيس البلدية وكيفية إصداره وصلاحيته وحالات إلغاء سند الملكية وعينة من سند الملكية.
ما هو فعل مختار؟
صك مختار هو وثيقة يتم فيها توثيق المعلومات المتعلقة بملكية العقار رسميًا من قبل رئيس المنزل. وهي عملية مفضلة لغرض بيع وشراء العقارات في القرى أو المستوطنات الصغيرة في الحالات التي يكون فيها النقل الرسمي لسند الملكية غير ممكن في تلك اللحظة (مثل عدم وجود السجل العقاري، الحذر من العقار، عدم كونه قادراً على الذهاب فعلياً إلى مكتب تسجيل الأراضي).
أما اليوم فإن تطبيق صك الزعيم يكاد يكون معدوماً. وبدلا من ذلك، يتم إبرام عقد وعد بيع العقارات لدى كاتب العدل.
عقد البيع الخارجي ولها طبيعة (بمعنى آخر هو عقد يتم بين الطرفين دون إخطار مكتب التسجيل العقاري ببيع العقارات)
هل سند الزعيم صحيح؟
لكي يكون صك رئيس المنزل صالحًا، يجب ألا يكون للعقار سند ملكية (يجب ألا يكون مساحيًا)، ويجب أن يتوافق ترتيبه ومحتواه مع القانون. يمكن بيع العقارات التي لم تكتمل عمليتها المساحية بعد بسند رئيسها. تسمى هذه المعاملة بيع العقارات بسند رئيس.
وبعبارة أبسط، فإن بيع رئيس الدولة يكون صالحاً بالنسبة للعقارات غير المنقولة التي لم تكتمل عملية مسحها ولم يتم تسجيلها بعد في السجل العقاري في تواريخ إبرام عقد البيع. وفي هذا السياق جاء تصرف الزعيم، قانون المساحة رقم 3402 وتعتبر من المستندات المتعلقة بالحيازة المنصوص عليها في المادة 14.
يتم تقديم شهادات المختار الصادرة للأماكن والممتلكات التي لا تخضع للسجل العقاري إلى موظفي السجل العقاري أثناء الإجراءات المساحية. إذا لم يتم الاعتراض على التقارير المساحية خلال 30 يومًا، يتم تسجيل العقار رسميًا في سند الملكية باسم المشتري. وبالتالي، فإن مبيعات رئيس البلدية التي تتم دون الالتزام بمتطلبات النموذج يتم قبولها على أنها صالحة من قبل مكتب السجل العقاري ويتم تسجيل سند الملكية نتيجة لبيع العقارات الذي تم إجراؤه مع سند رئيس البلدية.
كيفية عمل صك مختار؟
الخطوات الواجب اتباعها لإصدار صك المختار هي كما يلي:
- التطبيق على مختار: يتقدم مالك العقار أو من يفوضه إلى مختار العقار ويطلب إصدار الصك.
- معلومات الهوية والوثائق: يقوم الرئيس بفحص معلومات هوية مقدم الطلب والمستندات المتعلقة بالعقار.
- ترتيب السند لأمر وفقاً للوضع الحقيقي: يقوم الرئيس بإعداد الصك بطريقة تحدد خصائص الأموال غير المنقولة، ومعلومات هوية المالك، الذي هو في حوزته حاليا، إذا كان هناك بيع، وما إذا كان قد تم النقل الفعلي، وحدود الممتلكات غير المنقولة.
- الموافقة والتوقيعات: يتم توقيع سند رئيس المنزل من قبل رئيس المنزل ومالك العقار ويتم اعتماده بختم رسمي.
إلغاء الفعل وفعل المختار
- من أجل إلغاء سند الملكية مع سند المختار يجب أولاً استيفاء شروط الصلاحية التي شرحتها في العنوان أعلاه. إذا تم تسجيل سند ملكية على الشخص الخطأ أثناء السجل العقاري، على الرغم من سند رئيس البلدية، فمن الممكن رفع دعوى إلغاء سند الملكية وتسجيل القضية في المحكمة المساحية بسبب سند رئيس البلدية. يُسمى هذا النوع من القضايا في الأدبيات القانونية "إلغاء سند الملكية وتسجيله على أساس الحيازة قبل المساحية". في حالة طلب إلغاء سند الملكية، يتم إثبات الحيازة كمالك ما قبل المساحية بسند رئيس المنزل.
- وبصرف النظر عن ذلك، في حال تم ترتيب بيع العقار بسند مختار المنزل بعد المسح العقاري، فسيتم اعتبار صك مختار المنزل بمثابة "عقد بيع خارجي". شرط رفع دعوى إلغاء سند الملكية بناء على سند رئيس، وهو عقد بيع خارجي، هو أن يكون العقار قد تم تسليمه بالفعل إلى المشتري.
وبصرف النظر عن المثالين اللذين شرحتهما أعلاه، لا يمكن رفع دعوى إلغاء سند الملكية بناءً على سند رئيس المنزل. إلا أنه يجوز المطالبة باسترداد الثمن المدفوع تحت مظلة الإثراء غير المشروع.
كم عدد السنوات التي يكون فيها صك الزعيم صالحًا؟ نفذ الوقت
يعتبر صك مختار وثيقة مهمة خلال الإجراءات المساحية للعقار. ومع ذلك، فإن الحقوق والقرارات المستندة إلى هذه الوثيقة تخضع لقانون التقادم. فيما يتعلق بالحقوق والمحددات الواردة في المحضر العقاري، وذلك اعتباراً من تاريخ صيرورة المحضر نهائياً. عشر سنوات وبعد إقراره، لا يمكن تقديم أي اعتراضات أو دعاوى قضائية لأسباب قانونية أمام السجل العقاري. تعد فترة العشر سنوات هذه فترة تقادم مهمة تحد من حقوق أصحاب الحقوق في الاعتراض ورفع دعوى قضائية. (قانون المساحة المادة 12 فقرة 3)
وفي نهاية هذه الفترة، يعتبر صك رئيس البلدية والتقارير المساحية نهائية من حيث الملكية وحدود العقارات ولا تقبل الاعتراضات. الاستثناء الوحيد لقانون التقادم لمدة 10 سنوات هو إذا تم تسليم العقار بالفعل. إذا تم تسليم الممتلكات غير المنقولة إلى المشتري نتيجة لفعل رئيس في طبيعة عقد بيع خارجي، فلا يمكن للبائع الاعتراض على قانون التقادم في قضية إلغاء سند الملكية التي سيتم رفعها من الآن فصاعدا.
ولهذه الأسباب فإنه من الأهمية بمكان اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة خلال المدة المحددة للمطالبات والاعتراضات على صك الزعيم.
نموذج صك المختار
فيما يلي، أشارك مثالًا نموذجيًا لسند زعيم القبيلة، وهو صالح من الناحية القانونية ويحظى بموافقة الزعيم، وهو وثيقة ملكية:
صك رئيس
صاحب العقار: أحمد يلماز
رقم الهوية: 12345678901
العنوان: أورنك ماه. رقم: 5، أضنة
المعلومات العقارية: 123 جزيرة، 45 قطعة أرض، 500 متر مربع
تؤكد هذه الوثيقة أن العقارات المذكورة أعلاه مملوكة لأحمد يلماز. لقد كان العقار قيد استخدام أحمد بالفعل منذ [تاريخ شراء أحمد له]. حدود العقار من شجرة التوت الكبيرة في الغرب إلى شجرة التين في الشرق.
التاريخ: 01.01.2024
مختار: أشرف كايا
إمضاء: __
ختم: __
خدمات القانون العقاري مع محامي أضنة
يقدم محامونا الخبراء في قانون العقارات في أضنة خدمات قانونية شاملة في قضايا مثل إصدار سند المختار وحالات إلغاء سند الملكية ومعاملات بيع وشراء العقارات. كمحامين في أضنة، نحن هنا لحماية حقوقك وإدارة العملية بأفضل طريقة ممكنة، من خلال معرفتنا وخبرتنا في التشريعات والممارسات المحلية. ومن خلال الاستفادة من هذه الخدمات، يمكنك حل جميع مشاكلك المتعلقة بالقانون العقاري بأمان.
أسئلة وأجوبة (FAQ)
ما الفرق بين سند مختار وسند الملكية؟ صك رئيس المنزل هو وثيقة تؤكد هوية ومعلومات ملكية مالك العقار من قبل رئيس المنزل. سند الملكية هو وثيقة رسمية تبين المالك القانوني للعقار، ويتم إصدارها من قبل مكتب التسجيل العقاري.
ما مدى صحة تصرف الزعيم؟ سند مختار لا يحل محل سند الملكية ولا يمكن استخدامه قانونيا في نقل الملكية. ومع ذلك، يمكن قبوله كعنصر ضمان في الاتفاقيات الخاصة المبرمة بين الطرفين.
هل يجوز بيع العقار بسند المختار؟ لا، يلزم نقل سند الملكية لبيع العقار بشكل قانوني. صك الزعيم هو وثيقة لأغراض إعلامية فقط.
كيفية الحصول على شهادة رئيس؟ ومن أجل الحصول على شهادة المختار، يجب على مالك العقار أن يتقدم إلى المختار ويقدم بيانات هويته ووثائق ملكيته. بعد التحقق من هذه المعلومات، يصدر الزعيم الفعل.
هل يمكن إلغاء صك رئيس؟ إذا كان صك الزعيم يحتوي على معلومات غير صحيحة أو مضللة، فيمكن طلب التصحيح من خلال التقدم إلى مكتب الزعيم المعني. وإلا يتم رفع دعوى التصريح السلبي لتقرير بطلان الكمبيالة.
المواد القانونية ذات الصلة وقرارات المحكمة العليا
أحكام بيع العقار بسند مختار:
- المادة 3402 من قانون المساحة رقم 14: وينظم قبول سند الزعيم كأحد المستندات المتعلقة بالحيازة.
- المادة 3402 من قانون المساحة رقم 12: وينص على أن هناك قانون تقادم مدته 10 سنوات للمطالبة بالحقوق بناءً على فعل الزعيم.
قرارات هامة للمحكمة العليا بشأن بيع العقارات بسند مختار:
- محكمة العدل الإقليمية في إسطنبول الغرفة المدنية السابعة والثلاثون 37/القرار رقم 5236: إن صك رئيس المنزل فيما يتعلق ببيع العقارات موثق وهو في طبيعة شهادة الحيازة.
- قرار المحكمة العليا رقم 8/2014 هـ – 7534/2015 ك.: قرار الغرفة المدنية الثامنة للمحكمة العليا: إن سند مختار هو من طبيعة عقد البيع الخارجي. يحق لدائن الكمبيالة حق الامتياز حتى إرجاع ثمن البيع، ويمكنه الانتفاع بالعقار دون تعويض.
- قرار مجلس توحيد الفقه رقم 30.9.1988-2/2: إذا تم تسليم الأموال غير المنقولة في عقد بيع خارجي، يجوز رفع دعوى إلغاء سند الملكية.
- قرار المحكمة العليا رقم 14/2011 هـ – 11062/2011 ك.: قرار الغرفة المدنية الثامنة للمحكمة العليا: إذا تم تسليم الأموال غير المنقولة الخاضعة للوعد بالبيع، فلا يتم سماع دفاع التقادم.
هل يمكننا عدم المطالبة بالحقوق بعد مرور 10 سنوات على صك الزعيم؟ هل يمكنني الحصول على معلومات مفصلة حول هذا الأمر؟