التسجيل الفاسد هو التسجيل الذي لا يستند إلى سبب قانوني حقيقي. يعتبر التسجيل الذي يستند إلى إجراء قانوني غير ملزم أو يفتقر إلى أسس قانونية غير قانوني. في حالة التسجيل الفاسد ، يمكن طلب إلغاء أو تصحيح التسجيل من خلال دعوى قضائية ، بغض النظر عما إذا كان المستفيد من التسجيل بحسن نية أم لا.
يعتبر التسجيل الذي يستند إلى إجراء قانوني غير ملزم أو يفتقر إلى أسس قانونية غير قانوني. على سبيل المثال ، في صفقة بيع تستند إلى توكيل رسمي مزيف ، لا يمكن للمشتري (مباشرة) الادعاء بأن صفقة البيع صحيحة على أساس دفاعه حسن النية.
التسجيل إما فاسد منذ البداية أو قد يصبح فاسدا فيما بعد عندما يصبح فاسدا أو يفقد قيمته القانونية. الاستثناء الوحيد للتسجيل الفاسد هو قاعدة "حسن النية".
وفقًا لهذه القاعدة ؛ يعتبر الاستحواذ على عقار أو حق حقيقي آخر بناءً على السجل في السجل العقاري ساريًا. لتطبيق هذا الاستثناء ؛
- عدم وجود دعوى قانونية صحيحة ،
- إجراء حوالة في سند الملكية بناء على علاج باطل.
- يجب أن يكون الشخص الذي في وضع اليد الثانية قد أجرى المعاملة من خلال الوثوق في صحة سجل الفعل المسجل على أنه فاسد.
قد يكون أي سجل يمكن تسجيله في السجل العقاري فاسدا. لذلك ، دعونا نحسب بإيجاز السجلات التي يمكن تسجيلها في السجل العقاري. الحقوق التالية مسجلة في السجل العقاري:
- الملكية،
- حقوق الاستحقاق والبضائع غير المنقولة ،
- حقوق التعهد.
هناك نوعان من التسجيل غير القانوني. أحدهما هو الفاسدون من البداية ، والآخر هو التسجيلات التي أصبحت فيما بعد فاسدة أو تفقد قيمتها القانونية.
التسجيلات الفاسدة من البداية
الحقوق العقارية ، التي يخضع تأسيسها للتسجيل بموجب القانون (مثل الملكية وحقوق الارتفاق وحق الرهن) لا يمكن أن تكتسب الوجود القانوني ما لم يتم تسجيلها (TMK المادة 1 ، ووجود أساس سلطة التصرف والقانونية سبب ظهور نتائج التسجيل. وضرورة هذين العنصرين مذكورة في المادة 1024/2. وقد تم التأكيد عليه بوضوح. ولأسباب قانونية ، فإن الغرض هو معاملة قانونية يقوم المدخر عليها (المستندات) بعملية التسجيل. هذه المعاملات يمكن أن يكون ثنائيًا أو منفردًا. على سبيل المثال ، عقد بيع صالح ، أو عقد صيانة حتى الوفاة ثنائي ، في حين أن صفقة حوزة معينة ستكون صفقة فردية من ناحية أخرى ، قد يكون السبب القانوني في شكل قرار محكمة ، قرار مصادرة ، أو حدث مثل الاحتلال أو الميراث.
1) التسجيلات بدون سبب قانوني
إذا كان التسجيل خاليًا من الأسس القانونية أو لم يكن قائمًا على سبب قانوني صحيح ، فإن التسجيل يعتبر فاسدًا ولا يوجد نقل لأي حق حقيقي ، أي لا يُنظر في تغيير الحق الحقيقي على غير المنقولة.
في الحالات التي يكون فيها الحق الحقيقي مكتسبًا قبل التسجيل ، يجب أن يكون هناك إجراء قانوني أو ظاهرة تشكل سبب الحيازة. على الرغم من أنه من غير الممكن إجراء التسجيل دون سبب قانوني ، إلا أنه من الناحية العملية ، يُلاحظ أن التسجيلات بدون سبب قانوني تتم نتيجة للسلوك المتعمد أو الإهمال أو الخطأ أو الخداع من جانب موظف السجل العقاري وأعمال التزوير أثناء معاملات تسجيل الأراضي. على سبيل المثال ، في الحالات التي يسجل فيها موظف السجل العقاري لصالح طرف ثالث بسبب تشابه الاسم ، أو يسجل الرهن العقاري بدرجة غير صحيحة ، أو يسجل دون أي تصرف ، فإن التسجيل يخلو من أي أسس قانونية.
📜 على سبيل المثال ، التسجيل الذي يحدث نتيجة التسجيل في السجل العقاري قبل الانتهاء من قرار المحكمة فاسد: "السجل الجديد الذي تم إنشاؤه للعقار من خلال تنفيذ القرار غير المكتمل هو في الأساس خالي من أي سبب قانوني مقبول وهناك مثال نموذجي للتسجيل الفاسد في القضية. لا يمكن إلزام الأطراف بهذا التسجيل "(قرار الغرفة المدنية الأولى للمحكمة العليا رقم 1-16.9.1980 / 8945)
2) التسجيل على أساس عملية قانونية غير ملزمة
نظرًا لأن التسجيل هو تصرف قانوني (معقول) ، إذا كانت المعاملة الأساسية غير صالحة ، فإن التسجيل المستند إليها يكون غير صالح أيضًا. التسجيل على أساس معاملة غير ملزمة هو باطل وقابل للإلغاء.
✅ على سبيل المثال ، إذا لم يتم عقد العقد الأساسي للتسجيل وفقًا للشكل القانوني الذي يخضع له ، فإن التسجيل غير قانوني لأن هذا المستند غير ملزم. إذا احتجنا إلى إعطاء مثال آخر ؛ نظرًا لأن صفقة بيع العقارات التي أجراها شخص غير مؤهل غير صالحة ، فإن التسجيل غير صالح أيضًا ولا يعتبر المشتري قد حصل على العقار حتى لو كان لديه نوايا حسنة.
التسجيلات الفاسدة الرئيسية المستندة إلى إجراءات قانونية غير ملزمة هي كما يلي:
- مخالفة الصيغة المنصوص عليها كشرط للصلاحية القانونية ،
- تم التسجيل دون القدرة على التصرف ،
- تم التسجيل على أساس توكيل مزيف أو بتجاوز الصلاحيات الممنوحة في التوكيل ،
- امتلاك سجلين أو أكثر من سجلات سند الملكية التي تنتمي إلى نفس العقار (سند ملكية مزدوج) ،
- تسجيل الأملاك العامة كالأماكن والممتلكات العامة والغابات والمراعي والهضاب والثكنات تحت حكم وحيازة الدولة باسم الشخص حتى وإن لم تلغ صفاتها العامة وتحولت إلى ملكية خاصة من خلال الإجراءات الإدارية ،
- التسجيلات التي يمكن إنشاؤها على الممتلكات غير المنقولة الموروثة (مثل تسجيل الوريث للأموال غير المنقولة المسجلة على المورث فقط باسمه الخاص بشهادة ميراث مزيفة) ،
- التسجيل على أساس معاملة احتيالية ،
- التسجيل بناء على عقد باطل لعدم شرعية وفسق ،
- التسجيلات التي يتم إجراؤها على أساس العقد الملغى بسبب أفعال خرق الإرادة والخسارة تصبح فاسدة أيضًا من البداية.
الآن ، دعنا نقدم أمثلة مختصرة للتسجيلات الفاسدة بقرارات المحكمة العليا:
انتهاك الشكل: العقود التي لم يتم إبرامها وفق أحكام القانون المشار إليه تعتبر باطلة قانونًا. لأن النموذج المتصور هنا هو شرط صلاحية العقد ويرتبط بالنظام العام. لهذا السبب ، تؤخذ في الاعتبار بحكم المنصب من قبل كل من المحكمة والمحكمة العليا. (12.4.1944-14 / 13 ؛ 7.10.1953 لمجلس توحيد الفقه)-7 /8; 26.5.1954-8/18; 30.9.1988-2/2 قرارات)
غياب الأهلية القانونية: يعتمد اكتساب الحق الحقيقي على حقيقة أن التسجيل يستند إلى سبب قانوني عادل وصالح. التصرف في الشخص الذي ليس له سلطة تقديرية ليس له عواقب قانونية. (القرار رقم 28.7.1941-4 / 21 ؛ 9.3.1955-22 / 2 الصادر عن مجلس توحيد الفقه)
التوكيل المزيف: في صفقة بيع بناءً على توكيل رسمي مزيف ، لا يمكن للمشتري أن يدعي أن استحواذه صحيح من خلال التمسك بالمادة 931 من TMK. (قرار الغرفة المدنية الأولى للمحكمة العليا رقم 1-23.5.1989 / 2463)
تسجيل صك مزدوج: إذا أجرى المالك تخصيصًا على التسجيل المكرر ، يصبح التسجيل الأول غير صالح. عمليات النقل التي تمت خلال التسجيل الأول ليس لها قيمة قانونية ولا يمكن للأشخاص الذين يشترون أو يكتسبون من خلال التنفيذ بسبب هذه التحويلات الاعتماد على المادة 931 من MK. (قرار الغرفة المدنية السابعة للمحكمة العليا 7 رقم 6.5.1981/6528)
السلع العامة: لا توجد إمكانية قانونية لأن تكون الأموال غير المنقولة التي يجب أن تكون تحت حكم وتصرف الدولة موضوع الملكية الخاصة. على الرغم من هذه الطبيعة ، يمكن رفع دعوى قضائية في أي وقت ، بغض النظر عن فترة العشر سنوات للحرمان من الحقوق ، لإلغاء سندات ملكية الممتلكات غير المنقولة المسجلة باسم الشخص. (قرار الغرفة المدنية الأولى للمحكمة العليا رقم 1-14.3.1989 / 13752)
معاملة متبادلة: المفازة هو اتفاق أطراف العقد على أمر لا يتوافق مع إرادتهم الحقيقية ولا يصح فيما بينهم ، وذلك لإخفاء الوضع الحقيقي عن الأطراف الثالثة وخداعهم. تسمى المعاملات التي تتم بهذه الطريقة أيضًا المعاملات التواطئية. في التواطؤ النسبي ، تكون الصفقة الظاهرة غير صالحة في جميع الظروف ، لأنها لا تتوافق مع الإرادة الحقيقية للأطراف. من ناحية أخرى ، قد تكون المعاملة السرية صالحة إذا ثبت أنها تمتثل لمتطلبات الشكل المنصوص عليها في القانون لتلك المعاملة وكذلك شروط الصلاحية العامة المطلوبة لكي يكون أي عقد ساريًا. قد يحدث التواطؤ النسبي إما في طبيعة العقد ، في موضوعه وشروطه ، أو في شخص الطرفين. (2.10.2002-6 للجمعية العمومية للقوانين)/رقم القرار 618-659)
3) القدرة غير الموثقة على الادخار ووجود سبب قانوني
إن أحكام المادة 1015 من TMK واضحة. عملاً بالمادة السابقة ، لا يمكن لأحد حفظ سند الملكية أو تسجيله أو إلغائه أو إجراء تغييرات فيه ما لم يكن صاحب الحق الحقيقي وممثله حاضرين. خلاف ذلك ، فإن التسجيل الذي يتم بسبب نقص قوة التخلص غير قانوني. من خلال إثبات أنه الشخص الذي يبدو أنه الشخص الشرعي في السجل أو ممثل هذا الشخص ، فإن الشخص الذي يقدم الطلب يشهد على قدرته على التصرف.
تشكل المعاملات التي تتم بالوكالة جزءًا كبيرًا من عمليات التسجيل الفاسدة التي تحدث بسبب إعاقات في سلطة التصرف. لهذا السبب ، يجب مراجعة المعاملات التي تتم مع التوكيل بدقة شديدة.
4) لا يمكن إجراء أي تسجيل دون طلب كتابي
ما لم يكن هناك طلب كتابي ، لا يمكن اتخاذ أي إجراء بشأن السجل العقاري. خلاف ذلك ، التسجيل غير قانوني. بمعنى آخر ، ما لم يتم تقديم طلب وطلب في مديرية السجل العقاري ، لا يمكن تحت أي ظرف من الظروف أن تتم عملية التسجيل تلقائيًا. يجب تقديم الطلب من قبل الشخص الذي يظهر على أنه المالك في السجل العقاري أو من ينوب عنه. فقط أولئك الذين يحق لهم الحصول على العقارات ذات الصلة يمكنهم طلب المعاملات في السجل العقاري. هذا الوضع مطلوب بموجب مواد القانون التالية.
🔒 1) باستثناء الاستثناءات المنصوص عليها في القوانين أو هذا النظام الأساسي ، لا يمكن اتخاذ أي إجراء بشأن السجل العقاري ما لم يكن هناك طلب كتابي.
2) لا يمكن أن يكون الطلب خاضعًا لأي تسجيل أو إبطال أو إبطال مشروط للتسجيل.
3) في الطلب الذي يقدم للمديريات لجميع أنواع سندات الملكية ، يتم إعداد وثيقة طلب التقديم.
4) يجب ذكر رقم تعريف جمهورية تركيا أو الجزيرة ورقم قطعة الأرض في جميع أنواع استفسارات التسجيل ، بما في ذلك الحجز الذي يجب إجراؤه في السجل العقاري. خلاف ذلك ، يتم رفض الطلب "(المادة 16 من لائحة السجل العقاري)
🔒 1) باستثناء الاستثناءات القانونية ، يمكن للأشخاص الذين يحق لهم التسجيل العقاري تقديم طلب. يمكن للأشخاص الذين أصبحوا أصحاب حقوق قبل التسجيل أيضًا تقديم طلب من خلال تقديم المستندات اللازمة لتسجيل الحق.
2) يجوز للزوج ، الذي لا يمتلك الممتلكات غير المنقولة المعينة كمسكن عائلي ، أن يطلب تعليقًا في السجل العقاري يفيد بأن السكن هو سكن عائلي "(قانون تسجيل الأراضي ، المادة 17)
5) تصحيح التغييرات الفاسدة في التسجيل
الإدخالات الفاسدة في التسجيل عرضة للتصحيح. يتم إجراء تصحيحات على السجلات الرئيسية أو المساعدة وفقًا للمادة 74 من لائحة تسجيل الأراضي. في الواقع ، عندما نفحص المادة 72 من لائحة الطابو نصل إلى هذا الاستنتاج:
🔒 1) إجراء التغييرات في السجل العقاري بناءً على طلب صاحب الحق أو قرار السلطة المختصة أو المحكمة.
2) يتم إجراء التغييرات في السجل العقاري عن طريق رسمه بقلم حبر أحمر وعمل رقم قياسي جديد مع تاريخ التغيير ورقم دفتر اليومية.
3) في حالة كتابة السجل السابق بحرف يستخدم نفس الحرف في التغيير.
4) يشار إلى السداد الجزئي للمدين المرهون أو التغييرات التي يجب إجراؤها في عناصر التعهد مثل المبلغ والفائدة والدرجة والمدة باستخدام خطاب التعهد ذي الصلة في عمود الاعتبارات "(المادة 72 من السجل العقاري أنظمة)
التسجيل الذي تم إتلافه في وقت لاحق
على سبيل المثال ، إذا تم تدمير غير المنقولة عن طريق الانزلاق في البحر ، فإن حق الطريق عليها يتم تدميره أيضًا. في هذه الحالات وما شابهها ، يكون التخلي عن الفعل تفسيريًا.
مثال آخر هو هذا: مع الانتهاء من تقييد الغابة ، يصبح تسجيل سند الملكية للعقار داخل هذا التقييد خاليًا من القيمة القانونية أيضًا. وبالمثل ، مع إلغاء الإجراء الإداري ، الذي هو أساس طلب التقسيم إلى مناطق ، يصبح السجل بلا أساس ويصبح التسجيل فاسدًا وفقًا للمادة 1025. في مثل هذه الحالة ، تقرر إلغاء التسجيل الذي لا أساس له وإحياء الوضع الهندسي والقانوني للطرد المساحي. (الغرفة المدنية الأولى بمحكمة الاستئناف العليا 1-5.3.2014/القرار 4888)
دعونا نشارك شيئًا لا ينبغي نسيانه في هذا العنوان: ما لم يتم إلغاء الإجراء الإداري ، لا يمكن رفع دعوى إلغاء سند تسجيل غير مشروع في القضاء..
حماية حسن النية الحسنة اكتساب الطرف الثالث
وفق الرأي العام المعتمد في قرارات المحكمة العليا ؛ يتم تسجيل الممتلكات غير المنقولة على أساس إجراء قانوني مسبب. التسجيل بدون سبب عادل يصبح التسجيل فاسدا ويمكن إلغاؤه. الاستثناء من ذلك هو الوضع المرتبط بالقاعدة المنصوص عليها في المادة 1023 من TMK فيما يتعلق بالأطراف الثالثة ذات النوايا الحسنة. النوايا الحسنة في المقالة المذكورة أعلاه غير موضوعي هو حسن النية. لهذا السبب ، لا يمكن قبول الشخص الذي لا يمارس الرعاية المتوقعة منه وفقًا لخصائص الحدث على أنه يتمتع بنوايا حسنة في اكتسابه.
ما إذا كان المشتري يظهر الرعاية المتوقعة منه أم لا يتم تقييمه وكشفه من خلال النظر في سلوك الشخص العادي في مسار الحياة العادي.
📜 تعرف النوايا الحسنة بأنها حقيقة أن المشكلة التي تمنع ولادة الحق غير معروفة تمامًا عند اكتساب الحق. كما يمكن فهمه من هذا التعريف ، فإن حسن النية شرط ضروري لاكتساب الحق في الحالات المنصوص عليها في القانون. الشهرة لها نفس التأثير من حيث أحكام المادة 931 من عضو الكنيست ؛ في حالة وجودها ، يكون اكتساب الحقوق الحقيقية صحيحًا ، وإلا فلن يكون. (قرار مجلس توحيد الفقه رقم 8.11.1991-4 / 3)
أذن وحضور المحكمة
الواجبات: المحكمة المكلفة بقضية إلغاء سند الملكية بسبب التسجيل الفاسد هي المحكمة الابتدائية المدنية. لأن موضوع الدعوى يتعلق بنفس العقار.
السلطة: يتم رفع دعوى إلغاء سند الملكية بسبب التسجيل الفاسد في المحكمة التي يقع فيها العقار. الغرض من المكان الذي يقع فيه العقار ليس هو المكان الذي تم تسجيله فيه في سند الملكية ، ولكن حدود الملكية التي يقع فيها بالفعل.
من يمكنه رفع القضية ضد من؟
المدعي: يمكن لصاحب الحق الأصلي أو ورثته في السند رفع دعوى لإبطال الصك بناء على تسجيل فاسد.
المدعى عليه: يتم رفع دعوى لإلغاء سند الملكية بناءً على تسجيل فاسد ضد الطرف الثالث الذي يكتسب ملكية أو حقًا عقاريًا ، أي الشخص الذي يبدو أنه المالك الشرعي لسند الملكية.
نتيجة لذلك ، ناقشنا تعريف التسجيل الفاسد والقضايا بناءً على تسجيل الفساد في هذه المقالة. نحن نتبع أحدث التغييرات في القانون وقرارات المحاكم بشأن التسجيل الفاسد ونقوم باستمرار بتحديث مقالتنا وفقًا لذلك.
