في حين أن الاعتراض على مخطط تقسيم المناطق هو طلب إداري تم تقديمه خلال فترة تعليق الخطة؛ دعوى الإبطال هي نوع من الدعاوى المرفوعة في المحاكم الإدارية حيث يتم مراجعة شرعية الخطة. يجب أن تكون مخططات تقسيم المناطق متوافقة مع القانون من حيث السلطة والشكل والسبب والموضوع والغرض. وسوف يؤدي أي نقص أو عدم امتثال لأي من هذه العناصر إلى إلغاء الخطة. ومن بين أسباب الإلغاء على وجه الخصوص حالات مثل عدم الامتثال للمصلحة العامة ومبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط والإعداد من قبل إدارة غير مرخصة.
كيفية إلغاء خطة تقسيم المناطق؟
تتكون العملية القانونية التي يجب اتباعها لإلغاء مخططات تقسيم المناطق من مرحلتي الاعتراض الإداري والتقاضي. أولاً، يمكنك تقديم التماس اعتراض إلى البلدية أو المحافظة المعنية خلال 30 يومًا من فترة تعليق خطة تقسيم المناطق. ومع ذلك، هذا ليس إلزاميا؛ كما يمكنك رفع دعوى إلغاء مباشرة لدى المحكمة الإدارية المختصة خلال 60 يوما من تاريخ إتمام الخطة.
يجب عليك في طلبك تقديم أدلة ملموسة لإثبات أن الخطة غير قانونية من حيث السلطة والشكل والسبب والموضوع والغرض. وتشمل أسباب الإلغاء التي تقبلها المحكمة أسباباً مثل عدم الالتزام بمبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط وعدم الالتزام بالخطط ذات النطاق الأعلى وعدم وجود منفعة عامة. من الضروري إجراء فحص خبير أثناء عملية التقاضي، ويمكنك منع الأضرار التي لا يمكن إصلاحها من خلال طلب إيقاف التنفيذ.
ما هي خطة تقسيم المناطق وما هي أنواعها؟
تعتبر خطط التنمية وثائق رسمية للبلديات أو المؤسسات العامة ذات الصلة توضح كيفية تطوير منطقة معينة. رقم 3194 إلى قانون تقسيم المناطق وبناءً على ذلك، تنقسم مخططات تقسيم المناطق بشكل أساسي إلى فئتين:
- خطة تقسيم المناطق:هو على مقياس 1/5000 ويحدد استراتيجية التنمية الرئيسية للمدينة.
- خطة تقسيم المناطق التنفيذية:مقياسه 1/1000 ويحتوي على تفاصيل تتعلق بتنفيذ الخطة الرئيسية.
وتحدد هذه الخطط قرارات استخدام الأراضي، وظروف البناء، وشبكة النقل، والمرافق الاجتماعية. كما جاء في القرار رقم 6/2018هـ، 5672/2020ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة، "يجب إعداد مخططات التنمية وفقاً لمبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط".
من له الحق في الاعتراض على مخطط تقسيم المناطق وتقديم دعوى إلغاء؟
يُمنح حق الاعتراض على مخطط تقسيم المناطق لأفراد ومنظمات معينة ذات مصلحة مشتركة. على الرغم من عدم وجود تحديد واضح في قانون تقسيم المناطق بشأن الأشخاص الذين لديهم حق الاعتراض، إلا أنه وفقًا لقرارات المحكمة، فإن هذا الحق يعود إلى الأشخاص التاليين:
- أصحاب العقاراتلأصحاب العقارات المتضررة من مخطط تقسيم المناطق الحق في الاعتراض بشكل مباشر.
- أصحاب الحقوق العينية المحدودة على العقارات:يمكن لأصحاب الحقوق العينية المحدودة، مثل حقوق الارتفاق، الاعتراض أيضًا.
- المستأجرين:على الرغم من أن بعض قرارات مجلس الدولة تحد من حق الاعتراض للمستأجرين، إلا أن المستأجرين يعتبرون أيضًا ضمن نطاق تضارب المصالح في ظل ظروف معينة.
- أصحاب العقارات المجاورةيجوز لأصحاب العقارات المجاورة المتأثرة بخطة تقسيم المناطق الاعتراض إذا كان لديهم تضارب في المصالح.
- الغرف المهنية والمنظمات غير الحكومية:كما يمكن للغرف المهنية والمنظمات غير الحكومية الاعتراض من أجل حماية المصلحة العامة.
كما جاء في القرار المرقم 6/2019هـ، 12456/2021ك، الصادر عن الغرفة السادسة بمجلس الدولة، فإن "أهلية المتضررين من مخطط تقسيم المناطق لرفع الدعوى تتوقف على حالة مخالفة المصلحة". ويجب أن يكون هذا الانتهاك للمصلحة مشروعًا وشخصيًا وحاليًا.
ومن المهم أن نلاحظ أن سكان المدينة ليس لديهم الحق في الاعتراض بهذه الصفة فقط. وفي القرار المرقم 2022/433 ق، 2022/1629 ق، الصادر عن مجلس دوائر القضاء الإداري للدولة، تم التأكيد على أن كون الشخص مقيماً في المدينة لا يكفي في حد ذاته للاعتراض، باستثناء حالات خاصة مثل حماية القيم البيئية والتاريخية والثقافية.
كما يحق للاعتراض أيضًا الأشخاص حسن النية الذين امتلكوا العقار غير المسجل بصفتهم مالكين لمدة لا تقل عن 20 عامًا دون أي نزاع أو دعوى قضائية. في العقارات المملوكة بشكل مشترك، يجوز لكل مساهم الاعتراض على حدة.
ومن المهم أيضًا أن يظل خرق المصلحة قائمًا. على سبيل المثال، إذا تم نقل العقار إلى شخص آخر أثناء الدعوى، فإن الحق قد يكون باطلا لأن الإخلال بالمصلحة يفقد صحته.
ما هي مدة الاعتراض على مخطط تقسيم المناطق؟
هناك مواعيد نهائية صارمة حددها القانون للاعتراض على خطط التطوير. وبما أن عدم الالتزام بهذه المواعيد النهائية قد يؤدي إلى فقدان الحقوق، فمن المهم حساب الموعد النهائي بشكل صحيح.
كما هو منصوص عليه صراحة في المادة 3194 من قانون التنظيم العقاري رقم 8 فإن مدة الاعتراض على المخططات التنظيمية هي 30 يوماً من تاريخ إعلان المخطط. بعد الموافقة عليها يتم الإعلان عن مخططات تقسيم المناطق لمدة شهر (1 يوما) في أماكن الإعلان التي تحددها البلدية أو المحافظة وعلى مواقع الإدارات المعنية. خلال فترة التعليق هذه، يمكن الاعتراض على الخطط.
يتم تقديم الاعتراضات إلى المجلس البلدي أو مكتب المحافظ عن طريق مكتب رئيس البلدية. ويجب على الإدارة دراسة هذه الاعتراضات والبت فيها خلال خمسة عشر يوما. إذا تم رفض الاعتراض أو رفضه ضمناً بعدم الرد خلال 15 يوماً، تم استنفاد جميع سبل الاستئناف الإدارية.
بعد انقضاء مدة الاعتراض الإداري، اعتباراً من تاريخ الانتهاء من الخطة حالة الإلغاء خلال 60 يومًا لديك الحق في الفتح. وهنا تجدر الإشارة إلى أنه يجب أيضًا أخذ فترة الرد التي تبلغ 15 يومًا في الاعتبار عند حساب مدة تقديم الدعوى القضائية.
كما جاء في القرار المرقم 6/2017هـ، 4532/2020ك للغرفة السادسة بمجلس الدولة، أنه “في الحالات التي يثبت فيها العلم بالخطة بعد نفاذها، تبدأ مدة رفع الدعوى خلال 3214 يوماً من تاريخ العلم بها”. ويشكل هذا الوضع ضمانة قانونية مهمة للمواطنين الذين لم يتمكنوا من متابعة عملية الإيقاف.
في حالات خاصة، قد تنطبق فترات مختلفة. على سبيل المثال، مدة تقديم دعوى قضائية بشأن مخططات تقسيم المناطق التي أعدتها اللجنة العليا للخصخصة ووافق عليها المرسوم الرئاسي هي 2577 يومًا، وفقًا للمادة 20/أ من قانون الإجراءات الإدارية رقم 30. وقد تم التأكيد على هذه المسألة بشكل واضح في القرار رقم 6/2021هـ، 7307/2022ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة.
إذا تم تقديم طلب إلى الإدارة ضمن نطاق المادة 2577 من القانون رقم 11، يتم تعليق مدة رفع الدعوى ويمكن رفع الدعوى خلال المدة المتبقية بعد رد الإدارة. ومع ذلك، لا تنطبق هذه القاعدة على مخططات تقسيم المناطق التي أعدتها إدارة الخصخصة.
إن الحساب الصحيح للحدود الزمنية والتنفيذ في الوقت المناسب للإجراءات اللازمة أمر حيوي لحماية حقوقك. في حالة عدم الالتزام بالمواعيد النهائية، قد يتم إغلاق سبل الانتصاف القانونية بشكل كامل.
كيفية تقديم اعتراض إداري على مخطط تقسيم المناطق؟
الخطوة الأولى في الشروع في الإجراءات القانونية ضد مخطط تقسيم المناطق هي طريق الاعتراض الإداري. تهدف هذه الطريقة إلى حل المشكلة أمام السلطات الإدارية قبل الدخول في إجراءات المحكمة. إذن كيف يتم هذا الاعتراض وما الذي يجب أخذه في الاعتبار؟
يتم تقديم الاعتراضات الإدارية على مخطط تقسيم المناطق من خلال الخطوات المنهجية التالية:
- يتم إعداد عريضة اعتراض:يجب أن تكون عريضة الاعتراض واضحة ومفهومة ومعللة.
- أسباب الاعتراض مفصلة:يجب أن يتم توضيح الأسباب القانونية والفنية التي يستند إليها اعتراضك بشكل واضح.
- يتم تقديم الالتماس إلى الإدارة التي توافق على الخطة.يتم تقديم الطلبات للحصول على الخطط داخل الحدود البلدية إلى مكتب رئيس البلدية، وبالنسبة للخطط خارج الحدود البلدية، يتم تقديم الطلبات إلى مكتب المحافظ.
- في انتظار رد الإدارة:يجب على الإدارة الرد خلال 15 يومًا.
يجب أن يتضمن طلب الاعتراض الإداري المعلومات التالية:
- الاسم الكامل واللقب ورقم الهوية التركية ومعلومات الاتصال للشخص المعترض.
- الجزيرة والقطعة ورقم الورقة والعنوان الكامل للعقار
- أسباب الاعتراض (الأسباب القانونية والفنية)
- المستندات المطلوب إرفاقها إن وجدت (صورة سند الملكية، شهادة الملكية، الخ.)
- التاريخ والتوقيع
نشارككم أدناه نسخة مسودة بسيطة من عريضة الاعتراض. أكثر تفصيلا التماس للطعن في خطة تقسيم المناطق يمكنك مراجعة مقالتنا ذات الصلة .
إلى بلدية أضنة الكبرى،
أعترض على مخطط تقسيم المناطق بمقياس 1234/56 الذي يؤثر على عقاري رقم 1، القطعة 5000، حي إيتيلر، منطقة بشيكتاش، للأسباب التالية:
- لقد حددت الخطة المذكورة المنطقة التي يقع فيها عقاري كمنطقة خضراء، مما يقيد حقوق الملكية الخاصة بي.
- ولم يتم إجراء الدراسات الجيولوجية اللازمة أثناء إعداد الخطة.
- الخطة تتعارض مع الخطط ذات النطاق الأعلى.
المرفقات: نموذج سند الملكية، صور توضح الوضع الحالي
أنا أقدم لك ما تحتاجه.
[تاريخ]
[الاسم-اللقب]
[إمضاء]
الاعتراض الإداري ليس خطوة إلزامية قبل رفع الدعوى القضائية. إذا تم رفض الاعتراض، يمكن رفع دعوى إبطال مباشرة أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا. ومع ذلك، بما أن الاعتراضات على مخططات تقسيم المناطق وفقًا لقرارات مجلس الدولة لا يتم قبولها غالبًا من قبل المجالس البلدية، فإن طريقة رفع دعوى الإبطال مباشرة هي المفضلة عمومًا.
يرجى تذكر أنه على الرغم من أن عملية الاعتراض الإداري ليست إلزامية لرفع دعوى قضائية، إلا أنها قد تكون في بعض الأحيان طريقة فعالة لجذب انتباه الإدارة والقضاء على المخالفات في خطة تقسيم المناطق.
أين يمكن رفع دعوى إلغاء خطة تقسيم المناطق؟ (الواجب والسلطة)
بعد رفض اعتراضك على مخطط تقسيم المناطق أو إذا كنت تريد رفع دعوى قضائية بشكل مباشر، دعنا نشرح لك في أي محكمة وفي أي مقاطعة أو منطقة سترفع الدعوى القضائية.
1. المحكمة المختصة
إن قضايا إلغاء المخططات التنظيمية تدخل في اختصاص المحاكم الإدارية وهذا الأمر مرتبط بالنظام العام. ولذلك فإن المحكمة المختصة كقاعدة عامة، المحاكم الإداريةيكون. وتنظر المحكمة في مسألة الاختصاص من تلقاء نفسها، وترفض الدعاوى المرفوعة أمام المحكمة الخطأ من حيث الاختصاص.
ومع ذلك، وبحسب نطاق الخطة والمؤسسة التي أعدتها، فإن المحكمة المختصة قد تختلف:
- الخطط التي وضعتها البلديات الحضرية:المحكمة الإدارية
- الخطط التي وضعتها البلديات الإقليمية والمحلية:المحكمة الإدارية
- الخطط التي وضعتها وزارة البيئة والتحضر:مجلس الدولة
طبقاً للمادة 2575/24-ج من قانون مجلس الدولة رقم 1 فإن القضايا المتعلقة بـ "القرارات التنظيمية التي تصدرها الوزارات أو المؤسسات العامة أو المنظمات المهنية ذات صفة المؤسسات العامة والتي يتعين تنفيذها على مستوى الدولة" تنظر أمام مجلس الدولة كمحكمة ابتدائية. وبما أن المخططات التنظيمية تعتبر إجراءات تنظيمية فإن مجلس الدولة هو المسئول عن دعاوى الإلغاء الخاصة بالمخططات التنظيمية التي تعدها الوزارات لتنفيذها على مستوى الدولة.
2. المحكمة المختصة
المادة 2577 من قانون المرافعات الإدارية رقم 32 دليل بشأن المحكمة المختصة في قضية إلغاء المخطط التنظيمي. وفقاً لذلك:
"تتم إقامة دعاوى إلغاء مخططات تقسيم المناطق أمام المحكمة الإدارية في المكان الذي يقع فيه العقار الذي تشمله الخطة."
كقاعدة عامة، فإن المحكمة الإدارية التي يقع في مكانها العقار الذي تتأثر مصالحه بخطة تقسيم المناطق هي المختصة. وبهذه الطريقة، يتم القصد أن تتمكن المحكمة من تنفيذ إجراءات مثل الكشف والفحص الخبير بشكل أسهل فيما يتعلق بالعقار المعني.
3. الظروف الخاصة
تخضع القضايا المتعلقة بمخططات تقسيم المناطق التي أعدتها اللجنة العليا للخصخصة ووافق عليها المرسوم الرئاسي لإجراءات المحاكمة العاجلة في نطاق المادة 2577/أ من القانون رقم 20. وكما جاء في القرار رقم 6/2021هـ، 7307/2022ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة، فإن مدة الثلاثين يوماً لرفع دعوى إلغاء مثل هذه الخطط سارية، ولا يوقف هذه المدة الطلب الإداري الذي يجب تقديمه وفقاً للمادة 7603.
4. إشعار هام
عند رفع دعوى إلغاء مخطط تقسيم المناطق، يجب رفع الدعوى مباشرة ضد الإدارة ذات الصلة (مثل الكيان القانوني البلدي) وليس ضد الهيئة الإدارية التي قامت بالعملية (مثل المجلس البلدي أو المجلس الإقليمي) كمدعى عليه. إن تقديم معلومات خاطئة عن المتهم قد يؤدي إلى مشاكل إجرائية في القضية.
قبل رفع دعواك القضائية، فإن تحديد المؤسسة التي أعدت الخطة ووافقت عليها بشكل صحيح، وتقديم الدعوى القضائية في المحكمة المناسبة، وترشيح المدعى عليه المناسب سيلعب دورًا مهمًا في نجاح قضيتك.
5. كم من الوقت تستغرقه قضايا خطة تقسيم المناطق؟
تستغرق حالات إلغاء مخططات تقسيم المناطق من سنة إلى سنتين. ومع ذلك، قد يتم تمديد هذه الفترة اعتمادًا على تعقيد القضية وحجم العمل لدى المحاكم ومدة فحص الخبراء. في الحالات التي يتم فيها طلب وقف التنفيذ، تصدر المحكمة قرارًا بوقف التنفيذ خلال فترة تتراوح من شهر إلى ثلاثة أشهر، مما يوفر حلاً مؤقتًا في الحالات العاجلة. بعد انتهاء قضية الإبطال في المحكمة المحلية، تنتقل إلى مراجعة المحاكم الأعلى.
ما هي الأسباب التي يمكن تقديمها في قضية إلغاء خطة تقسيم المناطق؟
عند رفع دعوى قضائية لإلغاء خطة تقسيم المناطق، فإن تقديم أسباب قوية من شأنها إقناع المحكمة هو مفتاح نجاحك. وبما أن مخططات تقسيم المناطق عبارة عن معاملات إدارية، فإن شرعية هذه المعاملات يتم التحقق منها بناءً على 5 عناصر أساسية. إذن ما هي الأسباب التي يمكنك استخدامها في قضيتك؟
1. عدم المشروعية من حيث السلطة
يمنح القانون سلطة إعداد وإقرار مخطط تقسيم المناطق إلى إدارات معينة:
- ضمن حدود البلدية والمنطقة المحيطة بها
- الإدارة الخاصة الإقليمية خارج حدود البلدية والمناطق المجاورة
- تقع على عاتق البلديات الحضرية مسؤولية إعداد خطط التنمية الرئيسية في المدن الحضرية.
- المؤسسات مثل وزارة الثقافة والسياحة وإدارة الخصخصة المرخص لها بقوانين خاصة
وكما أكدت الغرفة السادسة لمجلس الدولة في قرارها الصادر سنة 6، فإن المخططات التقسيمية التي أعدتها أو وافقت عليها إدارة غير مرخصة تعتبر لاغية. على سبيل المثال، سيكون من غير القانوني لبلدية حضرية إعداد خطة تقسيم المناطق التنفيذية قبل انتهاء الفترة الممنوحة للبلدية المحلية.
2. عدم المشروعية من حيث الغرض
الهدف الرئيسي لخطط التنمية هو تحقيق المنفعة العامة. لأن:
- ويجب على الإدارة أن تثبت أن الخطة تخدم المصلحة العامة.
- عند اتخاذ قرار تغيير الخطة، يجب توضيح ضرورة هذا القرار بالتفصيل.
- يتم إلغاء التغييرات التي تم إجراؤها على الخطة لحماية المصالح الفردية.
كما جاء في القرار المرقم 6/2021هـ، 6576/2023ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة، فإن إلغاء المخططات التقسيمية يتم على أساس "عدم الالتزام بتوازن الحماية والاستخدام ومبادئ وأساليب التخطيط ومبادئ التخطيط الحضري والمصلحة العامة".
3. عدم المشروعية من حيث الشكل
هناك إجراءات ومبادئ يجب اتباعها عند إعداد مخططات تقسيم المناطق:
- إجراء التحاليل اللازمة بالوسائل العلمية
- إجراء الدراسات الجيولوجية والجيوتقنية
- إعداد الخطة من خلال شهود الخبراء
- ضمان المشاركة الاجتماعية في عملية التخطيط
وفي القرار المرقم 6/2020هـ، 928/2022ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة، تقرر إلغاء المخطط التقسيمي الذي أعد دون إجراء التحليل والبحث اللازمين، بدعوى مخالفته لمبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط.
4. عدم المشروعية من حيث السبب
إن عنصر السبب في مخططات تقسيم المناطق يرتبط بشكل مباشر بتسلسل المخططات:
- كل خطة ذات مقياس أعلى هي سبب لخطة ذات مقياس أقل
- سبب خطة تقسيم المناطق هو الخطة البيئية، وأساس خطة تقسيم المناطق التنفيذية هو خطة تقسيم المناطق.
- لا يجوز للخطة ذات النطاق الأدنى أن تتعارض مع الخطة ذات النطاق الأعلى.
وفي القرار المرقم 2016/1888هـ، 2016/2642ك، الصادر عن إدارة قضايا مجلس الدولة الإدارية، تم التأكيد على أن "مخطط تقسيم المناطق التنفيذي بمقياس 1/1000 يجب أن يتوافق مع المبادئ والأسس الواردة في مخطط تقسيم المناطق الرئيسي بمقياس 1/5000".
5. عدم المشروعية من حيث الموضوع
موضوع مخطط تقسيم المناطق هو التغيير القانوني الذي يحدث نتيجة للخطة:
- يجب أن يكون موضوع الخطة واضحا ومفهوما.
- ينبغي أن يذكر ما هو مخطط المقياس.
- ينبغي رسم حدود المنطقة المخططة بشكل واضح.
وفي القرار المرقم 2/2019هـ، 684/2020ك، الصادر عن غرفة الدعاوى الإدارية الثانية للمحكمة الإدارية الإقليمية في سامسون، حُكم بأن قرار المجلس البلدي غير قانوني لأن حجم الخطة المعدلة لم يتم تحديده.
عند استخدام أي من هذه الأسباب المناسبة لقضيتك، فمن المهم أن تدعم كل ادعاء بأدلة ملموسة. تعتبر تقارير الخبراء والتحليلات الفنية وقرارات مجلس الدولة السابقة من أهم العناصر في نجاح قضيتك.
عريضة لإلغاء مخطط تقسيم المناطق
يجب أن تتضمن عريضة إلغاء مخطط تقسيم المناطق العناصر الأساسية التالية:
- هوية ومعلومات الاتصال بالمدعي:اسمك ولقبك ورقم هويتك التركية وعنوانك الكامل.
- اسم الإدارة المدعى عليهايجب تحديد البلدية أو المحافظة أو الوزارة التي وافقت على خطة تقسيم المناطق بشكل واضح. وتجدر الإشارة إلى أن الدعوى يجب أن تقام مباشرة ضد الشخص الاعتباري البلدي أو الإدارة المختصة، وليس ضد المجلس البلدي أو المجلس المحافظ.
- موضوع القضية:الاسم الكامل وتاريخ الموافقة ورقم مخطط تقسيم المنطقة المطلوب إلغاؤه.
- معلومات تفيد بأن الدعوى تم رفعها خلال فترة تقديمها:ذكر أن الدعوى أقيمت خلال 60 يوماً من تاريخ الانتهاء من المخطط التنظيمي.
- تضارب المصالح لدى المدعي:الإفصاح عن ملكية العقارات أو ملكية الحقوق العقارية المحدودة أو علاقة المصلحة الأخرى.
- أسباب الإلغاء:شرح مفصل للمخالفات الموجودة في مخطط تقسيم المناطق من حيث الصلاحية والشكل والسبب والموضوع والغرض.
- دليل:قائمة الأدلة مثل سند الملكية، وتقارير الخبراء، ونتائج الفحص الفني، وقرارات المحكمة السابقة.
- طلب النتيجة:طلب إلغاء المخطط التنظيمي وتحميل الطرف الآخر تكاليف التقاضي.
- طلب وقف التنفيذ:طلب تعليق تنفيذ المخطط التنظيمي لحين انتهاء القضية إذا لزم الأمر.
كما جاء في القرار رقم 6/2018هـ، 3214/2020ك، الصادر عن الغرفة السادسة بمجلس الدولة، أنه "في الدعاوى المقامة ضد مخططات تقسيم المناطق يجب بيان علاقة المصلحة للمدعي بشكل واضح". ولهذا السبب، يجب عليك تحديد علاقتك بمصالحك بشكل واضح وملموس في الالتماس.
ومن المهم للغاية أن يتم ذكر التفاصيل الفنية بشكل واضح في طلب إلغاء مخطط تقسيم المناطق. يجب عليك التعبير عن أسباب اعتراضك على الخطة وفقًا للمصطلحات القانونية، والإشارة إلى مبادئ التخطيط الحضري، ودعم ادعاءاتك بأدلة ملموسة.
إلى رئاسة المحكمة الإدارية في أضنة،
المدعي: [الاسم واللقب]، [رقم هوية السجل التجاري]، [العنوان]
المدعى عليه: [البلدية/الإدارة المعنية]
الموضوع: طلب وقف تنفيذ وإلغاء المخطط التنظيمي بمقياس 1/5000 والمخطط التنفيذي بمقياس 1/1000 المعتمدين بقرار المجلس البلدي المؤرخ ….والمرقم ….
للحصول على أمثلة أكثر شمولاً وملموسة لعينات الالتماسات، ودليل تقديم الدعوى القضائية وتقنيات إعداد الالتماسات، يمكنك إلقاء نظرة على مقالتنا التفصيلية بعنوان "أمثلة على الالتماسات الخاصة بقضية إلغاء خطة تقسيم المناطق ودليل الإعداد". في هذه المقالة، يمكنك العثور على نماذج الالتماسات المعدة لسيناريوهات إلغاء خطة تقسيم المناطق المختلفة وتنسيقات الالتماسات التي تقبلها المحاكم.
كيفية تقديم طلب إيقاف التنفيذ في قضية إلغاء مخطط تقسيم المناطق؟
تخيل أنك علمت أنه سيتم بناء مبنى سكني مكون من 20 طابقًا مقابل منزلك وقمت برفع دعوى قضائية ضد خطة تقسيم المناطق. ماذا لو بدأ البناء قبل انتهاء الدعوى القضائية؟ وفي هذه المرحلة يصبح طلب "وقف التنفيذ" بمثابة درع قانوني بالغ الأهمية. على الرغم من أن قضايا المحكمة الإدارية قد تستغرق في المتوسط ما بين سنة إلى سنتين، فخلال هذه الفترة قد تبدأ أنشطة البناء على ممتلكاتك، وقد يتم تدمير المساحات الخضراء أو هدم الهياكل القائمة. وفي الدعوى التي رفعها مواطن في أنقرة، كان البناء في المنطقة قد اكتمل بالفعل عندما تم الانتهاء من القضية لصالحه لأنه لم يتم طلب وقف التنفيذ. لذلك، فإن وقف التنفيذ هو أقوى كابح طوارئ يمكن لنظامك القانوني أن يوفره لمنع الضرر الذي لا يمكن إصلاحه.
1. شروط طلب وقف التنفيذ
رقم 2577 قانون الإجراءات الإدارية وفقاً للمادة 27، يجب توافر شرطين لإصدار أمر بوقف التنفيذ:
- احتمالية حدوث أضرار لا يمكن إصلاحها أو مستحيلة
- من الواضح أن الإجراء الإداري غير قانوني.
2. كيفية الطلب؟
يرد طلب وقف التنفيذ في العريضة على أنه "أولاً وقبل كل شيء، لوقف التنفيذ". في عريضتك:
- يجب عليك الإشارة إلى الأضرار الملموسة التي ستحدث نتيجة تنفيذ مخطط تقسيم المناطق.
- يجب عليك تسليط الضوء على الطرق التي تكون فيها الخطة غير قانونية بشكل واضح.
3. عملية التقييم
كقاعدة عامة، من أجل اتخاذ قرار بشأن طلب وقف التنفيذ، يجب الأخذ بدفاع الإدارة المدعى عليها. ومع ذلك، في حالات الطوارئ مثل الهدم والإخلاء، يجوز اتخاذ القرارات دون الأخذ بدفاع الإدارة.
عندما تقرر المحكمة وقف التنفيذ، يجب على الإدارة تنفيذ هذا القرار دون تأخير، وبالتالي سيتم إيقاف تنفيذ المخطط التنظيمي المعني.
كيف يتم إجراء المراجعة الخبيرة في قضايا إلغاء مخطط تقسيم المناطق؟
إن مفتاح النجاح في قضايا إلغاء مخطط تقسيم المناطق هو الحصول على نتيجة إيجابية من الفحص الذي يجريه الخبراء. إن الطبيعة الفنية لخطط تقسيم المناطق تتطلب من المحاكم طلب رأي الخبراء. ويظل تقييم القضايا الفنية، وخاصة الامتثال لمبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط، خارج نطاق خبرة القضاة.
1. تشكيل لجنة الخبراء
في قضايا مخططات تقسيم المناطق، تتكون لجنة الخبراء من الخبراء التاليين:
- مخطط حضري وإقليمي:يعبر عن آرائه حول التسلسل الهرمي للتخطيط ومبادئ التخطيط الحضري
- مهندس بناء:يقوم بتقييم ظروف البناء من منظور فني
- مهندس معماري:يجري فحصًا من حيث التصميم الحضري وجماليات البناء
- مهندس جيولوجي:يقدم آراء حول بنية الأرض ومخاطر الكوارث عندما يكون ذلك ضروريًا.
كما جاء بوضوح في القرار رقم 6/2017هـ، 8976/2020ك، الصادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة، "في قضايا مخططات تقسيم المناطق، من الواجب إجراء فحص خبير لتحديد مدى امتثال المخطط لمبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط". يسلط هذا القرار الضوء على الدور الحاسم الذي تلعبه مراجعة الخبراء في قضايا الإبطال.
2. مراحل فحص الخبراء
- إنشاء لجنة خبراء من قبل المحكمةوتحدد المحكمة لجنة الخبراء حسب طبيعة النزاع.
- الاكتشاف والتفتيش في الموقع:تقوم لجنة الخبراء بفحص العقار المعني ومحيطه في الموقع. في هذه المرحلة، قد يكون كلا الطرفين حاضرين.
- مراجعة الوثائق الفنية:يتم فحص مخططات تقسيم المناطق ومذكرات الخطة والدراسات الجيولوجية وغيرها من الوثائق الفنية بالتفصيل من قبل الخبراء.
- إعداد تقرير الخبير:بعد الانتهاء من تحقيقاتها تقوم اللجنة بإعداد تقرير مفصل. يتضمن هذا التقرير: مدى امتثال الخطة لمبادئ التخطيط الحضري، والامتثال لخطط النطاق الأعلى، والامتثال للمصلحة العامة، والامتثال لمبادئ التخطيط، وبنية التربة ومخاطر الكوارث، والتقييمات الفنية الأخرى.
- الاعتراض على التقريريجوز للأطراف تقديم اعتراضاتهم على تقرير الخبير وطلب تقرير إضافي أو فحص خبير جديد إذا لزم الأمر.
3. أهمية تقرير الخبير
ويلعب تقرير الخبير دورا حاسما في قرار المحكمة. ويلاحظ أن نتائج تقارير الخبراء يشار إليها بشكل متكرر في قرارات مجلس الدولة. وتعطي المحاكم أهمية كبيرة لآراء الخبراء، وخاصة في تقييم القضايا الفنية.
4. توصيات لمراجعة الخبراء الفعالة
- طلب خبير شاهد:يمكنك طلب تعيين خبراء من ذوي الخبرة المناسبة في موضوع قضيتك.
- تقديم الوثائق الفنية:تقديم كافة المستندات إلى ملف القضية والتي من شأنها تسهيل التقييم الفني للمخطط التقسيمي.
- التواجد في الاكتشاف:من خلال حضورك عملية التفتيش في الموقع، سيكون لديك الفرصة لإظهار النقاط المهمة للجنة الخبراء.
- إعداد قائمة مفصلة بالأسئلة:يمكنك تقديم قائمة من الأسئلة المحددة التي ترغب في أن يجيب عليها شهود الخبراء إلى المحكمة.
في قضايا إلغاء مخطط تقسيم المناطق، يضمن الفحص الخبير أن القضية مبنية على أسس تقنية وعلمية. إن الفحص الشامل من قبل الخبراء، اعتمادًا على طبيعة النزاع، له أهمية بالغة في تحديد خطط تقسيم المناطق غير القانونية وإلغائها.
معرفة الخصائص المحلية لممارسات تقسيم المناطق في أضنة محام من ذوي الخبرةيمكن أن توفر إرشادات استراتيجية بشأن القضايا التي ينبغي تسليط الضوء عليها في المراجعة التي يجريها الخبراء.
ما هي أحكام سابقة المحكمة العليا ومجلس الدولة في قضايا إلغاء مخططات تقسيم المناطق؟
إن السوابق القضائية الراسخة لدى مجلس الدولة سوف ترشدك في قضيتك من خلال إظهار ما يعتبر غير قانوني في مواقف مماثلة. وفيما يلي أهم قرارات مجلس الدولة التي قمنا بتجميعها لك للرجوع إليها في قضايا إلغاء مخططات تقسيم المناطق:
- إجراءات المحاكمة السريعة والحد الزمني لرفع الدعوى القضائية: يجب تطبيق فترة دعوى خاصة مدتها 1 يومًا ضد تغييرات خطة تقسيم المناطق بمقياس 5000/1 و1000/30. وعدم إخطار الأطراف المعنية بهذه المدة قد يؤدي إلى ضياع الحقوق. (مجلس الدولة الغرفة السادسة، 6/2021 شرقًا، 7307/2022 ك.)
- قرار بشأن البناء في المناطق المعرضة لخطر الزلازل: تبين أن تغيير خطة تقسيم المناطق الذي سمح ببناء مبانٍ مكونة من 8 طوابق في منطقة معرضة لخطر الانهيار بسبب أنشطة التعدين كان غير قانوني. (مجلس الدولة الغرفة السادسة، 6/2018 شرقًا، 6620/2022 ك.)
- مراجعة المسؤولية مطلوبة:يجب التحقق مما إذا كانت مصالح المدعين في رفع الدعوى شخصية ومشروعة وحالية. (مجلس الدولة السادس د، 6/2018 إ، 5124/2022 ك.)
- المادة 40 من الدستور وحق التقاضي: يجب أن يتم إبلاغ الأطراف المعنية بشكل واضح بفترة تقديم الدعوى في الإجراءات الإدارية وطرق التقديم. وإلا فإن حرية المطالبة بالحقوق سوف تكون منتهكة. (مجلس الدولة الغرفة السادسة، 6/2021 شرقًا، 7307/2022 ك.)
- حالة الخطة على المستوى العلوي:لإعداد مخطط تقسيم المناطق التنفيذي، لا بد من وجود مخطط تقسيم مناطق رئيسي واسع النطاق، ويجب أن يكون متوافقاً معه. (مجلس الدولة السادس د، 6/2003 إ، 940/2004 ك.)
- خطة تقسيم المناطق لها الأولويةتعتبر مخططات تقسيم المناطق إجراءات تنظيمية عامة يجب تنفيذها قبل وضع لوائح تقسيم المناطق، ويجب تحديد قواعد البناء بما يتماشى مع الخطة. (مجلس الدولة السادس د، 6/1993 إ، 01302/1994 ك.)
- إعادة التقييم بخطة جديدةبعد إلغاء مخطط تقسيم المناطق، يجب إعادة فحص حالة المبنى بما يتوافق مع المخطط الجديد الذي ستضعه الإدارة. (مجلس الدولة السادس د، 6/2001 إ، 5263/2002 ك.)
- المصلحة العامة ضرورية:لا يمكن إجراء تغييرات على مخططات تقسيم المناطق مع الأخذ في الاعتبار المصالح الفردية. (مجلس الدولة السادس د، 6/1974 إ، 2612/1976 ك.)
- لا يجوز للمجلس البلدي أن يتجاوز صلاحياته:يحظر على المجلس البلدي اتخاذ قرار باستبدال تغيير الخطة دون تعديل الخطة التي أعدها مؤلف حاصل على شهادة كفاءة. (مجلس الدولة، IDDK، 2001/880 E.، 2003/662 K.)
- الإشغال والترخيص محميان:بعد اكتمال البناء والحصول على رخصة الإشغال، لا يجوز إلغاء رخصة الإشغال والترخيص استناداً إلى مخطط تقسيم المنطقة الملغي؛ وهذا الوضع يدخل ضمن نطاق الحقوق المكتسبة. (مجلس الدولة السادس د، 6/1997 إ، 6294/1998 ك.)
- الحق المكتسب في إلغاء خطة تقسيم المناطقوبناء على مخطط تقسيم المناطق الذي أبطلته المحكمة فإن مستوى البناء الذي تم تشييده دون أي غش أو خطأ من جانب الشخص المعني يدخل ضمن نطاق الحقوق المكتسبة ويجب حمايته. (مجلس الدولة السادس د، 6/2003 إ، 3435/2004 ك.)
- العلاقة بين الطلب الإداري ومدة التقاضي: ادعى المدعي أن المدة قد توقفت بسبب الاعتراض الذي قدمه خلال مدة رفع الدعوى، إلا أنه تم قبول عدم توقف المدة و تم رفض الدعوى بسبب سقوط الدعوى بالتقادم. (مجلس الدولة الغرفة السادسة، 6/2021 شرقًا، 7307/2022 ك.)
- إلغاء خطة تقسيم المناطق وتأخير البناء:نظرًا لإلغاء مخطط تقسيم المناطق، لم يكن من الممكن إكمال البناء في الوقت المحدد ولا يمكن تحميل المقاول أي خطأ. (محكمة النقض HGK، 2017/23-845 E.، 2020/723 K.)
- لا يجوز تسويق الأراضي العامةلا يجوز تحويل الأراضي العامة إلى مناطق مربحة، ولا يجوز تخصيص العقارات المملوكة بشكل مشترك لأصحاب المصلحة بشكل فردي من خلال عملية التقسيم. (مجلس الدولة السادس، 6/1998)
- ينبغي تقييم خطة تقسيم المناطق في مجملها:في المراجعة القضائية، لا ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار فقط المجالات التي خضعت للتغييرات، بل ينبغي أيضًا التحقق من سلامة الخطة بشكل عام ومدى امتثالها للمصلحة العامة. (مجلس الدولة السادس، 6/1987 هـ، 1544/1998 ك؛ 1708/1991 هـ، 1879/1992 ك؛ 141/1991 هـ، 2720/1992 ك.)
- يجب أن تكون تغييرات خطة تقسيم المناطق مبررة:لا يجوز تغيير مخطط تقسيم المناطق دون مبرر واضح ومفهوم. يجوز للبلدية الحضرية الموافقة على قرارات تقسيم المناطق التي اتخذتها البلدية المحلية كما هي أو بإجراء تغييرات عليها، ولكن لا يجوز لها رفضها. (مجلس الدولة السادس د، 6/2004 إ، 7047/2007 ك.)
- تشمل منطقة المرافق الصحية المستشفى:إن المساحات المخصصة كمناطق مرافق صحية في مخطط تقسيم المناطق تشمل أيضًا استخدام المستشفى، وبالتالي فإن تصريح استخدام البناء الممنوح لمبنى المستشفى قانوني. (مجلس الدولة السادس د، 6/2007 إ، 6666/2007 ك.)
- عواقب الإخطار غير القانوني: إن المعلومات غير الكاملة أو غير الصحيحة فيما يتعلق بفترة تقديم الدعوى القضائية تجعل الوصول إلى العدالة صعباً وقد يسبب الشكاوى. ومن ثم فإن الإخطار الواضح يعد إلزاميا وفقا لمبدأ اليقين القانوني. (مجلس الدولة الغرفة السادسة، 6/2021 شرقًا، 7307/2022 ك.)
- الخطة المعتمدة غير المصرح بها غير صالحة:إن المخطط البيئي الذي يتضمن مناطق طبيعية محمية غير قانوني لأنه تم تنفيذه دون موافقة الوزارة وهي الإدارة المختصة. (مجلس الدولة، 07.06.2023، 1278/1275)
- تم حساب DOP بشكل غير صحيح:لقد تبين أن هناك أخطاء في حساب حصة الشراكة التنظيمية (DOP) وأن تقارير الخبراء تضمنت فحصًا غير كافٍ. (مجلس الدولة، IDDK، 26.01.2022، 2768/190)
- توزيع القطع العقارية بشكل غير صحيح:تم إنشاء قطع أرض جديدة مخصصة لأصحاب القطع في نقاط بعيدة عن العقارات العقارية ولم يتم فحص المبررات العلمية أو الفنية لهذا الوضع. (مجلس الدولة، IDDK، 26.01.2022، 2768/190)
- لا يجوز رفع دعوى لحل الشراكة:إن تعديل اللائحة بشأن رفع دعوى حل الشراكة على أراضي المباني المهدمة في نطاق القانون رقم 6306 مخالف للقانون. (مجلس الدولة السادس د، 6/2019 إ، 17559/2021 ك.)
ما هي آثار القرار المتخذ نتيجة قضية إلغاء المخطط التقسيمي؟
قرار الإلغاء من المحكمة الإدارية أو مجلس الدولة، إنها ليست نهاية العملية القانونية المتعلقة بخطة تقسيم المناطق، بل بداية مرحلة جديدة. سيكون لهذا القرار عواقب ستؤثر بشكل مباشر على ممتلكاتك والبناء المحيط بها. إذن، ماذا يعني عملياً إلغاء المحكمة للمخطط التقسيمي وما هي عواقب هذا القرار؟
في حالة قرار الإلغاء
عند اتخاذ قرار بإلغاء مخطط تقسيم المناطق تنشأ العواقب القانونية التالية:
- تفقد الخطة صلاحيتها القانونيةتفقد خطط تقسيم المناطق الملغاة صلاحيتها القانونية كما لو لم يتم وضعها أبدًا. كما تصبح المعاملات التي تتم خلال فترة سريان الخطة (رخص البناء، تراخيص البناء، الخ) غير صالحة.
- كما تصبح المعاملات التي تتم بناءً على الخطة غير صالحة أيضًا.كما تفقد الإجراءات الإدارية مثل رخص البناء والقرارات الصادرة بناء على الخطة الملغاة أساسها القانوني وتصبح باطلة.
- تصبح المنطقة الخاضعة لخطة تقسيم المناطق غير مخططة:كما جاء في قرار الغرفة السادسة لمجلس الدولة بتاريخ 6، "يجب أن يتضمن المخطط التفصيلي للمنطقة التي يقع فيها البناء المعني و عملية التقسيم وجاء أنه "نتيجة الإلغاء بقرار قضائي، أصبح هذا المكان منطقة غير مخططة، وسيتم تقييم وضعه بعد وضع المخطط الجديد، ولا يوجد أي مخالفة قانونية في عملية عدم السماح باستمرار البناء".
في حالة الإلغاء الجزئي
في حالة إلغاء أجزاء معينة من مخطط تقسيم المناطق، فإن الأجزاء الملغاة فقط هي التي تفقد صلاحيتها. وتظل أحكام الخطة سارية على المناطق الأخرى التي تغطيها الخطة. نشهد هذا الوضع بشكل متكرر، وخاصة عند إلغاء خطط تقسيم المناطق لبعض القطع.
هل يعود تطبيق خطة تقسيم المناطق القديمة؟
والنقطة المهمة هي أن؛ إذا تم إجراء تغيير على مخطط تقسيم المناطق القديم والقانوني وتم إلغاء هذا التغيير، فإن مخطط تقسيم المناطق القديم لا يصبح صالحًا تلقائيًا. في هذه الحالة، تصبح المنطقة المعنية غير مخططة. تحتاج الإدارة إلى وضع خطة جديدة.
وفي قرار صادر عن الغرفة السادسة لمجلس الدولة جاء فيه "بما أن مخطط تقسيم المناطق بمقياس 6/1 وعمليات التنفيذ المرتبطة به لم يتم إلغاؤها من قبل الإدارة أو قرار قضائي، فإن المخططات ذات المقياس الأعلى، مخططات مقياس 1000/1 ومخططات مقياس 25.000/1، فقدت تلقائيًا صلاحيتها القانونية وبالتالي لا يمكن القول إنها ملغاة".
تأثير إلغاء الخطة ذات النطاق الأعلى على الخطط ذات النطاق الأدنى
إن إلغاء خطة ذات نطاق أعلى (على سبيل المثال خطة التطوير الرئيسية) لا يؤدي تلقائيًا إلى إبطال الخطط ذات النطاق الأدنى (خطة التطوير التنفيذي). ومع ذلك، فإن إلغاء الخطة ذات النطاق الأعلى يوفر مبررًا قويًا لإلغاء الخطة ذات النطاق الأدنى.
ضرورة قيام الإدارة بوضع خطة جديدة
كما جاء في القرار رقم 6/2016هـ، 3456/2019ك، الصادر عن الغرفة السادسة بمجلس الدولة، أنه "في حال صدور قرار بإلغاء المخطط التنظيمي، يجب على الإدارة تنفيذ قرار المحكمة وإعداد مخطط جديد".
بعد صدور قرار الإلغاء، يجب على الإدارة المعنية (البلدية، المحافظة، الخ) إعداد مخطط تقسيم جديد وفقا لأسباب قرار المحكمة. خلال هذه العملية، يجب معالجة الانتهاكات غير القانونية المحددة في قرار المحكمة.
فهم آثار القرار الإيجابي الذي يجب اتخاذه نتيجة قضية إلغاء مخطط تقسيم المناطق بشكل صحيح، وحماية حقوقك فيما يتعلق بسند ملكيتك وتطوير الاستراتيجيات الصحيحة لعمليات البناء المستقبلية. محامي تسجيل الأراضي في أضنة سيكون من المفيد العمل معه. يرجى العلم أنه بعد قرار الإلغاء سوف تتوقف أنشطة البناء حتى يتم إعداد مخطط جديد ويجب على الإدارة إعداد مخطط جديد وفقا لقرار المحكمة.
ما هي تكلفة رفع دعوى قضائية لإلغاء خطة تقسيم المناطق؟
التكاليف التي سيتم مواجهتها عند رفع دعوى إلغاء خطة تقسيم المناطق هي كما يلي:
- الرسوم (رسوم التقديم والقرار)
- - أتعاب المحاماة (في حالة توكيل محامٍ)
- رسوم شاهد الخبير
- تكاليف البريد
اعتبارًا من عام 2025، تبلغ رسوم تقديم الدعوى الإدارية 615,40 ليرة تركية، وتبلغ رسوم القرار 2.461,6 ليرة تركية. يمكن أن تتراوح أتعاب الخبراء ما بين 50.000 إلى 100.000 ليرة تركية اعتمادًا على تعقيد القضية. متوسط أتعاب المحامي هو 100.000 ألف ليرة تركية. يمكن لأكثر من ضحية سترفع دعوى قضائية تقسيم المبلغ الإجمالي الذي يبلغ 250.000 ألف ليرة تركية فيما بينهم وتخفيض التكلفة للشخص الواحد إلى مبلغ منخفض للغاية.
أسئلة وأجوبة
في حال إلغاء مخطط تقسيم المناطق، فإن أي تصاريح بناء صدرت بناءً على هذه الخطة ستفقد أساسها القانوني وتصبح غير صالحة. وبحسب قرارات مجلس الدولة، لا يمكن الاستمرار في أنشطة البناء التي تم تنفيذها بناءً على الخطة الملغاة. ومع ذلك، بموجب مبدأ الحقوق المكتسبة، في بعض الحالات الاستثنائية، يمكن إجراء تقييمات خاصة للمباني التي وصلت إلى مراحل متقدمة من البناء أو تم الانتهاء منها.
في حالة إلغاء طلب تقسيم الأراضي (عملية التوزيع) المقدم في نطاق المادة 18 من قانون تقسيم الأراضي، تعود العقارات إلى وضعها العقاري السابق. تصبح قطع الأراضي المخصصة للبناء والتي تم إنشاؤها بتطبيق المادة 18 الملغاة غير صالحة ويتم إعادة ترتيب العلاقات العقارية وفقًا للقطع العقارية. ويجب على الإدارة أن تقوم بعملية تقسيم جديدة وفقاً لأسباب قرار المحكمة.
نعم، تستطيع البلدية تغيير مخطط تقسيم المناطق. للمجلس البلدي صلاحية إجراء تعديلات على مخططات تقسيم المناطق في المناطق الواقعة ضمن حدود البلدية، وفقاً للمادة 3194 من قانون تقسيم المناطق رقم 8. ولكن يجب أن تكون هذه التغييرات متوافقة مع مبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط والمصلحة العامة، ويجب ألا تتعارض مع الخطط ذات النطاق الأعلى. يجب أن يكون سبب تغيير الخطة واضحا ويجب ألا يؤثر ذلك على سلامة الخطة.
تعني عبارة "يوجد إلغاء لطلب تقسيم المناطق" أن طلب تقسيم المناطق (طلب/تقسيم المادة 18) في المنطقة التي يقع فيها العقار قد تم إلغاؤه بموجب قرار من المحكمة. وفي هذه الحالة، عادت العقارات المعنية إلى وضعها المساحي السابق وفقدت قطع التطوير التي تم إنشاؤها من خلال طلب تقسيم المناطق صلاحيتها القانونية. يجب على الإدارة تنفيذ خطة تقسيم جديدة، مع الأخذ بعين الاعتبار أسباب قرار المحكمة. وقد يؤدي هذا الوضع إلى خلق حالة من عدم اليقين بشأن الوضع القانوني للملكية والتأثير على حقوق البناء.
بعد الموافقة على مخططات تقسيم المناطق وفقاً للمادة 3194 من قانون تقسيم المناطق رقم 8، يتم نشرها لمدة شهر (1 يوماً) في أماكن الإعلان التي تحددها البلدية أو المحافظة وعلى مواقع الإدارات المعنية. خلال فترة التعليق هذه، يجوز الاعتراض على الخطط. في نهاية فترة التعليق، إذا لم يتم تقديم أي اعتراضات أو تم رفض الاعتراضات، تصبح الخطة التقسيمية نهائية.
كقاعدة عامة، لا ينبغي إجراء تغييرات على مخطط تقسيم المناطق على أساس قطعة أرض. وفقًا لقرارات مجلس الدولة، لا يجوز إجراء تعديلات على المخططات التقسيمية إلا في حالات المصلحة العامة العليا، وفي حالات الضرورة، وبطريقة لا تخل بسلامة المخطط. يجب أن تكون التغييرات التي تطرأ على قطع الأراضي متوافقة مع مبادئ التوسع الحضري ومبادئ التخطيط والمصلحة العامة المحددة في لائحة بناء الخطط المكانية. وإلا فإن هناك خطرًا كبيرًا بإبطالها من قبل المحكمة.
يتم تقديم الاعتراضات على خطة تقسيم المناطق إلى الإدارة التي وافقت على الخطة. بالنسبة لخطط التطوير داخل حدود البلدية يتم تقديم طلب إلى مكتب رئيس البلدية، وبالنسبة للخطط خارج البلدية والمناطق المجاورة يتم تقديم طلب إلى مكتب المحافظ. يجب تقديم الاعتراضات خلال مدة تعليق العمل بالمخطط التنظيمي المحددة بشهر واحد، وفقاً للمادة 3194 من قانون التنظيم التنظيمي رقم 8. وتعود صلاحية تقييم الاعتراض إلى المجلس البلدي داخل حدود البلدية، وإلى مكتب المحافظ خارج حدود البلدية.
إن إلغاء التقسيم يعني أن طلب تقسيم المناطق (الأرض وترتيب الأراضي) المنظم بموجب المادة 18 من قانون تقسيم المناطق أصبح غير صالح بموجب قرار من المحكمة. ونتيجة لهذا الإلغاء، تفقد قطع الأراضي التنموية صلاحيتها القانونية وتعود العقارات إلى وضعها العقاري السابق. يؤدي إلغاء التقسيم إلى منع الحصول على رخصة البناء ومزاولة البناء. ويجب على الإدارة القيام بعملية تقسيم جديدة وفقاً لقرار المحكمة. وفي هذه العملية، قد تصبح العلاقات العقارية وحقوق البناء غير مؤكدة.
مراجعة مخطط تقسيم المناطق هو إعادة النظر في كل أو جزء كبير من مخطط تقسيم المناطق الحالي وتجديده وفقا للاحتياجات الحالية. ويتم إعداده لأسباب مثل النمو السكاني، وتطوير أنظمة النقل، وقرارات الاستثمار الجديدة. وعلى عكس تعديل الخطة، فإنه ينطوي على مراجعة الخطة بأكملها أو جزء كبير منها، وليس منطقة محدودة. وفقًا لقانون تنظيم بناء المخططات المكانية، يتم تعليق مخططات تقسيم المناطق المراجعة، تمامًا مثل مخططات تقسيم المناطق الجديدة، لمدة شهر واحد ويتم تطبيق عملية الاعتراض.
عندما يتم إلغاء خطة التقسيم من قبل المحكمة، تفقد سجلات سند الملكية الخاصة بقطع التطوير أساسها القانوني. ومع ذلك، فإن هذه السجلات لا تصحح نفسها. ويجب على الإدارة إخطار دائرة السجل العقاري بقرار المحكمة وبدء الإجراءات اللازمة لإعادة الوضع العقاري إلى سابق عهده. خلال هذه العملية، يتم الإشارة إلى الوضع من خلال تسجيله في سجل الأراضي، ويظل الوضع القانوني للملكية غير مؤكد حتى يتم تنفيذ عملية تقسيم جديدة. ولكي يتم تنفيذ قرار الإلغاء قد يضطر الأطراف المعنية في بعض الأحيان إلى رفع دعوى إلغاء سند الملكية وتسجيله.
وكما ترون، فإن هذه العملية، التي تمتد من إشعار مدته 30 يومًا بشأن خطة تقسيم المناطق المعلقة إلى الفحص من قبل الخبراء، ومن طلب إيقاف التنفيذ إلى الفوز بالقضية، تتكون من عدد من المراحل الفنية.
تذكر أن خطط تقسيم المناطق ليست مجرد خرائط مرسومة، بل هي قرارات تؤثر بشكل مباشر على البيئة التي نعيش فيها وحياتنا اليومية. من أجل إلغاء خطة التطوير، يجب الأخذ بعين الاعتبار ليس فقط المصالح الشخصية، بل أيضا المصلحة العامة ومبادئ التخطيط الحضري ومبادئ التخطيط.
