على الرغم من عدم صلاحية العقد (المبيعات الخارجية) والتبرعات والمعاملات المماثلة ، إلا أنه غالبًا ما يُصادف أن مالك أو ورثة تسجيل البائع ينقلون الأماكن المسماة إلى المشتري وفقًا لهذه المبيعات ويستمر المشتري في التصرف بها على أنها مالك وممتلكاته الخاصة.
المحامي Saim İNCEKAŞ ، خبير في السجل العقاري والعقارات في أضنة ؛ تنص على أن العقود الخارجية غير المنقولة شائعة جدًا وأن هذا الوضع يسبب صعوبات كبيرة للأطراف من حيث القانون.
هل تنطبق اتفاقية المبيعات الخارجية؟
القاعدة النموذجية في العقود التي تؤدي إلى نقل الملكية غير المنقولة المسجلة في سند الملكية ؛ MK 634/1. جلبت الفقرة من هذه الفقرة حكمًا عامًا ينص على أن العقود التي تنشئ دين نقل ملكية غير منقولة غير صالحة ما لم تتم العقود التي تنقل الملكية بطريقة رسمية.
كما تنص المادة 213 من قانون الموجبات على أن بيع العقارات يجب أن يثبت في السند الرسمي حتى يكون ساري المفعول.
تحقيق الشكل ؛ 2644 ص. الفعل ك م. ووفقًا لـ 26 ، فإن السلطة المخولة لإبرام العقد لتمرير الممتلكات غير المنقولة هي حارس أو ضابط تسجيل الأراضي.
✅ من الناحية العملية ، يُلاحظ أن دعوى قضائية تدريجية قد تم رفعها من قبل المشتري بسبب المبيعات الخارجية. نظرًا لأنه لا يتم بطريقة رسمية ولا يوجد قبول واضح للمدعى عليه ، يتم رفض طلب سند التسجيل والتسجيل المطلوب في المرحلة الأولى ، ويتم فحص طلب استرداد الثمن في المرحلة الثانية وإذا كان كذلك وثبت أن الثمن قد تم دفعه ، يعاد الثمن إلى المشتري كتعويض عن طريق التكيف.
من ناحية أخرى ، يمكن إجراء عقد البيع الأولي غير المنقول بحكم منصبه من قبل كاتب العدل في شكل لائحة وفقًا للمادتين 60/3 و 89 من قانون الموثق.
الغرض من الشكل ؛ بشكل عام ، الغرض من هذا الرقم هو حماية مصلحة أحد الطرفين أو كليهما ، وأحيانًا الأطراف الثالثة أو الجمهور ، وتوفير الأمن القانوني.
26.11.1980-5 / 3 ص. في İBK ، تم ذكر هدف حماية الأطراف في شكل رسمي للعقود التي تفرض دين الممتلكات غير المنقولة على النحو التالي: دعوة الأطراف في الاعتبار ، وعدم اتخاذ قرارات خاطئة على عجل ، وعدم الخوض في الأحمال التي لا يمكن التغلب عليها.
بما أن العقد بالصيغة الرسمية سيصدر من قبل مسؤول عام معين ، فإن إعلان إرادة الطرفين محدد بوضوح وبالتأكيد في العقد. خاصة في الممتلكات غير المنقولة ، بفضل قاعدة الشكل ، يتم الحصول على أساس قوي وموثوق لعملية التسجيل ليتم تسجيلها في السجل العقاري.
عندما يشرح الطرفان إرادتهما بشأن نقل الأموال غير المنقولة أمام الضابط الرسمي ويمررها في السنة الرسمية ، فغالبًا ما يكون من الصعب عليهما تقديم طعون مختلفة وعشوائية في شكل عدم كفاءة وإرادة ، وشروط العقد تختلف عن القانون الرسمي.
لهذه الأسباب ، من المقبول ليس فقط الأطراف ولكن أيضًا المنفعة العامة في إبقاء عقود الملكية العقارية خاضعة لتحويل الدين.
ما هو شكل شرط عقد بيع العقارات؟
عقوبة التناقض مع الشكل ؛ قانون الالتزامات مادة 11/2. وفقًا للفقرة ، إذا لم يتم وضع أي حكم آخر حول نطاق ونتائج الصيغة المنصوص عليها في القانون ، فإن العقد الذي تم إبرامه دون الامتثال لهذا النموذج لن يكون صالحًا. بعبارة أخرى ، نظم القانون الشكل الذي يتوخاه كشرط للصحة (الصحة) ويفرض عقوبة "البطلان" (نتيجة قانونية) على العقود المبرمة دون الامتثال لها.
لذلك ، في مواجهة هذه الثغرات في المادتين MK 634 و BK 11 و 213 ، فإن العقود المتعلقة بالبيع الأجنبي للغير المنقولة المسجلة في سند الملكية والوعد بالبيع الذي لم يتم تنظيمه بحكم المنصب (كاتب العدل) باطلة.
إن الطبيعة القانونية لهذا البطلان مثيرة للجدل في العقيدة ، وضد وجهة النظر التقليدية لـ "بوتلان" ، تم الدفاع عن وجهة نظر "البطلان المميز" أيضًا في السنوات الأخيرة ، واستنادًا إلى التفسير الهادف لقواعد الشكل (يمكن أن يقدم الطرف المتضرر ، عدم وجود الشكل كمدعى عليه من قبل الطرف المتضرر ، وليس الجميع. محكمة النقض ، مثل المحكمة الفيدرالية السويسرية ، تتبنى وجهة نظر بوتلان.
في هذا الصدد ، فإن شرط الشكل المنصوص عليه في القانون إلزامي ويجب أن يأخذ في الاعتبار نقص الرقم السائد (في كل مرحلة من مراحل الإجراءات ، حتى لو لم يقدم الطرفان).
وبالمثل ، فإن تجنب تنفيذ عقد غير صالح لا يشكل انتهاكًا للأخلاق كقاعدة ، ولا يمكن طلب أداء أعمال عدم الأداء ولا يمكن النظر في صلاح الطرف الآخر.
لماذا يجب أن يتم عقد البيع رسمياً؟
في 26.8.1980 يومًا و 5/3 قرار المحكمة العليا المرقمة للدمج ، يتم التعبير عن الغرض الوقائي للمسؤولين عن التنفيذ الرسمي للعقود التي تمنح الالتزامات الخاصة بعنوان الملكية غير المنقولة على النحو التالي. "... دعوة الأطراف إلى أن تأخذ في الاعتبار ، وعدم اتخاذ قرارات خاطئة على عجل ، وعدم القيام بأحمال لا يمكن التغلب عليها ..."
التضارب في الشكل مع القاعدة وحظر ممارسة الحق ؛ حظر انتهاك الحقوق ؛ 25.1.1984-3 / 1 ص. كما جاء في بنك الكويت الدولي ، عضو الكنيست 2/2. الغرض من قاعدة حظر إساءة استخدام الحق المنصوص عليه في هذه المادة هو منح القاضي الفرصة لإصدار حكم (وفقًا للعدالة) في حالات خاصة واستثنائية.
عضو الكنيست م. مع القاعدة في 2/2 ، يتم استثناء مبدأ القانون والحق المطلق. ومع ذلك ، مع مراعاة المكان الثاني من هذه القاعدة ، أولاً ، يجب تطبيق أحكام القانون على كل قضية ، وفي بعض الحالات الاستثنائية التي قد تكون فيها أحكام القانون المنطبقة غير عادلة ، ينبغي تطبيق القاعدة الواردة في المادة 2 بطريقة تكشف عن الظلم.
والواقع أنه من المقبول اليوم في التدريس والممارسات التركية السويسرية أنه لا جدال في أن حظر إساءة استخدام الحقوق ، الذي يتمتع بجودة تطبيقه في جميع مجالات القانون ، يشكل أيضًا حدًا للحق في تأكيد التناقض مع الشكل ، وأنه يجب أن يلاحظ القاضي بحكم منصبه بحكم طبيعته القيادية.
من الضروري دراسة الصدام بين حظر التملك غير المشروع وحظر الحق بطريقتين: في حالة الأداء ؛ بادئ ذي بدء ، يهدف إلى تسجيل سند الملكية في سند الملكية ، على الرغم من عدم وجود شكل أو شكلية في العقد الذي يخلق الالتزام بتمرير الممتلكات غير المنقولة. لأن أداء الدين لتمرير الممتلكات غير المنقولة يتحقق من خلال عملية تسجيل تتم في سند الملكية.
من المسلم به من قبل المحكمة العليا أنه إذا لم يقم الطرفان بتنفيذ إجراءاتهما الناشئة عن عقد يتعارض مع الرقم ، عن علم وعن طيب خاطر ، دون أي سوء فهم (إذا لم يتم التسجيل في سند الملكية) ، فهذا يعد انتهاكًا للحق.
إذا تم تجنب الأداء ؛ الجمع بين الفقه يتعلق بحالة هذا السؤال وإلى حد محدود.
على الرغم من أن العقد الذي ينشئ الدين المنقولة للممتلكات غير المنقولة لم يتم وفقًا لشروط التنسيق المنصوص عليها في القانون ، على الرغم من أنه تم الاتفاق بين الطرفين على الاتفاق مع العقد غير الصالح قبل عملية التسجيل في سجل الأراضي ، يتم دفع سعر مبيعات المشتري ، على الرغم من أن البائع يترك المنقولة إلى المشتري ويستخدم البائع الممتلكات غير المنقولة كمالك. في حالة تفادي المعاملة ، هل يمكن للقاضي قبول قضية التسجيل الإلزامي التي يودعها المشتري؟ هل يسمح حظر إساءة استخدام الحقوق في مثل هذه الأحداث بالتسجيل بالقوة؟
وفقًا للمحكمة الفيدرالية السويسرية ، لا يمكن للقاضي أن يجبر مسؤول تسجيل الأراضي على التسجيل على أساس عقد الخرافة ، حتى من أجل منع إساءة استخدام الحق في مواجهة الأحكام المتعلقة بالشكل من نفس الحقوق ، إذا تم تقديم بوتلان دون تسجيل ، بسبب الافتقار إلى الشكل.
10.7.1940-2 / 77 ص. في İBK ؛ مبدأ "حق الادعاء بأن لكلا الطرفين الحق في المطالبة ببيع الممتلكات غير المنقولة وتسليم الثمن للمنطقة في المنطقة غير المنقولة وبالتالي يتم التخلي عن المنطقة غير المنقولة ، وإذا امتنع أحدهما عن التنازل أو الرعب ، عندها يحق لكلا الطرفين الادعاء بأن هذا غير صالح. (ومع ذلك ، يمكن للمشتري أن يشغل بالكامل حتى استرداد ثمن البيع ، وبالتالي قد لا يتطلب أي تعويض أو تعويض منه).
26.5.1954-8 / 18 ص. 7.10.1953-8 / 7 ص. المبدأ المعتمد في İBK هو كما يلي: "الشخص الذي يريد تصحيح السجل باسم السجل في عنوان العلاقة التعاقدية الذي يدعي أنه موجود ، يجب أن يحتفظ بعقد صالح في دماغه وفقا للمادة 634 من المدعى عليه. بمجرد أن يفهم من إعلان المدعي أن هذا العقد لم يثبت ، وهو الوضع الذي قبل فيه أن القانون غير متاح
والدليل أيضا لا يمكن تصوره. في مثل هذه الحالات ، تنفي رفض القضية من حيث الحرمان القانوني ”.
وبالفعل ، فإن الطبيعة الإلزامية لأحكام القانون على شرط الشكل هي أن تسجيل إنفاذ القانون ، الذي يفتح على أساس العقد ، والذي ينتج عنه تحويل الدين مقابل ملكية الممتلكات غير المنقولة المسجلة في سند الملكية ، والذي لا يستند إلى الشروط الرسمية التي ينص عليها القانون ، ما لم تتطلب طبيعة الحدث ، مطلوب الرفض ، حتى لمنع الاستخدام.
على سبيل المثال ، يلتزم البائع بالوفاء بدين النقل لشخص يمتلك مبنى أو شخص يشتري حقلاً أو قطعة أرض بعقد غير صالح ، تم إنشاؤه بموجب قانون ملكية العقارات ، الذي اشترى أرضًا أو أرضًا بعقد غير صالح ، والذي أوفى بجميع التزاماته بموجب العقد. حتى لو تم خداعه بضمان كامل ، يتم رفض طلب التسجيل الإلزامي. لأنه عندما يكون حظر إساءة استخدام الحق وإساءة استخدام الاشتباكات الصحيحة في نزاع ، والذي يعتبر إلزاميًا بطبيعته والذي يجب أن يلاحظه القاضي بحكم منصبه ، فإن ميزة الحدث ذات أهمية كبيرة حيث يمكن التغلب على قاعدة إساءة استخدام الحق ومتطلبات الشكل. هذه الدولة م. إنه نتيجة طبيعية لأقلية البند 2/2 ، ولا يمكن لحظر إساءة استخدام الحقوق أن يوجد إلا في حالات استثنائية. 25.1.1984-3 / 1 ص لنفس المبدأ. تم ذكر İBK أيضًا ...
كمثال على انتهاك المحكمة العليا لقاعدة حظر إساءة استخدام الحق وقاعدة شرط الشكل ، مع مراعاة طبيعة الحدث ، وبالتالي إهمال قاعدة متطلبات الشكل (للشخص الذي قام ببناء الملكية أو غرس شجرة وفقًا للعقد غير الصحيح ، نيابة عن الأرض أو الحقل وفقًا لـ MK m.650. الحق في طلب التسجيل بالقوة ، 5.7.1944-12 / 26 p. İBK). في قسم استنتاج بنك الكويت الدولي هذا ، ورد ما يلي: "ضرورة تطبيق هذه المادة (م 650) من خلال مراعاة الموافقة الضمنية والموافقة من المالك الذي باع ممتلكات غير منقولة خارجيًا من أجل إعطاء تصريحه الرسمي ، ومن لا يرى أو يمنع منحة البناء ، ومن خلال السعي وراء النية الحسنة حسب الواقعة. هذا واضح ".
عندما يتعلق الأمر بخصائص الأحداث التي تجمع بين السوابق القضائية ؛ بعد سن قانون ملكية العقارات في عام 1965 ، تم إحراز تقدم سريع في قطاع البناء في بلدنا ، ولم يسبق أن شهد نوع شائع من العقود يسمى "عقد البناء للأرضية". في هذه العقود ، يتعهد المقاول بالبناء على أرض مالك الأرض (الأعمال) ، ومع ذلك ، يتلقى بعض الشقق (الأقسام المستقلة) التي سيتم نقلها إليه عند اكتمال البناء. ومع ذلك ، بمجرد أن يبدأ المقاول في العمل ، يقوم ببيع الأقسام المستقلة ، التي سيتم تحويل ممتلكاتها من قبل صاحب العمل ، إلى أطراف ثالثة بعقود غير صالحة لتمويل البناء. أو ، يقوم بعض المقاولين ببيع تحت الإنشاء ، وفقًا لقانون ملكية العقارات ، الذي هو ممتلكاتهم ، أثناء عملية البناء ، مع التأكيد نفسه على أنهم سيعطون صك القسم المستقل الخاضع للبيع في المستقبل ، من خلال تقديم ضمان كامل. وبهذه الطريقة ، على الرغم من اتفاق الطرفين على بيع القسم المستقل ، يمكن للبائع تحويل جميع الديون ، ويقوم البائع بتسليم القسم المستقل إلى ملكية العقار في سند الملكية ، دون عقد صالح لبيع القسم المستقل عن الممتلكات غير المنقولة التي بدأت تخضع لقانون ملكية الوحدات السكنية. يرجع ذلك بشكل عام إلى حقيقة أن قيمة الأموال التي دفعها المشتري قد انخفضت بشكل كبير بسبب التضخم ، في حين أن قيمة الأقسام المستقلة المباعة كانت باهظة في الوقت الذي سيتم فيه تحويل قيمة الأقسام المستقلة المباعة إلى سجل الأراضي. وبعبارة أخرى ، فإن البائع (المقاول) ، الذي يفكر فيه ، يبحث عن طرق للخروج من العقد ويتجنب نقل الملكية من خلال أخذ الشكل الرسمي الذي ينص عليه القانون. ومن ناحية أخرى ، يشكل موقف البائع هذا ، من ناحية أخرى ، محاولة للاستفادة من شكل القانون الذي يلزمه ، دون أي حماية جديرة في هذا الصدد ، ويثبت أنه ينتهك حظر إساءة استخدام الحقوق بطريقة لا تتردد.
بينما MK م. مع 2/2 ، يُحرم انتهاك الحقوق من الحماية القانونية في الحالات التي تكون فيها طبيعة الانتهاكات واضحة. في مثل هذه النزاعات ، يمكن تجاهل قاعدة الشكل ، وليس حظر إساءة استخدام الحق. وكما قال الأستاذ السويسري ميرز ، "الشكل يحد من الحق في القانون ، وفكرة العدالة المادية والمتطلبات ، يمكن أن يأخذها إلى حدها الحقيقي ، فالحق الحقيقي محفوظ ، أو الشكل أو الحق المرئي غير محمي.
على القضاء أن يكون حساساً في الحالات التي يرغب فيها في التماس منافع غير الغرض من الحكم. لأن القانون هو فقط لإرضاء المصالح المشروعة ؛ إذا كان يعمل لشيء آخر ، فإنه يفقد سبب وجوده.
من ناحية أخرى MK م. القاضي مدعو للبت في العدل وفقا لجميع الأحكام الأربعة. عليه أن يقيم توازنًا صحيحًا وعادلاً في المصالح وأن يبحث عن الحقائق.
للأسباب الموضحة ، يقتصر موضوع الجمع بين السوابق القضائية على النزاعات ويقتصر على عضو الكنيست م. وخلص إلى أنه يمكن قبول حالة التسجيل المرفوعة عملا بالحكم 2. بهذا الاستنتاج ؛ قسم عمليات الطوارئ والإحياء. لا يختلف رأي انتهاك مبدأ المساواة أمام القانون ، المنصوص عليه في المادة 10 من دستورها ، في مواجهة الأسباب المبررة ، وفي أي حال لا يلتزم البائع ، الذي يقوم ببيع سند الملكية بموجب العقد ضد الشكل ، بنقل الملكية في سند الملكية ، وحظر تسجيل القوة مع مراعاة حظر انتهاك الحقوق. لا يتوافق أيضًا مع نظام حياتنا.
لا يمكن الموافقة على الادعاء بأن المبادئ التي تحكم قانون الملكية قد تم تغييرها إلى حد كبير مع هذا ÎBK. طلب التسجيل الإلزامي حق شخصي وليس هو نفسه.
قبول هذه الحالة لأي شخص يطلب التسجيل بناءً على عقد غير صالح مشروط أيضًا بملكية الممتلكات غير المنقولة التي لم يتم نقلها إلى الطرف الثالث قبل رفع الدعوى أو اتخاذ قرار التسجيل.
وبعبارة أخرى ، كقاعدة ، سيظهر أداء الأداء (التسجيل) بين طرفي العقد غير الصالح. إذا تم تمرير الأموال غير المنقولة قبل قرار التسجيل إلى الشخص الثالث الذي يعتمد على السجل في سجل الأراضي ، بالطبع ، فإن طلب تسجيل المشتري بصفته الشخص القائم على العقد غير الصالح لن يكون له أساس قانوني (MK m. 3).
عضو الكنيست م. على الرغم من أنه قد تم اقتراح أن الخلافات العظيمة ستحدث في تنفيذ 917 ، وأنه سيتم منع الاستحواذ غير المنقولة للأجانب بشكل كافٍ ، وأن تردد وخلافات إنفاذ القانون ستنشأ ، فمن الواضح أن جميع هذه المشاكل لن تنتج عن الجمع بين الفقه.
النتائج: يفتح تسجيل إنفاذ القانون على أساس العقد ، والذي يدين بنقل ملكية العقارات المسجلة في سند الملكية ، والذي لا يكون صالحًا وفقًا للنموذج المنصوص عليه في القانون ، لا يمكن قبوله كقاعدة ، ومع ذلك ، بدون عقد صالح لبيع عقار مستقل عن العقار قيد الإنشاء ، مع مراعاة قانون الوحدات السكنية ، وفقًا لطبيعة الحدث ، يمكن للقاضي قبول قضية التسجيل المفتوحة من خلال مراقبة المادة 2 من عضو الكنيست ، وفقًا لطبيعة الحادث ، في حالة موافقة الأطراف على بيع القسم المستقل والبائع لا يقبل نقل الملكية في سند الملكية ، على الرغم من حقيقة أن البائع لا يقبل نقل الملكية في سند الملكية ، على الرغم من أن البائع لا يقبل نقل الملكية في العقد. 30.9.1988/2
"إن شراء وبيع سندات الملكية بكتاب العدل لا يسري على القانون. يجب أن يكون صك رسمي من مسؤول تسجيل الأراضي “İBK 10.6.1931-2 / 40
الالتزام بالتكيف مع سعر المبيعات المدفوع في المبيعات الخارجية
محامي المدعي ، وريث المحامين أ ، مسجل في سند الملكية عام 1996 باسم المدعى عليه ... الطرد ص. يصرح بأنه قد اشترى نصف حصة في العقار من الخارج ... في الطرد ... لإلغاء تسجيل سند الملكية للنصف الحصة المسجلة باسم المدعى عليه وتسجيله باسم وكلائه. ، وإذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فقد تقرر أن يتم تحصيل 1 ليرة تركية من المدعى عليه ودفعها للمدعين في الوقت الحالي ، بسبب سعر البيع المدفوع للمدعى عليه.
لم يستجب المدعى عليه للدعوى ، ودافع عن رفض القضية بالقول إن الورثة والمدعين والمندوبين ، الذين شملتهم القضية بعد وفاته ، أصبحوا متقاضين لأول مرة في 23.2.2000/XNUMX ، و أن الطلب كان يسقط بالتقادم.
في الدعوى المرفوعة من المحكمة لإبطال الفعل أن المدعى عليه لم يستجب للقضية وأن الورثة رفضوا مهلة انتهاءها بعد فترة الرد ، فإن الحصة التي وقع عليها لإلغاء العقد الموقع من قبل المبيعات الخارجية ، لنفس السبب ، في الشكوى المقدمة إلى مكتب رئيس النيابة لنفس السبب ، افتتح صك بتصريح الألمانية والمدعين ...
عند قبول الدعوى على أساس أنها تؤكد حصول المدعين على سعر البيع من المورث بسبب البيع الخارجي في قضية التسجيل وإلغاء تسجيل سند الملكية للأوراق المالية الأربعة عشر المسجلة باسم المدعى عليه في 22 قطعة خاضعة للدعوى والتسجيل نيابة عن المدعين بما يتناسب مع حصص الميراث ؛ واستأنف محامي المتهمين الحكم.
نظرًا للسبب الذي قدمته المحكمة ، فإن رفض توريث المدعى عليه من المدعى عليه صحيح ، ولكن بيع سندات الملكية يخضع لشرط الشكل الرسمي ، والبيع الأجنبي هو TMK 706 ، BK 213 (TBK مادة 237) ، 2644 ص. قانون تسجيل الأراضي 26 و 1512 ص.لا شيء K م. باطل وفق أحكام 60 و 89. ما لم يكن لدى المدعى عليه قبول واضح ، فإن حقيقة افتراض علاقة المبيعات لا تؤدي إلى أي نتائج. المدعى عليه ... ليس لديه قبول واضح للقضية. في هذه الحالة ، ليس من الصحيح قبول القضية من حيث إلغاء العقد وتسجيله ، في حين يجب رفض الطلبات المصنفة من المدعي ، وسيتم اتخاذ القرار وفقًا لمبدأ العدالة وسيتم اتخاذ القرار وفقًا لمبدأ العدالة.
كقاعدة ، 10.7.1940-2 / 77 ص. İBK و 7.6.1939-31 / 47 ص. وفقًا لـ İBK ، إذا كانت المبيعات الخارجية غير صالحة ، يمكن للطرفين استعادة ما أعطوه.. كما هو معروف ، فإن العودة الكاملة للقيم التي تتحول من أصول شخص ما إلى أصول شخص آخر دون سبب وجيه تقوم على فكرة العدالة التعويضية. من ناحية أخرى ، ينص مبدأ العدالة التعويضية على أن الشخص الذي زاد من أصوله من خلال الاستفادة من أصول الآخرين دون سبب عادل يجب أن يعيد هذا المكسب وأن الطرف الذي زاد الأصول لديه الالتزام باستعادته.
إنها حقيقة أن القوة الشرائية لنفس المبلغ من المال في تاريخ إصدار مبلغ معين من المال والقدرة الشرائية في يوم العودة مختلفة وأقل بكثير بسبب التضخم الذي شهدته بلادنا لسنوات عديدة. وبينما يتم تصفية العقود غير الصالحة قانونًا ، لا ينبغي تجاهل قاعدة العدل المتساوية. إذا أثبت المدعي أن المدعى عليه قد تم دفعه بسبب مبيعات خارجية ، فيجب تعويض سعر البيع الخارجي وفقًا لمبدأ العدالة المعادلة.
إذن العمل الذي ستقوم به المحكمة ؛ رفع الملف إلى وفد خبراء ثلاثي يتكون من فقيه ومستشار مالي ومصرفي ، يزيد في مبلغ سعر البيع ، الذي يقال أنه يتم دفعه نقدًا بسبب المبيعات الخارجية ، والزيادات في مؤشرات التعويضات التي تحددها تاريخ الدفع ، والزيادات في الذهب ، وأسعار الصرف الأجنبي وأسعار الصرف ، والزيادات في العمال والمعاشات التقاعدية للموظفين المدنيين. والنظر في العوامل الاقتصادية المماثلة ، من تاريخ الدفع حتى تاريخ الدعوى ، لطلب تحديد القيمة التي تم الوصول إليها في تاريخ القضية عن طريق التكيف ، للحصول على تقرير مسبب ومقارَن ومناسب لسيطرة الأطراف والمحكمة العليا ، ثم اتخاذ قرار إيجابي أو سلبي بشأن السعر.
كان قرار المحكمة بالبت في إلغاء العقد وتسجيل الطلب لأسباب مكتوبة مخالفاً للمبادئ التي أوضحها البنك الكوري الجنوبي. لذلك ، مع قبول اعتراضات الاستئناف على المدعى عليه ، يتم كسر الحكم. 8. HD. 9.5.2016-22138 / 8537
ما هي مميزات عقد بيع العقارات الخارجي؟
- عند العودة من بيع الممتلكات غير المنقولة التي تتم خارجيًا (لم يتم ذلك بحضور موظف السجل العقاري) ، لا يمكن للطرف الذي لا يُعيد سعر البيع إجبار الطرف الآخر على منحه الممتلكات غير المنقولة. والجهة التي لم يدفع له ثمنها لا تلتزم بإعطاء المنتجات التي استعملها والمكافأة حتى يرد ماله ". (قرار مجلس توحيد الفقه رقم 10.7.1940-2 / 77)
- إذا كانت المعاملات المتعلقة بالبيع الخارجي للعقار غير المنقولة والوعد بالبيع غير صحيحة قانونًا ، إذا التزم البائع بتنفيذ التنازل في حضور الموظف المفوض ، وإلا فإن السعر الذي حصل عليه سوف عاد ، ووعد المشتري بإعطاء السعر المتفق عليه للبائع بموجب هذا الشرط ، سيؤدي هذا الوضع إلى الاستحواذ غير العادل للبائع. تخضع مثل هذه النزاعات لقانون تقادم مدته عشر سنوات وفقًا للمادة 125 من المملكة المتحدة. بداية قانون التقادم هو تاريخ الانسحاب والاستقالة "(قرار مجلس توحيد الفقه ، رقم 7.6.1939-31 / 47)
- من أجل أن يتم الاتفاق بين الورثة حول تقاسم الممتلكات غير المنقولة المدرجة في الميراث ، يكفي أن يكون مكتوبًا. هذا العقد ليس إلزاميًا أيضًا ليتم إبرامه في سند رسمي بحضور موظف السجل العقاري "(قرار مجلس توحيد الاختصاص ، رقم 10.12.1952-2 / 4)
- عملاً بالمادة 677 من TMK ، لا يتعين على المحيل تغطية جميع حقوق الميراث في التركة حتى يكون العقد المتعلق بالتنازل عن حق الميراث في ملكية ثابتة معينة مدرجة في التركة ساريًا (إلى وريث آخر ) قبل قسمة الميراث. العقود من هذا النوع صالحة. يضمن هذا العقد إمكانية إجراء المعاملات في سند الملكية دون إفساد حالة المشاركة. (قرار مجلس توحيد الفقه رقم 24.5.1985-2 / 5)
- إذا كان الشخص الذي يشتري عقارًا خارجيًا قد بنى على هذا العقار ، فيُعتبر حسن النية ويمكنه الاستفادة من أحكام المادة 724 من TMK. (5.7.1944-12 / 26 ص. IBK)
- في حالة تسليم العقار في عقد بيع خارجي ، يتم إلغاء سند الملكية منفتح (30.9.1988-2 / 2 ص. IBK).
- الإقرار بعلاقة المبيعات الخارجية وإثبات استلام السعر لا يجعل البيع الخارجي صحيحًا. ما لم يوافق البائع المدعى عليه صراحة على إلغاء سند الملكية ودعوى التسجيل ، فلن يؤدي ذلك إلى أي نتائج. HMK م. مطلوب وجود إقرار بقبول المدعى عليه وفقًا لأحكام 308-312.
- إذا كانت الاتفاقيات الثانوية مثل الأسهم ، والشرط الجزائي ، واللجوء الزمني مرتبطة ببيع أو الوعد ببيع عقار مسجل في السند الذي تم إجراؤه خارجيًا ، فإن هذه الاتفاقيات لا تكون سارية قانونًا ولا يمكن المطالبة بأدائها. لأن المبيعات الخارجية غير صالحة.
- خلال السجل العقاري ، قد يُطلب تسجيل العقار باسم المشتري بالاعتماد على البيع الخارجي. 3402 ص. إن حكم المادة 13 من القانون الجنائي واضح.
- 3402 ص. تقرر أن العقود التي تنص على نقل ملكية العقارات غير المنقولة بطريقة أخرى غير سند الملكية المنصوص عليه في المادة 13 / ب ب من قانون السجل العقاري ، يمكن إبرامها حتى بعد دخول قانون السجل العقاري حيز التنفيذ في المنطقة ، وأن يتم احتساب مدة العشر سنوات المنصوص عليها في المادة السابقة بحسب ميعاد التحديد. (قرار مجلس توحيد الفقه رقم 6.6.1997-5 / 2)
كيفية استعادة السعر الممنوح في عقد البيع الخارجي؟
العقد الخارجي لبيع الأموال غير المنقولة باطل لأنه لم يتم رسمياً. ويلتزم الأطراف بإعادة ما اشتروه وفق أحكام الإثراء دون سبب.. في الحدث الملموس ، يمكن للمشتري ، الذي دفع الثمن ، أن يطلب مرة أخرى ، لكنه لا يستطيع طلب الفائدة.
"ومع ذلك ، إذا طلب المدعي تحصيل المستحقات مع الفوائد ، فسيتم تطبيق المصلحة القانونية على المبلغ الممنوح من تاريخ الدعوى. 13-5.4.2011 / 16912
إلا إذا أعاد المال الذي حصل عليه من بيع الأموال غير المنقولة خارج البيع
لا يمكنه أن يطلب ما أعاده. يتوافق الحق في السجن مع سعر البيع الموضح في عقد البيع الخارجي والنفقات الإلزامية والمفيدة ، إن وجدت.
لا يمكن للبائع أن يطالب بتعويض أو إيجار بسبب استخدام المشتري للعقار الذي تم تسليمه.
مثل هذه الحالات هي 818 ص. BK م. 125 (6098 ص. TBK المادة 146) تخضع لمهلة 10 سنوات. (İBK 7.6.1939-31 / 47) ؛ 13. HD. 5.4.2011-16912 / 5308
كيف تثبت الدفعة التي تتم خارجياً في العقد؟
يمكن إثباته من خلال دليل مكتوب أن سجل الدفعة في عقد البيع الخارجي المكتوب ، وهو غير صالح لأنه لم يتم رسمياً رسمياً ، غير مكتوب.
قرارات المحكمة العليا السابقة هي كما يلي:
المبيعات المتعلقة ببيع العقارات المملوكة بين الطرفين بتاريخ 30.12.1992 و MK 634 و BK 213 وقانون تسجيل الأراضي. باطل لأنه لم يتم رسمياً وفقاً للمادة 26. كما هو الحال مع أي بيع باطل ، يلتزم الطرفان بإعادتهما في أحكام الاستحواذ دون سبب. 10.7.1940 تاريخ و 2/7 ص. وفقًا لـ İBK ، لا يمكن للمشتري أن يطلب فائدة على سعر البيع المقدم في بيع الممتلكات غير المنقولة ، ولا يمكن للبائع أن يطلب رسومًا إيجارًا أو إيجارًا بسبب استخدام الأموال غير المنقولة.
على الرغم من أن İBK ، الملزمة من قبل المحكمة ، فإنه ضد الإجراء والقانون لاتخاذ قرار بشأن رفض القضية على أساس أن قيمة الإيجار التي تم الحصول عليها من المنزلين هي أكثر من المبلغ الذي يمكن طلبه من خلال خصم دخل الإيجار الذي حصل عليه المدعي من القيمة التي تصل إليها قيمة المبيعات وفقًا لمبدأ العدالة المتساوية. مطلوب لتعطيل ". 13. HD. 3.6.2010-13556 / 7587
“ادعى المدعي أنه دفع 5.000 ليرة تركية مقابل الأموال غير المنقولة التي تم شراؤها من المدعى عليه. كما وافقت المحكمة ، فإن العقد الخارجي المؤرخ 17.9.2002 المبرم بين الطرفين باطل لأنه لم يتم إبرامه رسمياً.
ومع ذلك ، وفقا للعقد ، مكتوب أنه يتم دفع سعر البيع 5.000 ليرة تركية إلى المدعى عليه. على الرغم من أن المدعى عليه ادعى أنه تلقى 1600 ليرة تركية من المدعي ، فإن المدعى عليه ملزم بإثبات عكس المستند المكتوب. عندما تكون هذه هي الحالة ، يجب أن تتخذ المحكمة قرارًا بعد طلب المدعى عليه أدلةه وجمعها وفقًا للنتيجة ، ويتطلب قبول القضية التي تزيد عن 1600 ليرة تركية التشويه غير المستحق بمجرد النظر في أقوال المدعى عليه.
طلب المدعي تحصيل المستحقات بفائدة. في حين أنه من الضروري تطبيق المصلحة القانونية على المبلغ الممنوح من تاريخ الدعوى ، فإنه ضد الإجراء والقانون لتجاهل هذه المسألة ”13. HD. 5.4.2011-16912 / 5308
الحاجة إلى حساب سعر البيع الذي يجب رده مع منح الحق في السجن وفقًا "لمبدأ المساواة في العدالة" HGK 1.10.2014-1-1117 / 745 ص. جاء في القرار: "... على الرغم من أن بيع سند الملكية غير صالح قبل إبرام العقد رسميًا ، فقد اشترى مالك الأموال الثابتة واستخدم سعرًا باسم أموال البيع ، في المقابل ، استفاد المشتري من الأموال غير المنقولة حتى اسم الإرجاع. ومع ذلك ، حتى في يوم العودة المتبادلة ، يمكن لمالك الأموال غير المنقولة استرداد الممتلكات غير المنقولة دون أي خسارة في القيمة ، ولكن عندما تؤخذ فترة الدفع الطويلة في الاعتبار ، فلن يكون قادرًا على أخذ السعر المدفوع بنفس القوة الشرائية. في هذه الحالة ، فإن النقطة التي يجب التأكيد عليها هي ، أثناء منح الحق في السجن ، كيفية حساب مبلغ سعر البيع المراد إرجاعه.
كما هو معروف ، 4721 ص. TMK م. وقد نظمت حقوق والتزامات الحائز حسنة النية والمسؤولة عن إعادة أحكام 993 و 994. حق حسن النية الذي يُلزم بإعادة الأموال غير المنقولة بسبب عقد غير صالح ، والحق في الامتناع عن إعطاء مادة TMK غير المنقولة أو السجن (الاحتفاظ) المادة 994/1. هو حق معترف به من قبل الحكم.
في حالة منع (إرجاع) حيازة مقصودة جيدة ، يجوز لها أن تطالب بنفقات إجبارية ومفيدة من خلال الدفاع (الدفاع) ودفع ثمن البيع الخارجي ، وفي الحالات التي لم يتم فيها إعطاؤها صراحةً وضمناً عند رد الأموال غير المنقولة بعد عودة الأموال غير المنقولة. لا توجد عقبة في طلب النفقات وسعر البيع في وقت لاحق أو في حالة منفصلة.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يطلبون إعادة ما أعطوه بسبب عقد البيع الخارجي غير الصالح مع سبب الإثراء غير العادل (الاستحواذ غير العادل) أو الملكية (التحصين ، MK m. 618 ، TMK m. 683). إن المادة 994 من TMK هي لائحة خاصة تمنع الإثراء غير العادل ، في كلتا الحالتين TMK 994-995. يجب تطبيق المقالات.
من المفيد أيضًا ذكر مبادئ ومبادئ الإثراء دون سبب ، والتي يجب أن تؤخذ في الاعتبار في حل النزاع. يقوم أساس الإثراء غير العادل على مبدأ "الإنصاف" والعنصر الرئيسي هو مبدأ "العدل".
العودة الكاملة للقيم التي تتحول من أصول شخص إلى أصول شخص آخر لسبب وجيه تستند إلى فكرة مساواة العدالة. ينص مبدأ العدالة التعويضية على أن الشخص الذي يزيد من أصوله باستخدام أصول شخص آخر دون سبب عادل يجب عليه أن يعيد هذا الكسب وأن يكون لديه إعادة حقيقية.
TMK 2/2. تتيح قاعدة "حظر إساءة استخدام الحقوق" في المادة الفرصة للحكم على القاضي في القضايا الخاصة والاستثنائية (وفقًا للعدالة). الهيئات القضائية ملزمة بتلبية احتياجات المجتمع من خلال مراعاة توازن المصالح ومشاعر العدالة.
بسبب بيئة التضخم التي تشهدها بلادنا ، تنخفض قيمة المال (القوة الشرائية) بسبب الوقت الطويل الذي يمر. بطبيعة الحال ، هناك انخفاض ملحوظ بين القوة الشرائية لمبلغ معين من المال في تاريخ الإصدار والقوة الشرائية لنفس المبلغ من المال في يوم العودة.
وفقًا للعقد غير الصالح ، فإن قرار إعادة الأموال المقدمة اعتبارًا من تاريخ العقد ، يخلق ظلمًا كبيرًا في البيئة الاقتصادية لبلدنا حيث تحدث تأثيرات تضخمية. هذا يمنع السلام الاجتماعي والسلام.
إذا كان الأمر كذلك ، في حين تتم تصفية العقود غير الصالحة قانونًا وفقًا لقواعد الاستحواذ غير العادلة ، فإن التضخم ، ومؤشر أسعار السلع الاستهلاكية ، والزيادات في أسعار الذهب والعملات الأجنبية ، والزيادات في أسعار الذهب والعملات الأجنبية ، اعتبارًا من تاريخ الحالة ، حيث يُطلب إعادة العقارات ، مع مراعاة قاعدة التكافؤ والعدالة. من خلال تحديد متوسط العوامل الاقتصادية مثل الرواتب والزيادات في أجور العمال ، يجب تحديد القيمة الحقيقية للمال ويجب أن يؤخذ هذا السعر كأساس لتحديد سعر حق السجن ... "
إذا تم قبول دعوى إلغاء وتسجيل العقد التي تم فتحها على أساس عدم عقد العقد ، فيجب إنهاء القضية وفقًا لإعلان القبول. (YHGK.26.1.1983 T. 1981 / 8-752 M. 1983/40 F)
التماس دعوى مخالفة عقد بيع عقار خارجي
لمحكمة المستهلك في أضنة
مقدمي الطلبات:
الرئيس:
المدعى عليه:
الموضوع: مع عدم الإخلال بحقوقنا في الدعاوى القضائية والمطالبات المتعلقة بالفائض وإلغاء العقد والتسجيل بسبب عدم دفع المدعى عليه ثمن الشقة المباعة من قبل الشركة العميلة مقابل 185.000 ليرة تركية ، في حال تعذر تسجيل الشقة بالاسم من الشركة العميلة ، مع المصلحة القانونية 185.000 ليرة تركية ، وهو سعر العقد ، من تاريخ البيع.قرار الدفع معًا يتعلق بطلبنا.
قيمة الحالة: TL 185.000
الوصف:
1) وفقًا للعقد المكتوب المبرم بين الشركة العميلة والمدعى عليه بتاريخ 03.02.2018 ، تقرر دفع 1123 ليرة تركية لفرع Vakıfbank Seyhan مقابل بيع الشقة المرقمة 5 ، القسيمة 185.000 ، في محافظة أضنة منطقة سيحان ، عدالت محلسي. (الملحق 1 - اتفاقية مكتوبة بين الطرفين بتاريخ 03.02.2018).
2) أدرك الطرفان نقل سند الملكية أكثر من 100.000،185.000 ليرة تركية ، وهي القيمة الحالية التي تحددها البلدية ، من أجل تقليل رسوم سند الملكية. ومع ذلك ، كما يمكن فهمه من العقد المكتوب المرفق ، فإن المبلغ الذي يحدده الطرفان باعتباره السعر الثابت هو 185.000 ليرة تركية. وبالمثل ، اتفق الطرفان في هذه الاتفاقية على دفع مبلغ XNUMX ليرة تركية إلى حساب Vakıfbank Seyhan ، حيث يتم الاحتفاظ بحساب شركة العميل ، عبر القناة المصرفية. (فرع Vakifbank Seyhan ، رقم IBAN :)
3) إذا تم كتابة أمر قضائي إلى فرع Vakıfbank Seyhan وسأل عما إذا كان قد تم دفع أي دفعة إلى الحساب المصرفي ذي الصلة من قبل الطرف المدعى عليه فيما يتعلق بالشقة المعنية ، فسوف يكون مفهوماً أنه لم يتم سداد أي مدفوعات من قبل الطرف المدعى عليه في الحساب المصرفي المذكور في الأعلى. بالإضافة إلى ذلك ، على الرغم من أنه تقرر إزالة الرهن العقاري على الشقة مع الدفع ، وبالتالي سيتم إغلاق الديون المصرفية للشركة العميلة المتعلقة بالشقة ، إلا أن الطرف المدعى عليه لم يسدد أي مدفوعات إلى الحساب المصرفي الذي حدده العقد أو بأي طريقة أخرى ، وتكبدت الشركة العميلة خسارة.
4) كما يمكن فهمه من الاتفاقية المكتوبة المبرمة بين الأطراف المتعلقة ببيع الشقة موضوع الدعوى ، تم تحديد تكلفة الشقة على أنها 185.000 ليرة تركية من قبل الطرفين. يرجع مبلغ 100.000 ليرة تركية الذي أظهره الطرفان في سند الملكية إلى استعداد الأطراف لدفع رسوم أقل في مديرية سند الملكية. سعر الشقة 185.000 ليرة تركية يتماشى مع متوسط القيمة السوقية.
كل هذه الأشياء ، والاتفاق الكتابي للأطراف ، وعدم دفع أي مدفوعات إلى الحساب المصرفي ذي الصلة ، وسجلات السجل العقاري ، وأبحاث القيمة السابقة وسماع الشهود الذين سنبلغ عن أسمائهم إلى الملف ، ستكشف بوضوح أن الطرف المدعى عليه قد انتهك شركة العميل من خلال التصرف بخرق العقد.
5) يستعد الطرف المدعى عليه للتنازل عن العقار الخاضع للعقد حتى لا يعيد الشقة ولا يسدد ديونه. سيتم فهم النية الخبيثة للمدعى عليه بوضوح من نطاق الملف. حتى نهاية الدعوى ، يجب إصدار أمر قضائي لمنع نقل هذا العقار إلى أطراف ثالثة من أجل حماية حقوق الشركة العميلة.
6) لهذه الأسباب ، أصبح من الضروري فتح هذه القضية لقبول قضيتنا.
الأسباب القانونية: المملكة المتحدة ، HMK ، MK والتشريعات ذات الصلة.
أحكام قانونية: العقد والسجل العقاري والشهادة وفحص الخبراء واليمين وجميع أنواع الأدلة القانونية.
النتيجة والطلب: مع عدم الإخلال بحقوقنا فيما يتعلق بالفائض للأسباب الموضحة أعلاه وما فوق ؛
1. بادئ ذي بدء ، من أجل منع بيع الممتلكات غير المنقولة الخاضعة للدعوى لأطراف ثالثة ، يجب كتابة أمر قضائي إلى مديرية التسجيل العقاري في سيحان لوضع احتياطي على السجل العقاري للشقة المرقمة 3 ، قطعة 1123 ، في عدالت محلسي ، محافظة أضنة ، منطقة سيحان ،
2. بسبب عدم دفع تكلفة الشقة المباعة للمدعى عليه مقابل 185.000 ليرة تركية ، يتم إلغاء تسجيل سند الملكية ذي الصلة وتسجيله باسم العميل ، وإذا لم يكن من الممكن التسجيل باسم العميل ، يتم دفع سعر العقد البالغ 185.000 ليرة تركية من قبل المدعى عليه مع الفائدة القانونية المستحقة اعتبارًا من 03.02.2018 ، تاريخ البيع ،
3. نتقدم بكل احترام ونطالب بأن تُترك نفقات وأتعاب التقاضي للطرف الآخر.
المحامي بالنيابة
الملحق: 1- اتفاق مكتوب بين الطرفين
2- صورة وكالة مصدقة
