Adi Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Koşulda Tapu İptal ve Tescili Sağlayabilir?

Adi Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanarak Tapu İptal ve Tescil İstenmesi İçin Hangi Şartların Oluşması Gerekir?

ÖZET: Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

ÖZET 2: Taraflar arasındaki taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlayan 01.03.2007 günlü sözleşme yasanın aradığı resmi biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmemiş ise de, tarafların edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları nedeniyle sözleşme resmi biçime uygun düzenlenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddi 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi TMK’nın 2. maddesine uygun değildir. Dolayısıyla, davacının öncelikli talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.


[wpdiscuz-feedback id=”h564a7avmv” question=”Bu yönde açtığınız davadan ne gibi sonuçlar aldınız? Tecrübelerinizi paylaşınız” opened=”0″]Birinci özete dair yargıtay kararı şu şekildedir:[/wpdiscuz-feedback]

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.10.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davalı … hakkındaki davanın usulden reddine, tazminat davasının kabulüne dair verilen 21.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili duruşmasız olarak incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.12.2018 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR: Dava, tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı yüklenici şirketin 01.03.2012 tarihli adi yazılı sözleşme ile 21098 ada 3 parselde kayıtlı 6 No’lu bağımsız bölümü 120.000,00TL bedel ile davacıya sattığını, eksik işler bedeli olarak 8.000,00TL daha ödeme yaptığını, ancak taşınmazın davalı yüklenici tarafından 25.01.2013 tarihinde diğer davalı …’a devredildiğini, bu nedenle dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescili, ikinci kademede 120.000,00TL’nin davacıya ödenmesine karar verilmesini istemiş, daha sonra verdiği ıslah dilekçesi ile talebini 128.000,00TL olarak ıslah etmiştir.

Davalı …, dava konusu dairenin geçerli bir satış sözleşmesi ile kendisine devredildiğini, dava konusu dairenin bedelini ödediğini beyanla davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece; davalı … aleyhine açılan davanın 6100 sayılı HMK. m.114/d ve 115/2 uyarınca pasif husumet yokluğundan usulden reddine, davalı … İnşaat Emlak Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: … İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd. Şti) yönünden davanın kabulüne, 01.03.2012 tarihli daire satış sözleşmesinin geçersizliğine, davacı tarafından ödenen 128.000,00TL’nin 120.000,00TL’si için dava tarihinden bakiye 8.000,00TL’si için ıslah tarihi olan 21.05.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleriyle birlikte davalı … İnş. Eml. San. ve Tic. Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: … İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd. Şti)’den alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve davalılar vekilleri temyiz etmiştir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanun’un 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayın incelenmesinde; davacı … yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 20.7.2011 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi geçerlidir.

Ancak bu satış işlemi davalı …’e karşı TMK’nin 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden davacıya, dava konusu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olarak yapıldığına ilişkin varsa delilleri toplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı olduğu gerekçe ile davalı …’in üzerine kayıtlı çok sayıda taşınmaz oluşu, alım satım işiyle uğraşması, satın aldığı dairelerin bedelini ödemiş olması gerekçe gösterilerek pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (14. Hukuk Dairesi 2016/1669 E. , 2018/9159 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi)


[wpdiscuz-feedback id=”s83rzft0w7″ question=”Bu yönde açtığınız davadan ne gibi sonuçlar aldınız? Tecrübelerinizi paylaşınız” opened=”0″]İkinci özete dair yargıtay kararı ise şu şekildedir:[/wpdiscuz-feedback]

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tazminat isteminin kısmen kabulüne dair verilen 06.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ile davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 18.11.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. G.. Ö.. ile karşı taraftan davalı vekili Av. O.. T.. A.. geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı Alim, davalı tarafından yapılan 6.. ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki binanın 73 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 01.03.2007 günlü sözleşmeyle temlik aldığını, bedelini ödediği taşınmazın sözleşme uyarınca 01.06.2007 günü teslimi gerektiği halde noter ihtarına rağmen teslim edilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya dava tarihindeki bedelinin alınmasını istemiş, 14.03.2013 günlü dilekçeyle de bedeli 409.800 TL yükseltmiştir.

Davalı, davacının 5.. numaralı bağımsız bölümde işgalci olduğunu, bedelini ödemeyeceğini bildirmesi üzerine iade faturası düzenlenerek taşınmazın iade edildiğini, dava konusu edilen 73 no’lu bağımsız bölümle ilgili sözleşme yapılmadığı gibi ödemede bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taraflar arasındaki 01.03.2007 günlü sözleşmenin yüklenicinin temlik sözleşmesi niteliğinde bulunmayıp, taşınmaz satış sözleşmesi niteliğinde bulunduğu ve bu sözleşmenin de resmi biçimde yapılmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, sözleşme uyarınca ödendiği anlaşılan 400.000 TL bedelin davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ve davacı vekilleri temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine özellikle dava konusu edilen ve haricen düzenlenen “konut satış vaadi sözleşmesi” başlıklı belgenin satmayı vaad eden “G.. Yapı Tasarım Proje ve Uygulama Ltd. Şti.” kaşesi altında şirket yetkilisi R.. G.. tarafından imzalanmış bulunması davalı şirket kabulünde olduğuna göre, davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Dava, harici satın alma nedenine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.

Taşınmazların mülkiyetinin naklini sağlayacak sözleşmelerin 6098 sayılı TBK’nın 237, TMK’nın 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerekir. Böyle bir sözleşme dayanılmadığında taşınmazın mülkiyeti kazanılamayacağından tescil istemi dinlenmez. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyeti devre yanaşmaması hallerinde olayın özelliğine göre hakimin TMK’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edilebileceğii 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.

Somut olayda, tapu kaydından, çekişme konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulu 6.. ada 1 sayılı parselde davalı adına kayıtlı zemin kat, 14 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Yapının bulunduğu 6.. ada 1 parsel için düzenlenen yapı ruhsatlarında yapı sahibinin ve yapı müteahhidinin davalı G.. Yapı Tasarım Proje Uygulama Ltd. Şti olduğu görülmektedir. Ayrıca, yapının tamamlanması nedeniyle yapı kullanma izin belgeleri de düzenlenmiştir. Davacı, “Konut Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı 01.03.2007 günlü adi yazılı sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunmuştur. Davacının dayandığı sözleşmenin “satış bedeli” başlıklı bölümünde taşınmaz satış bedeli 400.000 TL olduğu ve davacı tarafından ödendiği belirtilmiştir. Görülüyor ki, taraflar birbirlerine karşı olan bedel ödeme ve taşınmazı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi almak suretiyle edimlerini yerine getirmişlerdir.

Taraflar arasındaki taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlayan 01.03.2007 günlü sözleşme yasanın aradığı resmi biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmemiş ise de, tarafların edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları nedeniyle sözleşme resmi biçime uygun düzenlenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddi 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi TMK’nın 2. maddesine uygun değildir. Dolayısıyla, davacının öncelikli talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle reddi doğru değildir.

Öte yandan, davacı A.. B.. dava konusu taşınmazla ilgili olarak öncelikle tapu iptali ile tescil, olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olmakla terditli dava açmıştır. Bu şekilde açılan davalarda iddia edilen taleplerden birinin reddedilmiş olması davanın tümden reddi sonucunu doğurmayacağından dava tümden reddedilmiş gibi davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiş, belirtilen nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine; (2) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde davacı tarafa iadesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.11.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Adi Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Koşulda Tapu İptal ve Tescili Sağlayabilir

Son düzenleme tarihi 9 Ağustos 2020 14:32

Paylaş
Avukat Saim İncekaş

Avukat Saim İncekaş. Adana'da ikamet etmektedir. Kurucu sıfatıyla kendisine ait Adana Avukatlık ve Danışmanlık Bürosunda çalışmalarına devam etmektedir. Ceza Hukuku, Medeni-Boşanma-Aile Hukuku, Bilişim Hukuku avukatlığı ana çalışma dallarıdır. Özellikle boşanma ve ceza avukatlığı üzerine pratik ve deneyim sahibidir. Bu alanlarda 5.000'den fazla yazı ve makalesi bulunmaktadır. Adres: Turhan Cemal Beriker Blv. No:7, Ziya Algan İş Merkezi Kat:5 Daire:41 E-posta: av.saimincekas@gmail.com Telefon: 0534 910 97 43

Bir yorum bırakın

E-posta adresiniz gizli tutulacaktır.